+7 (499) 938-69-47  Москва

+7 (812) 467-45-73  Санкт-Петербург

8 (800) 511-49-68  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Порядок заключения договора аренды земельного участка 2019 год

Аренда земельного участка представляет собой некий процесс, при котором каждый собственник земли вправе передать её для пользования другому человеку в установленном законом порядке с учётом всех оговоренных в договоре особенностей за определённую денежную плату.

Порядок аренды и регистрации земельного участка

Основной неотъемлемый атрибут сделки, касающихся земельных территорий – это договор.

Порядок аренды земельного участка регулярно обновляется и изменяется, поэтому досконально изучить все тонкости и нюансы этого дела порой невозможно даже самому опытному специалисту.

Некоторые моменты законодательства могут быть дискуссионными или даже трудными к пониманию как для арендатора, так и для арендодателя.

Как и в случае с большинством гражданско-правовых сделок, регистрация договора подразумевает следующие необходимые условия:

  • наличие объекта с указанным расположением и размером;
  • обозначение периода действия договора;
  • определённая плата за услуги, ответственность за неуплату;
  • сохранение первоначального состояния земли и возведённых на ней построек (если такие имеются);
  • определение стороны, которая будет нести ответственность за неумышленное нанесение вреда или уничтожения объекта или его части.

К тому же оговариваются обязательные условия возврата земли, ограничения и обременения относительно использования участка и ответственность обеих сторон.

Перед заключением договора арендатору нужно убедиться в правовом статусе предлагаемой территории. В зависимости от определённого правового статуса договор заключается в установленном законодательством порядке.

Право аренды земельного участка

Никаких особых требований к арендатору или арендодателю не выдвигаются.

Арендатором может выступать как физическое, так и юридическое лицо.

Считается, что арендуемая земельная территория, принадлежит муниципалитету. Это означает, что человек, взявший в аренду определённую территорию на необходимый ему срок, не имеет права совершать с ней всевозможные действия, в том числе покупку/продажу земли, обмен, дар, завещание. Читайте дополнительно в этой статье про порядок вступления в наследство по закону и согласно завещанию.

Но Земельный Кодекс РФ позволяет оформить землю в личную собственность.

Данный процесс требует наличия определённого пакета документов и проводится в районной администрации.

Вся процедура довольно сложная, в некоторых случаях гораздо удобнее обратиться в специальные компании, которые готовы взять на себя все задачи клиента.

Договор аренды земельного участка

Регистрация аренды земельного участка означает, что арендатор обязуется оплатить услуги сдачи оговоренного участка земли, а арендодатель – предоставить землю в пользование с учётом условий договора и законодательства страны.

Заключение договора аренды земельного участка нужно для подтверждения согласия между обеими сторонами: арендодателем и арендатором.

Сам порядок проходит следующим образом:

  • заинтересованное лицо обращается с заявлением в соответствующие органы. Данное заявление должно содержать информацию о размерах территории, её месторасположении и цели использования;
  • органы рассматривают заявку, проверяют данные и учитывают все значимые моменты;
  • на этом этапе принимается решение исполнительной власти. Передача земельного участка в аренду или осуществляется, или заинтересованное лицо получает отказ;
  • при положительном решении проект отвода земельного участка может разрабатываться (в случае изменения целевого назначения) или же нет (случае предоставления участка земли без изменений его назначения);
  • заключение договора. Здесь важно оговорить все важные условия сделки, удостоверить его у нотариуса и пройти государственную регистрацию.
Это интересно:  Образец публичного договора на оКазание услуг 2019 год

Для каждого индивидуального случая может потребоваться разный объём документов и действий. Прежде всего, на это влияет назначение земли, особенности территории, наличие или отсутствие строений и прочие факторы.

Срок аренды земельного участка

Срок аренды земельного участка может быть практически любой, не превышающий 50 лет.

При этом различают краткосрочную и долгосрочную аренду.

Краткосрочная сделка имеет место при строительстве или реконструкции зданий, благоустройстве территорий и т. д.

Долгосрочный договор используется в случаях, если арендатор планирует эксплуатировать объекты недвижимости или землю длительно.

Также он целесообразен при оформлении в личную собственность. Заключить договор можно также и на неопределённый срок.

Лизинг государственного участка и из муниципальной собственности

Особое место имеет сдача в пользование государственной территории.

Так, житель РФ имеет возможность взять в аренду землю из муниципальной собственности.

В этом случае процесс сделки имеет некоторые особенности.

Передача в пользование земельных территорий происходит в зависимости от решения соответствующих органов исполнительной власти путём заключения договора и осуществляется по результатам проведения земельных торгов.

Заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на новый срок

Статья просмотрена: 2109 раз

Библиографическое описание:

Дорофеев А. Н. Заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на новый срок // Молодой ученый. — 2016. — №10.3. — С. 8-10. — URL https://moluch.ru/archive/114/30415/ (дата обращения: 15.05.2019).

С 1 марта 2015 г. значительно изменяется правовое регулирование предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности. В статье анализируются правовые проблемы заключения договора аренды земельного участка на новый срок.

Ключевые слова: договор аренды, земельный участок, пролонгация, объект незавершенного строительства.

С 1 марта 2015 года российское законодательство, регулирующее порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, претерпело серьезные изменения. Так, основные новеллы содержали в себе Федеральный закон № 171-ФЗ от 23.06.2014 г. «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности» (далее ФЗ № 171) и Федеральный закон от 08.03.2015 г. № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», который внес существенные изменения в статью 448 ГК РФ, уточняющие возможность изменения условий договора по предоставлению земельных участков, а также возможность уступки прав по таким сделкам [1].

Согласно пункту 7 статьи 448 ГК РФ если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, то на победителя торгов накладывается своеобразное ограничение, заключающееся в запрете уступки права и осуществлении перевода долга по обязательствам, которые породил договор, заключенный на торгах. Такие обязательства в соответствии с законом должны быть выполнены лично участником торгов, если законом не установлены иные требования [2]. Пункт 8 статьи 448 ГК РФ устанавливает, что условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.

Это интересно:  Образец журнала регистрации договоров гпх 2019 год

Нормы, конкретизирующие возможность продления договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, изложены в пунктах 3–5 статьи 39.6 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях [3]:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 ЗК РФ);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

При этом, для реализации такой возможности необходимо еще и соблюдение в совокупности следующих условий, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ: заявление о заключении нового договора аренды должно быть подано до дня истечения действия ранее заключенного договора, исключительное право на приобретение такого участка не должно принадлежать иному лицу, ранее заключенный договор не был расторгнут по инициативе арендодателя или в порядке и в соответствии с ГК РФ и т. д.

Актуальным является вопрос о возможности продления срока договора аренды для завершения строительства объекта.

В связи с изменениями, внесенными ФЗ № 171, пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ прямо указано на возможность однократного продления договора без торгов в целях завершения строительства при условии соблюдения требований, установленных подпунктами 1 и 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ. При этом, такое право предоставляется собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, в случае если такой объект был изъят у предыдущего собственника в связи с прекращением договора аренды или собственнику объекта незавершенного строительства, в случае, когда органом государственной власти в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов или же судом отказано в удовлетворении такого требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Анализ пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ позволяет выделить только одно применимое условие для арендаторов земельных участков, ранее предоставленных для строительства без проведения торгов, изложенное в подпункте 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ — «земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи».

Это интересно:  Договор цессии дебиторской задолженности образец 2019 год

Порядок отчуждения объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка, определен в статье 239.1 ГК РФ [4]. Однако, в силу пункта 33 ФЗ № 171 эти положения не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 01.03.2015 г.

В данном случае возникает довольно серьезная проблема: как быть арендатору земельного участка, договор аренды которого был заключен до указанных выше изменений, если к моменту окончания срока аренды строительство объекта не начато, а подготовительные мероприятия (сбор технических условий, изыскания и проектирование) выполнены? В подобных ситуациях органы государственной власти при отказе в заключении договора аренды земельного участка на новый срок ссылаются на статьи 42, 45 и 46 ЗК РФ, указывая на то, что, во-первых, арендатор, в нарушение положений статьи 42 ЗК РФ несвоевременно приступает к его использованию в случае, если такой срок установлен законом, а во-вторых, использует земельный участок ненадлежащим образом. Органы судебной власти в своих решениях подробно толкуют положения земельного законодательства, формируя определенную правовую позицию. Так, Арбитражный суд Республики Коми в одном из своих решений прямо указал на то, что соответствии с градостроительным законодательством Российской Федерации строительство объекта недвижимости представляет собой сложный процесс, включающий в себя как, собственно, создание объекта недвижимости, так и осуществление многочисленных подготовительных действий, предваряющих начало возведения здания, строения, сооружения. Таким образом, отказ в заключении договора аренды земельного участка на новый срок при наличии мероприятий, направленных на строительство объекта недвижимости, нарушает права заявителя [5].

Подводя итог вышесказанному следует отметить, что ФЗ № 171 ввел совершенно новый порядок заключения договора аренды земельного участка на новый срок (пролонгации), однако работа данного механизма на практике далека от идеала.

В соответствии с частью 1 статьи 450 ГК «изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором».

Прямой запрет на изменение срока аренды по соглашению сторон ни в одной из указанных выше норм ЗК РФ и сопутствующих законов не предусмотрен [6, С.17].

Таким образом, если в договоре аренды земельного участка, заключенного до 01.03.2015 г., есть условие о возможности продления договора по соглашению сторон, то единственным возможным способом сохранения прав аренды остается заключение соответствующего дополнительного соглашения к договору аренды, в котором будет изменен его срок.

Статья написана по материалам сайтов: moluch.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector