+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Виды договоров аренды недвижимости 2019 год

юридические науки

  • Кочкаров Алим Казбекович , студент
  • Пшиготижев Беслан Хасанович , кандидат наук, доцент, преподаватель
  • Кабардино-Балкарский государственный аграрный университет им. В.М. Кокова, г. Нальчик
  • АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
  • ЗДАНИЯ
  • ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ

Похожие материалы

В качестве объекта договора аренды недвижимости могут выступать земельные участки, участки недр, здания, сооружения (сооружения связи, в том числе линейно-кабельные сооружения связи), жилые и нежилые помещения, объекты незавершенного строительства, предприятия как имущественные комплексы.

К объектам недвижимости относятся также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты в соответствии со ст. 130 ГК РФ.

К примеру, В.В. Витрянский сомневается в рациональности сохранения нынешнего положения вещей, при котором к объектам недвижимости причислены явно движимые вещи (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и т.п.). Он указывает, что так как это особенные объекты и для них необходимо установление особого правового режима, вряд ли их можно отнести к недвижимому имуществу.

С 01.01.2009. правила формирования границ утверждены Приказом Минэкономразвития России от 24.11.2008 № 412 (ред. от 22.12.2014) «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков».

Согласно п. 5 ст. 1 и п. 1 ст. 5 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в гражданский оборот вводятся только земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учет.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Договор аренды земельного участка, подобно любому другому договору, направленному на передачу индивидуально-определенной вещи, подразумевает наличие данных, которые позволили бы идентифицировать передаваемый объект, указать на свойства, отличающие данный предмет от аналогичных. В отношении земельного участка это подразумевает прежде всего существование кадастрового номера, так как именно этот номер позволяет идентифицировать земельный участок.

Жилые и нежилые помещения

Помещение (жилое и нежилое) в соответствии с частью второй п. 6 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является «объектом, входящим в состав зданий и сооружений» [8]. Президиум ВАС РФ согласно Информационному письму Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» указывает, что нежилое — это является объект недвижимости, отличный от здания либо сооружения, в котором оно располагается, и при этом тесно с ним связано. Так как ГК РФ не приводит специальные нормы в отношении государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к подобным договорам необходимо применять правила п. 2 ст. 651 ГК РФ.

Под нежилыми помещениями (здания, сооружения) подразумеваются промышленные, производственные, торговые, административные, учебные и другие объекты, которые не предназначены для проживания граждан. Некоторые категории этой группы могут иметь особый статус, как, к примеру, объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов России, и это сказывается на специфике их правового регулирования.

Согласно ЖК РФ (ч. 2 ст. 15) жилым помещением может быть признано изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом, пригодным для постоянного пребывания в нем граждан (т.е. оно должно отвечать существующим санитарным и техническим правилам и нормам, другим требованиям законодательства).

Согласно ст. 288 ГК РФ, у жилые помещения исключительно целевое предназначение, они существуют только для проживания граждан, а реализация прав собственника по владению, пользованию и распоряжению подобными объектами недвижимости необходимо производить согласно целевому назначению таких вещей.

Обратимся к вопросу о соотношении понятий «здание» и «нежилое помещение».

Заключение предварительного договора аренды является на самом деле, довольно эффективным вариантом решения проблем поиска помещения. Трудность заключается в том, что на законодательном уровне хотя бы приблизительная форма договора предварительного договора аренды нигде не утверждается, а в ГК РФ приводятся только общие нормы касательно предварительного договора (ст. 429 ГК РФ). В связи с этим предприниматели руководствуются прописанным в п. 1 ст. 421 ГК РФ принципом свободы договора, зачастую прописывают условия предварительного договора аренды так, что право арендаторов жестко нарушается и весьма ущемляется.

Увеличивающееся постоянно в арбитражных судах число дискуссий, появляющихся из заключенных предварительных договоров аренды нежилых помещений, является свидетельством этого.

Заключение предварительного договора аренды недвижимого имущества и в особенности нежилых помещений со временем превращается в своеобразную традицию делового оборота в больших городах России, при этом вопросы правоприменительной практики, которые связаны с этой формой обязательств, указывают на необходимость законодательно урегулировать данные правила поведения.

Участок недр

Действующее российское законодательство участок недр рассматривает в качестве отдельного объекта гражданских прав, отличный от земельного участка.

В соответствии с преамбулой Закона РФ «О недрах», недра являются частью земной коры, которая расположена ниже почвенного слоя, а при отсутствии такового — ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающихся до глубин, являющихся доступными для геологического изучения и освоения. Конечно, что в таком смысле недра нельзя признать объектом недвижимости, так как недвижимость является индивидуально-определенной вещью. Подобные индивидуально-определенные характеристики должны быть свойственны участку недр. Права и обязанности пользователя недр появляются с момента государственной регистрации лицензии на пользование участками недр, с предоставлением права использования недр на условиях соглашения о разделе продукции — с момента вступления данного соглашения в силу.

Козырь О.М. рассматривает участки недр в качестве самостоятельных объектов прав, но при этом подчеркивает, что «поскольку в России сохраняется исключительное право государственной собственности на недра, а передача их в пользование осуществляется на основании административного акта — лицензии, говорить всерьез о гражданском обороте этого вида объектов представляется преждевременным».

Важно отметить, что в российском гражданском законодательстве не предусмотрено также проведение кадастрового учета участков недр согласно ч. 6 ст. 1 Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Это дает возможность утверждать, что участок недр по своим характеристикам является составной частью земельного участка.

Список литературы

  1. Витрянский В.В. О концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе (материалы заседания ученого совета ИГП РАН) // Государство и право. — 2011. — № 9. — С. 113.
  2. Российская газета. — 19.12.2008. — № 260.
  3. Собрание законодательства РФ. — 2007. — № 31. — Ст. 4017.
  4. Постановление ФАС ЗСО от 24.03.2012 по делу № А75-3320/2008 // СПС Консультант Плюс.
  5. Козырь О.М. Недвижимость в новом ГК России // ГК России. Проблемы. Теория. Практика: сб. памяти С.Л. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский. — М.: МЦФЭР, 2012. — С. 286.
  6. Попова Е.В. Договор найма жилого помещения: автореф. дис. . канд. юрид. наук: 12.00.03. — Волгоград: «Вол ГУ», 2009. — С. 9.

Соучредители СМИ: Долганов А.А., Майоров Е.В.

Виды договора аренды

Понятие, содержание и форма договора аренды.

Договор поручения и договор комиссии.

Договор перевозки груза.

Виды договора подряда.

Договор подряда.

Виды договора аренды.

Понятие, содержание и форма договора аренды.

Правовое регулирование арендных и подрядных отношений, транспортной и посреднической деятельности

ЛЕКЦИЯ № 17

Основные изменения.

С 01 января 2011 года действуют новые правила Инкотермс 2010.

Способы транспортировки.

1) любой вид транспортировки:

группа C – CPT, CIP;

группа D – DAF, DDU, DDP;

2) только морской и внутренний водный транспорт:

группа F – FAS, FOB;

группа C – CFR, CIF;

группа D – DES, DEQ.

ИНКОТЕРМС 2010 будет действовать для уже заключенных контрактов, даже если исполнение обязательств по нему предусмотрено в 2011 году. После 1 января 2011 года любая ссылка и упоминание «ИНКОТЕРМС» в новых контрактах будет подразумевать ссылку на ИНКОТЕРМС 2010.

Исчезли 4 (DAF, DES, DEQ и DDU) и вводятся 2 новые условия поставки (DAP – Доставлено до места (Delivered at Place) and DAT – Доставленно на терминал (Delivered at Terminal)).

DAP (Delivered At Place) – Доставлено в месте, который будет использоваться вместо DAF, DES и DDU;

DAT (Delivered At Terminal) – Доставлено на терминал, который будет использоваться вместо DEQ.

Эти условия могут быть использованы независимо от соглашения о виде транспорта.

Причина принятия решения о снижении количества условий было обусловлено тем, что трейдеры зачастую выбирали неверные или запутанные условия, ведущие к противоречивым или неясным контрактам.

Это интересно:  Договор отчуждения доли в уставном капитале ооо 2019 год

Создание 2 классов ИНКОТЕРМС – (1) правил для любого вида транспорта и (2) правил для морских и речных перевозок (ИНКОТЕРМС 2000 имел 4 класса).

11 базисных условий систематизированы в двух категориях:

I. Доставка любым видом транспорта (морским, наземным, воздушным, ж/д) – EXW, FCA, CPT, CIP, DAP, DAT и DDP. Они могут быть использованы, когда отсутствует морской транспорт.

II. Доставка морским/речным путем – FAS, FOB, CFR и CIF.

Таким образом, базисные условия поставки – это совокупность торговых обычаев при купле-продаже, которые определяют обязанности контрагентов по доставке товаров и устанавливают момент перехода прав собственности на товар от продавца к покупателю, а также момент перехода риска случайной порчи, повреждения или утраты товара, если иное не оговорено в договоре.

Договор аренды (имущественного найма) – это соглашение, в силу которого одна сторона – арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

· земельные участки и другие обособленные природные объекты;

· предприятия и иные имущественные комплексы;

· здания, сооружения, оборудование;

· другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 581 ГК РБ). В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. Законодательством или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случаях, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды, если иное не установлено законодательством.

Договор аренды на срок более 1 года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, – независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договоры аренды недвижимого имущества подлежат государственной регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами.

В гражданском праве выделяют пять видов аренды: 1) прокат, 2) аренду транспортных средств, 3) аренду зданий и сооружений, 4) аренду предприятий, 5) финансовую аренду (лизинг).

По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование. Имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства.

Капитальный и текущий ремонт имущества, сданного в аренду по договору проката, является обязанностью арендодателя. В случае невыполнения этой обязанности плата за прокат за время, в течение которого арендатор не мог пользоваться этим имуществом, не взимается. Сдача в субаренду имущества, предоставленного арендатору по договору проката, передача им своих прав и обязанностей по договору проката другому лицу, предоставление этого имущества в безвозмездное пользование, залог арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы не допускаются.

Аренда транспортных средств подразделяется на два подвида:

· аренда транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (аренда транспортного средства с экипажем);

· аренда транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации (аренда транспортного средства без экипажа).

По договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации. Арендодатель в течение всего срока договора аренды транспортного средства с экипажем обязан поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей. Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства с экипажем, арендатор несет расходы, возникающие в связи с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, в том числе расходы на оплату топлива, других расходуемых в процессе эксплуатации материалов и на оплату сборов. Ответственность за вред, причиненный третьим лицам арендованным транспортным средством несет арендодатель.

По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации. Арендатор в течение всего срока договора аренды транспортного средства без экипажа обязан поддерживать надлежащее состояние арендованного транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта. Арендатор своими силами осуществляет управление арендованным транспортным средством и его эксплуатацию, как коммерческую, так и техническую. Он же отвечает за вред, причиненный третьим лицам транспортным средством.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Несоблюдение письменной формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование:

земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства;

передать запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства;

права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права, связанные с предприятием;

права на обозначения, индивидуализирующие юридическое лицо, его товары (работы, услуги), и другие исключительные права;

уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

Арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора аренды предприятия поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт.

По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца (поставщика) и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов. Арендодатель, приобретая имущество для арендатора, обязан в письменной форме уведомить продавца (поставщика) о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду определенному лицу. Риск случайной гибели или случайной порчи арендованного имущества переходит к арендатору в момент передачи ему арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором финансовой аренды.

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Виды объектов договора аренды недвижимого имущества

В качестве объекта аренды выступают различные имущественные комплексы, здания, сооружения и иные непотребляемые вещи, то есть те объекты, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.

По сути, указанные типы договоров можно объединить в две большие группы: договор аренды движимого имущества; договор аренды недвижимого имущества.

Это интересно:  Договор купли продажи по доверенности образец 2019 2019 год

Все объекты недвижимого имущества подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости Исключение составляют участки недр, а также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, которые исторически к недвижимости не относились и не являются «недвижимостью по природе» Российское гражданское право / Под ред. Е.А. Суханова. М.: Статут, 2015. Т. 1. С. 306..

Виды недвижимого имущества «по природе» можно условно разделить на две основные категории: объекты, прочно связанные с землей, и земельные участки.

Недвижимые вещи, сведения о которых подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости, характеризует ряд признаков:

  • — прочная конструктивная связь с земельным участком;
  • — невозможность перемещения объекта без причинения несоразмерного ущерба назначению объекта;
  • — создание недвижимости в установленном законом порядке, с соблюдением градостроительных и иных норм и правил;
  • — государственная регистрация в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии;
  • — объект относится к одной из следующих категорий: здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства, земельный участок.

Критерий прочной конструктивной связи с участком в науке понимается в двух аспектах: физическая связь объекта с землей и юридическая связь.

Критерий «наличия юридической связи прав владельца строения с землей, на которой оно воздвигнуто», означает, что не следует признавать недвижимостью строения, построенные на чужой земле и на время Цит. по: Емелькина И.А. Значение «юридической и фактической связи строения с землей» при определении признаков недвижимости // Хозяйство и право. 2004. № 8. С. 20., «. важно не столько физическое прикрепление вещи к земельному участку или к зданию, сколько намерение лица, прикрепляющего вещь к имению» Тютрюмов И.М. Законы гражданские. С разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов. Кн. вторая. М.: Статут, 2004. С. 10..

В российском законодательстве отсутствует определение того, что понимается под прочной конструктивной связью с земельным участком. Однако из комплексного анализа норм можно выявить следующее.

Прочная конструктивная связь с земельным участком означает связь постройки строительными конструкциями с земельным участком.

Федеральный закон «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» // СЗ РФ, 2010, № 1, ст. 5. от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ в п. 26 ч. 2 ст. 2 содержит определение строительной конструкции, под которой понимается «часть здания или сооружения, выполняющая определенные несущие, ограждающие и (или) эстетические функции».

Несущие конструкции здания — это строительные конструкции, образующие заданную проектом схему здания, воспринимающие нагрузки и воздействия, обеспечивающие прочность, жесткость и пространственную устойчивость зданий и сооружений. К ним относятся фундаменты, несущие стены, колонны, связи, диафрагмы жесткости, фермы, элементы перекрытий и бесчердачных покрытий (балки, ригели, плиты, настилы), если они участвуют в обеспечении общей устойчивости и геометрической неизменяемости здания.

Ограждающая конструкция — это конструктивный элемент здания, защищающий внутреннее пространство, в котором поддерживаются требуемые параметры микроклимата, от воздействий наружной среды Мотлохова Е.А. Юридические признаки недвижимых вещей в современном гражданском праве // Правовые вопросы недвижимости. 2016. № 2. С. 21.

Таким образом, прочную связь объекта с землей могут обеспечить несущие конструкции. Следовательно, «прочную конструктивную связь с земельным участком» можно определить как связь несущих конструкций объекта с земельным участком. При этом такая «прочная связь» означает то, что переместить несущую конструкцию здания без причинения ей значительного ущерба невозможно.

Второй признак недвижимости — «невозможность перемещения объекта без причинения несоразмерного ущерба назначению объекта» — является оценочным и логически связан с предыдущим. При определении, является ли вещь недвижимой, необходимо установить, будет ли причинен такой вещи и ее несущей конструкции значительный ущерб, если переместить ее в другое место.

Четвертый признак, наличие сведений о регистрации в Едином государственном реестре прав, вытекает из Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» // СЗ РФ, 2015, № 29 (часть I), ст. 4344.. Несомненно, регистрация является формальным признаком недвижимости, однако без ее наличия недвижимая вещь не будет полноценным объектом гражданских прав и не будет включена в гражданский оборот. «Регистрация — это юридический акт внесения в официальную базу данных сведений о лицах, объектах гражданских прав или действиях, призванную создать относительную правовую определенность для субъектов общественных отношений» Якушева Н.Е. Новые юридические факты и их составы в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество // Юридический мир. 2012. № 4..

Причем, как справедливо отмечают исследователи, именно предмет определяет, какими нормами регулируется соответствующий договор аренды недвижимости Гражданское право: учебник: в 2 т. / О.Г. Алексеева, Е.Р. Аминов, М.В. Бандо и др.; под ред. Б.М. Гонгало. М.: Статут, 2016. Т. 2. С. 217..

Заметим, что это единственное упоминание об аренде в Водном кодексе РФ, во всех остальных статьях речь идет о договоре водопользования.

Для земельных участков и других обособленных природных объектов законом могут быть установлены особенности сдачи их в аренду (п. 2 ст. 607 ГК РФ). «Эти особенности вытекают, прежде всего, из невозобновляемости многих природных ресурсов, их ограниченности (подчас уникальности), а потому — необходимости специально предусмотреть меры, направленные на их рациональное использование» Российское гражданское право / Под ред. Е.А. Суханова. М.: Статут, 2015. Т. 1. — С. 199.. Так, в частности, при сдаче в аренду земельных участков арендатор должен соблюдать целевое назначение используемых им земель.

Аренда земельных участков регулируется общими положениями об аренде с учетом содержащихся в них специальных правил об аренде недвижимости и специальными нормами земельного законодательства и иного законодательства, устанавливающего особые правила об отдельных видах земельных участков.

Аренда участков недр допускается для строительства и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых Федеральный закон от 13.07.2015 № 224-ФЗ «О государственно-частном партнерстве, муниципально-частном партнерстве в РФ и внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» // СЗ РФ, 2015, № 29 (часть I), ст. 4350.. В остальных случаях недропользование осуществляется по специальным основаниям.

Аренда зданий, сооружений и помещений, единых недвижимых комплексов, включающих здания, сооружения или помещения, регулируется общими положениями об аренде, с учетом содержащихся в них специальных правил об аренде недвижимости, и специальными правилами об аренде зданий и сооружений (§ 4 гл. 34 ГК РФ). Представляется, что данные правила должны применяться и к договорам аренды объектов незавершенного строительства. Из принципиальной возможности заключения таких договоров исходит практика См. п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» // «Вестник ВАС РФ», 2012, № 1..

Жилые помещения могут предоставляться в аренду только юридическим лицам, которые обязаны использовать такие помещения для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ).

Аренда предприятий регулируется общими положениями об аренде с учетом содержащихся в них специальных правил об аренде недвижимости, правилами об аренде зданий и сооружений и специальными правилами об аренде предприятий.

При определении арендуемого имущества следует учитывать, что законом могут быть установлены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается или же ограничивается (п. 1 ст. 608 ГК РФ). Так, в настоящее время не могут быть переданы в аренду изъятые из оборота земельные участки (ст. 22 ЗК РФ), ограничено право опекуна или попечителя по сдаче в аренду имущества подопечного, т.к. требует предварительного согласия органов опеки (ст. 37 ГК РФ).

Исходя из вышеизложенного, можно заключить, что договор аренды недвижимого имущества — это соглашение, в силу которого одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) недвижимую вещь либо имущественный комплекс, признаваемый недвижимостью, во владение и пользование или только в пользование за плату. Причем договор аренды недвижимости — это обобщающее понятие для нескольких видов аренды, имеющих определенные общие черты. Квалифицирующим признаком договора аренды недвижимости является предмет.

Понятие и виды договора аренды

Аренда – один из самых распространённых договоров, заключающихся сегодня. Однако сторонами договора не всегда соблюдаются необходимые установленные законом требования и условия. Поэтому определить понятие, виды и основные принципы договора аренды достаточно важно.

Понятие договора аренды и его основные характеристики

Правоотношения, связанные с заключением, исполнением и расторжением договора аренды регулируются Главой 34 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ). Отдельные виды аренды (найма) регулируются законами, другими кодексами (например, Земельным кодексом относительно аренды земельных участков) и подзаконными актами.

Статья 606 ГК РФ определяет договор аренды как сделку, согласно положениям которой наймодатель обязуется представить нанимателю за плату во временное пользование или во временное владение и пользование имущество.

Рассматривая виды имущества, которые могут быть переданы в аренду, имеет смысл отметить, что может быть передано в найм только имущество, которое не теряет свои свойства после его использования. То есть брать в найм, например, еду не имеет никакого смысла. Таким образом, объектом договора найма могут быть любые виды имущества, кроме перечня, установленного законом. Кроме того, объект аренды должен быть достаточно чётко определён в условиях сделки. Обязательным является обозначение характерных признаков (например, для жилья, это адрес, площадь, этаж и т.д.).

Это интересно:  Овердрафт договор для юр лиц образец 2019 год

По своей правовой природе договор может быть как реальным, так и консенсуальным. То есть право пользования имуществом может переходить к нанимателю как в момент заключения договора, так и в момент непосредственной передачи имущества ему в пользование. Указанный момент может быть детерминирован самими сторонами сделки непосредственно в тексте договора.

Таким образом, договор аренды является:

  • на платной основе;
  • консенсуальным или реальным;
  • письменным (преимущественно);
  • срочным;
  • двусторонним.

Стороны, форма и виды договора аренды

Сторонами договора являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). Сдавать имущество в аренду может как его собственник, так и другое лицо, уполномоченное осуществлять подобные действия согласно закону. Собственник имущества имеет право оформить доверенность на осуществление действий по сдаче в найм имущества на любое лицо. При этом наймодателем будет считаться именно это лицо, а не собственник. Также достаточно широко распространено такое явление, как субаренда. Промежуточным наймодателем в этом случае является первичный арендатор.

Для того чтобы передать имущество в найм лицо должно всего лишь обладать достаточной дееспособностью и необходимыми полномочиями. Такие полномочия могут быть не только у представителя по доверенности, но и у представителя по закону (например, опекуна несовершеннолетнего или лица с ограниченной дееспособностью).

Предпочтительной формой заключения договора аренды является письменная. Ст. 609 ГК РФ устанавливает обязательность заключения договора найма в письменном виде только в случае, если его срок превышает 1 год. Кроме того, письменная форма обязательна в случае, если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо. Договора найма недвижимого имущества (в том числе, и земельных участков) подлежат государственной регистрации, проводимой уполномоченными органами.

Эксперты рекомендуют заключать договор аренды в письменной форме в любом случае (даже если это напрямую не требуется законом). Связано это с тем, что письменный договор является определённой страховкой для обеих сторон сделки от невыполнения договора. Кроме того, сделка, оформленная письменно, может стать доказательством в суде в случае возникновения разногласий между сторонами. В то же время, факт заключения устной сделки придётся подтверждать перед судом путём привлечения свидетелей.

К отдельным видам договора аренды применяются те же положения законодательства и требования, что и к договору аренды простому. Сегодня эксперты выделяют такие отдельные виды договора найма:

  • прокат;
  • аренда транспортных средств;
  • аренды предприятий;
  • финансовый найм (лизинг);
  • аренда недвижимого имущества;
  • договор коммерческого найма жилья.

Виды договора аренды движимого имущества

Первым типом договора аренды движимого имущества, приходящим на ум, является прокат. По договору проката наниматель так же получает в пользование имущество. Однако прокат имеет несколько отличительных характеристик, по которым его можно распознать. Итак, характерными чертами договора проката являются следующие:

  • наймодатель осуществляет сдачу имущества в найм на постоянной основе как предприниматель;
  • объект аренды – движимое имущество;
  • имущество, полученное в найм, используется в потребительских целях (если иное не предусмотрено договором).

Прокат является договором публичным и заключается в письменной форме. Также его характерной особенностью является срок. Законодательством установлен максимальный срок в 1 год для такого типа договоров. В случае если наниматель желает разорвать сделку, он должен уведомить об это в письменной форме наймодателя за 10 дней.

Договор аренды (фрахтования) транспортного средства достаточно часто путают с договором проката (в силу практической распространённости последнего). По договору фрахтования в найм передаётся транспортное средство. При этом стороны могут согласовать между собой, будет ли арендодатель оказывать услуги по транспортировке и техническому обслуживанию. Таким образом, можно выделить два подвида договора фрахтования:

  • договор аренды транспортного средства с экипажем;
  • договор аренды транспортного средства без экипажа.

Форма такого договора – простая письменная. К договору фрахтования транспортного средства не применяются некоторые положения, установленные для общего договора аренды. Так, не может быть возобновлён на неопределённый срок договор фрахтования в случае, если стороны не прописали конкретный срок договора. Кроме того, арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок или выкуп арендованного имущества. В целом закон устанавливает принцип свободы договора, позволяющий сторонам самостоятельно детерминировать его условия.

Договор финансового найма (лизинга) также стоит особняком от остальных договоров аренды. По договору лизинга наниматель (лизингополучатель) принимает в пользование имущество и обязуется вносить за пользование им арендодателю (лизингодателю) лизинговые платежи. После внесения всех лизинговых платежей наниматель получает право собственности на арендуемое имущество.

Договор лизинга достаточно часто путают ещё с одним типом сделки – договором аренды с правом выкупа. Разнятся эти договора объемом полномочий арендодателя и арендатора. Кроме того, в отношениях между сторонами лизинга также есть третий субъект – продавец. Продавцом является лицо, продающее арендодателю предмет лизинга.

Виды договора аренды недвижимости

Отдельно стоит рассматривать виды договоров аренды недвижимости. К ним относятся:

  • аренда земельного участка;
  • социальная аренда помещения;
  • коммерческая аренда жилья;
  • традиционная аренда недвижимости.

Если к простому договору аренды помещения применяются простые требования, предъявляемые к договору аренды в целом, то к договору аренды земельного участка, ввиду специфики его предмета, есть отдельные правки. Так, его форма – обязательная письменная с государственной регистрацией.

Существуют отдельные требования к найму земли в зависимости от типа земельного участка и его собственника. Так, законом установлена отдельная процедура для получения в аренду земли, пребывающей в муниципальной или государственной собственности. Особенно жесткими для договора аренды земли являются требования касательно чёткого определения объекта аренды. В найм может быть сдан только участок земли, имеющий кадастровый номер и зарегистрированный в установленном законом порядке (вне зависимости от типа его собственника).

Также обязательным требованием при найме земли является соблюдение её целевого назначения. Несоблюдение этих требований является полноценным основанием для досрочного расторжения договора. Арендовать земельный участок у частного лица проще в процедурном отношении. Однако аренда муниципальных земель может быть более выгодной с точки зрения ценовой политики.

Требования к договору социального найма жилого помещения детально регламентируются жилищным законодательством. Предметом такого договора может быть исключительно недвижимость, пребывающая в государственной или муниципальной собственности. Договор содержит ограничение в плане субъектного состава. Так, арендодателем в этом случае может выступать только государство или органы муниципальной власти. Арендатором, в свою очередь, может быть только гражданин РФ. Более того, арендаторами могут быть только следующие категории граждан:

  • признанные малоимущими и нуждающимися в жилом помещении;
  • отдельные категории граждан, признанные нуждающимися в жилом помещении (вне зависимости от признания малоимущими).

К последней категории граждан относят сотрудников милиции, прокуроров и следователей прокуратуры. Для того чтобы получить право на заключение подобного договора, гражданин должен стоять на специальном учёте. Форма такого договора – обязательная письменная.

Коммерческая аренда жилья отличается от традиционной субъектным составом — субъектами договора являются частные предприниматели, юридические лица (выступают как арендаторы). Кроме того, объект аренды используется нанимателем при коммерческой аренде жилья не совсем по его целевому назначению – жильё используется с целью ведения коммерческой деятельности. Однако нормы права, которые применяются к таким правоотношениям практически идентичные общим (несущественные оговорки по поводу субъектного состава никак не влияют на процесс заключения, исполнения и расторжения договора).

В целом договор аренды – достаточно широкое понятие. Его заключение детально регламентировано нормами права. Поэтому найти образец такого договора или составить его самостоятельно, опираясь на законодательные нормы, не составит труда любому гражданину.

Статья написана по материалам сайтов: studopedia.ru, vuzlit.ru, arendaexpert.ru.

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector