+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Внесение изменений в зарегистрированный договор аренды 2019 год

1 ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении или изменении договора аренды заключается в той же форме, что и договор. Однако государственная регистрация не является элементом формы договора, и специального требования об обязательной
V и
государственной регистрации соглашении о внесении изменении в подлежащие регистрации договоры российское законодательство не содержит[145]. Поскольку вопрос о необходимости государственной

регистрации изменений и дополнений к подлежащим регистрации сделкам с недвижимостью законодательно не урегулирован, следует считать, что государственной регистрации подлежат только те дополнительные соглашения, которые изменяют содержание регистрационной записи об аренде как ограничении (обременении): соглашение об изменении срока договора, соглашение об изменении объекта договора аренды. Соглашения, не изменяющие содержание регистрационной записи, например соглашения об изменении размера арендной платы, государственной регистрации не подлежат.
Следует четко уяснить, чтб имеется в виду под «соглашением о пролонгации договора аренды». Если под пролонгацией понимается увеличение срока действующего договора аренды, то государственная регистрация соглашения об изменении срока необходима. Если же стороны под пролонгацией понимают право арендатора по истечении срока на заключение договора на новый срок в соответствии с п. 1 . ст. 621 ГК РФ, то данное соглашение представляет собой новый договор, который подлежит регистрации в зависимости от продолжительности нового срока.
Например, если сторонами заключен договор аренды здания на срок 11 месяцев, то такой договор, как известно, регистрации не подлежит. По истечении срока договора заключается новый краткосрочный договор аренды, не подлежащий регистрации. В результате арендатор суммарно пользуется зданием больше одного года без государственной регистрации договора. В этом нет ничего предосудительного, а тем более незаконного.
Если арендатору не требуется дополнительных гарантий со стороны государства в виде регистрации договора долгосрочной аренды, он вправе заключать договоры на срок менее одного года, имея преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ).
Если договор аренды прекращен, то необходима государственная регистрация прекращения ограничения (обременения).

В случае прекращения договора аренды запись об обременении (ограничении) права собственности или иного вещного права арендодателя погашается на лицевой стороне листа специальным штампом погашения регистрационной записи. В штампе погашения регистрационной записи проставляются дата регистрации прекращения права или ограничения и имя регистратора, заверенные его подписью (п. 62 Правил ведения ЕГРП). При автоматизированном ведении реестра запись о прекращении аренды выполняется на отдельном листе.

По заявлению сторон договора орган по регистрации прав может проставить штамп погашения и на подлинных экземплярах договора аренды. Регистрация прекращения аренды может быть подтверждена выпиской из ЕГРП, выдаваемой по заявлению арендатора или арендодателя. Регистрационная запись об аренде до истечения срока действия договора может быть погашена на основании: вступившего в законную силу судебного решения о расторжении договора по инициативе одной из сторон; соглашения о расторжении договора аренды; вступившего в законную силу решения суда о признании договора аренды недействительным.
При регистрации договоров аренды в регистрационной записи указывается срок аренды, однако само по себе истечение установленного договором срока не является основанием для погашения регистрационной записи. После истечения срока договора запись об аренде может быть погашена по заявлению одной из сторон.
Если срок договора истек, но арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжает владеть и пользоваться арендованным недвижимым имуществом и при этом ни одна из сторон не заявила в орган по регистрации прав о погашении записи об аренде, то в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ договор считается возобновленным на неопределенный срок на прежних условиях. При таких обстоятельствах регистрационная запись может быть в дальнейшем погашена по заявлению любой из сторон договора при условии, что другая сторона была предупреждена о прекращении договора аренды за 3 месяца, если иной срок предупреждения не предусмотрен договором (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
Запись об аренде подлежит погашению в случае выкупа арендованного имущества. Погашение записи об аренде производится после того, как произведена государственная регистрация перехода права на арендованное имущество к арендатору. В этом случае обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице (ст. 413 ГК РФ), поэтому запись об аренде погашается без заявления сторон.

Это интересно:  Заявление о продлении договора аренды помещения 2019 год

Содержание

Об изменении долгосрочного договора аренды (Дружинин А.)

Дата размещения статьи: 22.05.2015

После заключения долгосрочного договора аренды стороны нередко вносят в него определенные коррективы, изменяя и дополняя содержание арендного обязательства. На практике возникает немало вопросов, касающихся случаев, когда договор аренды и дополнительные соглашения к нему не прошли регистрацию. Какова их юридическая сила?

Если договор не прошел регистрацию

Не стали торопиться

Предмет дополнительного соглашения

О форме и содержании

Внесение изменений в договор аренды

Жизненные обстоятельства могут измениться, и условия ранее заключенной сделки будут уже неактуальны или невыгодны ее сторонам.

Такая ситуация может сложиться и с арендой жилья. Сдавая квартиру, владелец заключает с арендатором договор. В нем прописывают характеристики объекта недвижимости, размер и периодичность внесения арендных платежей, условия расторжения, ответственность сторон и их обязанности.

В процессе найма могут возникнуть вопросы, требующие дополнительного согласования. Также бывают ситуации, когда отдельные пункты соглашения перестают устраивать одну из сторон.

Внести изменения в договор аренды можно по обоюдному согласию сторон или через суд.

Первый вариант применяют, если условия уже не устраивают стороны и им удалось достичь компромисса. Совсем не обязательно расторгать старый договор и заключать новый. Можно составить дополнительное соглашение, внеся в него все необходимые поправки. Как это сделать, расскажем далее.

Составление дополнительного соглашения

Закон разрешает вносить изменения в договоры аренды не чаще одного раза в три месяца. Для этого оформляется документ, который сам по себе не имеет юридической силы, а действителен только в связке с основным арендным договором.

Важно знать некоторые нюансы:

  • составить допсоглашение могут только стороны основного договора аренды. Исключение — переход прав по договору цессии или передача полномочий на доверительное управление;
  • обязательно согласие и арендатора, и владельца имущества;
  • можно вносить любое количество правок, в том числе менять существенные условия, касающиеся цены аренды, предмета договора и т.д.

Порядок оформления дополнительного соглашения аналогичен порядку составления договора аренды. Если он удостоверен у нотариуса и зарегистрирован в Росреестре, это же нужно сделать и с дополнительным соглашением.

Регистрация изменений в Росреестре

Чтобы зарегистрировать дополнительное соглашение в Росреестре, соберите пакет документов:

  • паспорта сторон;
  • 2 экземпляра арендного договора;
  • 3 экземпляра дополнительного соглашения (по одному для собственника и арендатора, один для Росреестра);
  • решение суда, если ранее состоялось судебное разбирательство;
  • квитанция об уплате государственной пошлины.

Для физических лиц размер пошлины составляет 350 руб., для юридических — 1000 руб.

На внесение изменений в базы данных уходит до 5 дней. Спустя это время заявителям выдадут на руки по одному экземпляру зарегистрированных документов.

Если собственник и арендатор не могут согласовать спорные моменты, разрешить конфликт можно через суд. Если одна из сторон уклоняется от заключения допсоглашения, вторая может потребовать досрочного расторжения арендного договора.

Изменение стоимости аренды

Если вы решили поднять стоимость аренды и квартиросъемщик согласен платить больше, проблем нет. Такая ситуация может возникнуть, если владелец помещения сделал ремонт, внес существенные улучшения в обстановку, предоставил дополнительную бытовую технику и т.д. В таком случае оформите дополнительное соглашение и зафиксируйте новую величину арендного платежа.

Изменение размера арендной платы нужно зафиксировать в дополнительном соглашении.

Главное — укажите причину увеличения платежа, изначальную цену аренды, новую сумму платежа. Все сведения вносятся цифрами и прописью.

Это интересно:  Замена стороны в договоре аренды земельного участка 2019 год

Может быть обратная ситуация, когда ремонт за свой счет сделал арендатор. Тогда он может договориться с владельцем о снижении суммы аренды. Изменения также фиксируются дополнительным соглашением.

Смена собственника в договоре аренды

Возможна ситуация, когда у помещения сменился собственник. В этом случае составляется документ о переходе права распоряжения недвижимостью на условиях найма. На основании этой бумаги вносятся правки в договор аренды.

По соглашению сторон другие условия договора также могут быть изменены. Но в общем случае новый собственник вступает в права арендодателя в объеме, предоставленном изначально. Сам договор не теряет своей силы, просто в нем меняется одна из сторон.

Продали квартиру — продали и аренду.

Изменение предмета аренды

В договоре может поменяться предмет аренды. Например, если компания-собственник владеет зданием, а фирма-арендатор решила переехать с одного этажа на другой.

Оформлять расторжение договора и заключение нового — долгая процедура. Можно сэкономить время и внести поправки в действующий арендный договор, составив допсоглашение.

Переехали на другой этаж — внесите изменения в договор аренды.

В нем пропишите внесения изменений, укажите информацию об отчуждаемом и вновь приобретаемом имуществе. Если при этом меняется арендная плата, отразите и этот факт. Например, может быть предоставлено помещение меньшего объема, соответственно, арендатор вправе настоять на снижении платежа.

Может измениться не весь предмет договора, а отдельные его характеристики. К примеру, если изначально квартира была без балкона, а в процессе сдачи к ней пристроили лоджию. Для внесения таких правок также составляется дополнительное соглашение.

Несоблюдение законодательных требований может привести к признанию документа ничтожным. Поэтому целесообразно получить консультацию юриста. Он составит текст договора, подготовит изменения в уже действующий документ, зарегистрирует дополнительное соглашение в Росреестре.

изменение условий зарегистрированного договора аренды недвижимого имущества

Здравствуйте. Есть договор аренды недвижимого нежилого имущества, заключенный между физиком — арендодателем и нами — ООО, арендатором. Договор заключен на 5 лет, прошел госрегистрацию. После регистрации арендодатель провел перепланировку, получил тех. паспорт, новый кадастровый паспорт с новым кадастровым номером, новое свидетельство о праве собственности. Площадь помещения уменьшилась на 7 квадратов. Кроме того, стороны договорились о снижении арендной платы. Встал вопрос — что делать с договором. Можно ли заключить доп. соглашение, если кадастровый номер сменился, ведь по документам это уже другой объект? Если нельзя, то что делать?
И в дополнение глупый вопрос: если договор аренды обветшал и листы из него перетерлись в месте прошивки и выпали, каким образом можно их вернуть назад? (оторвать бумажку с количеством прошитых, пронумерованных листов не представляется возможным — приклеено намертво). Можно еще раз прошить и еще раз проклеить бумагой с указанием количества прошитых листов?

Анастасия, добрый день! Во избежании возможных проблем рекомендую перезаключить договор — внести уже актуальные сведения и все прочие моменты. Самый простой и самый эффективный путь. С уважением, Уточкин С.В.

Здравствуйте, Анастасия.
если договор аренды обветшал и листы из него перетерлись в месте прошивки и выпали,- то запросите и получите из ЕГРП заверенную копию. Свой экземпляр не реставрируйте, пусть остается как есть, единственно — сложите аккуратно и в дальнейшем работайте с его копией.
Если Ваш арендодатель провел перепланировку, получил тех. паспорт, новый кадастровый паспорт с новым кадастровым номером, новое свидетельство о праве собственности — это не ликвидация старого и не возникновение нового объекта права — а изменение характеристик уже имеющегося, — нужно смотреть свидетельство — на нём должно быть указание *выдано взамен старого* — тогда к договору доп.соглашение — уточнение характеристик объекта аренды в связи с техническими корректировками. Но всвязи с тем, что Вы изменили размер арендной платы — а это существенное условие и обязательно нужно доп.соглашение+подлежит регистрации.
В связи с тем, что Вы будете оформлять и регистрировать доп.соглашение про изменение размера арендной платы, то есть производить действия по подготовке, сбору и государственной регистрации дополнительного соглашения — действительно, вместо этого, как советует Сергей Уточкин, подпишите новый договор с новыми уточненными данными. В этом случае помните про расторжение действующего. Помните про доверенности на подписание договора и подачу заявлений для гос.регистрации — с 01.09.13 имеются некоторые изменения в ГК РФ.

Это интересно:  Акт о невыполнении условий договора образец 2019 год

Ирина добрый день.
Если можно по подробнее про доверенности с 01.09.13 г. прокомментируйте.
Заранее спасибо

Цена договорная

Здравствуйте, Анна.
конечно, есть лучшие комментаторы, чем я :)))
Законодатель ввёл некоторые изменения про доверенности и добавлена ст.185-1
Вводится безотзывная доверенность. Она должна быть нотариально удостоверена, не может быть отменена до окончания срока ее действия и может быть выдана исключительно лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность , отменяется после прекращения того обязательства, для исполнения которого она выдана.
Множественная доверенность – полномочия каждого равны, при этом можно указать на то, что представители должны действовать только вместе.
Установлен равнозначный статус доверенностей выданных от имени одного или нескольких лиц.
Включено положение о доверенностях, выдаваемых от имени малолетних и несовершеннолетних — выдаются законными представителями
Исключается положение о том, что срок действия доверенности не должен превышать 3 лет — можно больше. При отсутствии в доверенности указания срока её действия – действует 1 год. Надо проверять своих контрагентов – если у них были доверенности без срока действия, то такие доверенности сокращаются сроками – не три, а один год. Без даты выдачи по прежднему ничтожна.
Устанавливается введение такой процедуры банкротства, при которой соответствующее лицо утрачивает право самостоятельно выдавать доверенности.
Утрачивает силу норма о том, что несоблюдение простой письменной формы внешнеэкономической сделки влечет ее недействительность.
Признается в качестве доверенности часть документов, в которых содержится указание на предоставление соответствующих полномочий представителю — договор, заключенный между представителем и представляемым, и/ил между представляемым и третьим лицом, прописывается надлежащие оформление таких полномочий — соответствие существу сделки.
Передоверие доверенности от юр.лиц немножко изменилось.

Ирина спасибо!
Эти новые положения ГК РФ мне известны. Но повторение — мать учения!
Просто я думала, друг что-то новенькое в связи с этим в закон о госрегистрации (122-ФЗ) ввели,а я прохлопала и не удивила.
Еще раз спасибо.

благодарю за подробный и полезный ответ!

Добрый день!
ФРС у нас в данном случае, принимает дополнительное соглашение об изменении арендной платы (с включением в соглашение новых характеристик объекта)на регистрацию, плюс оплачивается госпошлина 200р. за внесение изменений в характеристику объекта; с приложением нового кадастрового паспорта.
Нового объекта в данном случае не возникает, работают со старым))))
А на счет договора, только дубликат заказывать.

спасибо за комментарий, в ФРС сказали то же самое)

Статья написана по материалам сайтов: xn—-7sbbaj7auwnffhk.xn--p1ai, domkodeks.ru, professionali.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector