+7 (499) 938-69-47  Москва

+7 (812) 467-45-73  Санкт-Петербург

8 (800) 511-49-68  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Понуждение к регистрации договора аренды 2019 год

Председателю Садоводческого товарищества «Л»

141834, Московская область, Дмитровский район,

в порядке досудебного урегулирования

04.02.2009 года между ООО «В» и СНТ «» был заключен Договор аренды № 1. Факт заключения указанного договора подтверждается Актом приема передачи имущества по Договору аренды.

В соответствии с п. 1 указанного договора СНТ «» предоставило ООО С» во владение и пользование нежилое здание площадью 62.5 кв. м., расположенное по адресу: Московская область, Дмитровский район, пос. Луговой, СНТ «», с целевым назначением под магазин, которое состоит из следующих помещений:

торгового зала общей площадью 31.6 кв. м.;

кабинета общей площадью 7.6 кв. м.;

бухгалтерии площадью 10 кв. м.;

складских помещений площадью 13.3 кв. м.

Согласно п. 2.1 указанного договора срок аренды переданного СНТ «» ООО «В» имущества определен с 04.02.2009 года по 04.02.2020 года.

За 2010 год арендная плата была увеличена в одностороннем порядке на 100 %, о чем свидетельствует дополнительное соглашение к указанному договору от «___» __________ 2010 года.

В силу ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 указанного Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На основании ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Однако в нарушение приведенных норм закона Договор аренды № 1 от 04.02.2009 года в органах Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии не зарегистрирован и, следовательно, является незаключенным.

Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Поскольку соглашение о внесении изменений и дополнений в Договор аренды № 1 не прошло государственной регистрации в органах Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Московской области, оно не имеет юридической силы и не подлежит применению.

Поэтому увеличение арендной платы с 05.02.2010 года на 100 % является незаконным.

Таким образом, взимаемая с 05.02.2010 года арендная плата по незаключеннному Договору аренды № 1 от 04.02.2009 года подлежит пересмотру.

В период с 1995 года по директором ООО «» Петровым ВА были произведены неотделимые улучшения нежилого здания площадью 62.5 кв. м., расположенного по адресу: Московская область, Дмитровский район, СНТ «».

Факт произведения Водянициким А.С. неотделимых улучшений подтверждается сметой на ограждение территории магазина, утвержденной председателем СНТ «Лужайка» Писаревским Ю.И. И комиссией из членов Правления СНТ «Лужайка» в составе Парушкина А.П., Белова А.П., Гаврилова Г.Н., сметой по обкладке магазина кирпичом , которая также утверждена председателем СНТ «Лужайка» Писаревским Ю.И., трудовым соглашением, согласно которому оплата работ по возведению указанных в сметах объектах производится следующим образом: 85 % строительства оплачивает СНТ «», а 15 % оплачивает Петров ВА

Кроме этого, мной были выполнены следующие работы:

обустройство из бетона от участка к магазину;

на ступеньки, ведущие в магазин, положена бетонная плита, а также залит бетоном порог;

произведено переустройство здания;

по причине того, что напряжение в электросети колеблется от 170 киловольт до 210 киловольт, я приобрел выпрямитель, рассчитанный на напряжение 10 киловольт, на весь магазин.

Из изложенных выше обстоятельств следует, что объект Договора аренды был возведен в результате долевого участия директора ООО «ВАС» Водяницкого А.С.

На основании п. 1 ст. 1043 ГК РФ внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства.

Таким образом, нежилое здание, переданное по Договору аренды № 1 от 04.02.2009 года, расположенное по адресу: Московская область, Дмитровский район, СНТ «», должно находиться в долевой собственности СНТ «» и директора ООО «»

На основании изложенных выше обстоятельств, ст. 164, 165, 651, 1043 ГК РФ, ООО «ВАС»

П Р Е Д Л А Г А Е Т :

1. Пересмотреть размер арендной платы, установленный на основании дополнительного соглашения от «___» _________ 2010 года к Договору аренды № 1 от 04.02.2009 года.

2. Рассмотреть вопрос об установлении долевой собственности на нежилое здание, расположенное по адресу: Московская область, Дмитровский район, СНТ «».

Приложения:

1. Копия сметы на ограждение территории магазина.

2. Копия сметы по обкладке магазина кирпичом.

Иск о понуждении к регистрации права собственности

В ______________ городской суд
Адрес суда: ____________________________________

Третье лицо: Управление Федеральной службы
Государственной регистрации, кадастра и картографии
по ___________ области
____________________________

о понуждении осуществить государственную
регистрацию перехода права собственности
на недвижимое имущество

____________ года между мною, _________________________, указанным в настоящем заявлении в качестве Истца, и _______________________, указанным в настоящем заявлении в качестве Ответчика, был заключен договор купли-продажи земельного участка и целого жилого домовладения.
Предметом договора купли-продажи является земельный участок с кадастровым N ___, площадью ____ кв. м., расположенный по адресу: ________________________________ на землях населенных пунктов, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства, с находящейся на нем 1/3 жилого дома, состоящего из основного шлако-заливного строения, полезной площадью, общей полезной площадью _______ кв. м., в том числе жилой площадью _______ кв. м.
Указанная 1/3 доли жилого дома принадлежит Ответчику на праве собственности на основании дубликата свидетельства о праве на наследство по закону, выданного нотариусом нотариального округа г. __________ ____________ области __________ ________ года по реестру №____, зарегистрированного в Бюро Технической инвентаризации г. ________ ___________ области ____________ года, реестр № ____, что подтверждается справкой БТИ гор. _____________ № ____ от ____________ года.
Указанный земельный участок с расположенным на нем целым жилым домовладением Ответчик продал Истцу за ________________ неденоминированных рублей.
Договор составлен в письменной форме, удостоверен ___________ года нотариусом нотариального округа гор. ___________ и _____________ района __________ области _____________, зарегистрирован в реестре за № ____.
Согласно ст. ст. 164, 165 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности по договору купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Согласно п. 1 ст. 16 Федерального закона Российской Федерации О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности.
В силу п. 6 ст. 33 того же Закона настоящий Федеральный закон применяется к правоотношениям, возникшим после введения его в действие. По правоотношениям, возникшим до введения настоящего Федерального закона в действие, он применяется к тем правам и обязательствам, которые возникнут после введения его в действие.
Таким образом, заключенный договор должен был быть зарегистрирован в комитете по земельным ресурсам и землеустройству _________ района __________ области. Однако Ответчик уклонился от явки для регистрации данного договора.
В соответствии с п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
С момента заключения договора купли-продажи земельного участка и целого жилого домовладения и до подачи искового заявления ответчик, как сторона договора, не подал заявление о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи земельного участка и жилого домовладения, хотя знал о необходимости государственной регистрации, стал уклоняться от встреч со мной, скрываться. Мной же сделка исполнена полностью. Ответчик же выехал из проданной 1/3 доли в неизвестном направлении, каких-либо вещей или сведений о новом месте жительства либо контактов не оставил.
В настоящее время я как покупатель фактически владею и пользуюсь указанным недвижимым имуществом в полном объеме как собственник, что могут подтвердить, в случае необходимости, все окружающие соседи. Однако реализовать права собственника без государственной регистрации я не могу.
Согласно п. 1 ст. 16 Федерального закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.
На основании вышеизложенного, руководствуясь п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 16 Федерального закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ, ст. ст. 29, 98, 131, 132 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

Вынести решение о государственной регистрации договора купли-продажи от _____________ года между мною, ___________________ и ___________________, земельного участка с кадастровым N ___, площадью ____ кв. м., расположенного по адресу: ____________________________ на землях населенных пунктов, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства, с находящийся на нем 1/3 жилого дома, состоящего из основного шлако-заливного строения, полезной площадью, общей полезной площадью ____ кв. м., в том числе жилой площадью ____ кв. м.

Приложения:
1. Копия искового заявления.
2. Документ об оплате госпошлины.
3. Копия договора купли-продажи.
4. Копия передаточного акта;
5. Выписка из домовой книги;
6. Уведомление об отказе в государственной регистрации.

«_____» ___________ ______ г. ________________________
Подпись, расшифровка

Арбитражный суд Республики Марий Эл

О суде

Сейчас на сайте

  • Посетителей 13

Обобщение практики разрешения споров по договорам аренды земельных участков

Обобщение практики разрешения споров по договорам аренды земельных участков

I. Общие положения

1. В соответствии с планом работы Арбитражного суда Республики Марий Эл на второе полугодие 2009 года судьями Черных В.А. и Светлаковой Т.Л., помощниками судей Ванькиной О.А. и Фурзиковой Е.Г. изучена и проанализирована практика рассмотрения дел, связанных с применением законодательства об аренде земельных участка.

2. Правовой основой для разрешения споров из арендных земельных правоотношений являются глава 34 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), Земельный кодекс РФ, а также иные нормативные правовые акты, принятые в соответствии с ними.

Отдельные вопросы практики рассмотрения анализируемой категории дел отражены в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», а также в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Право предоставления земельного участка в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Земля, находящаяся в государственной или в муниципальной собственности, предоставляется в аренду соответствующим государственным или муниципальным органом власти.

3. При составлении обобщения судебной практики использованы дела, рассмотренные Арбитражным судом Республики Марий Эл период с 2006 года по 2009 год.

За указанный период Арбитражным судом Республики Марий Эл рассмотрено 195 дел, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров аренды земельных участков, неисполнением или ненадлежащим исполнением договоров аренды земельного участка, а также о признании договоров недействительными и незаключенными. В их числе:

  • о понуждении к заключению договора – 10;
  • о внесении изменений в договор аренды земельного участка – 2;
  • о расторжении договора аренды земельного участка – 10, из них обжаловано 5 дел, отменен один судебный акт;
  • о взыскании арендной платы, об освобождении и возврате земельного участка – 170, из них обжаловано 20 дел, отменены судебные акты по двум делам;
  • о признании недействительным договора аренды земельного участка – 3, из них обжаловано 3 дела, отменен судебный акт по одному делу.

II. Практика Высшего Арбитражного Суда РФ

1. Споры о понуждении к заключению договора аренды земельного участка

1. Если собственники здания (помещений в нем), находящегося на неделимом земельном участке, имеют право исключительно на аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, то в таких случаях понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается.

Администрация города обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о понуждении заключить договор аренды земельного участка путем подписания соглашения о присоединении к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора.

Решением, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении иска отказано.

Арбитражный суд сделал вывод о том, что в пунктах 1 и 3 статьи 36 Земельного кодекса РФ установлено право, а не обязанность собственников здания (помещений в нем), находящегося на неделимом земельном участке, на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

(Определение ВАС РФ от 19.05.2008 № 5803/08 по делу № А11-536/2006-К1-17/58).

2. Споры об изменении арендной платы

1. В случае невнесения в договор аренды земельного участка изменений порядка (способа) расчета арендой платы, установленного решением органа местного самоуправления, задолженность по арендной плате на основании статей 452, 453 ГК РФ подлежит взысканию исходя из суммы годовой арендной платы, предусмотренной сторонами при заключении договора.

2. Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия. Следовательно, в силу статьи 614 ГК РФ извещение арендодателя об изменении коэффициента индексации не является соглашением об изменении условий договора в части его цены.

В случаях, когда арендная плата определяется путем расчета, основанного на каких-либо постоянных исходных данных (базовая ставка арендной платы, коэффициенты, процент индексации), изменение величины этих исходных данных не является изменением размера арендной платы, поскольку при этом не изменяется сам принцип (способ, порядок) определения арендной платы.

3. Довод ответчика о том, что размер арендной платы должен исчисляться, исходя из базовых ставок в связи с осуществлением им производственной деятельности на арендуемом земельном участке, был отклонен судами, поскольку в соответствии с договором аренды земельного участка спорный земельный участок предоставлен под складские помещения, фактическое изменение деятельности автоматически не изменяет условия договора, изменений, дополнений зарегистрированных в установленном законом порядке, сторонами не вносилось.

4. Собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на ограниченных в обороте земельных участках, вправе на основании статьи 36 Земельного кодекса РФ получить земельные участки в аренду самостоятельно от уполномоченного органа собственника, в связи с чем оснований для понуждения к изменению договора аренды земельного участка не имеется.

5. При использовании арендатором земельного участка с нарушением его целевого назначения, указанного в договоре аренды, арендодатель вправе применить при расчете арендной платы коэффициент, соответствующий фактическому использованию участка.

8. Исковые требования об изменении условия договора аренды в части запрета арендатору передавать свои права и обязанности по договору другому лицу, вносить арендные права в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив удовлетворены, поскольку указанное условие противоречит пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ.

3. Споры о расторжении договора аренды

Неиспользование ответчиком земельного участка по целевому назначению — строительство гостиничного комплекса, при отсутствии в договоре аренды земельного участка срока строительства, не может быть квалифицировано как нарушение условий договора и стать основанием для досрочного расторжения договора аренды данного участка.

4. Споры о взыскании арендной платы

Земельный участок, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Если участок сформирован после введения в действие названного Кодекса, то он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета (Определение ВАС РФ от 14.12.2009 № ВАС-13147/09 по делу № А67-945/2008).

5. Споры о признании недействительным

договора аренды земельного участка

1. Иск в части требований о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды и применении последствий недействительности сделки в виде обязания передать земельный участок удовлетворен правомерно, поскольку оспариваемое дополнительное соглашение противоречит пункту 4 статьи 20 ЗК РФ, согласно которому юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.

Это интересно:  Договор перевозки груза простой образец 2019 год

2. Поскольку администрация распорядилась земельным участком, относящимся к собственности субъекта Российской Федерации, не имея на это соответствующих полномочий, суд правильно указал, что договор аренды и соглашение недействительны (ничтожны) в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ.

3. Отказывая в удовлетворении иска о признании недействительным договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности сделки, суд исходил из того, что в силу норм статьи 36 ЗК РФ ответчик, являясь собственником объекта недвижимости, расположенного на спорном участке, находящемся в собственности Российской Федерации, имеет исключительное право аренды земельного участка.

4. Законодательство не предусматривает права органов местного самоуправления на передачу прав управления муниципальным имуществом органам государственной власти; признание недействительной государственной регистрации договора и снос здания законом в качестве применения последствий недействительности сделки не предусмотрены.

III. Практика Федерального арбитражного суда

Волго-Вятского округа

1. Споры о понуждении к заключению договора аренды земельного участка

1. Собственник находящегося на земельном участке строения, являющегося движимым имуществом, не имеет исключительного права на аренду земельного участка и не может требовать заключения с ним договора аренды.

Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к мэрии города и департаменту по управлению земельными ресурсами об обязании заключить договор аренды земельного участка, поскольку ему отказали в аренде земельного участка, на котором расположен мини-магазин. Иск основывался на статье 271 ГК РФ, статье 35 Земельного кодекса РФ, а также на статье 36 Земельного кодекса РФ, устанавливающей порядок приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, поскольку истец является собственником магазина.

Арбитражный суд пришел к выводу о том, что индивидуальный предприниматель не доказал своего исключительного права на испрашиваемый земельный участок ввиду отсутствия свидетельства о государственной регистрации права собственности и иных документов, подтверждающих отнесение мини-магазина к объектам недвижимого имущества. Кроме того, спорный земельный участок надлежащим образом не сформирован, не поставлен на государственный кадастровый учет и потому не может выступать в качестве объекта аренды.

Из содержания пункта 2 статьи 6 Земельного кодекса РФ и статьи 1 Федерального закона «О государственном земельном кадастре» следует, что объектом земельных отношений может стать только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет. Факт постановки земельного участка на государственный кадастровый учет не доказан.

Поскольку предприниматель не доказал право собственности на здание мини-магазина как на объект недвижимости, у ответчика не возникла обязанность по заключению договора аренды о земельного участка. В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

2. Закон не обязывает арендодателя заключать на новый срок договор с арендатором, имеющим преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды.

Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к комитету по управлению городскими землями и муниципальным имуществом администрации города об обязании ответчика заключить с истцом на новый срок договор аренды земельного участка на основании пункта 1 статьи 621 ГК РФ, поскольку до истечения срока действия договора истец обращался к арендодателю с заявлениями о продлении срока действия договора либо о заключении договора на новый срок.

Арбитражным судом отказано в удовлетворении исковых требований.

Согласно части 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Тем самым понуждение к заключению договора допускается в строго определенных случаях.

По правилам пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

3. Если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, и основания для заключения нового договора аренды данного земельного участка отсутствуют.

Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к администрации города о понуждении заключить договор аренды земельного участка.

Из материалов дела следовало, что администрация и предприниматель заключили договор аренды земельного участка с конкретным сроком действия. Истец продолжал пользоваться земельным участком, на котором расположены принадлежащие ему на праве собственности объекты недвижимости, и администрация не возражала против этого.

При указанных обстоятельствах арбитражный суд пришел к выводу о том, что договор аренды земельного участка возобновил действие на неопределенный срок. В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Поэтому необходимости в заключении нового договора на новых условиях не имелось.

Статья 22 Земельного кодекса РФ, регулирующая порядок аренды земельных участков, не содержит запрета на возобновление договора аренды на неопределенный срок после истечения срока его действия.

(Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 23.10.2006 по делу № А79-753/2006).

2. Споры об изменении арендной платы

1. Договором аренды предусмотрено право арендодателя производить перерасчет арендной платы в одностороннем порядке только в случае индексации ставок земельного налога. Поэтому увеличение истцом арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка неправомерно.

Администрация муниципального образования обратилась в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу о взыскании задолженности по арендной плате.

Арендодатель и ЗАО (арендатор) заключили договор аренды земельного участка, по условиям которого перерасчет арендной платы производится арендодателем в случае индексации ставок земельного налога уполномоченными на это органами. Администрация предложила ответчику подписать дополнительное соглашение к договору об установлении годовой арендной платы, исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Арбитражный суд отказал в иске.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (пункт 3 статьи 614 ГК РФ). В рассматриваемом случае договором предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке произвести перерасчет арендной платы только в случае индексации ставок земельного налога уполномоченными на это органами. Администрация произвела перерасчет в соответствии с постановлением Правительства субъекта РФ, которым предусмотрен порядок исчисления арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка, а не в результате индексации ставок земельного налога, что противоречит условиям заключенного договора. При этом соглашения о внесении изменений на этот счет участниками сделки не достигнуто.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что арендодатель не доказал наличие условий, позволяющих ему в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, и удовлетворил иск частично.

2. В удовлетворении иска об изменении размера арендной платы отказано, так как такая возможность вследствие изменения действующего законодательства или нормативных правовых актов, регулирующих использование земель, договором не предусмотрена.

Из материалов дела следовало, что комитет (арендодатель) и ЗАО (арендатор) подписали договор аренды земельного участка.

Комитет направил обществу дополнительное соглашение с предложением внести изменения в договор следующего содержания: «Размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке, о чем арендодатель извещает арендатора уведомлением в течение трех месяцев со дня вступления в силу соответствующего нормативного акта с приложенным к нему расчетом. Изменение размера арендной платы производится на основании решений органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления, устанавливающих оценочные зоны, кадастровую стоимость земельного участка, ставки арендной платы и земельного налога (или их составляющие), коэффициенты территориального зонирования. Измененный размер арендной платы действует с даты, указанной в уведомлении».

Уклонение арендатора от согласования изменений договора аренды послужило основанием для обращения комитета в арбитражный суд с иском.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 ГК РФ). Между тем стороны включили в договор прямой запрет на изменение размера арендной платы в связи с изменением законодательства.

3. Арбитражный суд взыскал арендную плату, исходя из площади земельного участка, указанной в дополнительном соглашении к договору аренды земельного участка, зарегистрированного в установленном законом порядке.

4. В удовлетворении искового требования о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка отказано, так как вследствие приостановления действия постановления мэра муниципального образования арендатор не имел возможности пользоваться арендованным объектом недвижимости.

Муниципальное учреждение обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю о взыскании задолженности по арендной плате.

Предприниматель (заказчик) и ЗАО (подрядчик) заключили договор подряда на строительство автосалона с инженерными коммуникациями. Постановлением мэра города приостановлено действие прежнего постановления о предоставлении земельного участка. В связи с чем предприниматель приостановил работы по строительству автосалона. В дальнейшем мэр города признал утратившим силу постановление о приостановлении действия правового акта о предоставлении земельного участка, в связи с чем предприниматель возобновил работы на арендованном участке.

Решением арбитражного суда первой инстанции требование удовлетворено частично. Указанный договор аренды признан действующим, стороны не приняли мер к приостановлению его действия либо расторжению, в связи с чем довод учреждения о невозможности использовать земельный участок отклонен.

Апелляционный суд пришел к выводу о том, что в связи с приостановлением действия постановления о предоставлении земельного участка предпринимателю ответчик не имел возможности пользоваться арендованным земельным участком в период с 10.09.2007 по 05.03.2008, поэтому у суда первой инстанции отсутствовали основания для взыскания с ответчика арендных платежей за этот период. Поэтому арбитражный суд второй инстанции частично изменил решение.

Арендные правоотношения возникают из сложного юридического состава, который включает в себя распоряжение собственника о предоставлении земельного участка и заключенный на его основе договор аренды, поэтому если действие распоряжения собственника о предоставлении земельного участка приостановлено, то следует считать приостановленным и действие договора аренды, заключенного во исполнение этого распоряжения. В силу изложенного заключать соглашение о приостановлении договора аренды не требовалось.

5. Дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества утверждено арбитражным судом в редакции арендодателя, поскольку спорные условия соглашения соответствуют действующему законодательству.

6. Арендодатель не вправе произвольно устанавливать размер платы за аренду государственных и муниципальных земель, так как при аренде данных земель применяются регулируемые цены.Размер арендной платы должен определяться исходя из законодательно утвержденных ставок земельного налога с учетом коэффициентов дифференциации по зонам градостроительной ценности и коэффициентов для расчета базовых размеров арендной платы, учитывающих вид деятельности и категории арендаторов.

Открытое акционерное общество, посчитав, что переплатило арендную плату, обратилось в арбитражный суд с иском к департаменту финансовой, бюджетной и налоговой политики администрации, финансовому управлению администрации города, управлению земельными ресурсами администрации города о взыскании из бюджета области излишне уплаченных денежных средств по договору аренды земельного участка.

Договор аренды земельного участка содержал условие о том, что ежеквартальная сумма арендной платы может быть пересмотрена арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов местного самоуправления города, изменением ставок земельного налога и базовых размеров арендной платы.

По смыслу пункта 4 статьи 421, пункта 1 статьи 422, пункта 1 статьи 424 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения; при наличии предусмотренных законом случаев применяются цены, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Согласно статье 21 Закона Российской Федерации «О плате за землю» при аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые ставки арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов.

Однако при заключении договора размер арендной платы был завышен и не соответствовал действовавшим на тот момент нормативным актам. В результате этого с учетом последующих индексаций ОАО излишне уплатило денежные средства, которые подлежат возврату истцу.

7. Сам по себе факт опубликования для общего сведения нормативно-правового акта, изменяющего размер арендной платы, не является уведомлением арендатора.

Комитет по управлению городскими землями обратился в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу о взыскании задолженности по арендной плате.

Решением суда первой инстанции исковое требование удовлетворено.

Согласно условиям договора, арендодатель обоснованно в одностороннем порядке произвел перерасчет платы за пользование земельным участком в связи с изменением ставок земельного налога, поэтому арендатор обязан вносить арендную плату в новом размере.

Арбитражный суд округа изменил судебные акты в связи с неправильным применением норм материального права.

По правилам статей 450 (пункта 1), 452 (пункта 1) ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В статье 424 (пункте 2) Кодекса установлено, что изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Стороны в договоре аренды согласовали, что арендная плата за пользование земельным участком в последующие периоды аренды земли начисляется ежегодно арендодателем. Размер ежегодной арендной платы устанавливается на основании действующих на момент расчета ставок земельного налога. В случае изменения ставок земельного налога арендная плата подлежит перерасчету арендодателем в одностороннем порядке. Расчет арендной платы вручается ЗАО.

Тем самым право арендодателя требовать от арендатора внесения арендных платежей в новом размере и корреспондирующая этому праву обязанность арендатора оплачивать аренду имущества в ином размере возникают только при условии предварительного письменного извещения арендатора об изменении арендной платы на основании изменений в нормативно-правовых актах федерального, областного и местного уровня путем вручения арендодателем соответствующего расчета арендатору.

Арендодатель не представил доказательства ежегодного начисления размера арендной платы и вручения соответствующего расчета арендатору в соответствии с условиями договора, поэтому при удовлетворении иска следовало исходить из того, что размер арендной платы не изменен в установленном порядке и правовые основания для взыскания арендной платы по новым ставкам отсутствовали.

3.Спорыо взыскании арендной платы, возврате земельного участка

1. В случае признания договора аренды недвижимого имущества незаключенным в части и невозможности определения арендной платы в этой части при фактическом пользовании имуществом с несостоявшегося арендатора подлежит взысканию неосновательное обогащение, размер которого может быть определен по правилам пункта 3 статьи 424 ГК РФ, в том числе и по результатам независимой оценки рыночной стоимости права арендной платы.

2. С момента введения в действие Жилищного кодекса РФ арендованный земельный участок бесплатно перешел в общую долевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме и истец перестал обладать полномочиями по распоряжению земельным участком.

Управление по делам муниципальной собственности города обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю о взыскании задолженности по арендной плате.

Решением арбитражного суда первой инстанции в удовлетворении требования отказано.

Как следовало из материалов дела, управление (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды земельного участка. По истечении срока действия договора арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжал пользоваться земельным участком, в связи с чем договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в силу части 2 статьи 621 ГК РФ.

Предприниматель направил истцу письмо, в котором просил считать договор аренды расторгнутым.

В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом (пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ). В пункте 2 статьи 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ установлено, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформировандо введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Это интересно:  Дубликат трудового договора при утере образец 2019 год

Спорный земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет до введения в действие Жилищного кодекса РФ, следовательно, с момента введения в действие Жилищного кодекса РФ (01.03.2005) спорный земельный участок перешел бесплатно в общую долевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме в силу прямого указания Закона.

В силу статьи 413 ГК РФ обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице. В случае, если публичный собственник земельного участка заключил договор аренды участка до введения в действие Жилищного кодекса РФ, то с момента введения Кодекса в действие договор аренды прекращается ввиду совпадения должника и кредитора в одном лице.

Таким образом, с 01.03.2005 управление не обладало полномочиями по распоряжению спорным земельным участком. Ссылка Управления на части 5 и 6 статьи 36 Земельного кодекса РФ, предусматривающие заявительный порядок приобретения земельных участков в общую долевую собственность лиц — сособственников расположенных на них зданий, отклонена, поскольку часть 2 статьи 36 Земельного кодекса РФ, касающийся права общей долевой собственности на земельные участки под многоквартирными домами, содержит отсылку к жилищному законодательству, устанавливающему исключение из общего правила (заявительного порядка).

При этом следует отметить, что право собственности на земельный участок у собственников помещений в многоквартирном доме возникает автоматически — либо с принятием Жилищного кодекса РФ в том случае, если земельный участок был сформирован до введения в действие ЖК РФ, либо с момента проведения кадастрового учета участка. То есть определяющим является именно кадастровый учет земельного участка, подтверждающий факт формирования и индивидуализации соответствующего участка. Пока земельный участок остается несформированным, он продолжает находиться в публичной собственности, что является основанием для взимания арендной платы по договорам аренды земельного участка, заключенным до введения в действие ЖК РФ.

С учетом изложенного у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на которой расположены такие дома, возникает в силу прямого указания закона.

В соответствии с пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. При этом свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается. Согласно Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 14 февраля 2007 г. N 29, сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости включаются в свидетельство о государственной регистрации права, выдаваемое собственнику помещения в многоквартирном доме, посредством внесения в него описания объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на него.

Учитывая положения статьи 23 Закона N 122-ФЗ, статьи 16 Закона N 189-ФЗ, государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, носит правоподтверждающий характер.

Таким образом, у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на которой расположены такие дома, в соответствии со статьей 16 Закона N 189-ФЗ возникает с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. При этом государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме (и одновременная государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок) является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок.

Заключения каких-либо дополнительных договоров передачи общего имущества в многоквартирном доме в общую долевую собственность действующим законодательством не предусмотрено, в Законе N 189-ФЗ также отсутствуют требования об издании органами государственной власти или органами местного самоуправления решений о предоставлении земельных участков собственникам помещений в многоквартирных домах.

Исключение сведений о переданных в соответствии со статьей 16 Закона N 189-ФЗ земельных участках из реестра федерального имущества осуществляется в порядке, предусмотренном пунктом 16 Положения об учете федерального имущества, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2007 г. N 447 «О совершенствовании учета федерального имущества» (далее — Положение).

В соответствии с пунктом 16 Положения после прекращения права собственности Российской Федерации на имущество лицо, которому оно принадлежало на соответствующем вещном праве, в 2-недельный срок со дня получения сведений о прекращении указанного права представляет для исключения из реестра сведений об имуществе в соответствующий территориальный орган установленные пунктом 16 Положения документы.

Согласно пункту 32 Положения после прекращения права собственности Российской Федерации на имущество, составляющее государственную казну Российской Федерации, Росимущество или территориальный орган в 3-недельный срок со дня получения документа, подтверждающего прекращение либо государственную регистрацию прекращения указанного права на имущество, если им является недвижимое имущество, после проведения экспертизы поступившего документа формирует запись о прекращении права собственности Российской Федерации на имущество, составляющее государственную казну Российской Федерации, и исключает все сведения из соответствующих карт сведений об объекте учета.

Документами, подтверждающими государственную регистрацию прекращения указанного права на имущество, могут служить предоставленные Росреестром в установленном порядке документы, содержащие информацию о правообладателях на все жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме. При отсутствии Российской Федерации в списке правообладателей на жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме право Российской Федерации на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, прекращается. При наличии зарегистрированного права собственности Российской Федерации на помещение(я) в многоквартирном доме (и, соответственно, наличии неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок) право собственности Российской Федерации на весь земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, преобразуется в соответствующую долю в праве собственности на данный земельный участок пропорционально площади помещений в многоквартирном доме.

На основании изложенного следует вывод о том, что издание органом государственной власти или органом местного самоуправления ненормативного правового акта о предоставлении земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома (решения о предоставлении земельных участков собственникам помещений в многоквартирных домах) не требуется.

5. Споры о признании недействительным договора аренды земельного участка

1. Размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и предоставленные арендаторам на льготных условиях, рассчитывается исходя из государственной кадастровой оценки земель и ставок арендной платы за землю, устанавливаемых главой муниципального органа.

Исчисление арендной платы за земельные участки, арендуемые на льготных условиях, исходя из рыночной стоимости участка, не является основанием для признания договора недействительным.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к муниципальному учреждению о признании недействительным договора аренды земельного участка и о применении последствий недействительности сделки в виде возврата ответчиком уплаченной по договору арендной платы. Исковые требования основывались на статьях 167 и 168 ГК РФ и мотивированы тем, что существенное условие договора о размере арендной платы, определенной исходя из рыночной стоимости земельного участка, не соответствует статье 65 Земельного кодекса РФ, а потому договор аренды ничтожен.

Арбитражный суд отказал в удовлетворении требований, поскольку условие договора о размере арендной платы не противоречит законодательству.

Из материалов дела следовало, что по условиям договора арендная плата исчисляется на основании отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в твердой сумме на весь период действия договора.

Применительно к аренде земельных участков порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ).

На момент заключения договора аренды на территории области действовало положение о том, что размер арендной платы при предоставлении земельного участка для строительства без проведения торгов определяется по рыночной стоимости, исчисляемой в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Решение муниципалитета не оспорено и не признано недействительным в установленном порядке.

Земельный участок предоставлен обществу на льготных условиях без проведения торгов. Кроме того, общество в силу статьи 421 ГК РФ добровольно приняло обязательство по заключению сделки аренды на изложенных в договоре условиях.

При таких обстоятельствах оспариваемый пункт договора не противоречит законодательству, что исключает основания для применения статьи 168 ГК РФ и признания договора недействительным.

2. Досрочное расторжение договора аренды лишает бывшего арендатора права на преимущественное заключение договора на новый срок.

Сельскохозяйственный производственный кооператив обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью и администрации района о признании недействительными трех договоров аренды земельных участков, заключенных между ответчиками.

Требование основано на статьях 174, 610 и 621 ГК РФ и мотивировано тем, что администрация неправомерно заключила данные договоры аренды, поскольку часть земельных участков арендуется кооперативом по ранее заключенному договору. Кроме того, истец имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды на данный земельный участок.

Арбитражный суд отказал в удовлетворении иска.

Администрация и кооператив заключили договор аренды земельного участка сроком на 25 лет. Данный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке. Соглашением администрация и кооператив расторгли договор по письму кооператива. По акту приема-передачи кооператив возвратил администрации арендованное имущество.

В дальнейшем администрация по договорам сдала в аренду обществу с ограниченной ответственностью земельные участки.

Истец посчитал, что заключение договоров аренды на данные земельные участки незаконно, так как они арендуются кооперативом, чем нарушено его право на преимущественное заключение договора аренды на новый срок.

В силу пункта 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В материалах дела отсутствовали какие-либо доказательства ограничения права администрации сдавать в аренду земельные участки.

У истца не имелось преимущественного права перед другими лицами на заключение нового договора аренды земельного участка согласно статье 621 ГК РФ, поскольку сделка между кооперативом и администрацией расторгнута досрочно по взаимному согласию сторон.

IV. Практика Арбитражного суда Республики Марий Эл

1. Споры о понуждении к заключению договора аренды земельного участка

1. Земельный участок, не прошедший кадастровый учет, не может быть предметом аренды, поэтому отсутствуют основания для понуждения к заключению договора аренды в отношении неопределенного объекта.

Общество обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к муниципальному образованию в лице администрации и комитета по управлению муниципальным имуществом о понуждении к заключению договора аренды земельного участка.

Разрешая спор по существу, арбитражный суд исходил из того, что пунктом 1 статьи 432, статьей 607 ГК РФ не допускается заключение договора аренды, предмет которого не согласован. По смыслу пункта 2 статьи 6 Земельного кодекса РФ, статьи 7 Федерального закона от 2.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре», объектом аренды может быть только земельный участок, прошедший кадастровый учет, при наличии в договоре сведений о его размере с приложением к договору кадастрового плана с описанием границ земельного участка.

Однако кадастровый учет земельного участка, в отношении которого истцом заявлены требования о понуждении к заключению договора аренды, не проводился, что сторонами не оспаривалось. Следовательно, земельный участок не имел индивидуально-определенных признаков и не мог стать объектом аренды.

2. Распространение действия договора на предшествовавшие его заключению отношения возможно только по соглашению сторон. Арбитражный суд не вправе по иску арендатора утвердить такое условие вне зависимости от его целесообразности.

Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к муниципальному образованию в лице комитета по управлению имуществом об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка.

По мнению индивидуального предпринимателя, ответчик необоснованно предложил распространить действие договора аренды на прошедшее время без его согласия. В подтверждение своих доводов предприниматель указал, что фактически не пользовался спорным земельным участком.

Возражая против иска, собственник указал, что дата начала договорных отношений определена с момента издания постановления главы администрации о предоставлении спорного земельного участка.

Арбитражный суд принял решение об удовлетворении искового заявления в части требования об определении условий проекта договора аренды земельного участка в редакции, предложенной индивидуальным предпринимателем.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Из смысла приведенных норм следует, что возможность распространения условий договора на отношения сторон, возникшие до его заключения, является только правом этих сторон и требует согласия лиц, заключающих договор. По одностороннему требованию такое условие не может быть включено в договор, поскольку до заключения договора правоотношения сторон регулировались иными нормами гражданского права.

Кроме того, по смыслу пункта 2 статьи 425 ГК РФ распространение условий договора на предшествовавший его заключению период возможно только в том случае, когда между сторонами существовали фактические отношения.

Между тем в судебном заседании стороны признали, что истец спорным земельным участком фактически не пользовался, поэтому гражданско-правовые отношения по поводу земельного участка отсутствовали, и истец не обязан выплачивать арендную плату за тот период, в течение которого земельный участок не находился в его фактическом владении (пункт 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

3. Предметом мирового соглашения может быть полный текст проекта договора по иску о понуждении заключить договор аренды земельного участка.

Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к муниципальному образованию в лице комитета по управлению муниципальным имуществом о понуждении к заключению договора аренды земельного участка.

До принятия арбитражным судом решения стороны представили на утверждение мировое соглашение, в которое включили текст договора аренды с указанием всех его существенных условий.

Рассмотрев мировое соглашение, арбитражный суд утвердил его и прекратил производство по делу.

В соответствии со статьями 138 и 139 АПК РФ стороны могут урегулировать спор, заключив мировое соглашение, если это не противоречит федеральному закону. Тем самым АПК РФ дает право сторонам заключить мировое соглашение по спору о понуждении заключить договор. При этом может быть представлен текст мирового соглашения, соответствующий а тексту договора, подписанного сторонами.

Данная правовая позиция подтверждена рекомендациями Научно-консультативного совета при Федеральном арбитражном суде Волго-Вятского округа по итогам заседания Совета от 27 февраля 2008 года.

2. Споры об изменении арендной платы

1. Стоимость аренды государственного (муниципального) земельного участка относится к регулируемым ценам, устанавливаемым полномочным органом.

Муниципальное образование в лице комитета по управлению имуществом обратилось в арбитражный суд с иском к открытому акционерному обществу о взыскании основного долга по договору аренды земельного участка и пеней за просрочку исполнения обязательства.

Как следовало из материалов дела, сторонами заключен договор аренды земельного участка для размещения клубного центра. Договор зарегистрирован. Удовлетворяя требования истца в части взыскания с ОАО основного долга по договору в меньшем размере, чем это было заявлено в исковых требованиях, арбитражный суд пришел к выводу об отсутствии государственной регистрации изменений существенного условия договора – размера арендной платы, и исходил из цены, указанной в договоре.

Арбитражный суд апелляционной инстанции решение изменил, сославшись на пункт 1 статьи 424 ГК РФ. При аренде земель, находящихся в муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов (статья 21 Закона «О плате за землю»).

В соответствии с условиями договора размер арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем порядке ежегодно в связи с решениями органов местного самоуправления или государственной власти РФ, централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшения арендной платы или полного освобождения от нее).

Это интересно:  Договор купли продажи жилого помещения образец 2019 год

Постановлением мэра города установлен иной размер базовых ставок арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в территориально-экономической оценочной зоне города и относящимися к муниципальной собственности.

Арендодатель уведомил арендатора об изменении базовой ставки арендной платы. По мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, изменение договора в части арендной платы не подлежало государственной регистрации. При изложенных обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению в заявленной истцом сумме долга.

2. Порядок определения размера платы за пользование земельным участком после заключения договора аренды может быть применён лишь в результате внесения изменений в действующий договор по соглашению сторон.

Арендодатель обратился с исковым заявлением к потребительскому гаражно-строительному кооперативу о взыскании основного долга по арендной плате и указал, что размер арендной платы определен им на основании пункта 4 Порядка определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности или ведении муниципального образования, утвержденного постановлением главы администрации города.

Арбитражный суд, отказывая в иске, признал расчет арендной платы необоснованным по следующим правовым причинам.

В договоре аренды определен порядок расчета годовой арендной платы за пользование земельным участком, по условиям которого размер арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем порядке, при этом размер арендной платы считается измененным со дня введения новой ставки арендной платы. В случае изменения ставки арендной платы арендодатель извещает арендатора письмом, которое является неотъемлемой частью договора.

Однако истец увеличил арендную плату не в связи с изменением его ставки, что допустимо договором, а изменил сам порядок определения размера платы за пользование земельным участком.

По правилам статей 450, 452 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено кодексом, другими законами или договором. Соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В другом случае арбитражный суд удовлетворил требование муниципального образования по аналогичному делу, поскольку сторонами договора аренды земельного участка было согласовано, что размер арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем и бесспорном порядке, при этом размер арендной платы считается измененным со дня введения новой ставки арендной платы (порядка определения размера арендной платы). В случае изменения ставки арендной платы арендодатель извещает арендатора письмом, которое является неотъемлемой частью настоящего договора, принимается и исполняется арендатором в бесспорном порядке. Начисление арендной платы по измененным ставкам производится с момента принятия соответствующего нормативно-правового акта об изменении ставки арендной платы.

Исходя из смысла указанного пункта договора аренды, арбитражным судом был сделан вывод о том, что право арендодателя требовать от арендатора внесения арендных платежей в новом размере и корреспондирующая этому праву обязанность арендатора оплачивать аренду имущества в ином размере возникают при условии предварительного письменного извещения арендатора об изменении арендной платы на основании изменений в нормативно-правовых актах федерального, областного или местного уровня путем вручения арендодателем соответствующего расчета арендатору.

3. Если договором аренды земельного участка предусмотрена возможность одностороннего изменения арендодателем арендной платы и принятия нового порядка определения размера арендной платы, то арбитражный суд отказывает в иске о внесении изменения в договор об увеличении арендной платы.

Муниципальное образование в лице комитета по управлению муниципальным имуществом обратилось в арбитражный суд с иском к обществу о внесении изменений в договор аренды земельного участка в связи с утверждением нового порядка определения размера арендной платы и с целью ее увеличения на основании оценки рыночной стоимости годового размера арендной платы земельных участков. Иск обоснован указанием на возможность изменения договора аренды по правилам статей 450 и 614 ГК РФ.

Арбитражный суд в иске отказал, поскольку договор аренды земельного участка содержал определенное условие о возможности изменения арендной платы в одностороннем внесудебном порядке. Согласно условиям договора «размер арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем и бесспорном порядке, при этом размер арендной платы считается измененным со дня введения новой ставки арендной платы. В случае изменения ставки арендной платы арендодатель извещает арендатора письмом, которое является неотъемлемой частью договора аренды, принимается и исполняется арендатором в бесспорном порядке».

Тем самым условие договора аренды устанавливало согласованную процедуру изменения размера арендной платы во внесудебном порядке в случае изменения базовой ставки арендной платы по требованию собственника земельного участка без обращения в арбитражный суд.

3. Споры о расторжении договора аренды

1. В удовлетворении иска о расторжении договора аренды земельного участка отказано в связи с недоказанностью нецелевого использования земельного участка.

Муниципальное образование в лице комитета по управлению муниципальным имуществом обратилось в арбитражный суд с иском к обществу о расторжении договора аренды и возврате земельного участка на основании статей 309, 452, 619, 622 ГК РФ, статей 22, 46 Земельного кодекса РФ, поскольку ответчик использует земельный участок не по целевому назначению.

Решением Арбитражного суда Республики Марий Эл требования удовлетворены. Факт использования земельного участка не для ведения производственной деятельности, а под размещение функционирующей платной стоянки подтвержден материалами административного дела и актом обследования земельного участка, что существенно нарушает условия договора аренды и является основанием для досрочного его расторжения и возврата арендуемого имущества.

Арбитражный суд апелляционной инстанции отменил решение и в удовлетворении иска отказал из-за недоказанности нецелевого использования земельного участка. Предметом деятельности общества является перевозка грузов и другие виды деятельности, поэтому в случае организации автостоянки на спорном земельном участке действия ответчика не представляется возможным расценить как нарушение целевого использования земельного участка.

Оценивая в качестве доказательства постановление о назначении административного наказания по статье 8.8 КоАП РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции отметил, что в нем отсутствуют данные о периоде правонарушения, площадь земельного участка не соответствует площади договора, отсутствует кадастровый номер. Из приложенных к акту обследования земельного участка фотоснимков (фотокопий) не представляется возможным установить, что на них зафиксирован именно спорный земельный участок. Документального подтверждения функционирования на земельном участке платной автостоянки не представлено.

Арбитражный суд кассационной инстанции поддержал выводы суда апелляционной инстанции.

4. Споры о взыскании арендной платы, возврате земельного участка

1. Отсутствие надлежащим образом оформленного договора аренды влечет взыскание неосновательного обогащения вместо арендной платы за пользование земельным участком с лица, которое фактически пользовалось земельным участком.

2. Иск о возвращении земельного участка до истечения трехмесячного срока может быть расценен как выраженный арендодателем отказ от договора аренды.

Поскольку на момент рассмотрения спора срок предупреждения превышен, ответчик пользовался земельным участком без законных оснований, арбитражный суд вправе принять решение о возложении на ответчика принудительной обязанности по возвращению собственнику земельного участка.

Арендодатель земельного участка обратился с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю о возвращении арендованного земельного участка.

Ответчик мотивировал свои возражения вручением ему уведомления арендодателя о прекращении договора после даты окончания действия договора и предложил считать его возобновленным на неопределенный срок.

Арбитражный суд исковые требования удовлетворил по следующим правовым основаниям.

В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Собственник земельного участка в лице органа местного самоуправления направил почтой в адрес арендатора уведомление о прекращении договора аренды с требованием возвратить земельный участок. Однако заказное письмо органом почтовой связи вручено индивидуальному предпринимателю под роспись только после истечения действия договора. Тем самым несвоевременное, за пределами срока действия договора извещение арендатора не могло стать основанием для немедленного прекращения договора аренды земельного участка.

Исходя из пункта 2 статьи 621, статьи 610 ГК РФ, арбитражный суд признал договор аренды земельного участка возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Однако по смыслу пункта 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон договора, заключенного на неопределенный срок, вправе отказаться от него в любое время, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Из содержания уведомления истца, полученного индивидуальным предпринимателем под роспись, прямо следовало, что арендодатель заявил о намерении прекратить договорные отношения с ответчиком по истечении срока действия договора аренды.

Несмотря на преждевременное предъявление иска, на день принятия судебного акта предусмотренный статьей 610 ГК РФ трехмесячный срок предупреждения истек, поэтому в результате отказа собственника договор аренды земельного участка арбитражный суд признал прекращенным.

3. Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует о согласии арендатора оплатить фактическое использование земельного участка на условиях, предусмотренных договором аренды.

Министерство государственного имущества обратилось в арбитражный суд первой инстанции с исковым заявлением о взыскании с индивидуального предпринимателя основного долга по арендной плате по договору аренды земельного участка.

Решением суда исковые требования удовлетворены.

Мнение ответчика о том, что арендодатель неправомерно предъявил требование о взыскании платы за период с января по май 2005 года, поскольку объект аренды был передан арендатору лишь 24 мая 2005 года, признано судом ошибочным по следующим основаниям.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 421 ГК РФ). Министерство государственного имущества и предприниматель 24 мая 2005 года заключили договор аренды земельного участка и соглашением сторон установили срок договора с 01 января 2005 года по 31 мая 2005 года.

В силу пункта 2 статьи 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключённого ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Поскольку фактические правоотношения существовали до даты заключения договора, арбитражный суд удовлетворил иск.

4. Создание третьим лицом препятствий в пользовании арендованным имуществом не является обстоятельством, которое освобождает от ответственности за нарушение договорного обязательства по внесению арендной платы.

Муниципальное образование в лице комитета по управлению муниципальным имуществом обратилось в арбитражный суд с иском к обществу о взыскании долга по арендной плате, пеней, о досрочном расторжении договора аренды земельного участка и о возвращении арендованного имущества.

Решением арбитражного суда первой инстанции исковые требования в части взыскания основного долга по арендной плате и неустойки удовлетворены частично в связи с применением срока исковой давности по заявлению ответчика. Кроме того, удовлетворены требования о расторжении договора аренды и об обязании ответчика возвратить истцу земельный участок по передаточному акту.

Возражая против иска, ответчик указывал, что подлежит применению пункт 4 статьи 614 ГК РФ, согласно которому арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. По мнению ответчика, истец как арендодатель не обеспечил предусмотренные договором условия пользования арендованным земельным участком.

При принятии судебного акта арбитражный суд исходил из того, что обществом не подтверждено отсутствие у него возможности пользоваться арендованным участком в спорный период по вине арендодателя, не доказано совершение истцом каких-либо действий, направленных на изъятие земельного участка.

5. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения ими.

Муниципальное образование в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком.

По мнению истца, договор аренды земельного участка является незаключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации. Поэтому ответчик неосновательно обогатился в результате незаконного владения земельным участком, что доказано передаточным актом.

Ответчик указал, что он изначально был лишен возможности пользоваться земельным участком, так как истцом не зарегистрировано право собственности на спорный земельный участок.

Решением арбитражного суда исковое требование удовлетворено.

Довод ответчика о том, что комитет не обладает правом собственности на земельный участок, отклонен на основании пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в соответствии с которым распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов РФ, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти РФ.

6. Иск о взыскании арендной платы и процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворен, поскольку передача земельного участка в субаренду и получение согласия арендодателя на передачу его имущества в субаренду другим лицам доказаны.

Открытое акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к обществу о взыскании долга по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Руководствуясь статьями 309, 395, 606, 614, 615 ГК РФ, статьями 22, 42 и 65 Земельного кодекса РФ, арбитражный суд удовлетворил иск.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обратился в апелляционный суд с жалобой. Доводы сводились к тому, что договор субаренды в силу части 2 статьи 618 ГК РФ является ничтожной сделкой, поскольку собственник земельного участка отозвал у арендатора свое согласие на передачу арендатором спорного имущества в субаренду.

Арбитражный суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения в силу следующего.

Из материалов дела следовало и было доказано, что требования к форме договора аренды соблюдены, все существенные условия договора согласованы, в связи с чем договор субаренды в силу статей 154, 432, 433 ГК РФ является заключенным. На момент передачи земли в субаренду согласие собственника было получено. Таким образом, последующий отзыв собственником согласия на передачу имущества в субаренду не повлек признания спорного договора субаренды земельного участка ничтожным.

5. Споры о признании недействительным договора аренды земельного участка

Требование о ничтожности изменения договора аренды земельного участка в части увеличения арендной платы отклонен арбитражным судом в связи с законностью изменения ее размера в одностороннем порядке.

Закрытое акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к муниципальному образованию в лице комитета по управлению муниципальным имуществом о признании недействительным договора аренды земельного участка в части установленной на 2008 год арендной платы.

Заявленные требования основаны на статье 65 Земельного кодекса РФ и статье 168 ГК РФ и мотивированы неправомерным увеличением размера арендной платы без согласия арендатора.

Решением арбитражного суда в удовлетворении иска отказано.

В договоре стороны установили, что размер арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем и бесспорном порядке, при этом размер арендной платы считается измененным со дня введения новой ставки арендной платы (порядка определения размера арендной платы). В случае изменения ставки арендной платы арендодатель извещает арендатора письмом, которое является неотъемлемой частью договора, принимается и исполняется арендатором в бесспорном порядке.

Арбитражный суд, истолковав указанное условие договора, пришел к выводу о том, что арендодатель вправе по своей инициативе изменять ставку арендной платы и сам порядок определения размера арендной платы при условии предварительного письменного извещения арендатора. Применение собственником участка рыночной стоимости величины арендной платы за пользование земельными участками, предоставленными для строительства на территории города, без составления отдельного соглашения, признано правомерным.

Арбитражные суды первой и апелляционной инстанций оценили доказательства, отчет независимого оценщика и пришли к выводу о том, что расчет арендной платы на 2008 год соответствует нормативному правовому акту органа местного самоуправления и условиям договора.

Апелляционный суд оставил решение без изменения. Федеральный арбитражный суд поддержал судебные акты по данному спору (Дело № А38-35/2009).

Понуждение к регистрации договора аренды

Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ заключение договора должно быть добровольным. Понуждение к его заключению возможно только тогда, когда соответствующая обязанность предусмотрена законодательством или добровольно принятым на себя обязательством сторон сделки, а одна из сторон уклоняется от заключения договора.

Статья написана по материалам сайтов: dogovor-blank.ru, mari-el.arbitr.ru, frskuban.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector