+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Взнос в уставный капитал земельным участком 2019 год

Вопрос

Компания приобрела по договору мены (за другое имущество) земельные участки.
Стоимость земельных участков оценивалась договорным соглашением сторон и составило 21 млн руб.

Указанные участки были оформлены в собственность Компании. Впоследствии, Компания решила указанные участки внести в уставной капитал Организации (ООО) при вхождении новым участником данной Организации.

Оценка рыночной стоимости для целей внесения в уставной капитал выявила, что стоимость земельных участков приближена к кадастровой стоимости и составляет 12 млн руб. По этой стоимости земельные участки были внесены в уставной капитал Организации. Компания получила долю в участии в Организации, стоимостью 12 млн руб.

Вопрос: Получит ли по окончании таких регистрационных действий Компания убыток (налоговый и балансовый)?

Ответ

Налоговый учет

Стоимость приобретаемой участником доли признается равной сумме стоимости вносимого имущества, определяемой по данным налогового учета на дату перехода права собственности, и дополнительных расходов, которые признаются участником в целях налогообложения при таком внесении (абз. 1, 2 пп. 2 п. 1 ст. 277 НК РФ).

  • Д 58 — К 76 — Отражена задолженность по вкладу в уставный капитал в сумме, указанной в решении общего собрания участников (единственного участника)
  • Д 76 — К 01 — Списана стоимость земельного участка
  • Д 91 — К 76 — Отражен прочий расход в виде разницы между оценкой передаваемого имущества по решению участников и стоимостью в бухучете

Содержание

Взнос в уставный капитал земельным участком проводки. Форма собственности организации для передачи участка земли

На балансе организации находится земельный участок, внесенный учредителем (физическим лицом) в качестве вклада в уставный капитал. С 1 января 2007 г. стоимость земельных участков в налоговом учете можно списывать в расходы. Так ли это?

Видимо, речь идет о дополнениях, внесенных в Налоговый кодекс РФ Федеральным законом от 30.12.2006 № 268-ФЗ.

Так, с 1 января 2007 г. при расчете налога на прибыль организаций для целей обложения этим налогом признаются расходы на приобретение земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых находятся здания, строения, сооружения или которые приобретаются для целей капитального строительства объектов основных средств (ОС) на этих участках (п. 1 ст. 264.1 НК РФ). Договор на приобретение земельного участка должен быть заключен в период с 1 января 2007 г. по 31 декабря 2011 г. (п. 5 ст. 5 Закона № 268-ФЗ).

Итак, порядок признания расходов, установленный ст. 264.1 НК РФ и действующий с 1 января 2007 г., в Вашем случае не применяется, поскольку он касается только приобретения земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности. Затраты на приобретение земель, являющихся собственностью других организаций или физических лиц, включать в расходы по-прежнему нельзя.

По правилам налогового учета земельные участки не относятся к амортизируемому имуществу, следовательно, учитывать расходы на их приобретение путем начисления амортизации нельзя (п. 2 ст. 256 НК РФ).

Неправомерно также относить расходы на покупку земли и к материальным или прочим расходам, поскольку земля в процессе использования не теряет своих потребительских свойств и ее стоимость не переносится на производимые товары (работы, услуги). К такому решению пришли и судьи (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 14.03.2006 № 14231/05).

Но если организация позже решит продать земельный участок, она сможет уменьшить доходы от его продажи на цену его приобретения в соответствии с подп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ.

Цена приобретения имущества, полученного в качестве вклада в уставный капитал, определяется в соответствии с данными налогового учета у передающей стороны. Если получающая сторона не сможет документально подтвердить стоимость вносимого в уставный капитал имущества (в данном случае — земли), то стоимость этого имущества признается равной нулю (подп. 2 п. 1 ст. 277 НК РФ).

Налоговым кодексом РФ установлены специальные правила оценки для случаев, когда имущество вносит учредитель — физическое лицо. Тогда стоимостью признаются документально подтвержденные расходы на его приобретение, но не выше рыночной стоимости этого имущества, подтвержденной независимым оценщиком (абз. 4 п. 2 ст. 277 НК РФ).

Таким образом, по правилам налогового законодательства получающей стороне необходимо иметь:

Документы, подтверждающие расходы на приобретение земельного участка передающей стороной (оригиналы или копии квитанций к приходным кассовым ордерам, банковские выписки, товарные и кассовые чеки и др). Перечень документов, подтверждающих налоговую» стоимость имущества, является открытым (см. письмо УМНС России по г. Москве от 14.05.2004 № 26-12/33161);

Акт независимой оценки.

И. Горшкова, ведущий эксперт АКДИ «ЭЖ», член Палаты налоговых консультантов

Ельникова Елена Васильевна, кандидат юридических наук, доцент, доцент кафедры гражданского права и процесса Российского государственного социального университета.

Российское законодательство, регулирующее создание и деятельность коммерческих организаций, в том числе и хозяйственных обществ, в принципе допускает возможность формирования уставного капитала как в денежной, так и в неденежной форме. В соответствии с п. 1 ст. 15 ФЗ от 8 февраля 1998 г. N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее — Закон об ООО) в оплату уставного капитала могут быть переданы деньги, ценные бумаги, другие вещи или имущественные права либо иные права, имеющие денежную оценку. Таким образом, доля в уставном капитале ООО может быть оплачена в числе прочего имущества земельными участками либо правами на них. Аналогичная по своей сути норма содержится в п. 2 ст. 34 ФЗ от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ «Об акционерных обществах» , предусматривающем возможность оплаты акций, распределяемых среди учредителей общества при его учреждении, деньгами, ценными бумагами, другими вещами или имущественными правами (в том числе земельными участками и правами на них), либо иными правами, имеющими денежную оценку. Однако в отношении иных эмиссионных ценных бумаг АО названным Законом установлены ограничения, допускающие возможность их оплаты только деньгами.

СЗ РФ. 1998. N 7. Ст. 785.
СЗ РФ. 1996. N 1. Ст. 1.

Поскольку в практике создания хозяйственных обществ оплата долей в уставном капитале ООО (либо акций в процессе их размещения АО) в неденежной форме имеет место не столь уж редко, хотя и не является преобладающей, весьма актуальными представляются вопросы, связанные с оценкой вкладов в неденежной форме, определением последовательности действий учредителей при внесении их в уставный капитал, момента перехода права собственности (или иного имущественного права) к учреждаемому хозяйственному обществу на передаваемое в качестве вклада в его уставный капитал имущество, сроками осуществления обязанности учредителей по оплате доли в уставном капитале (или размещаемых акций) и ответственностью за ее неисполнение. При внесении земельных участков в оплату долей в уставном капитале (акций) требуют рассмотрения также вопросы государственной регистрации перехода права собственности на них от учредителей к учреждаемому хозяйственному обществу, денежной оценки стоимости вносимых земельных участков или прав на них, допустимости внесения в уставный капитал хозяйственных обществ земельных участков определенного целевого назначения, соблюдения их минимальных размеров, порядка индивидуализации в качестве самостоятельного объекта и пр.

Рассмотрение обозначенных выше вопросов требует обращения к гражданскому законодательству, регулирующему общий порядок формирования уставного капитала хозяйственных обществ и особенности его создания в хозяйственных обществах, осуществляющих свою деятельность в определенных сферах, а также к земельному законодательству, определяющему специфику совершения сделок с земельными участками и правами на них.

Исключения из общего правила о возможности внесения земельных участков в уставный капитал ООО или оплаты ими размещаемых акций могут быть закреплены в нормативных правовых актах или в уставе . Так, ФЗ от 29 ноября 2001 г. N 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» предусмотрено, что акции акционеров инвестиционного фонда могут оплачиваться только денежными средствами или имуществом, предусмотренным его инвестиционной декларацией (ст. 4).

Пунктом 2 ст. 15 ФЗ об ООО закреплено, что уставом общества могут быть установлены виды имущества, которое не может быть внесено для оплаты долей в уставном капитале общества.
СЗ РФ. 2001. N 49. Ст. 4562.

СЗ РФ. 1996. N 6. Ст. 492.
Вестник Банка России. 2004. N 15.
В данном контексте речь может идти исключительно о зданиях, поскольку названная Инструкция ЦБ РФ не предполагает возможности внесения в уставный капитал иных объектов недвижимости — строений, сооружений, объектов незавершенного строительства, а также их частей.

Принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, одним из примеров реализации которого является п. 4 ст. 35 ЗК, имеет общий характер и должен быть соблюден при создании не только кредитных организаций, но и иных хозяйственных обществ. При этом надо учитывать еще одно предусмотренное все той же ст. 35 ЗК исключение из действия этого принципа в случае отчуждения (в том числе и при внесении в уставный капитал) части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка.

Допуская в принципе внесение вклада в уставный капитал или оплату акций в материальной форме, законодательство РФ не содержит правил общего характера, которыми бы устанавливался размер (в процентах или долях) уставного капитала или количество акций хозяйственных обществ, оплачиваемых в неденежной форме. Тем не менее применительно к отдельным разновидностям таких обществ подобные нормы получили нормативно-правовое закрепление. В частности, п. 4.9 Инструкции ЦБ от 14 января 2004 г. определено, что размер вкладов в виде имущества в неденежной форме в уставный капитал создаваемой путем учреждения небанковской кредитной организации не может превышать 20% ее уставного капитала.

В Концепции развития законодательства о юридических лицах предлагается обеспечить оплату существенной части уставного капитала в денежной форме. Процентное соотношение денежных и неденежных вкладов в уставный капитал должно быть установлено законом или в порядке, определенном законом (как это существует сегодня применительно к уставному капиталу кредитных организаций). Как отмечается в п. 2.2 Концепции, при сохранении специальных требований к составу уставного капитала кредитных и банковских организаций, установленных федеральными законами, следовало бы сформулировать общие ограничения на внесение вкладов в уставный капитал в неденежной форме и общие требования к вкладам, вносимым в неденежной форме, сходные с теми, которые предусмотрены в директивах ЕС и в законодательстве зарубежных стран .

Помимо законодательно установленных запретов и ограничений в отношении возможности оплаты акций, размещаемых при учреждении АО, и долей в уставном капитале ООО земельными участками применительно к отдельным категориям хозяйственных обществ и их учредителей следует также учитывать способность земельных участков в принципе участвовать в гражданском обороте, т.е. оборотоспособность , устанавливаемую нормами земельного законодательства.

Статья 27 ЗК содержит перечень земельных участков, исключенных из оборота и ограниченных в нем, а также закрепляет особенности их правового режима. К изъятым из оборота отнесены земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности объектами, перечисленными в п. 4 данной статьи. Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством (п. 2 ст. 27 ЗК). Таким образом, изъятые из оборота земельные участки не могут быть внесены в качестве оплаты доли в уставном капитале (или акций) хозяйственных обществ. В п. 5 ст. 27 ЗК определен перечень ограниченных в обороте земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Следовательно, по общему правилу они также не могут передаваться в собственность вновь создаваемых хозяйственных обществ.

Также следует учитывать прописанный в ст. 1 ЗК принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территории и требованиями законодательства. Таким образом, вид разрешенного использования земельного участка, вносимого в уставный капитал хозяйственного общества или принимаемого в счет оплаты акций, должен соответствовать предполагаемой деятельности создаваемой коммерческой организации.

Аналогичный подход закреплен и в ФЗ от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — Закон об обороте земель), устанавливающем требование сохранения целевого использования земельных участков в качестве одного из принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения (ст. 2). Это означает, что действия по внесению в уставный капитал земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения могут иметь место лишь в случае, если создаваемое хозяйственное общество является сельскохозяйственной организацией, обладающей соответствующей правоспособностью, позволяющей осуществлять предпринимательскую деятельность в сфере сельскохозяйственного производства.

СЗ РФ. 2002. N 30. Ст. 3018.

Помимо правил, закрепленных земельным законодательством в качестве общих принципов оборота земельных участков, необходимо принимать во внимание особенности оборота, устанавливаемые применительно к отдельным категориям земель. Так, в отношении земель сельскохозяйственного назначения Законом об обороте земель (п. 3 ст. 1) определены следующие принципы их оборота:

  1. установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица. Из п. 2 ст. 4 Закона следует, что максимальный размер общей площади таких земель устанавливается законом субъекта РФ, равным не менее чем 10% общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории в момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков , т.е. субъект РФ может установить предельный размер в диапазоне от 10 до 100% общей площади сельскохозяйственных угодий в пределах территории одного муниципального района ;

ФЗ от 18 июля 2005 г. N 87-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и Федеральный закон «О землеустройстве» // СЗ РФ. 2005. N 30 (ч. 1). Ст. 3098.
Статья 88 Закона Саратовской области «О земле» // Комментарий к ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». М.: Экзамен, 2004. С. 35; статья 6 Закона Курской области от 5 марта 2004 г. N 08-ЗКО «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // СПС «КонсультантПлюс».

  1. установление особенностей предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%. Такие лица могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды (ст. 3 Закона об обороте земель). Следовательно, внесение в уставный капитал относимых к этим категориям юридических лиц хозяйственных обществ земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения не допускается.

В случаях, когда в качестве учредителя хозяйственного общества выступает публично-правовое образование (РФ, субъект РФ, муниципальное образование), необходимо также учитывать нормы приватизационного законодательства, поскольку в этом случае имеет место переход имущества (земельного участка) из публичной в частную собственность учреждаемого субъекта. Согласно п. 5 ст. 13 ФЗ от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» приватизация государственного и муниципального имущества осуществляется только способами, предусмотренными названным Законом, перечень которых содержится в ст. 13 и включает в числе иных способов внесение государственного или муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы открытых акционерных обществ. Таким образом, возможность внесения находящегося в публичной собственности имущества в уставный капитал иных видов хозяйственных обществ (ООО, ОДО, ЗАО) законодательством не предусмотрена. Сфера действия названного Закона не охватывает все возможные способы приватизации земельных участков и включает лишь отчуждение земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы. Приватизация земельных участков в других случаях регулируется иными федеральными законами и принятыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами (ЗК, Законом об обороте земель, специальными законами, регулирующими осуществление приватизации в отдельных отраслях и пр.).

СЗ РФ. 2002. N 4. Ст. 251.

Земельный участок как объект гражданских правоотношений имеет целый ряд особых характеристик и свойств, обусловливающих специфику его правового режима. Наряду с такими характеристиками земельного участка, как оборотоспособность, целевое назначение и др., при определении возможности земельного участка выступать в качестве предмета гражданско-правовой сделки юридическое значение имеет установление его предельного минимального размера. Часть земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и муниципальных органов для земель различного целевого назначения и разрешенного использования, не может выступать в качестве предмета гражданско-правовой сделки, в том числе и при внесении земельного участка в уставный капитал учреждаемых хозяйственных обществ.

Установление предельных максимальных размеров земельных участков обусловлено прежде всего таким свойством земли, как ее ограниченность.

До принятия ЗК на федеральном уровне длительное время не были установлены правила об определении предельных размеров земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной и муниципальной собственности земель. В ст. 33 ЗК закреплено разграничение компетенции РФ, субъектов РФ и муниципальных органов в этой сфере. Так, законами субъектов РФ устанавливаются предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность и находящихся в государственной или муниципальной собственности, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, нормативными актами муниципальных органов — для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства (п. 1 ст. 33 ЗК).

Для иных целей предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (п. 3 ст. 33 ЗК).

В некоторых субъектах РФ установлены предельные значения размеров земельных участков .

Пункт 1 ст. 7 Закона Курской области от 5 марта 2004 г. N 8-ЗКО «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // СПС «КонсультантПлюс»; Закон Астраханской области от 25 марта 2002 г. «О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества и животноводства» // СПС «КонсультантПлюс».

СЗ РФ. 1998. N 31. Ст. 3813.
ФЗ от 30 декабря 2008 г. N 312-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2009. N 1. Ст. 20; ФЗ от 2 августа 2009 г. N 217-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам создания бюджетными научными и образовательными учреждениями хозяйственных обществ в целях практического применения (внедрения) результатов интеллектуальной деятельности» // СЗ РФ. 2009. N 31. Ст. 3923.

В интересах защиты прав кредиторов законодатель установил в течение трех лет с момента государственной регистрации ООО в случае внесения в его уставный капитал неденежных вкладов субсидиарную ответственность участников общества и независимого оценщика, которую они несут солидарно при недостаточности имущества ООО по его обязательствам в размере завышения стоимости неденежных вкладов.

В соответствии с п. 3 ст. 34 ФЗ «Об акционерных обществах» денежная оценка имущества, вносимого в оплату акций при учреждении АО, производится по соглашению между учредителями. При оплате акций неденежными средствами для определения рыночной стоимости такого имущества должен привлекаться независимый оценщик, если иное не установлено федеральным законом. Величина денежной оценки имущества, произведенной учредителями и советом директоров (наблюдательным советом) общества, не может быть выше величины оценки, произведенной независимым оценщиком.

Такой подход представляется более оправданным, значительно снижается возможность злоупотреблений при субъективной оценке, что дает основания внести предложение о его распространении на все случаи внесения земельных участков (равно как и иных объектов недвижимости) в уставный капитал ООО. При закреплении такой модели оценки отпадает необходимость в установлении субсидиарной ответственности участников общества по его обязательствам в размере завышения стоимости неденежных вкладов.

Особенности оценки имущества кредитных организаций определены Инструкцией ЦБ РФ от 14 января 2004 г. N 109-И (п. п. 4.6, 4.7). В соответствии с ее положениями денежная оценка имущества в неденежной форме, вносимого в качестве вклада в уставный капитал кредитной организации при ее учреждении, утверждается общим собранием учредителей. При оплате части уставного капитала имуществом в неденежной форме для определения стоимости такого имущества в случаях, предусмотренных федеральными законами, должен привлекаться независимый оценщик. Величина денежной оценки имущества, произведенной учредителями (участниками) кредитной организации, не может быть выше величины оценки, произведенной независимым оценщиком. Поскольку кредитные организации могут быть созданы исключительно в форме хозяйственных обществ, приведенные выше нормы специальных законов, регулирующих их деятельность, в отношении оценки имущества в неденежной форме применяются также и к кредитным организациям.

Статьей 8 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлена обязательность проведения оценки объектов при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ, муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц.

В соответствии с п. 3 ст. 11 Закона о приватизации стоимость земельных участков принимается равной их кадастровой стоимости в случае создания открытого акционерного общества путем преобразования унитарного предприятия. В иных случаях стоимость земельных участков принимается равной рыночной стоимости земельных участков, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности .

ФЗ от 24 июля 2007 г. N 212-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности» // СЗ РФ. 2007. N 31. Ст. 4009.

Конструкция юридического лица предполагает особую модель взаимоотношений между учредителями (участниками) и созданной ими организацией, в соответствии с которой участники имеют по отношению к ней лишь обязательственные права (п. 2 ст. 48 ГК). Из этого следует, что земельный участок при внесении его в уставный капитал хозяйственного общества выбывает из собственности учредителя и переходит в собственность созданного юридического лица.

В связи с этим возникает ряд вопросов об основаниях и моменте приобретения новым субъектом права собственности на передаваемое имущество в виде земельного участка.

В законодательстве, регулирующем создание и деятельность хозяйственных обществ, закреплена возможность поэтапной оплаты долей в уставном капитале или размещаемых акций. Согласно п. 1 ст. 34 Закона об акционерных обществах акции общества, распределенные при его учреждении, должны быть полностью оплачены в течение года с момента государственной регистрации общества, если меньший срок не предусмотрен договором о создании общества. Не менее 50% акций общества, распределенных при его учреждении, должно быть оплачено в течение трех месяцев с момента государственной регистрации общества. При этом акции и иные ценные бумаги АО, которые должны быть оплачены неденежными средствами, оплачиваются при их приобретении в полном размере, если иное не установлено договором о создании общества при его учреждении (п. 2 ст. 34).

Особый порядок оплаты, при котором не допускается неполная оплата акций при их размещении, предусмотрен п. 3 ст. 4 ФЗ «Об инвестиционных фондах». Таким образом, фактическая передача земельного участка АО осуществляется после его государственной регистрации и оформляется актом приема-передачи.

Иной порядок внесения вкладов в уставный капитал общества предусмотрен ст. 16 Закона об ООО, по которой каждый учредитель общества должен полностью внести свой вклад в уставный капитал общества в течение срока, который определен договором о создании общества и который не может превышать одного года с момента государственной регистрации общества. На момент государственной регистрации общества его уставный капитал должен быть оплачен учредителями не менее чем наполовину.

Реализация правила о предварительной оплате учредителями уставного капитала не представляется возможной в случаях, когда в счет оплаты доли передается земельный участок или иное имущество, поскольку стороной акта приема-передачи не может выступать еще не существующий юридически до момента его государственной регистрации субъект права. Следовательно, заявитель при подаче документов на государственную регистрацию ООО лишен возможности предоставить доказательства, подтверждающие формирование уставного капитала в неденежной форме в указанном объеме к этому моменту. ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» не предусматривает необходимость представления акта приема-передачи земельного участка для осуществления государственной регистрации ООО. Тем не менее, поскольку заявитель не освобождается от ответственности за сообщение недостоверных сведений, обычно рекомендуют производить частичную оплату уставного капитала в денежной форме путем перечисления средств на временный накопительный счет в банке, а уже после государственной регистрации общества заключать с ним акт приема-передачи земельного участка. В целях окончательного разрешения сложившегося противоречия было бы целесообразным внести изменения в ст. 16 Закона об ООО и закрепить правила об оплате уставного капитала в неденежной форме в течение определенного срока (к примеру, одного месяца) после государственной регистрации ООО.

В литературе высказываются и иные заслуживающие внимания предложения по совершенствованию законодательства, регулирующего возникающие в этой связи отношения .

Представляется обоснованным и заслуживающим одобрения изложенное в Концепции о развитии законодательства о юридических лицах предложение о том, что при учреждении хозяйственного общества весь уставный капитал должен оплачиваться в денежной форме, а при последующем увеличении его размера допускается внесение и неденежных вкладов.

Право собственности на земельный участок у учреждаемого хозяйственного общества возникает в результате совокупности действий, образующих сложный юридический состав, таких, как: договор о создании общества с указанием сроков передачи учредителями имущества обществу (решение единственного учредителя); принятие устава; оформление кадастрового паспорта земельного участка; фактическая передача земельного участка, оформляемая актом приема-передачи; государственная регистрация права собственности на земельный участок созданного хозяйственного общества (в ряде случаев, установленных законодательством, требуется предварительная государственная регистрация права собственности учредителя на передаваемый земельный участок при ее отсутствии) и пр.

В литературе нет единства в отношении определения состава таких действий и их правовой природы. Анализ подходов позволяет сделать вывод о возможности рассмотрения в качестве основания перехода права собственности на земельный участок при внесении его в оплату доли в уставном капитале ООО договора об учреждении ООО, определяющего в том числе размер его уставного капитала, а также размеры долей учредителей в уставном капитале общества и порядок их оплаты. При учреждении ООО одним лицом такое же значение будет иметь решение единственного учредителя об учреждении общества. При создании акционерных обществ аналогичную роль выполняет договор о совместной деятельности по созданию акционерного общества или решение единственного учредителя (если в качестве единственного учредителя выступает юридическое лицо, то, соответственно, решение его компетентного органа).

Это интересно:  Выплата взноса в уставный капитал 2019 год

В практике деятельности органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним при создании АО, нередко имеют место требования предоставления для государственной регистрации дополнительно к указанным выше основаниям самостоятельного гражданско-правового договора между уже зарегистрированным АО и его учредителями, содержанием которого является передача земельного участка и иного имущества в оплату размещаемых акций. Гражданское законодательство в принципе допускает возможность заключения непоименованных договоров, но применительно к данной ситуации не устанавливает обязательность заключения таковых, вследствие чего такое требование представляется излишним и нецелесообразным.

Важное значение как с теоретической, так и с практической точки зрения имеет определение момента перехода права собственности на земельные участки, передаваемые в счет оплаты акций или долей при учреждении хозяйственных обществ.

В литературе по этому вопросу высказаны противоположные точки зрения .

См.: Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Основания для государственной регистрации прав // Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика. М., 2005. С. 185; Алексеев В.А. Указ. соч. С. 424.

ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) устанавливает обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие названного Закона (п. 2 ст. 4), не делая при этом исключения для случаев возникновения права собственности на недвижимое имущество, переданное в оплату долей (акций) юридических лиц. Возможность существования коммерческих организаций, уставный капитал которых формируется уже после их государственной регистрации, прямо предусмотрена ГК и специальными законами (например, Законом об АО).

СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

В целях исключения ситуации, когда прошедшие процедуру государственной регистрации хозяйственные общества в течение какого-то времени не имеют на балансе собственного имущества, представляется целесообразным предложение, изложенное в Концепции развития законодательства о юридических лицах, об оплате всего уставного капитала при учреждении хозяйственного общества в денежной форме. При этом минимальный уставный капитал в основном должен быть оплачен к моменту государственной регистрации, оставшаяся часть — в течение года с момента государственной регистрации, если более короткий срок не установлен уставом общества (заслуживает обсуждения и правило об одномоментной оплате всего уставного капитала при учреждении общества).

Еще одним вопросом, возникающим в этой связи, является вопрос о том, с какого момента можно считать выполненной обязанность учредителей по оплате доли в уставном капитале ООО недвижимым имуществом и, соответственно, возникшим право на отчуждение принадлежащей им доли: с момента фактической передачи имущества (земельного участка) на баланс юридического лица или с момента государственной регистрации перехода на него права собственности.

В арбитражной практике имеются примеры, демонстрирующие противоречивость позиций по данному вопросу.

ООО «Пищевик» обратилось в арбитражный суд с иском к Краснодарскому краевому союзу потребительских обществ (далее — крайпотребсоюз) о применении последствий недействительности ничтожной сделки — договора купли-продажи доли в уставном капитале ООО «Славянская межрайбаза». Решением суда иск удовлетворен. Решение мотивировано тем, что на момент заключения договора имущество, внесенное крайпотребсоюзом в уставный капитал в качестве оплаты своей доли, не было зарегистрировано за ООО «Славянская межрайбаза» на праве собственности в соответствии с Законом о регистрации прав, поэтому доля не оплачена и крайпотребсоюз не мог отчуждать ее в силу ст. 21 ФЗ об ООО.

Постановлением апелляционной инстанции решение суда отменено, в удовлетворении исковых требований отказано. Постановление мотивировано тем, что на момент продажи доли уставный капитал ООО «Славянская межрайбаза» был полностью оплачен, так как в соответствии с п. 3 ст. 213 ГК РФ вновь созданное юридическое лицо является собственником имущества, переданного в уставный капитал, с момента государственной регистрации этого вновь созданного юридического лица. ФАС Северо-Кавказского округа признал вывод апелляционной инстанции неправильным, сославшись на ст. 223 ГК РФ, устанавливающую, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, а также на ст. 131 ГК РФ, п. 1 ст. 2 Закона о регистрации. Вместе с тем суд отметил, что не может быть признан обоснованным и вывод суда первой инстанции о том, что ввиду неосуществления государственной регистрации доля ответчика не может считаться оплаченной. Недвижимое имущество было фактически передано ответчиком и принято на баланс ООО «Славянская межрайбаза», т.е. действия по оплате уставного капитала учредитель выполнил. Спора о праве собственности на указанное имущество не возникало. Тем не менее решение апелляционной инстанции было оставлено без изменения по той причине, что у ООО «Славянская межрайбаза» отсутствует защищаемый законом интерес в признании последствий недействительности сделки по указанному основанию . Таким образом, вопрос о том, что следует понимать под оплатой доли в уставном капитале, требует разъяснения ВАС РФ.

Обязательным условием государственной регистрации является подтверждение права собственности учредителя на передаваемый создаваемому юридическому лицу земельный участок правоустанавливающими документами. Также должен быть представлен документ, подтверждающий фактическую передачу земельного участка учредителем зарегистрированному хозяйственному обществу, который свидетельствует об исполнении учредителем своих обязательств по оплате доли в уставном капитале или акций. В случаях, предусмотренных законом, на государственную регистрацию представляются и иные документы, в том числе: нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) на отчуждение недвижимого имущества (земельного участка), отчет о его оценке, согласие антимонопольного органа и пр. Кроме того, поскольку земельный участок относится к недвижимому имуществу, следовательно во всех случаях является индивидуальной вещью, в целях его идентификации по общему правилу требуется предоставление кадастрового паспорта или кадастрового плана земельного участка, кроме случаев, когда кадастровый паспорт или кадастровый план такого земельного участка ранее уже предоставлялся и помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов. Деятельность по кадастровому учету земельных участков регулируется ФЗ от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» .

СЗ РФ. 2007. N 31. Ст. 4017.

В оплату доли в уставном капитале ООО или акций АО может быть передано не только имущество, но и имущественные права, в том числе и на земельный участок. Однако в ряде случаев нормативными актами установлены исключения из действия этой общей нормы. Так, согласно п. 6 ст. 3 ФЗ от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком также не может быть передано в оплату доли в уставном капитале или акций, поскольку субъектами этого права являются исключительно граждане. Таким образом, иные, кроме права собственности, вещные права на земельный участок после введения в действие ЗК не могут рассматриваться в качестве имущественных прав, вносимых в оплату акций и долей в уставном капитале.

СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4148.

В качестве таких прав могут выступать права пользования земельным участком из договора аренды (арендные права), если это не запрещено законом. К примеру, из ст. 35 ФЗ от 22 июля 2005 г. N 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации» следует, что резидент особой экономической зоны — арендатор земельного участка, находящегося в государственной и (или) муниципальной собственности, не вправе вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ. Ограничения или запреты на внесение арендных прав также могут быть установлены договором о создании хозяйственных обществ (или решением единственного учредителя).

СЗ РФ. 2005. N 30 (ч. II). Ст. 3127.

Поскольку объектом арендных прав выступает земельный участок, следует учитывать не только гражданско-правовые, но и земельно-правовые нормы. ГК допускает установление законодательством особенностей сдачи в аренду земельных участков, однако реализацию этой возможности земельным законодательством нельзя признать удачной. Арендные отношения регулирует ст. 22 ЗК. В отличие от требования ст. 615 ГК, устанавливающей необходимость получения согласия арендодателя при внесении арендатором арендных прав в уставный капитал хозяйственных обществ, арендатор земельного участка не обязан получать такое согласие, а должен лишь уведомить арендодателя о внесении арендных прав в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества в пределах срока договора аренды земельного участка. Данная норма носит диспозитивный характер и может быть изменена договором по согласию сторон.

В п. 9 ст. 22 ЗК в императивном порядке предусмотрено право арендатора передавать свои права и обязанности по договору аренды в пределах срока его действия без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, договор аренды заключен более чем на пять лет.

В п. 5 ст. 22 ЗК утверждается, что при внесении арендных прав в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества ответственным перед арендатором становится новый арендатор. Данная норма противоречит п. 2 ст. 615 ГК, которая содержит прямо противоположное утверждение о том, что в указанном случае ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Таким образом, ЗК отождествляет внесение арендных прав в уставные капиталы коммерческих организаций с передачей прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу.

ГК предусматривает перемену лица в договоре аренды лишь при передаче прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу (перенайме). При этом в императивном порядке требуется согласие арендодателя. Данная норма соответствует требованиям п. 1 ст. 391 ГК, согласно которым перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора. Статья 22 ЗК не требует обязательного согласия арендодателя на перевод не только прав, но и обязанностей по договору аренды, что противоречит ст. 391 ГК РФ и ущемляет права арендодателя.

В перспективе в рамках Концепции о развитии законодательства о юридических лицах предлагается полностью отказаться от внесения в уставный капитал прав пользования имуществом, в частности арендных прав, очевидно, в целях защиты прав кредиторов. Представляется, что такой кардинальный подход вряд ли можно считать необходимым, тем более, что возможность отказа от внесения арендных прав может быть реализована учредителями в рамках действующего ныне законодательства.

Анализ законодательных норм позволяет заключить, что в качестве неденежных вкладов могут выступать земельные участки, находящиеся в собственности учредителей хозяйственных обществ либо принадлежащие им на праве аренды. В первом случае к вновь созданному юридическому лицу переходит право собственности на них, во втором — только право пользования ими на условиях, предусмотренных договором аренды. В случаях, когда при отсутствии или недостаточности свободных денежных средств такие действия могут быть экономически целесообразны, для оценки их правомерности следует учитывать всю совокупность правовых норм, регулирующих возникающие в этой связи отношения, а именно: общие положения гражданского законодательства, регулирующие создание и деятельность хозяйственных обществ, нормы специальных законов, земельного законодательства, а также положения локальных актов.

Библиографический список

  1. Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М.: Волтерс Клувер, 2007.

Статья Е.В. Ельниковой «Оборотоспособность земельного участка» включена в информационный банк согласно публикации — «Правовые вопросы строительства», 2006, N 2.

  1. Ельникова Е.В. Оборотоспособность земельного участка // Юридическая наука: Проблемы и перспективы развития (региональный аспект): Материалы Междунар. науч.-практ. конф., 3 сентября — 1 октября 2005 г.: В 2 т. Великий Новгород, 2006.
  2. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Основания для государственной регистрации прав // Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика. М., 2005.

При оплате уставного капитала земельным участком нужно определить стоимость этого участка. Она определяется по соглашению между учредителями (участниками) общества и, как правило, соответствует рыночной.

Подтвердить рыночную стоимость вклада необходимо заключением независимого оценщика. Поступать так обязательно по вкладам как в акционерные общества, так и в ООО. Такие правила абзацем 2 пункта 2 статьи 66.2 Гражданского кодекса РФ и частью 4 статьи 3 Закона от 5 мая 2014 г. № 99-ФЗ.

участок. Он относится к неденежным вкладам , имеющим денежную оценку . Поскольку стоимость земельного участка под строительство, как правило, превышает 20 тыс. руб., вклад должен оценить независимый оценщик . Такое требование содержит пункт 2 статьи 15 закона № 14-ФЗ. При этом номинальная стоимость доли участника общества, которую он оплачивает не деньгами, не может быть больше суммы, которую определил независимый оценщик .

Материал из БСС «Система Главбух»
Подробнее: http://www.1gl.ru/#/document/189/400844/8fd37fb9f6/?of=copy-f2db52fdcd

Земельные участки имеют кадастровую оценку, и она не всегда совпадает с их рыночной стоимостью. Правила проведения кадастровой оценки земель утверждены постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. № 316. В соответствии с ними такая оценка проводится не реже одного раза в пять лет.

Когда возникает доход от полученного в уставный капитал участка

Хозяйство может продать внесенный в уставный капитал участок. Иногда на сделки с землей распространяются ограничения. В частности, не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному и тому же собственнику (п. 4. ст. 35 Земельного кодекса РФ). А собственники зданий, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право его покупки или аренды.

Напомним, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, к коим относится земельный участок, их переход и прекращение нужно регистрировать в едином государственном реестре (ст. 131 Гражданского кодекса РФ). Регистрируется переход права собственности на земельный участок органами Росреестра в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Право на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента внесения соответствующей записи в госреестр — пункт 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ. Несмотря на это, при продаже участка моментом признания дохода для определения налоговой базы является дата передачи участка покупателю по передаточному акту или иному документу (п. 3 ст. 271 Налогового кодекса РФ). Таким образом, доход от реализации и переход права собственности на земельный участок могут отличаться по времени.

Отметим, что при получении имущества от учредителя в качестве оплаты его доли в уставном капитале у предприятия не возникает доходов, а также прибылей и убытков, учитываемых в целях налогообложения прибыли (подп. 3 п. 1 ст. 251, подп. 1 п. 1 ст. 277 Налогового кодекса РФ).

Передав участок покупателю, а договор на регистрацию в Росреестр, продавец формально еще является собственником этого участка. Тем не менее для он должен у себя в учете признать доход от его реализации.

При кассовом методе передача земельного участка не обязывает продавца включить выручку от его реализации в облагаемую базу. Доход признается им в момент получения платы за участок независимо от того, передан он покупателю или нет и зарегистрирован ли переход права собственности (п. 2 ст. 273 Налогового кодекса РФ).

Если в результате реализации земельного участка образуется убыток, то он учитывается в целях налогообложения (п. 2 ст. 268 Налогового кодекса РФ).

Этот порядок применяется в целях налогообложения независимо от того, какой метод признания доходов и расходов организация применяет — начисления или кассовый. Дело в том, что полученный от учредителя земельный участок оплачен передачей ему доли в уставном капитале (п. 1 ст. 277 Налогового кодекса РФ).

Что касается НДС, то в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ операции по реализации земельных участков не признаются объектом налогообложения.

Как платить земельный налог при продаже участка

Плательщиками земельного налога признаются организации, обладающие участками на праве собственности (ст. 388 Налогового кодекса РФ). Соответственно, продавец участка должен уплачивать земельный налог и после фактической его передачи, до момента регистрации перехода права собственности на земельный участок органами Росреестра.

Налоговой базой признается кадастровая стоимость земельного участка, определяемая в соответствии с земельным законодательством РФ (п. 1 , 2 ст. 390 Налогового кодекса РФ). Ее определяют на 1 января года, являющегося налоговым периодом (п. 1 ст. 391 Налогового кодекса РФ).

В случае прекращения у продавца права собственности на земельный участок в течение налогового периода налог рассчитывается с учетом коэффициента. Данный коэффициент определяется как отношение числа полных месяцев, в течение которых земля находилась в собственности предприятия, к числу календарных месяцев в налоговом или отчетном периоде.

Если прекращение права собственности произошло после 15-го числа соответствующего месяца, этот месяц считается как полный (п. 7 ст. 396 Налогового кодекса РФ).

Как продажа участка в уставном капитале отражается в бухучете

Стоимость имущества, полученного в качестве вклада в уставный капитал предприятия, не признается доходом для целей бухгалтерского учета (п. 2 ПБУ 9/99).

Принятие к бухгалтерскому учету участка отражается по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» субсчет «Приобретение земельных участков» в корреспонденции с счета 75 «Расчеты с учредителями» субсчет «Расчеты по вкладам в уставный (складочный) капитал». Затем сформированная на счете 08 первоначальная стоимость участка списывается в дебет счета 01 «Основные средства».

Продажа участка в уставном капитале отражается следующим образом. Продавец признает прочий доход в размере его продажной цены и прочий расход в виде его первоначальной стоимости. Они признаются на дату перехода права собственности к покупателю (п. 7, 12, 16 ПБУ 9/99 и п. 11 ПБУ 10/99, утвержденных приказами Минфина России от 6 мая 1999 г. № 32н и № 33н).

Если предприятие применяет в налоговом учете метод начисления, то на дату передачи земельного участка в бухгалтерском учете возникают вычитаемая временная разница и соответствующий ей отложенный налоговый актив. Это происходит из-за того, что на данную дату в налоговом учете признается доход от реализации, а в бухгалтерском учете нет (определяется на дату перехода права собственности). Его возникновение отражается по дебету счета 09 «Отложенные налоговые активы» и кредиту счета 68 «Расчеты по налогам и сборам».

Кроме того, возникают налогооблагаемая временная разница и соответствующее ей отложенное налоговое обязательство. Оно возникает, потому что в налоговом учете включается в состав расходов стоимость приобретения земельного участка, а в бухгалтерском нет. Возникновение отложенного налогового обязательства отражается в бухгалтерском учете по дебету счета 68 и кредиту счета 77 «Отложенные налоговые обязательства».

После государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок признается и отражается в бухгалтерском учете доход от его продажи и одновременно отражается расход в виде его стоимости. В этот момент погашаются вычитаемая временная разница и соответствующий ей отложенный налоговый актив, а также налогооблагаемая временная разница и соответствующее ей отложенное налоговое обязательство.

А. Анищенко ,
ООО «Аудиторская фирма “АТОЛЛ — АФ”»

Компания приобрела по договору мены (за другое имущество) земельные участки.
Стоимость земельных участков оценивалась договорным соглашением сторон и составило 21 млн руб.

Указанные участки были оформлены в собственность Компании. Впоследствии, Компания решила указанные участки внести в уставной капитал Организации (ООО) при вхождении новым участником данной Организации.

Оценка рыночной стоимости для целей внесения в уставной капитал выявила, что стоимость земельных участков приближена к кадастровой стоимости и составляет 12 млн руб. По этой стоимости земельные участки были внесены в уставной капитал Организации. Компания получила долю в участии в Организации, стоимостью 12 млн руб.

Вопрос: Получит ли по окончании таких регистрационных действий Компания убыток (налоговый и балансовый)?

Стоимость приобретаемой участником доли признается равной сумме стоимости вносимого имущества, определяемой по данным налогового учета на дату перехода права собственности, и дополнительных расходов, которые признаются участником в целях налогообложения при таком внесении (абз. 1, 2 пп. 2 п. 1 ст. 277 НК РФ).

  • Д 58 — К 76 — Отражена задолженность по вкладу в уставный капитал в сумме, указанной в решении общего собрания участников (единственного участника)
  • Д 76 — К 01 — Списана стоимость земельного участка
  • Д 91 — К 76 — Отражен прочий расход в виде разницы между оценкой передаваемого имущества по решению участников и стоимостью в бухучете

> «> Земельный участок как взнос в уставный капитал можно ли изъять

Взнос земельного участка в уставный капитал

Очень выгодную консультацию авдоката можно получить у нас! Запишитесь на прием. Экономическая выгода может быть многогранна: быстро, надежно, минимум налогов, может не подлежать разделу имущества супругов, можно брать кредиты и пр. Земельные участки, как и иную недвижимость, можно вкладывать в уставный капитал организации.

Для этого необходимы следующие действия: После внесения земельного участка в УК юридического лица, такому юридическому лицу выдается выписка ЕГРН о праве собственности на землю, а свидетельство (право) собственника, передавшего земельный участок организации.

теряет юридическую силу. При взносе в Уставный капитал земельного участка следует учитывать категорию земли, а при необходимости перевода земли в иную категорию важно понимать, в какой момент это лучше сделать: до внесения земли в уставный капитал или после.

При этом в свидетельство (ЕГРН) о праве собственности вносится соответствующая запись о совершенных действиях.

Возникает ли доход у физического лица при взносе земельного участка в качестве уставного капитала

1. При взносе земельного участка в качестве УК у физического лица дохода не возникает.

3. Если долю учредителя выкупают третьи лица, другие учредители, то для бухгалтера цена сделки значения не имеет.

  • третьи лица (сторонние граждане или организации), другие учредители (участники, акционеры);
  • сама организация, долю (акции) которой продает учредитель (участник, акционер).

Вариант 1: преимущественное право на покупку Вариант 2: запрет на продажу третьим лицам Об этом сказано в пункте 2 статьи 23 Закона от 8 февраля 1998 г.

– отражен переход доли Глебовой к организации. Ситуация: нужно ли удержать НДФЛ с доходов, которые российская организация выплачивает своему учредителю (участнику, акционеру) при выкупе у него доли (акций) Ситуация: нужно ли удержать НДФЛ с положительной разницы между действительной стоимостью доли в уставном капитале ООО и фактической ценой сделки.

Гражданин покупает долю в уставном капитале ООО по цене, которая ниже ее действительной стоимости Да, нужно, если организация и гражданин на момент покупки являются взаимозависимыми лицами.* Гражданское законодательство позволяет устанавливать цену доли в уставном капитале ниже ее действительной стоимости (ст.

421, 424 ГК РФ). Если организация не может удержать рассчитанную сумму НДФЛ за счет денежных доходов гражданина (например, если он не является сотрудником ООО), в течение месяца с момента продажи доли она обязана письменно известить налоговую инспекцию о невозможности удержать налог (п. 5 ст. 226 НК РФ). Валентины Акимовой, государственного советника налоговой службы РФ III ранга Ольги Красновой, директора БСС «Система Главбух» Какой размер налогового вычета при продаже гражданином доли в уставном капитале Продажа доли в уставном капитале Размер вычета к доходам от продажи доли в уставном капитале зависит от того, продаете вы свою долю целиком или только ее часть. При продаже доли полностью, то есть прекратив участие в обществе, доходы уменьшите на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на ее приобретение.* И только если нет документов на расходы, можно воспользоваться вычетом в сумме дохода.

Получить ответ Новое

Земельный участок как взнос в уставный капитал можно ли изъять

Так в этом-то все и дело, вклад и уставный капитал внесен имуществом. Может быть мне для начала уменьшить уставник до 10000.

По бухгалтерии перекинуть з/у с уставного капитала на основные средства, а затем продать?

В уставный капитал вложили землю…

На балансе организации находится земельный участок, внесенный учредителем (физическим лицом) в качестве вклада в уставный капитал.

С 1 января 2007 г. стоимость земельных участков в налоговом учете можно списывать в расходы.

Так ли это? Видимо, речь идет о дополнениях, внесенных в Налоговый кодекс РФ Федеральным законом от 30.12.2006 № 268-ФЗ. По правилам налогового учета земельные участки не относятся к амортизируемому имуществу, следовательно, учитывать расходы на их приобретение путем начисления амортизации нельзя (п. Горшкова, ведущий эксперт АКДИ «ЭЖ», член Палаты налоговых консультантов

Земельный участок в обмен на долю в ООО

В данном случае организация осуществляет 2 операции.

3 ст. 270 НК РФ). При передаче имущества в уставный капитал у организации как у участника, передающего имущество в оплату доли, не возникает ни прибыли, ни убытка (абз.

1 подп. 2 п. 1 ст. 277 НК РФ). Что касается налога на добавленную стоимость, то при пере­даче участка начислять его не нужно. Ведь передача имущества в качестве вклада в уставный капитал в целях налогообложения НДС не признается реализацией (подп.

Земельный участок вклад в уставный капитал

Компания приобрела по договору мены (за другое имущество) земельные участки. Стоимость земельных участков оценивалась договорным соглашением сторон и составило 21 млн руб.

Указанные участки были оформлены в собственность Компании. Впоследствии, Компания решила указанные участки внести в уставной капитал Организации (ООО) при вхождении новым участником данной Организации. Вопрос: Получит ли по окончании таких регистрационных действий Компания убыток (налоговый и балансовый)?

  • Д 58 — К 76 — Отражена задолженность по вкладу в уставный капитал в сумме, указанной в решении общего собрания участников (единственного участника)
  • Д 76 — К 01 — Списана стоимость земельного участка
  • Д 91 — К 76 — Отражен прочий расход в виде разницы между оценкой передаваемого имущества по решению участников и стоимостью в бухучете

Один из учредителей компании делает взнос в уставный капитал имуществом, которое было привезено из-за границы. Это имущество надо учитывать вместе с таможенными платежами (НДС) или по контрактной стоимости?

Наша компания нуждается в финансовой поддержке со стороны учредителя. Необходима помощь в подборе оптимального механизма финансирования.

Рассматривается безвозмездная фин.помощь, вклад учредителя в имущество. Однако в действующей редакции Устава данная….

Размер уставного капитала ООО меньше минимального добрый день!

организация образована с 1998 году, уставный капитал 4200 руб., по сегодняшний день уставный капитал без изменений. за 2015-2016 год выплачивались дивиденды, какие санкции могут применяться к организации…. Взнос в уставный капитал в иностранной валюте ООО решило увеличить УК на 75 000 евро за счет внесения дополнительного вклада единственным участинком Компанией-нерезидентом. В Решении об увеличении УК прописано, что УК компании увеличивается на 75 000….

Конференция ЮрКлуба

Существует ООО с единственным участником.

У этого участника, как у физического лица есть земельный участок, который он хочет внести в уставной капитал того ООО где он единственный участник.

Насколько я понимаю в данном случае будет увеличение УК Общества. Не знаю, зачем Вам это нужно, но думаю вот что: 1. Проверка документов, подтверждающих право собственности на зем.

участок. Статья 15. Вклады в уставный капитал общества 2. Денежная оценка неденежных вкладов в уставный капитал общества, вносимых участниками общества и принимаемыми в общество третьими лицами, утверждается решением общего собрания участников общества, принимаемым всеми участниками общества единогласно.

То есть оценить его нужно, так как земелька-то может быть дорогой. 3. Решение единственного участника об увеличении УК, и принятие его оценки. и дальнейшие действия в рамках требований закона.

Статья 19. Увеличение уставного капитала общества за счет дополнительных вкладов его участников и вкладов третьих лиц, принимаемых в общество Прочитал, интересный вопрос возник Увеличение будет по п.1 или 2 ст.19?

ИМХО, увеличение будет за счет ВСЕХ участников (как это ни абсурдно звучит), хоть он в обществе и один.

Или Вы думаете, что где-то нужно ссылаться на норму закона? One more а стоит ли так конкретизировать. Или Вы думаете, что где-то нужно ссылаться на норму закона?

Там все довольно внятно написано.

Надо ли заключать этому участнику (он же является Ген.директором) какой-нибудь договор с обществом по которому обществу перейдет земельный участок? Решение будет. более ничего не нужно.

Это интересно:  Внесение взноса в уставный капитал проводки 2019 год

Или Вы думаете, что где-то нужно ссылаться на норму закона?

Да не, речь не о ссылке в решении на норму, просто вдруг самому интересно стало.

Порядок же тогда разный будет, либо с ут. итогов либо без. Хотя чего тут думать — по п.1 и все что первично необходимо сделать: зарегистрировать переход права собственности на землю или зарегистрировать изменения в Устав? Изменения в устав, естессно Надо ли заключать этому участнику (он же является Ген.директором) какой-нибудь договор с обществом по которому обществу перейдет земельный участок?

Да не, речь не о ссылке в решении на норму, просто вдруг самому интересно стало. Порядок же тогда разный будет, либо с ут. итогов либо без. Хотя чего тут думать — по п.1 и все Пятничный «кризис» прошел поэтому надоть получить заключение оценщика вначале 200 мрот — это 660 у.е.

— наверно земля то будет дороже все же поэтому надоть получить заключение оценщика вначале а при чем тут стоимость земли, если в законе говориться о номинальной стоимости доли участника, которая будет оплачена этой землей. а при чем тут стоимость земли, если в законе говориться о номинальной стоимости доли участника, которая будет оплачена этой землей. Ну вот стоимость доли и будет увеличина на стоимост земли.

Или поменование зем участка в передаточном акте лишь свидетельствует о намерении государства-собственника приватизировать эту землю? Но зачем тогда такая оценка?

Земельный участок как взнос в уставный капитал можно ли изъять

Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс».

Что же касается степени свободы собственника по распоряжению земельной долей, то в мотивировочных частях судебных решений выделяются следующие оценки. Иск Д. к ЗАО «Ледово» (МО, Каширский р-н) о признании права собственности на земельную долю в размере 4,1 га в общей долевой собственности ЗАО «Ледово».

Ведомости ВС РСФСР.

Учет земельного участка в бухгалтерском учете

Если на территории компания будет строить здания, но за счет инвесторов, то такой объект нельзя признать ОС — он будет оставаться на сч.

Взнос в уставный капитал земельным участком проводки. Внесение земельных участков и прав на них в оплату долей в уставном капитале (акций) при учреждении хозяйственных обществ. Взнос земельного участка в уставный капитал

Таким образом, если в названных формированиях в принципе возможна выдача имущества в натуре, то можно установить в уставе сельскохозяйственного ООО или товарищества обязательность возврата земли при выходе из общества, товарищества или в любом случае, или только для целей создания крестьянского хозяйства.

Взнос земельного участка в уставный капитал

Особый вариант продажи земельных участков — организация ДНП с последующей реализацией размежеванного участка небольшими массивами для частного использования граждан. Нужно понимать, что такая схема может быть реализована только с большой осторожностью, так как перевыборы председателя ДНП могут привести к потере вложенной собственности. Недоработанные на старте вопросы нужно срочно привести в порядок. Подключение к ДНП комммуникаций — отдельная тема для работы. Возможные споры о срывах сроков подключений решаются в Арбитражном суде.

Внесение земельных участков в уставный капитал организации

1) Приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законодательством.

Статья: Передача земельного участка в уставный капитал: учет и налогообложение (Суслова Ю

Может ли участник ООО для увеличения уставного капитала общества внести в него свой земельный участок

  • подписанное заявителем (лицом, осуществляющим функции единоличного исполнительного органа общества) заявление о государственной регистрации изменений, вносимых в учредительные документы юридического лица, по форме № Р13001 (утв. приказом ФНС России от 25.01.2012 № ММВ-7-6/[email protected]);
  • решение общего собрания участников общества об увеличении уставного капитала общества, о внесении в устав общества изменений в связи с увеличением уставного капитала общества, об увеличении номинальной стоимости и размера доли участника общества, подавшего заявление о внесении вклада (п. 2 ст. 19 Закона № 14-ФЗ);
  • изменения, вносимые в устав общества. Вносимые изменения могут быть оформлены в виде новой редакции устава или в виде отдельных изменений;
  • документ, подтверждающий внесение участником дополнительного вклада в полном объеме (п. 2.1 ст. 19 Закона № 14-ФЗ);
  • документ об уплате государственной пошлины. В соответствии с подп. 3 п. 1 ст. 333.33 НК РФ размер государственной пошлины за регистрацию изменений в учредительные документы составляет 800 руб.

Внесение земельных участков и земельных долей в уставный капитал

На практике же все немного сложнее. В начале девяностых годов данный порядок зачастую не соблюдался, в результате чего возникают недоразумения. Дело в том, что сельскохозяйственные предприятия, имея на руках заявления о передаче земельных участков в уставный капитал от граждан, считают их своими, несмотря на то, что эти земли не были оценены и в уставном капитале нет отметки об их стоимости.

Внесение в уставный капитал земельного участка

Необходимо определить размер земельной доли (в соответствии правоустанавливающим или правоудостоверящим документом) , указать на каком праве находится земельный участок у лица, вносящего земельный участок в УК, наименование земельного участка, в состав которого входит продаваемая земельная доля, его кадастровый номер, местоположение, площадь.

Внесение в уставный капитал земельного участка

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности.

Как внести земельный участок в уставный капитал

Внесение в уставный капитал земельного участка

Передача земельной доли в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, осуществляется на основании документов, удостоверяющих право на земельную долю, без государственной регистрации возникшего в результате приватизации сельскохозяйственных угодий права на земельную долю.

Внесение земельных долей в уставный капитал: проблемы теории и практики

Императивный подход к свободе распоряжения земельной долей говорит о том, что методом опускания разрешенных способов использования земельной доли при неиспользовании прочих способов остается только внесение в уставный капитал хозяйственного общества. Но и в случае бездействия собственника земельной доли она вносится в уставный капитал общества. Но в этом случае данный подход наталкивается на непреодолимое препятствие.

Законодательная база Российской Федерации

15. В качестве вклада в уставный капитал сельскохозяйственных коммерческих организаций может выступать земельная доля, а также право пользования земельной долей. Внесение земельной доли или права пользования земельной долей в уставный капитал указанных организаций осуществляется на основании их учредительных договоров, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. В случае внесения в уставный капитал права пользования земельной долей учредительный договор должен содержать условия осуществления этого права.

Внесение земельного участка в качестве взноса в уставной (паевой) капитал акционерных обществ, товариществ, кооперативов

Внесение земельных участков в уставный капитал организации является действием по формированию уставного капитала юридического лица, т.е., по сути, сделкой с земельным участком не является. Государственной регистрации подлежит не само внесение земельного участка или земельной доли, а переход права, произошедший в итоге внесения. С момента государственной регистрации прекращается право собственности лица, которое внесло в уставный капитал свой земельный участок или земельную долю. Соответственно, возникает право собственности юридического лица на соответствующее имущество.

Учредитель (физическое лицо) внес в качестве вклада в уставный капитал ООО земельный участок

На балансе организации находится земельный участок, внесенный учредителем (физическим лицом) в качестве вклада в уставный капитал. С 1 января 2007 г. стоимость земельных участков в налоговом учете можно списывать в расходы. Так ли это?

Видимо, речь идет о дополнениях, внесенных в Налоговый кодекс РФ Федеральным законом от 30.12.2006 № 268-ФЗ.

Так, с 1 января 2007 г. при расчете налога на прибыль организаций для целей обложения этим налогом признаются расходы на приобретение земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых находятся здания, строения, сооружения или которые приобретаются для целей капитального строительства объектов основных средств (ОС) на этих участках (п. 1 ст. 264.1 НК РФ). Договор на приобретение земельного участка должен быть заключен в период с 1 января 2007 г. по 31 декабря 2011 г. (п. 5 ст. 5 Закона № 268-ФЗ).

Итак, порядок признания расходов, установленный ст. 264.1 НК РФ и действующий с 1 января 2007 г., в Вашем случае не применяется, поскольку он касается только приобретения земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности. Затраты на приобретение земель, являющихся собственностью других организаций или физических лиц, включать в расходы по-прежнему нельзя.

По правилам налогового учета земельные участки не относятся к амортизируемому имуществу, следовательно, учитывать расходы на их приобретение путем начисления амортизации нельзя (п. 2 ст. 256 НК РФ).

Неправомерно также относить расходы на покупку земли и к материальным или прочим расходам, поскольку земля в процессе использования не теряет своих потребительских свойств и ее стоимость не переносится на производимые товары (работы, услуги). К такому решению пришли и судьи (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 14.03.2006 № 14231/05).

Но если организация позже решит продать земельный участок, она сможет уменьшить доходы от его продажи на цену его приобретения в соответствии с подп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ.

Цена приобретения имущества, полученного в качестве вклада в уставный капитал, определяется в соответствии с данными налогового учета у передающей стороны. Если получающая сторона не сможет документально подтвердить стоимость вносимого в уставный капитал имущества (в данном случае — земли), то стоимость этого имущества признается равной нулю (подп. 2 п. 1 ст. 277 НК РФ).

Налоговым кодексом РФ установлены специальные правила оценки для случаев, когда имущество вносит учредитель — физическое лицо. Тогда стоимостью признаются документально подтвержденные расходы на его приобретение, но не выше рыночной стоимости этого имущества, подтвержденной независимым оценщиком (абз. 4 п. 2 ст. 277 НК РФ).

Таким образом, по правилам налогового законодательства получающей стороне необходимо иметь:

Документы, подтверждающие расходы на приобретение земельного участка передающей стороной (оригиналы или копии квитанций к приходным кассовым ордерам, банковские выписки, товарные и кассовые чеки и др). Перечень документов, подтверждающих «налоговую» стоимость имущества, является открытым (см. письмо УМНС России по г. Москве от 14.05.2004 № 26-12/33161);

Акт независимой оценки.

И. Горшкова, ведущий эксперт АКДИ «ЭЖ», член Палаты налоговых консультантов

Организация (ООО) внесла вклад (земельный участок) в УК другой организации 1. Как сделать бухгалтерские проводки у этой организации (кот. внесла вклад в УК другой организации)? 2. Когда будет считаться дата перехода имущества (земельного участка), когда зарегистрировано право перехода и дата общего собрания где приняли решении о внесении вклада в ук другой организации т.е. какой датой делать бух.проводки. 3. Нужно ли вышеуказанному ООО заявлять об уменьшении УК, как это сделать и в какие сроки?

Ответ

Передачу земельного участка в уставный капитал другой организации оформите первичным документом, например, заполните акт по форме № ОС-1. На дату оформления этого документа отразите выбытие земельного участка в бухгалтерском учете.

Вклад в уставный капитал другой организации учитывайте на «Финансовые вложения». Задолженность по вкладу отразите проводкой по дебету в корреспонденции со счетом учета расчетов. Например, со , к которому откройте отдельный субсчет «Расчеты по вкладам в уставный (складочный) капитал»:

– отражена задолженность по вкладу в уставный капитал дочерней организации.

При передаче земельного участка в счет вклада в уставный капитал другой организации сделайте проводки:

– отражена первоначальная стоимость земельного участка, переданного в уставный капитал дочерней организации;

Дебет 76 субсчет «Расчеты по вкладам в уставный (складочный) капитал» Кредит 01 субсчет «Выбытие основных средств» – внесен земельный участок в качестве вклада в уставный капитал дочерней организации.

Если первоначальная стоимость переданного земельного участка отличается от его , разницу учтите в составе прочих доходов или расходов. При этом сделайте проводки:

– отражена положительная разница между оценкой земельного участка, согласованной учредителями, и его первоначальной стоимостью;

– отражена отрицательная разница между оценкой земельного участка, согласованной учредителями, и его первоначальной стоимостью.

Сама по себе операция по передаче земельного участка в счет вклада в уставный капитал другой организации на размер уставного капитала организации-учредителя не влияет. Поэтому заявлять об уменьшении уставного капитала организации-учредителю не нужно.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

В счет погашения задолженности по вкладам в уставный капитал организация . Для акционерных обществ это предусмотрено статьи 34 Закона от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ, а для ООО – статьи 15 Закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ.

Документальное оформление

При передаче объекта основных средств в уставный капитал другой организации (т. е. в момент ) оформите первичным документом, например, заполните акт по ( , утвержденные , ).* Основанием для составления акта является техническая документация на основное средство, а также данные бухучета. Например, обороты по «Амортизация основных средств» позволят заполнить сведения о сумме начисленной амортизации. Акт оформите в двух экземплярах, один из которых передайте получателю. При составлении акта раздел «Сведения об объектах основных средств на дату принятия к бухгалтерскому учету» не заполняйте. Его должен заполнить получатель в своем экземпляре акта. Оба экземпляра акта должны быть подписаны и утверждены как организацией-акционером (участником), так и получателем.

Если в качестве вклада в уставный капитал организация вносит здание, составьте акт по . Если организация передает несколько однородных основных средств, оформите акт по . При заполнении этих актов применяйте тот же порядок, что и при составлении акта по . Такой порядок предусмотрен , утвержденными .

Одновременно с составлением акта по ( , ) внесите сведения о выбытии основного средства в инвентарную карточку по форме () или в инвентарную книгу по (предназначена для ). Сведения вносите на основании акта приема-передачи, составленного в момент передачи основного средства. Такой порядок предусмотрен , утвержденными .*

Если организация получает основное средство, содержащее драгоценные металлы, в конце года ей придется по , утвержденной . В отчете укажите количество драгоценных металлов, содержащихся в основном средстве.

Бухучет

У организации-учредителя вклады в уставные капиталы других организаций учитываются на «Финансовые вложения». Задолженность по вкладам отразите проводкой по дебету в корреспонденции со счетом учета расчетов. Например, со , к которому откройте отдельный субсчет «Расчеты по вкладам в уставный (складочный) капитал»:*

Дебет 58 Кредит 76 субсчет «Расчеты по вкладам в уставный (складочный) капитал»
– отражена задолженность по вкладам в уставный капитал дочерней организации.

Такую запись делайте:*

  • при создании акционерных обществ или ООО – на основании договора о создании общества или на основании решения единственного учредителя (акционера, участника) ( , );
  • при увеличении уставного капитала:
  • в акционерных обществах – на основании протокола общего собрания акционеров об увеличении уставного капитала (решения совета директоров (наблюдательного совета), если в соответствии с уставом такое решение в его компетенции) или решения единственного учредителя (акционера) об этом ( , Закона от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ);
  • в ООО – на основании протокола общего собрания участников об увеличении уставного капитала или решения единственного учредителя (участника) об этом ( , Закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ).

Со следующего месяца после передачи основного средства прекращайте начислять по нему амортизацию ().

В бухучете выбытие основного средства, внесенного в качестве вклада в уставный капитал, отражайте по остаточной стоимости ( Методических указаний, утвержденных ).*

Для учета выбытия такого имущества на откройте отдельный субсчет «Выбытие основных средств». В момент передачи объекта по дебету счета отразите его первоначальную (восстановительную) стоимость. По кредиту – сумму амортизации, начисленную за период эксплуатации выбывающего объекта. При этом делайте проводки:*

Дебет 01 субсчет «Выбытие основных средств» Кредит 01
– отражена первоначальная (восстановительная) стоимость основного средства, переданного в уставный капитал дочерней организации;

Дебет 02 Кредит 01 субсчет «Выбытие основных средств»
– отражена амортизация, начисленная за период эксплуатации объекта, переданного в уставный капитал дочерней организации.

В результате сальдо на счете 01 «Выбытие основных средств» будет отражать остаточную стоимость передаваемого основного средства. Остаточную стоимость определяйте по формуле:

Передачу основного средства в уставный капитал другой организации отразите проводкой:*

Дебет 76 субсчет «Расчеты по вкладам в уставный (складочный) капитал» Кредит 01 субсчет «Выбытие основных средств»
– внесено основное средство в качестве вклада в уставный капитал дочерней организации.

Если остаточная стоимость переданного основного средства отличается от его , разницу учтите в составе прочих доходов или расходов. При этом сделайте проводки:*

Дебет 76 субсчет «Расчеты по вкладам в уставный (складочный) капитал» Кредит 91-1
– отражена положительная разница между оценкой основного средства, согласованной учредителями, и его остаточной стоимостью;

Дебет 91-2 Кредит 76 субсчет «Расчеты по вкладам в уставный (складочный) капитал»
– отражена отрицательная разница между оценкой основного средства, согласованной учредителями, и его остаточной стоимостью.

Такой порядок предусмотрен Методических указаний, утвержденных. Если остаточная стоимость передаваемого основного средства отличается от его , в бухучете образуется постоянная разница, которая приводит к появлению постоянного налогового обязательства или постоянного налогового актива (п. и ПБУ 18/02). Их следует отражать проводками:*

Дебет 99 субсчет «Постоянные налоговые обязательства» Кредит 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль»
– отражено постоянное налоговое обязательство с отрицательной разницы между остаточной стоимостью основного средства и его оценкой, согласованной учредителями;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль» Кредит 99 субсчет «Постоянные налоговые активы»
– отражен постоянный налоговый актив с положительной разницы между остаточной стоимостью основного средства и его оценкой, согласованной учредителями.

действительный государственный советник РФ 3-го класса

Общество с ограниченной ответственностью имеет право уменьшить уставный капитал, а в некоторых случаях – обязано это сделать ().

Например, уменьшение уставного капитала является обязательным в двух случаях:*

    по окончании двух финансовых лет подряд (начиная со второго финансового года) стоимость чистых активов общества будет меньше его уставного капитала. При этом уставный капитал уменьшается до размера, не превышающего стоимость чистых активов организации всех участников становится меньше, а размеры их долей остаются прежними.

Во втором случае происходит погашение долей, которые не распределялись и не продавались в течение одного года с момента их перехода в собственность общества. При этом номинальная стоимость долей участников не изменяется, а размеры их долей пропорционально увеличиваются.

Это следует из абзацев 2 и пункта 1 статьи 20, пунктов и статьи 24 Закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ.

государственный советник налоговой службы РФ II ранга

* Так выделена часть материала, которая поможет Вам принять правильное решение

Ельникова Елена Васильевна, кандидат юридических наук, доцент, доцент кафедры гражданского права и процесса Российского государственного социального университета.

Российское законодательство, регулирующее создание и деятельность коммерческих организаций, в том числе и хозяйственных обществ, в принципе допускает возможность формирования уставного капитала как в денежной, так и в неденежной форме. В соответствии с п. 1 ст. 15 ФЗ от 8 февраля 1998 г. N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее — Закон об ООО) в оплату уставного капитала могут быть переданы деньги, ценные бумаги, другие вещи или имущественные права либо иные права, имеющие денежную оценку. Таким образом, доля в уставном капитале ООО может быть оплачена в числе прочего имущества земельными участками либо правами на них. Аналогичная по своей сути норма содержится в п. 2 ст. 34 ФЗ от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ «Об акционерных обществах» , предусматривающем возможность оплаты акций, распределяемых среди учредителей общества при его учреждении, деньгами, ценными бумагами, другими вещами или имущественными правами (в том числе земельными участками и правами на них), либо иными правами, имеющими денежную оценку. Однако в отношении иных эмиссионных ценных бумаг АО названным Законом установлены ограничения, допускающие возможность их оплаты только деньгами.

СЗ РФ. 1998. N 7. Ст. 785.
СЗ РФ. 1996. N 1. Ст. 1.

Поскольку в практике создания хозяйственных обществ оплата долей в уставном капитале ООО (либо акций в процессе их размещения АО) в неденежной форме имеет место не столь уж редко, хотя и не является преобладающей, весьма актуальными представляются вопросы, связанные с оценкой вкладов в неденежной форме, определением последовательности действий учредителей при внесении их в уставный капитал, момента перехода права собственности (или иного имущественного права) к учреждаемому хозяйственному обществу на передаваемое в качестве вклада в его уставный капитал имущество, сроками осуществления обязанности учредителей по оплате доли в уставном капитале (или размещаемых акций) и ответственностью за ее неисполнение. При внесении земельных участков в оплату долей в уставном капитале (акций) требуют рассмотрения также вопросы государственной регистрации перехода права собственности на них от учредителей к учреждаемому хозяйственному обществу, денежной оценки стоимости вносимых земельных участков или прав на них, допустимости внесения в уставный капитал хозяйственных обществ земельных участков определенного целевого назначения, соблюдения их минимальных размеров, порядка индивидуализации в качестве самостоятельного объекта и пр.

Рассмотрение обозначенных выше вопросов требует обращения к гражданскому законодательству, регулирующему общий порядок формирования уставного капитала хозяйственных обществ и особенности его создания в хозяйственных обществах, осуществляющих свою деятельность в определенных сферах, а также к земельному законодательству, определяющему специфику совершения сделок с земельными участками и правами на них.

Исключения из общего правила о возможности внесения земельных участков в уставный капитал ООО или оплаты ими размещаемых акций могут быть закреплены в нормативных правовых актах или в уставе . Так, ФЗ от 29 ноября 2001 г. N 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» предусмотрено, что акции акционеров инвестиционного фонда могут оплачиваться только денежными средствами или имуществом, предусмотренным его инвестиционной декларацией (ст. 4).

Пунктом 2 ст. 15 ФЗ об ООО закреплено, что уставом общества могут быть установлены виды имущества, которое не может быть внесено для оплаты долей в уставном капитале общества.
СЗ РФ. 2001. N 49. Ст. 4562.

СЗ РФ. 1996. N 6. Ст. 492.
Вестник Банка России. 2004. N 15.
В данном контексте речь может идти исключительно о зданиях, поскольку названная Инструкция ЦБ РФ не предполагает возможности внесения в уставный капитал иных объектов недвижимости — строений, сооружений, объектов незавершенного строительства, а также их частей.

Принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, одним из примеров реализации которого является п. 4 ст. 35 ЗК, имеет общий характер и должен быть соблюден при создании не только кредитных организаций, но и иных хозяйственных обществ. При этом надо учитывать еще одно предусмотренное все той же ст. 35 ЗК исключение из действия этого принципа в случае отчуждения (в том числе и при внесении в уставный капитал) части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка.

Допуская в принципе внесение вклада в уставный капитал или оплату акций в материальной форме, законодательство РФ не содержит правил общего характера, которыми бы устанавливался размер (в процентах или долях) уставного капитала или количество акций хозяйственных обществ, оплачиваемых в неденежной форме. Тем не менее применительно к отдельным разновидностям таких обществ подобные нормы получили нормативно-правовое закрепление. В частности, п. 4.9 Инструкции ЦБ от 14 января 2004 г. определено, что размер вкладов в виде имущества в неденежной форме в уставный капитал создаваемой путем учреждения небанковской кредитной организации не может превышать 20% ее уставного капитала.

В Концепции развития законодательства о юридических лицах предлагается обеспечить оплату существенной части уставного капитала в денежной форме. Процентное соотношение денежных и неденежных вкладов в уставный капитал должно быть установлено законом или в порядке, определенном законом (как это существует сегодня применительно к уставному капиталу кредитных организаций). Как отмечается в п. 2.2 Концепции, при сохранении специальных требований к составу уставного капитала кредитных и банковских организаций, установленных федеральными законами, следовало бы сформулировать общие ограничения на внесение вкладов в уставный капитал в неденежной форме и общие требования к вкладам, вносимым в неденежной форме, сходные с теми, которые предусмотрены в директивах ЕС и в законодательстве зарубежных стран .

Помимо законодательно установленных запретов и ограничений в отношении возможности оплаты акций, размещаемых при учреждении АО, и долей в уставном капитале ООО земельными участками применительно к отдельным категориям хозяйственных обществ и их учредителей следует также учитывать способность земельных участков в принципе участвовать в гражданском обороте, т.е. оборотоспособность , устанавливаемую нормами земельного законодательства.

Статья 27 ЗК содержит перечень земельных участков, исключенных из оборота и ограниченных в нем, а также закрепляет особенности их правового режима. К изъятым из оборота отнесены земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности объектами, перечисленными в п. 4 данной статьи. Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством (п. 2 ст. 27 ЗК). Таким образом, изъятые из оборота земельные участки не могут быть внесены в качестве оплаты доли в уставном капитале (или акций) хозяйственных обществ. В п. 5 ст. 27 ЗК определен перечень ограниченных в обороте земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Следовательно, по общему правилу они также не могут передаваться в собственность вновь создаваемых хозяйственных обществ.

Также следует учитывать прописанный в ст. 1 ЗК принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территории и требованиями законодательства. Таким образом, вид разрешенного использования земельного участка, вносимого в уставный капитал хозяйственного общества или принимаемого в счет оплаты акций, должен соответствовать предполагаемой деятельности создаваемой коммерческой организации.

Аналогичный подход закреплен и в ФЗ от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — Закон об обороте земель), устанавливающем требование сохранения целевого использования земельных участков в качестве одного из принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения (ст. 2). Это означает, что действия по внесению в уставный капитал земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения могут иметь место лишь в случае, если создаваемое хозяйственное общество является сельскохозяйственной организацией, обладающей соответствующей правоспособностью, позволяющей осуществлять предпринимательскую деятельность в сфере сельскохозяйственного производства.

СЗ РФ. 2002. N 30. Ст. 3018.

Помимо правил, закрепленных земельным законодательством в качестве общих принципов оборота земельных участков, необходимо принимать во внимание особенности оборота, устанавливаемые применительно к отдельным категориям земель. Так, в отношении земель сельскохозяйственного назначения Законом об обороте земель (п. 3 ст. 1) определены следующие принципы их оборота:

  1. установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица. Из п. 2 ст. 4 Закона следует, что максимальный размер общей площади таких земель устанавливается законом субъекта РФ, равным не менее чем 10% общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории в момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков , т.е. субъект РФ может установить предельный размер в диапазоне от 10 до 100% общей площади сельскохозяйственных угодий в пределах территории одного муниципального района ;

ФЗ от 18 июля 2005 г. N 87-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и Федеральный закон «О землеустройстве» // СЗ РФ. 2005. N 30 (ч. 1). Ст. 3098.
Статья 88 Закона Саратовской области «О земле» // Комментарий к ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». М.: Экзамен, 2004. С. 35; статья 6 Закона Курской области от 5 марта 2004 г. N 08-ЗКО «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // СПС «КонсультантПлюс».

  1. установление особенностей предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%. Такие лица могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды (ст. 3 Закона об обороте земель). Следовательно, внесение в уставный капитал относимых к этим категориям юридических лиц хозяйственных обществ земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения не допускается.
Это интересно:  Минимальный уставной капитал коммерческого банка 2019 год

В случаях, когда в качестве учредителя хозяйственного общества выступает публично-правовое образование (РФ, субъект РФ, муниципальное образование), необходимо также учитывать нормы приватизационного законодательства, поскольку в этом случае имеет место переход имущества (земельного участка) из публичной в частную собственность учреждаемого субъекта. Согласно п. 5 ст. 13 ФЗ от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» приватизация государственного и муниципального имущества осуществляется только способами, предусмотренными названным Законом, перечень которых содержится в ст. 13 и включает в числе иных способов внесение государственного или муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы открытых акционерных обществ. Таким образом, возможность внесения находящегося в публичной собственности имущества в уставный капитал иных видов хозяйственных обществ (ООО, ОДО, ЗАО) законодательством не предусмотрена. Сфера действия названного Закона не охватывает все возможные способы приватизации земельных участков и включает лишь отчуждение земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы. Приватизация земельных участков в других случаях регулируется иными федеральными законами и принятыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами (ЗК, Законом об обороте земель, специальными законами, регулирующими осуществление приватизации в отдельных отраслях и пр.).

СЗ РФ. 2002. N 4. Ст. 251.

Земельный участок как объект гражданских правоотношений имеет целый ряд особых характеристик и свойств, обусловливающих специфику его правового режима. Наряду с такими характеристиками земельного участка, как оборотоспособность, целевое назначение и др., при определении возможности земельного участка выступать в качестве предмета гражданско-правовой сделки юридическое значение имеет установление его предельного минимального размера. Часть земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и муниципальных органов для земель различного целевого назначения и разрешенного использования, не может выступать в качестве предмета гражданско-правовой сделки, в том числе и при внесении земельного участка в уставный капитал учреждаемых хозяйственных обществ.

Установление предельных максимальных размеров земельных участков обусловлено прежде всего таким свойством земли, как ее ограниченность.

До принятия ЗК на федеральном уровне длительное время не были установлены правила об определении предельных размеров земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной и муниципальной собственности земель. В ст. 33 ЗК закреплено разграничение компетенции РФ, субъектов РФ и муниципальных органов в этой сфере. Так, законами субъектов РФ устанавливаются предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность и находящихся в государственной или муниципальной собственности, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, нормативными актами муниципальных органов — для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства (п. 1 ст. 33 ЗК).

Для иных целей предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (п. 3 ст. 33 ЗК).

В некоторых субъектах РФ установлены предельные значения размеров земельных участков .

Пункт 1 ст. 7 Закона Курской области от 5 марта 2004 г. N 8-ЗКО «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // СПС «КонсультантПлюс»; Закон Астраханской области от 25 марта 2002 г. «О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества и животноводства» // СПС «КонсультантПлюс».

СЗ РФ. 1998. N 31. Ст. 3813.
ФЗ от 30 декабря 2008 г. N 312-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2009. N 1. Ст. 20; ФЗ от 2 августа 2009 г. N 217-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам создания бюджетными научными и образовательными учреждениями хозяйственных обществ в целях практического применения (внедрения) результатов интеллектуальной деятельности» // СЗ РФ. 2009. N 31. Ст. 3923.

В интересах защиты прав кредиторов законодатель установил в течение трех лет с момента государственной регистрации ООО в случае внесения в его уставный капитал неденежных вкладов субсидиарную ответственность участников общества и независимого оценщика, которую они несут солидарно при недостаточности имущества ООО по его обязательствам в размере завышения стоимости неденежных вкладов.

В соответствии с п. 3 ст. 34 ФЗ «Об акционерных обществах» денежная оценка имущества, вносимого в оплату акций при учреждении АО, производится по соглашению между учредителями. При оплате акций неденежными средствами для определения рыночной стоимости такого имущества должен привлекаться независимый оценщик, если иное не установлено федеральным законом. Величина денежной оценки имущества, произведенной учредителями и советом директоров (наблюдательным советом) общества, не может быть выше величины оценки, произведенной независимым оценщиком.

Такой подход представляется более оправданным, значительно снижается возможность злоупотреблений при субъективной оценке, что дает основания внести предложение о его распространении на все случаи внесения земельных участков (равно как и иных объектов недвижимости) в уставный капитал ООО. При закреплении такой модели оценки отпадает необходимость в установлении субсидиарной ответственности участников общества по его обязательствам в размере завышения стоимости неденежных вкладов.

Особенности оценки имущества кредитных организаций определены Инструкцией ЦБ РФ от 14 января 2004 г. N 109-И (п. п. 4.6, 4.7). В соответствии с ее положениями денежная оценка имущества в неденежной форме, вносимого в качестве вклада в уставный капитал кредитной организации при ее учреждении, утверждается общим собранием учредителей. При оплате части уставного капитала имуществом в неденежной форме для определения стоимости такого имущества в случаях, предусмотренных федеральными законами, должен привлекаться независимый оценщик. Величина денежной оценки имущества, произведенной учредителями (участниками) кредитной организации, не может быть выше величины оценки, произведенной независимым оценщиком. Поскольку кредитные организации могут быть созданы исключительно в форме хозяйственных обществ, приведенные выше нормы специальных законов, регулирующих их деятельность, в отношении оценки имущества в неденежной форме применяются также и к кредитным организациям.

Статьей 8 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлена обязательность проведения оценки объектов при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ, муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц.

В соответствии с п. 3 ст. 11 Закона о приватизации стоимость земельных участков принимается равной их кадастровой стоимости в случае создания открытого акционерного общества путем преобразования унитарного предприятия. В иных случаях стоимость земельных участков принимается равной рыночной стоимости земельных участков, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности .

ФЗ от 24 июля 2007 г. N 212-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности» // СЗ РФ. 2007. N 31. Ст. 4009.

Конструкция юридического лица предполагает особую модель взаимоотношений между учредителями (участниками) и созданной ими организацией, в соответствии с которой участники имеют по отношению к ней лишь обязательственные права (п. 2 ст. 48 ГК). Из этого следует, что земельный участок при внесении его в уставный капитал хозяйственного общества выбывает из собственности учредителя и переходит в собственность созданного юридического лица.

В связи с этим возникает ряд вопросов об основаниях и моменте приобретения новым субъектом права собственности на передаваемое имущество в виде земельного участка.

В законодательстве, регулирующем создание и деятельность хозяйственных обществ, закреплена возможность поэтапной оплаты долей в уставном капитале или размещаемых акций. Согласно п. 1 ст. 34 Закона об акционерных обществах акции общества, распределенные при его учреждении, должны быть полностью оплачены в течение года с момента государственной регистрации общества, если меньший срок не предусмотрен договором о создании общества. Не менее 50% акций общества, распределенных при его учреждении, должно быть оплачено в течение трех месяцев с момента государственной регистрации общества. При этом акции и иные ценные бумаги АО, которые должны быть оплачены неденежными средствами, оплачиваются при их приобретении в полном размере, если иное не установлено договором о создании общества при его учреждении (п. 2 ст. 34).

Особый порядок оплаты, при котором не допускается неполная оплата акций при их размещении, предусмотрен п. 3 ст. 4 ФЗ «Об инвестиционных фондах». Таким образом, фактическая передача земельного участка АО осуществляется после его государственной регистрации и оформляется актом приема-передачи.

Иной порядок внесения вкладов в уставный капитал общества предусмотрен ст. 16 Закона об ООО, по которой каждый учредитель общества должен полностью внести свой вклад в уставный капитал общества в течение срока, который определен договором о создании общества и который не может превышать одного года с момента государственной регистрации общества. На момент государственной регистрации общества его уставный капитал должен быть оплачен учредителями не менее чем наполовину.

Реализация правила о предварительной оплате учредителями уставного капитала не представляется возможной в случаях, когда в счет оплаты доли передается земельный участок или иное имущество, поскольку стороной акта приема-передачи не может выступать еще не существующий юридически до момента его государственной регистрации субъект права. Следовательно, заявитель при подаче документов на государственную регистрацию ООО лишен возможности предоставить доказательства, подтверждающие формирование уставного капитала в неденежной форме в указанном объеме к этому моменту. ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» не предусматривает необходимость представления акта приема-передачи земельного участка для осуществления государственной регистрации ООО. Тем не менее, поскольку заявитель не освобождается от ответственности за сообщение недостоверных сведений, обычно рекомендуют производить частичную оплату уставного капитала в денежной форме путем перечисления средств на временный накопительный счет в банке, а уже после государственной регистрации общества заключать с ним акт приема-передачи земельного участка. В целях окончательного разрешения сложившегося противоречия было бы целесообразным внести изменения в ст. 16 Закона об ООО и закрепить правила об оплате уставного капитала в неденежной форме в течение определенного срока (к примеру, одного месяца) после государственной регистрации ООО.

В литературе высказываются и иные заслуживающие внимания предложения по совершенствованию законодательства, регулирующего возникающие в этой связи отношения .

Представляется обоснованным и заслуживающим одобрения изложенное в Концепции о развитии законодательства о юридических лицах предложение о том, что при учреждении хозяйственного общества весь уставный капитал должен оплачиваться в денежной форме, а при последующем увеличении его размера допускается внесение и неденежных вкладов.

Право собственности на земельный участок у учреждаемого хозяйственного общества возникает в результате совокупности действий, образующих сложный юридический состав, таких, как: договор о создании общества с указанием сроков передачи учредителями имущества обществу (решение единственного учредителя); принятие устава; оформление кадастрового паспорта земельного участка; фактическая передача земельного участка, оформляемая актом приема-передачи; государственная регистрация права собственности на земельный участок созданного хозяйственного общества (в ряде случаев, установленных законодательством, требуется предварительная государственная регистрация права собственности учредителя на передаваемый земельный участок при ее отсутствии) и пр.

В литературе нет единства в отношении определения состава таких действий и их правовой природы. Анализ подходов позволяет сделать вывод о возможности рассмотрения в качестве основания перехода права собственности на земельный участок при внесении его в оплату доли в уставном капитале ООО договора об учреждении ООО, определяющего в том числе размер его уставного капитала, а также размеры долей учредителей в уставном капитале общества и порядок их оплаты. При учреждении ООО одним лицом такое же значение будет иметь решение единственного учредителя об учреждении общества. При создании акционерных обществ аналогичную роль выполняет договор о совместной деятельности по созданию акционерного общества или решение единственного учредителя (если в качестве единственного учредителя выступает юридическое лицо, то, соответственно, решение его компетентного органа).

В практике деятельности органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним при создании АО, нередко имеют место требования предоставления для государственной регистрации дополнительно к указанным выше основаниям самостоятельного гражданско-правового договора между уже зарегистрированным АО и его учредителями, содержанием которого является передача земельного участка и иного имущества в оплату размещаемых акций. Гражданское законодательство в принципе допускает возможность заключения непоименованных договоров, но применительно к данной ситуации не устанавливает обязательность заключения таковых, вследствие чего такое требование представляется излишним и нецелесообразным.

Важное значение как с теоретической, так и с практической точки зрения имеет определение момента перехода права собственности на земельные участки, передаваемые в счет оплаты акций или долей при учреждении хозяйственных обществ.

В литературе по этому вопросу высказаны противоположные точки зрения .

См.: Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Основания для государственной регистрации прав // Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика. М., 2005. С. 185; Алексеев В.А. Указ. соч. С. 424.

ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) устанавливает обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие названного Закона (п. 2 ст. 4), не делая при этом исключения для случаев возникновения права собственности на недвижимое имущество, переданное в оплату долей (акций) юридических лиц. Возможность существования коммерческих организаций, уставный капитал которых формируется уже после их государственной регистрации, прямо предусмотрена ГК и специальными законами (например, Законом об АО).

СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

В целях исключения ситуации, когда прошедшие процедуру государственной регистрации хозяйственные общества в течение какого-то времени не имеют на балансе собственного имущества, представляется целесообразным предложение, изложенное в Концепции развития законодательства о юридических лицах, об оплате всего уставного капитала при учреждении хозяйственного общества в денежной форме. При этом минимальный уставный капитал в основном должен быть оплачен к моменту государственной регистрации, оставшаяся часть — в течение года с момента государственной регистрации, если более короткий срок не установлен уставом общества (заслуживает обсуждения и правило об одномоментной оплате всего уставного капитала при учреждении общества).

Еще одним вопросом, возникающим в этой связи, является вопрос о том, с какого момента можно считать выполненной обязанность учредителей по оплате доли в уставном капитале ООО недвижимым имуществом и, соответственно, возникшим право на отчуждение принадлежащей им доли: с момента фактической передачи имущества (земельного участка) на баланс юридического лица или с момента государственной регистрации перехода на него права собственности.

В арбитражной практике имеются примеры, демонстрирующие противоречивость позиций по данному вопросу.

ООО «Пищевик» обратилось в арбитражный суд с иском к Краснодарскому краевому союзу потребительских обществ (далее — крайпотребсоюз) о применении последствий недействительности ничтожной сделки — договора купли-продажи доли в уставном капитале ООО «Славянская межрайбаза». Решением суда иск удовлетворен. Решение мотивировано тем, что на момент заключения договора имущество, внесенное крайпотребсоюзом в уставный капитал в качестве оплаты своей доли, не было зарегистрировано за ООО «Славянская межрайбаза» на праве собственности в соответствии с Законом о регистрации прав, поэтому доля не оплачена и крайпотребсоюз не мог отчуждать ее в силу ст. 21 ФЗ об ООО.

Постановлением апелляционной инстанции решение суда отменено, в удовлетворении исковых требований отказано. Постановление мотивировано тем, что на момент продажи доли уставный капитал ООО «Славянская межрайбаза» был полностью оплачен, так как в соответствии с п. 3 ст. 213 ГК РФ вновь созданное юридическое лицо является собственником имущества, переданного в уставный капитал, с момента государственной регистрации этого вновь созданного юридического лица. ФАС Северо-Кавказского округа признал вывод апелляционной инстанции неправильным, сославшись на ст. 223 ГК РФ, устанавливающую, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, а также на ст. 131 ГК РФ, п. 1 ст. 2 Закона о регистрации. Вместе с тем суд отметил, что не может быть признан обоснованным и вывод суда первой инстанции о том, что ввиду неосуществления государственной регистрации доля ответчика не может считаться оплаченной. Недвижимое имущество было фактически передано ответчиком и принято на баланс ООО «Славянская межрайбаза», т.е. действия по оплате уставного капитала учредитель выполнил. Спора о праве собственности на указанное имущество не возникало. Тем не менее решение апелляционной инстанции было оставлено без изменения по той причине, что у ООО «Славянская межрайбаза» отсутствует защищаемый законом интерес в признании последствий недействительности сделки по указанному основанию . Таким образом, вопрос о том, что следует понимать под оплатой доли в уставном капитале, требует разъяснения ВАС РФ.

Обязательным условием государственной регистрации является подтверждение права собственности учредителя на передаваемый создаваемому юридическому лицу земельный участок правоустанавливающими документами. Также должен быть представлен документ, подтверждающий фактическую передачу земельного участка учредителем зарегистрированному хозяйственному обществу, который свидетельствует об исполнении учредителем своих обязательств по оплате доли в уставном капитале или акций. В случаях, предусмотренных законом, на государственную регистрацию представляются и иные документы, в том числе: нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) на отчуждение недвижимого имущества (земельного участка), отчет о его оценке, согласие антимонопольного органа и пр. Кроме того, поскольку земельный участок относится к недвижимому имуществу, следовательно во всех случаях является индивидуальной вещью, в целях его идентификации по общему правилу требуется предоставление кадастрового паспорта или кадастрового плана земельного участка, кроме случаев, когда кадастровый паспорт или кадастровый план такого земельного участка ранее уже предоставлялся и помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов. Деятельность по кадастровому учету земельных участков регулируется ФЗ от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» .

СЗ РФ. 2007. N 31. Ст. 4017.

В оплату доли в уставном капитале ООО или акций АО может быть передано не только имущество, но и имущественные права, в том числе и на земельный участок. Однако в ряде случаев нормативными актами установлены исключения из действия этой общей нормы. Так, согласно п. 6 ст. 3 ФЗ от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком также не может быть передано в оплату доли в уставном капитале или акций, поскольку субъектами этого права являются исключительно граждане. Таким образом, иные, кроме права собственности, вещные права на земельный участок после введения в действие ЗК не могут рассматриваться в качестве имущественных прав, вносимых в оплату акций и долей в уставном капитале.

СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4148.

В качестве таких прав могут выступать права пользования земельным участком из договора аренды (арендные права), если это не запрещено законом. К примеру, из ст. 35 ФЗ от 22 июля 2005 г. N 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации» следует, что резидент особой экономической зоны — арендатор земельного участка, находящегося в государственной и (или) муниципальной собственности, не вправе вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ. Ограничения или запреты на внесение арендных прав также могут быть установлены договором о создании хозяйственных обществ (или решением единственного учредителя).

СЗ РФ. 2005. N 30 (ч. II). Ст. 3127.

Поскольку объектом арендных прав выступает земельный участок, следует учитывать не только гражданско-правовые, но и земельно-правовые нормы. ГК допускает установление законодательством особенностей сдачи в аренду земельных участков, однако реализацию этой возможности земельным законодательством нельзя признать удачной. Арендные отношения регулирует ст. 22 ЗК. В отличие от требования ст. 615 ГК, устанавливающей необходимость получения согласия арендодателя при внесении арендатором арендных прав в уставный капитал хозяйственных обществ, арендатор земельного участка не обязан получать такое согласие, а должен лишь уведомить арендодателя о внесении арендных прав в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества в пределах срока договора аренды земельного участка. Данная норма носит диспозитивный характер и может быть изменена договором по согласию сторон.

В п. 9 ст. 22 ЗК в императивном порядке предусмотрено право арендатора передавать свои права и обязанности по договору аренды в пределах срока его действия без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, договор аренды заключен более чем на пять лет.

В п. 5 ст. 22 ЗК утверждается, что при внесении арендных прав в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества ответственным перед арендатором становится новый арендатор. Данная норма противоречит п. 2 ст. 615 ГК, которая содержит прямо противоположное утверждение о том, что в указанном случае ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Таким образом, ЗК отождествляет внесение арендных прав в уставные капиталы коммерческих организаций с передачей прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу.

ГК предусматривает перемену лица в договоре аренды лишь при передаче прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу (перенайме). При этом в императивном порядке требуется согласие арендодателя. Данная норма соответствует требованиям п. 1 ст. 391 ГК, согласно которым перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора. Статья 22 ЗК не требует обязательного согласия арендодателя на перевод не только прав, но и обязанностей по договору аренды, что противоречит ст. 391 ГК РФ и ущемляет права арендодателя.

В перспективе в рамках Концепции о развитии законодательства о юридических лицах предлагается полностью отказаться от внесения в уставный капитал прав пользования имуществом, в частности арендных прав, очевидно, в целях защиты прав кредиторов. Представляется, что такой кардинальный подход вряд ли можно считать необходимым, тем более, что возможность отказа от внесения арендных прав может быть реализована учредителями в рамках действующего ныне законодательства.

Анализ законодательных норм позволяет заключить, что в качестве неденежных вкладов могут выступать земельные участки, находящиеся в собственности учредителей хозяйственных обществ либо принадлежащие им на праве аренды. В первом случае к вновь созданному юридическому лицу переходит право собственности на них, во втором — только право пользования ими на условиях, предусмотренных договором аренды. В случаях, когда при отсутствии или недостаточности свободных денежных средств такие действия могут быть экономически целесообразны, для оценки их правомерности следует учитывать всю совокупность правовых норм, регулирующих возникающие в этой связи отношения, а именно: общие положения гражданского законодательства, регулирующие создание и деятельность хозяйственных обществ, нормы специальных законов, земельного законодательства, а также положения локальных актов.

Библиографический список

  1. Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М.: Волтерс Клувер, 2007.

Статья Е.В. Ельниковой «Оборотоспособность земельного участка» включена в информационный банк согласно публикации — «Правовые вопросы строительства», 2006, N 2.

  1. Ельникова Е.В. Оборотоспособность земельного участка // Юридическая наука: Проблемы и перспективы развития (региональный аспект): Материалы Междунар. науч.-практ. конф., 3 сентября — 1 октября 2005 г.: В 2 т. Великий Новгород, 2006.
  2. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Основания для государственной регистрации прав // Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика. М., 2005.

Очень выгодную консультацию авдоката можно получить у нас! Запишитесь на прием.

Экономическая выгода может быть многогранна: быстро, надежно, минимум налогов, может не подлежать разделу имущества супругов, можно брать кредиты и пр.

Земельные участки, как и иную недвижимость, можно вкладывать в уставный капитал организации. Для этого необходимы следующие действия:

  1. Провести оценку земельного участка иполучить отчет эксперта (оценщика) о его стоимости.
  2. Параллельно с п. 1 получить консультацию адвоката о том, какой способ оформления наиболее выгодный (есть варианты).
  3. Подготовить пакет документов по регистрации изменений в учредительные документы.
  4. Заверить необходимые бумаги у нотариуса.
  5. Зарегистрировать изменения в регистрирующем органе (в СПб это МИ ФНС № 15).
  6. Подготовить пакет документов для Росреестра.
  7. Зарегистрировать переход права собственности на земельный участок в Росреестре.

После внесения земельного участка в УК юридического лица, такому юридическому лицу выдается выписка ЕГРН о праве собственности на землю, а свидетельство (право) собственника, передавшего земельный участок организации. теряет юридическую силу.

Перед началом любых действий надо сделать анализ, действительно ли надо вносить землю в УК, или же организации лучше купить на баланс земельный участок по договору купли-продажи, или внести только право пользования землей. Кроме того, важно понимать, какую организационно-правовую форму выгоднее иметь при использовании и возможной реализации земли. Для дальнейшей продажи земли могут быть иные решения. Для минимизации налогов при использовании земли (без дальнейшей продажи) нужно сделать рассчет, в какой ситуации будет меньше налогов на имущество, когда банк даст лучший процент при кредитовании и пр.

Взнос земельного участка в ДНП

Особый вариант продажи земельных участков — организация ДНП с последующей реализацией размежеванного участка небольшими массивами для частного использования граждан. Нужно понимать, что такая схема может быть реализована только с большой осторожностью, так как перевыборы председателя ДНП могут привести к потере вложенной собственности. Недоработанные на старте вопросы нужно срочно привести в порядок. Подключение к ДНП комммуникаций — отдельная тема для работы. Возможные споры о срывах сроков подключений решаются в Арбитражном суде.

Перевод земельного участка в иную категорию

При взносе в Уставный капитал земельного участка следует учитывать категорию земли, а при необходимости перевода земли в иную категорию важно понимать, в какой момент это лучше сделать: до внесения земли в уставный капитал или после.

Форма собственности организации для передачи участка земли

Нужно понимать, что внесенная в уставный фонд земля в одних случаях может быть возвращена вносителю (первоначальному собственнику), а в других случаях это сделать невозможно. Например, в акционерных обществах земельный участок в натуре не может быть возвращен, кроме случаев ликвидации общества. В ООО или сельскохозяйственном кооперативе, например, такую возможность предусмотреть можно, но для этого нужно в документах организации предусмотреть такую возможность и четко прописать обязанность возврата земли.

Взнос в УК земельного участка или права пользования им?

Если за собственником должно остаться право собственности на земельный участок, в ряде случаев можно внести в уставный капитал только право пользования им (если это допускает Устав). Тогда право пользования должно быть оценено независимым оценщиком. вносится в УК, и на него могут начисляться дивиденды, как на любые вклады.

При этом в свидетельство (ЕГРН) о праве собственности вносится соответствующая запись о совершенных действиях.

Статья написана по материалам сайтов: bankfs.ru, opiniojuris.ru, fortun.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector