+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

В чем состоят особенности договора аренды 2019 год

Например, одинаковы обязанности сторон по содержанию жилого помещения, их права — арендатор с согласия арендодателя может отдать жилое помещение в субаренду, перевести права аренды на другое лицо и т. д.

При переходе права собственности на жилое помещение договор аренды сохраняется и т. д. Досрочное расторжение договора аренды происходит аналогично расторжению договора найма.

Далее мы обратим внимание именно на отличия этих двух договоров.

Договор аренды жилого помещения регулируется главой 34 Гражданского кодекса РФ «Аренда». По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

В договоре аренды жилого помещения имуществом является это жилое помещение, его можно использовать только для проживания граждан и нельзя — под офис, под склад и т. д. Если вы сдаете квартиру фирме, то вы — арендодатель, а эта фирма — арендатор.

Арендодатор может только сдать в поднайм (субаренду) арендованное жилое помещение своим сотрудникам или другим гражданам.

В договоре аренды обязательно должна быть указана арендная плата, иначе договор считается недействительным.

Договор аренды жилого помещения (ст. 609 ГК РФ) должен быть заключен в письменной форме, подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Сравним — для договора коммерческого найма жилого помещения государственная регистрация не требуется.

Статьи

Довольно часто упоминания о расписках наводят на мысли о Раскольникове и старухе-процентщице (ассоциации: долги, спекуляция, деньги в рост). Однако расписки в получении денежных средств – это и по сей день актуальный и, главное, совершенно законный способ обезопасить себя от притязаний нечистых на руку займополучателей. К ним можно отнести и владельцев арендных квартир, которые почти всегда получают арендные деньги в конверте и без свидетелей.

На рынке недвижимости все чаще и чаще можно столкнуться с субарендой и поднаймом. При этом сложно сказать, кто в данной ситуации рискует больше — арендатор или собственник квартиры. Об опасностях и рисках, о том как их избежать рассказала Ольга Тараканова, руководитель отдела недвижимости ORDO Group г. Москвы.

Особенности договора аренды предприятий

Договором аренды предприятия в соответствии с п. 1 ст. 656 ГК является договор, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Предметом данного договора является предприятие как единый имущественный комплекс, относящийся к недвижимому имуществу и включающий в себя основные и оборотные средства, права пользования природными ресурсами, исключительные права, а также права требования и долги. Предприятие передается в аренду не как застывший объект, а в работающем состоянии.

Арендатору предприятия предоставлено право без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет изменения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия (ст. 660 ГК). Указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

Арендатор также вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, производить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающие его стоимость.

Земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие основные средства безоговорочно входят в состав предприятия, передаваемого в аренду, то остальные компоненты — только в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором.

При передаче предприятия в аренду специально сделана оговорка о том, что передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе

землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами. Лесной кодекс РФ запрещает субаренду участков лесного фонда, поэтому к арендатору предприятия право пользования этим объектом перейти не может.

Установлен специальный порядок передачи в аренду в составе предприятия долгов перед кредиторами (ст. 657 ГК). Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть до передачи его арендатору письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду. Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков (п. 2 ст. 657 ГК). Указанный трехмесячный срок относится к пресекательным. Его пропуск влечет прекращение права требовать досрочного исполнения обязательства и возмещения убытков. По существу пропуск срока означает молчаливое согласие на перевод долга арендатору.

Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду, может предъявить иск о прекращении или досрочном исполнении обязательства и о возмещении причиненных этим убытков в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду (п. 3 ст. 657). Этот срок является сокращенным сроком исковой давности (п. 1 ст. 197 ГК).

После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора (п. 4 ст. 657 ГК). Наступление солидарной ответственности возможно в случаях, когда:

1. уведомленный о передаче предприятия в аренду кредитор
заявляет требование о прекращении или досрочном исполнении
обязательства и возмещении убытков в пределах трехмесячного срока;

2. не уведомленный о передаче предприятия в аренду кредитор
заявляет о том же иск в пределах годичного срока исковой давности.

Права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами. Таким образом, те обязательства, которые не могут быть переданы арендатору в связи с отсутствием у него разрешений (лицензий), остаются у арендодателя.

Форма договора аренды предприятий — письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК). Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.

Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации

К числу существенных условий договора аренды предприятий помимо его предмета относится также и цена (арендная плата). Договор должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК).

Содержание договора аренды предприятий модифицировано исходя из особенностей предмета этого договора — действующего и постоянно меняющего свой состав предприятия.

Обязанности арендодателя по сравнению с обычными претерпели следующие изменения.

1. Обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, конкретизирована путем указания на документ, которым оформляется передача предприятия, — передаточный акт. Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, входит в обязанности арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором (ст. 659 ГК). Это естественно, поскольку именно арендодатель лучше всего знает состав передаваемого в аренду предприятия, в том числе его кредиторов.

2. На арендодателя возложена дополнительная обязанность -возместить арендатору стоимость произведенных последним неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия. В договоре должна быть прямо исключена обязанность арендодателя по возмещению стоимости таких улучшений. В противном случае он будет обязан их возместить, даже если не давал согласия на их производство(за искл.слишком дорогих и ненужных.)

Это интересно:  Где надо регистрировать договор аренды квартиры 2019 год

Арендатор обязан в течение всего срока действия договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии.

Что же касается расходов, связанных с эксплуатацией арендованного предприятия, то арендатор несет и их, однако договором может быть предусмотрено иное. В то же время обязанность арендатора уплачивать платежи по страхованию арендованного имущества является императивной. Однако она может быть реализована только в отношении обязательного страхования. Обязанность производить добровольное страхование имущества в любом случае может быть возложена на арендатора только путем прямого указания на это в договоре аренды предприятия.

При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю с , соблюдением правил, предусмотренных ст. 656, 657 и 659 ГК для передачи этого же комплекса арендодателем арендатору (ст. 664 ГК). Иными словами, в данном случае установлен принцип — как предприятие было передано, так оно должно быть и возвращено.

Подготовка предприятия к возврату арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды. Возложение этой обязанности на арендатора обьясняется тем, что именно он знает все особенности арендованного предприятия на момент возврата и легко может их учесть. Предприятие представляет собой сложный имущественный комплекс, его трудно и передавать, и возвращать обратно. Многие компоненты предприятия при его возврате, в том числе досрочном, могут оказаться безвозвратно утраченными, либо стоимость предприятия существенно уменьшится. На этот случай в ст. 663 ГК установлена специальная норма, согласно которой правила ГК о последствиях недействительности сделок, об изменении и расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам. Таким образом, налицо ситуация, когда последствия недействительности или нарушения условий договора не применяются исходя из общественных интересов.

Практические занятия. 1. В чем состоят особенности договора аренды (имущественного найма) как классический модели обязательств по передаче имущества в пользование?

Контрольные вопросы

1. В чем состоят особенности договора аренды (имущественного найма) как классический модели обязательств по передаче имущества в пользование? Как соотносятся понятия «аренда» и «имущественный наем» в российской и зарубежной гражданско-правовых системах?

2. Что составляет предмет договора аренды и каковы иные условия данного договора?

3. Каковы особенности содержания договора аренды и в чем проявляется специфика осуществления арендатором своих прав по использованию арендованного имущества.

4. В чем заключаются специальные правила, регулирующие аренду отдельных видов имущества: транспортных средств, зданий и сооружений, предприятий, земельных участков и других обособленных природных объектов?

5. Что представляет собой финансовая аренда (лизинг) как особая разновидность аренды? Как различается лизинг по видам и каковы критерии его видовой классификации?

6. Каковы гражданско-правовые особенности обязательств по безвозмездному пользованию имуществом.

Задачи

1.Аблязов взял напрокат пианино сроком на один год, заключив соответствующий договор с ателье проката. В связи с отъездом в двухмесячную командировку он передал пианино во временное пользование соседу Лапину с условием, что тот будет оплачивать стоимость проката за время, пока пианино будет находиться в его квартире.

Лапин поставил пианино около батареи центрального отопления, и вскоре в инструменте появились трещины. По окончании срока договора Аблязов вернул пианино ателье проката. Однако после осмотра инструмента ателье отказалось его принять и предложило Аблязову отремонтировать инструмент за свой счет. Аблязов отказался выполнить это требование, сославшись на то, что порча пианино явилась результатом виновных действий Лапина.

2. Производственный кооператив арендовал у кинотеатра подвальное помещение для размещения торгового склада. Через месяц после заключения договора из-за неисправностей находившихся в подвале водопроводных труб склад был залит горячей водой. В результате кооперативу был причинен ущерб в размере 500 тыс. руб.

Кооператив обратился к кинотеатру с требованием о возмещении ущерба. Кинотеатр отказался удовлетворить это требование, ссылаясь на то, что подвальное помещение находилось во владении и пользовании кооператива и кинотеатр не мог знать о неисправностях водопроводных труб.

3.По договору с ОАО «РЖД» предприятие «Азот» получило в аренду узкоколейную железнодорожную ветку, электровоз и девять вагонов. В результате сошедшего селевого потока электровоз и четыре вагона были повреждены настолько, что не могли использоваться предприятием для перевозок, в связи с чем он обратился к ОАО «РЖД» с требованием отремонтировать подвижной состав.

ОАО «РЖД», признавая, что повреждение электровоза и вагонов произошло не по вине предприятия, тем не менее отказалось ремонтировать подвижной состав, ссылаясь на то, что по условиям договора проведение капитального ремонта обязан осуществлять арендатор. Контрагент в свою очередь потребовал расторжения договора аренды и возмещения всех причиненных убытков.

4. ТСЖ «Рассвет» заключило с ООО «Эфир» договор аренды на использование крыши многоквартирного дома для размещения рекламы сроком на один год. После истечения срока действия договора арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, подписав аналогичный договор с ООО «Экран».

ООО «Эфир», полагая, что крыша дома является не только конструктивным элементом здания, но и самостоятельным объектом недвижимости, обратилось в арбитражный суд с иском о переводе на себя прав и обязанностей по договору аренды крыши, заключенному ТСЖ «Рассвет» с ООО «Экран». В обоснование своих требований ОО «Эфир» сослалось на то, что в течение срока действия договора оно надлежащим образом исполняло договорные обязанности, а поэтому ему как «старшому арендатору» принадлежит преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

5.ЗАО “Рокот» заключило договор с участием коммерческого банка «Вызов» и ООО «Лесзавод» договор финансовой аренды, по условиям которого оно получило в лизинг сроком на четыре года оборудование для лесопилки. Лесопилка была поставлена и смонтирована представителями ООО «Лесзавод».

В ходе эксплуатации лесопилки неоднократно выявлялись производственные дефекты, сделавшие ее дальнейшее использование крайне невыгодным. ЗАО «Рокот» обратилось к ООО «Лесзавод» с требованием заменить оборудование и получило ответ, что в настоящее врем ООО «Лесзавод» не производит оборудование для лесопилок, а поэтому удовлетворить требование не представляется возможным.

ЗАО «Рокот» обратилось к банку с просьбой расторгнуть договор лизинга. Банк также отказал ЗАО «Рокот», указывая, что ответственность за выбор поставщика и все связанные с этим риски должно нести само Общество Банк соглашается расторгнуть договор, если ему будут возмещены полная стоимость оборудования для лесопилки и не полученные им доходы в виде платежей за пользование лесопилки. ЗАО «Рокот» обратилось в арбитражный суд с иском о расторжении договора.

6. Еремеев – заводчик охотничьих собак, в ответ на просьбу своего приятеля Пискунова, полученную по факсу, согласился передать ему безвозмездно на время охотничьего сезона двух борзых. Пискунов, готовясь к охоте, приобрел билет на самолет, заказал место в гостинице, находящейся недалеко от охотничьего хозяйства, необходимое охотничье снаряжение, затратив на это 35 тыс. рублей.

С открытием сезона Пискунов, не дождавшись передачи ему обещанных собак, позвонил Еремееву и напомнил о заключенной сделке. В ответ Еремеев заявил, что никакой сделки между ними не совершалось, а, кроме того, собаки необходимы его брату, который специально приехал из другого города, сам является страстным охотником и хочет воспользоваться наступившим охотничьим сезоном.

Особенности договора аренды недвижимости.

Под договором аренды (имущественного найма) понимается такой договор, по которому одна сторона — арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне — арендатору (нанимателю) определенное имущество за плату во временное владение и пользование или только во временное пользование.

Это интересно:  Изменение сторон в договоре аренды 2019 год

Договор аренды является консенсуальным, двусторонним, возмездным договором.

В ГК РФ договору аренды посвящена гл. 34, из содержания которой явствует, что договор аренды представляет собой самостоятельный вид договорных обязательств, направленных на передачу индивидуально-определенных вещей в пользование. Договору аренды свойственны следующие характерные черты, которые и позволяют рассматривать его в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров:

— направленность договора на передачу имущества во владение и пользование без перехода права собственности;

— выделение отдельных видов договора аренды в современном российском законодательстве произведено не на основе единого классификационного признака, а в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества.

К числу существенных условий договора аренды, не достижение сторонами соглашения по которым влечет признание договора незаключенным, относятся:

Согласно общим положениям об аренде, в случае когда не определены размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы, стороны должны руководствоваться условиями арендной платы, обычно применяемыми при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (ст. 614 ГК РФ). Только для договоров аренды здания (сооружения) условие о размере арендной платы признается условием, не включение которого в договор влечет за собой признание такого договора незаключенным (ст. 654 ГК РФ);

— цена — сумма арендной платы.

Предметом договора аренды всегда выступает индивидуально-определенная, не потребляемая вещь. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 607 ГК РФ).

ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. В случае если срок в договоре не указан, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Правовые последствия заключения договора аренды без указания срока его действия сводятся к тому, что каждая из сторон получает право отказаться от договора в одностороннем порядке с соблюдением условия о предварительном предупреждении контрагента. В случае аренды движимого имущества предупреждение должно быть сделано за один месяц до предполагаемой даты прекращения договора, а при аренде недвижимого имущества — за 3 месяца (п. 1, 2 ст. 610 ГК РФ). Законом могут быть предусмотрены предельные сроки отдельных видов договора аренды или аренды отдельных видов имущества; в таком случае независимо от срока, указанного в договоре, договор аренды считается прекращенным по истечении предельного срока (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

Так, в соответствии с п. 7 ст. 22 ЗК РФ земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. Согласно п. 10 той же статьи в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия. В соответствии со ст. 9 ФЗ Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ (ред. от 18.07.2005) договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет. Согласно ст. 31 ЛК РФ участки лесного фонда могут сдаваться в аренду на срок от одного года до 99 лет.

Действующее законодательство предусматривает преимущественное право арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности по договору, по истечении срока договора на заключение договора на новый срок (ст. 621 ГК РФ).

Субъектами договора аренды недвижимого имущества являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель).

Арендодателем по договору аренды недвижимого имущества, как, впрочем, и любого иного, выступает его собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). В силу закона правом передавать недвижимое имущество в аренду обладают субъекты права хозяйственного ведения — унитарные государственные и муниципальные учреждения, однако только при условии наличия согласия собственника в лице его уполномоченного органа (ст. 295 ГК РФ). Казенные предприятия как субъекты права оперативного управления могут выступать арендодателями недвижимого имущества только с согласия собственника. Учреждение ни при каких условиях не вправе сдавать в аренду недвижимое имущество, закрепленное за ним собственником или приобретенное за счет средств, выделенных по смете. Недвижимое имущество, приобретенное на средства, полученные от приносящей доход разрешенной учредительными документами деятельности, учреждение вправе передавать по договору аренды самостоятельно.

Специальными законами для образовательных учреждений, в том числе высшего и послевузовского профессионального образования, но только федеральных, сделано исключение: им законом предоставлено право выступать в качестве не только арендатора, но и арендодателя . В соответствии со ст. 31 ЛК РФ правом самостоятельно сдавать в аренду участки лесного фонда наделены лесхозы Федерального агентства лесного хозяйства.

Арендодателями недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности и не закрепленного за унитарными государственными предприятиями и учреждениями, выступают Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом и его территориальные органы. Арендодателями недвижимого имущества, находящегося в собственности субъектов Федерации и муниципальных образований и не закрепленного за унитарными государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями, выступают уполномоченные органы государственной власти субъекта Федерации или местного самоуправления. Перед регистрацией аренды должна быть в обязательном порядке осуществлена регистрация права собственности соответствующего публичного собственника. Из правила об обязательной первичной регистрации есть исключение, установленное ФЗ от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» (в ред. от 08.12.2003): до разграничения государственной собственности на землю регистрация права государственной собственности для распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется (ст. 10).

Арендатором может выступать всякий дееспособный гражданин либо организация.

В самостоятельный вид договора аренды выделена аренда зданий и сооружений (§ 4 гл. 34 ГК РФ). По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ). Следовательно, в первую очередь к договорам аренды зданий и сооружений применяются специальные нормы указанного параграфа, а правила, касающиеся аренды любого недвижимого имущества, применяются в качестве общих положений об аренде, но только в том случае, если нормами § 4 гл. 34 ГК РФ не установлено иное. К особенностям правового регулирования аренды зданий и сооружений следует отнести и регламентацию прав арендатора на земельный участок, на котором расположено арендуемое здание или сооружение.

По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением (ст. 652 ГК РФ). Заметим, что по общему правилу аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка (п. 3 ст. 652 ГК РФ).

Это интересно:  Договор аренды земельного участка учебник 2019 год

Устойчивость отношений по аренде зданий и сооружений обеспечивается также правилом, закрепленным в норме ст. 653 ГК РФ, согласно которому в случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами, тогда как передача в аренду иного недвижимого имущества передаточным актом не оформляется.

Отношения по аренде и субаренде земельных участков урегулированы ст. 22 ЗК РФ; так, следует иметь в виду, что арендатору земельного участка предоставлено право передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключения нового договора аренды земельного участка не требуется. Кроме того, за арендатором земельного участка закреплено право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Предусматривая обязательность условия о размере арендной платы только для договора аренды здания (сооружения), закон тем не менее не включает каких-либо специальных правил относительно формы арендной платы, порядка и сроков внесения арендных платежей.

Стороны договора аренды любого недвижимого имущества могут договориться о таких формах арендной платы, как:

— твердая денежная сумма за весь объект;

— твердая денежная сумма в расчете за 1 кв. м общей площади передаваемого по договору объекта;

— доля доходов арендатора от использования недвижимости, переданной по договору;

— услуги со стороны арендатора, оказываемые арендодателю (например, охрана объектов, принадлежащих арендодателю);

— возложение на арендатора затрат на капитальный ремонт объекта недвижимого имущества, переданного по договору аренды.

Главное, чтобы встречное представление арендатора, получаемое арендодателем в качестве арендной платы, имело денежную оценку.

Государственная регистрация договора аренды. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо — независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ст. 609 ГК РФ). Иное установлено законом в отношении договоров аренды таких объектов недвижимости, как здания или сооружения, которые подлежат государственной регистрации в том случае, если они заключены на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ), а в остальных случаях для их вступления в силу достаточно заключения договора в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 651 ГК РФ). В соответствии со ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельных участков, заключенные на срок не менее одного года, подлежат государственной регистрации. Государственной регистрации подлежат договоры аренды участков лесного фонда независимо от срока договора (ст. 609 ГК РФ, ст. 32 ЛК РФ). Договор аренды предприятия как имущественного комплекса должен быть зарегистрирован независимо от срока аренды (п. 2 ст. 658 ГК РФ). Требование о государственной регистрации в силу п. 2 ст. 615 ГК РФ распространяется на договоры субаренды недвижимого имущества. По общим положениям о договорах государственной регистрации подлежат также соглашение о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды или договоры перенайма (ст. 389, 391, 615 ГК РФ), а также соглашения об изменении договора аренды недвижимого имущества.

На стадии принятия ГК РФ еще не были в достаточной степени осмыслены масштабы, которые впоследствии принял гражданский оборот нежилых помещений. Из сопоставления текстов ст. 609 и ст. 651 ГК РФ многими делался достаточно парадоксальный вывод о том, что договор аренды здания, заключенный на срок менее одного года, государственной регистрации не подлежит, а вот аренда помещения в таком здании (конференц-зала, спортивного зала и т.п.) подлежит государственной регистрации независимо от того, на какой срок договор аренды заключается. Определенная ясность в данный вопрос была внесена Высшим Арбитражным Судом РФ, который дал следующие разъяснения: «Статья 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом. Согласно ч. 2 п. 6 ст. 12 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» помещение (жилое и нежилое) представляет собой «объект, входящий в состав зданий и сооружений». Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ. В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в договоре» .

Необходимо учитывать также положение, содержащееся в п. 2 ст. 13 Закона о государственной регистрации, согласно которому регистрация договора аренды объекта недвижимого имущества возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП. Государственная регистрация договоров аренды производится по заявлению любой из сторон договора — арендодателя или арендатора. Государственная регистрация аренды производится посредством регистрации договора аренды (п. 1 ст. 26 Закона о государственной регистрации). Запись о сделке вносится в подразд. III-4, одновременно в специально предназначенную ч. III-1 вносится запись об аренде как обременении (ограничении), поскольку аренда обременяет недвижимость. Номер регистрации сделки, на основании которой возникает ограничение (обременение) права договором аренды, указываемый в графе «Номер регистрации» подразд. III-4, и номер регистрации ограничения (обременения) права аренды, указываемый в графе «Номер регистрации» подразд. III-1, III-2 и т.п., являются одинаковыми. На листе записи об аренде в графу «Описание предмета аренды» заносятся данные об арендуемом объекте недвижимости или его части.

Предусмотренная п. 73 Правил ведения ЕГРП выдача свидетельства о регистрации аренды осуществляется на основании регистрации договора.

Статья написана по материалам сайтов: lektsii.org, studopedia.org, infopedia.su.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector