+7 (499) 938-69-47  Москва

+7 (812) 467-45-73  Санкт-Петербург

8 (800) 511-49-68  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Пользование без владения по договору аренды 2019 год

Предоставление имущества во временное владение и пользование является наиболее распространенным способом определения основных прав и обязанностей сторон договора аренды.

Пользование должно производиться согласно условиям договора, а если они не определены — в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Пользование имуществом является основной целью договора аренды. Именно за возможность пользоваться имуществом (п. 1 ст. 614 ГК РФ), а не владеть им взимается арендная плата. Арендатор не обязан уплачивать арендную плату за период, в который он фактически лишен возможности пользоваться имуществом, а также вправе требовать возврата внесенных за этот период платежей.

Данное право предоставляет арендатору:

1. Возможность определять условия доступа к имуществу, физически воздействовать на него, в том числе перемещать его в пространстве (если оно движимое).

Это позволяет арендатору рационально (оперативно, без простоев, в нужном месте и в нужное время) использовать имущество, исходя из текущих потребностей, что важно, когда арендатор не знает, в какой период времени и в каком месте у него возникнет необходимость использовать имущество. Например, дизель-генератор он может использовать не только путем привлечения персонала арендодателя в заранее согласованных с последним месте и времени суток, но и самостоятельно, когда возникает потребность в резервных (аварийных) источниках электроэнергии на каком-либо из объектов арендатора.

Если вещь остается во владении арендодателя, это позволяет ему постоянно контролировать ее использование, оперативно реагировать на нежелательное воздействие на вещь, исключать случаи доступа к вещи третьих лиц.

Однако даже при передаче вещи во владение арендатору у арендодателя как собственника имущества сохраняется право предъявить к третьему лицу, нарушающему право собственности, требование об устранении такого нарушения на основании ст. 304 ГК РФ.

Важно. Право на вещно-правовую защиту арендуемого имущества от притязаний третьих лиц возникает у арендатора не с даты заключения договора, а с момента вступления во владение имуществом, т.е. после фактической передачи ему объекта аренды.

Владение и пользование арендованным имуществом в соответствии с абз. 1 ст. 606 ГК РФ носит временный характер. Поэтому после прекращения договора арендатор обязан возвратить имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).

Если воля сторон направлена на передачу объекта аренды во владение и пользование, рекомендуется прямо указать в договоре данные правомочия.

Пример формулировки условия:

«Арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование объект аренды, а арендатор — принять его, оплатить пользование и своевременно возвратить этот объект (индивидуальные характеристики и наименование объекта приведены в п. 1.2) в исправном состоянии с учетом нормального износа».

Если в договоре не указано, что имущество передается арендатору во временное владение и (или) пользование

1. Если договор не устанавливает передачу имущества во временное владение и пользование, он не определяет права и обязанности сторон, предусмотренные ст. 606 ГК РФ. Такое соглашение не является договором аренды, и стороны не вправе в случае спора ссылаться на нормы гл. 34 ГК РФ «Аренда».

Так, например, к договору на предоставление рекламной площади, в котором нет условия о передаче имущества во временное владение или пользование, будут применены нормы о возмездном оказании услуг, а не нормы об аренде.

2. Если в соглашении предусмотрена передача имущества во временное пользование, но не согласована передача имущества во владение, соглашение является договором аренды (абз. 1 ст. 606 ГК РФ). Однако арендатор не вправе требовать предоставления имущества во владение и осуществлять все связанные с этим права (ст. 307 ГК РФ).

Пользование без владения по договору аренды

Напомню, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса РФ).

Как видно из определения, правовая конструкция договора аренды создана таким образом, что позволяет сторонам договора выбрать самим один из вариантов передачи имущества:

  • во временное владение и пользование
  • во временное пользование

Важно понимать, что в отношении договора аренды необходимо не только согласовать его существенные условия, но и надлежащим образом определить основные права и обязанности сторон договора. В свою очередь, объем прав и обязанностей зависит от того, какую конструкцию договора аренды выберут для себя стороны.

Наиболее востребованным и встречаемым вариантом передачи имущества при аренде является, конечно же, передача во временное владение и пользование. Для понимания природы договора необходимо в первую очередь разобрать терминологию.

Право владения — это возможность фактически обладать имуществом, так сказать, физическое господство» над ним. Право владения в отношении арендаторов позволяет им во-первых, определять различные условия доступа к имуществу и если это необходимо, то физически воздействовать на него. Например, перемещать арендуемое имущество в пространстве (при условии что оно движимое). Это важное обстоятельство позволяет арендатору более рационально использовать имущество. В зависимости от текущих потребностей, в нужном месте и в нужное время арендатор может без простоев использовать арендованное имущество по своему усмотрению. Это подтверждается и сложившейся судебной практикой

Во-вторых, право владения дает возможность арендаторам применять так называемые вещно-правовые способы защиты, которые установлены статьями 301-304 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ). Это согласно ст. 305 ГК РФ:

  • Истребование имущества из чужого незаконного владения
  • Истребование имущества от добросовестного приобретателя
  • Расчеты при возврате имущества из незаконного владения
  • Защита прав от нарушений, не связанных с лишением владения

Когда имущество находиться во владении арендатора, он может постоянно контролировать использование арендованного имущества, своевременно реагировать на нежелательное воздействие со стороны третьих лиц, в том числе путем исключения доступа к нему.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (пункт 45)
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения»

Обратите внимание, право арендатора на вещно-правовую защиту имущества от нежелательных притязаний третьих лиц возникает у арендатора не с даты заключения договора аренды, а после фактической передачи ему объекта аренды, то есть с момента вступления во владение имуществом (например принятие имущества по акту приема-передачи).

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66

Также необходимо иметь иметь ввиду, что конструкция договора аренды при передачи имущества во владение и пользование подразумевает, что после прекращения договора аренды, арендатор обязан возвратить имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Право пользования имуществом — это право извлекать из имущества его полезные свойств. Относительно арендных отношений, пользование имуществом должно осуществляться согласно условиям заключенного договора. Так согласно п. 1 ст. 615 ГК РФ

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Обратите внимание, пользование арендованным имуществом является главной целью всего договора аренды. Именно за возможность арендатора пользоваться имуществом, взятого им в аренду и взимается арендная плата. Владение имуществом здесь является как ни странно вторичным, основным правом при аренде является, конечно же, возможность пользоваться имуществом. Ключевым словом здесь является слово «возможность». В действительности арендатор может и не пользоваться имуществом, важно, чтоб у него такая возможность была. А будет он реализовывать свою возможность или нет — это уже его право. Это очень важный момент. Арендатор по сути не обязан уплачивать арендодателю обусловленную договором арендную плату за период, в который он фактически лишен возможности пользоваться арендованным имуществом. Арендатор вправе требовать с арендодателя возврата внесенных им за этот период денежных средств (арендных платежей).

Данная правовая позиция подтверждается и судебной практикой.

Кроме того, внесенные арендатором арендные платежи, могут быть взысканы с арендодателя в качестве неосновательного обогащения при невозможности использования арендованного имущества.

В редких случая, но все-таки такое случается, арендодатель может передать имущество арендатору только во временное пользование (конструкция договора аренды без права владения). В этом случае наиболее вероятны три возможные причины: либо арендодатель не желает предоставлять арендатору возможность использовать вышеуказанные вещно-правовые способы защиты в отношении арендованного имущества, либо желает оставить за собой право определять условия доступа к арендованному имуществу. Например, арендодатель намерен предоставить в пользование железнодорожные весы, однако желающих взвесить груз много, причем в разное время суток. В этом случае, конечно же, целесообразней предоставить имущество в аренду только в пользование, без права владения, для разных лиц в разное время суток, причем на строго ограниченное количество часов для каждого. И третья возможная причина — фактическое обладание арендованным имуществом затруднительно для арендатора в силу физических свойств объекта аренды либо отсутствия у арендатора специального разрешения на его эксплуатацию.

Это интересно:  Договор аренды нежилого помещения образец днр 2019 год

Так вот, в зависимости от выбора варианта конструкции договора аренды (временное владение и пользование или временное пользование) договорные отношения, как было указано выше, будут иметь различный объем прав и обязанностей сторон. Кроме того, выбор той или иной конструкции помогает корректно квалифицировать договор как договор аренды, то есть обособить его от иных договоров.

Объем прав и обязанностей по договору аренды у арендодателя:

  • обязанность предоставить имущество арендатору во временное владение и пользование или временное пользование
  • право получать от арендатора плату за пользование арендованным имуществом
  • право арендодателя требовать от арендатора получения своего имущества обратно после окончания срока аренды (при передаче во временное владение и пользование)

Объем прав и обязанностей у арендатора:

  • обязанность оплачивать временное пользование имуществом
  • обязанность возвратить имущество арендодателю после окончания срока аренды (при передаче во временное владение и пользование)
  • право требовать от арендодателя предоставления имущества во временное владение и пользование или во временное пользование;
  • право временно владеть и пользоваться или временно пользоваться имуществом

Если условия об основных правах и обязанностях сторон не согласованы, заключенный договор могут не квалифицировать как договор аренды, то есть правила, установленные гл. 34 ГК РФ не будут действовать (не будут порождать соответствующих юридических последствий, присущих договору аренды). Данные правовые выводы также подтверждаются и сложившейся судебной практикой:

Таким образом, для договора аренды будет справедливо утверждение: договор, условия которого не предусматривают передачу имущества во временное владение и пользование (или только пользование), не может квалифицироваться как договор аренды.

Правовая конструкция договора аренды создана таким образом, что позволяет сторонам договора выбрать самим один из вариантов передачи имущества:

  • во временное владение и пользование
  • во временное пользование

Право пользования имуществом — это право извлекать из имущества его полезные свойств. Относительно арендных отношений, пользование имуществом должно осуществляется согласно условиям заключенного договора.

В зависимости от выбора варианта конструкции договора аренды (временное владение и пользование или временное пользование) договорные отношения будут иметь различный объем прав и обязанностей сторон. Кроме того, выбор той или иной конструкции помогает корректно квалифицировать договор как договор аренды, то есть обособить его от иных договоров.

Договор аренды: Если Вы арендодатель

В настоящей статье будут даны рекомендации, которые следует учитывать арендодателю при заключении договора аренды. Прежде всего рассмотрим определение аренды, которое даётся Гражданским кодексом. Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Андрей Шиндин, юрисконсульт, специально для ИА «Клерк.Ру»

Поэтому неправильно будет указывать в договоре (как это иногда встречается), что Арендодатель передает Арендатору имущество в аренду. Необходимо указать, передается имущество во владение и пользование или только в пользование.

При этом необходимо учитывать, что титул владения, согласно ст. 305 ГК РФ, предоставляет право арендатору на применение мер защиты, предусмотренных главой 20 ГК РФ, то есть на предъявление негаторных (устранение препятствий в пользовании арендованным имуществом) и виндикационных (истребование арендованного имущества) исков, в том числе и к арендодателю. Таким образом, указав в договоре, что вы передаете арендатору имущество во владение и пользование, вы фактически предоставляете ему, в некотором смысле, «оружие» против себя. Поэтому в договорах аренды указывайте, что имущество предоставляется арендатору только в пользование.

В арендных отношениях арендодатель наиболее часто сталкивается с 2-мя проблемами:

1) Обеспечение бесперебойности получения арендных платежей;

2) Необходимости наиболее простого и быстрого расторжения договора аренды.

Решение 1-й проблемы поможет решить использование правового института обеспечения обязательств. Из числа видов обеспечения обязательств, указанных в главе 23 Гражданского кодекса Российской Федерации, к договорам аренды подходит только один – неустойка. Но, если арендатор «сбежал», не заплатив, то её получение весьма проблематично. Необходимо обращаться с иском в арбитражный суд, получать исполнительный лист, затем предстоит общение с судебными приставами, розыск имущества должника. Учитывая, что в настоящее время размер пени составляет 0.1% за каждый день просрочки, а суды крайне редко взыскивает сумму неустойки, превышающую 50% задолженности, то потраченное время не очень сильно себя окупит. Применение других мер обеспечения обязательств в договорах аренды представляется весьма проблематичным, поскольку маловероятно, чтобы обычный арендодатель офисного помещения в обеспечение обязательств по уплате арендной платы предоставил какой-нибудь залог или привел поручителя.

Однако статья 329 Гражданского кодекса позволяет предусматривать сторонам в договоре иные способы обеспечения обязательств, не предусмотренные Гражданским кодексом.

Одним из таких способов является обязанность арендатора уплатить арендную плату за последний месяц аренды. Во-первых, Вы будете иметь гарантию от того, что арендатор «сбежит, не заплатив». Во-вторых, предусмотрите в договоре, что из данной суммы Вы вправе в одностороннем порядке удерживать пени, штрафы и т.д. В этом случае Вы сразу избавитесь от значительного количества потенциальных проблем в отношениях с арендатором. Ещё лучше будет, если в договоре аренды Вы предусмотрите внесение арендатором помимо платы за последний месяц так называемого «обеспечительного платежа», из которого и будут производиться удержание пеней и штрафов.

Расторжению договоров аренды по инициативе арендодателя посвящена ст. 619 ГК РФ. Согласно данной статье по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского Кодекса (также предусматривающей расторжение договора аренды только в судебном порядке).

При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Исходя из положений данной статьи широко распространено мнение, что расторжение договора аренды по инициативе арендодателя возможно только в судебном порядке.

Однако данное мнение является ошибочным. Согласно пункту 3 статьи 450 ГК РФ стороны могут предусмотреть в договоре основания одностороннего внесудебного расторжения договора. При этом каких-либо указаний на то, что пункт 3 ст. 450 ГК РФ к договорам аренды не применяется, не имеется.

На возможность устанавливать в договоре аренды основания для одностороннего внесудебного расторжения договора аренды обращал внимание и Высший арбитражный суд РФ. В пункте 27 «Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой» (информационное письмо № 66 от 11.01.2002 года), прямо указано, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).

Это интересно:  Договор купли продажи лодочного мотора образец 2019 2019 год

В качестве оснований для расторжения договора аренды рекомендую предусматривать:

— однократную просрочку внесения арендной платы;

— выполнения арендатором без согласования с арендодателем любых работ, ведущих к перепланировке помещения, в том числе установка любых конструкций, и/или затрагиваюших несущие стены;

— сдача объекта аренды в субаренду без согласования с арендодателем.

— любые иные действия, влекущие ухудшение объекта аренды.

— нарушение правил пожарной безопасности.

Иногда арендаторы пытаются оспорить возможность установления договором аренды такого основания для расторжения договора, как однократная просрочка уплаты арендатором арендной платы, ссылаясь на то, что ст. 619 ГК РФ предусматривает возможность расторжения договора только при неоднократной просрочке внесения арендных платежей.

Между тем, возможность установления такого основания расторжения договора аренды подтверждается п.26 вышеназванного Обзора.

Ни в коем случае не разрешайте арендатору сдавать помещения в субаренду. В конечном счете это может вылиться в то, что Вы утратите реальный контроль над сданным в аренду помещением и не будете знать, кто именно там находится. Всё это крайне негативно скажется на безопасности Вашего бизнеса.

Во избежание различных конфликтных ситуаций рекомендуется предусматривать в договорах аренды кто осуществляет подготовку офиса к зимнему периоду, запрет на подключение электроприборов, мощность которых превышает установленную нагрузку электропроводки и т.д.

Кроме того, если объект аренды находится в Москве, необходимо учитывать положения пункта 3 статьи 9 Закона г. Москвы от 18 декабря 1996 года № 34 «О пожарной безопасности», согласно которому обязанности сторон по обеспечению пожарной безопасности арендуемых помещений и иного имущества отражаются, как одно из условий, в договоре аренды.

При установлении сроков платежа следует предусмотреть внесение арендатором арендной платы до начала соответствующего месяца аренды. В этом случае, при просрочке арендатором арендной платы, Вы сможете реализовать следующую схему действий. Допустим, в договоре аренды установлена обязанность арендатора внести арендную плату до 25 числа месяца, предшествующего соответствующему месяцу аренды. Арендатор допускает просрочку оплаты. Учитывая, что в договоре аренды предусмотрена возможность расторжения договора в случае однократной просрочки внесения арендатором арендной платы, Вы тут же можете уведомить арендатора о расторжении договора с 1-го числа следующего месяца. Это очень сильно дисциплинирует арендаторов по поводу своевременности уплаты арендной платы.

Аренда владельческая и пользовательская

Разберемся сначала с третьим по порядку и нумерации, но первым по значению — содержательным — аргументом, согласно которому арендатор осуществляет свое право на объект аренды не непосредственно, а лишь при содействии другого лица — арендодателя — и без его содействия не может пользоваться арендованной вещью. Если это так, то все рассуждения о вещном характере права арендатора можно будет прекратить, не начиная. Но так ли это? Очевидно, нет.

Выше мы уже цитировали те места из Учебника, где прямо говорится о наличии у арендатора возможностей владения, пользования и, в определенной степени, даже распоряжения (!) арендованной вещью. Как можно реализовать эти возможность чьими-то действиями, кроме лица, в состав субъективного права которого они включены? Можно ли подобрать (или хотя бы придумать) хоть один случай, когда возможность владения, входящая в состав субъективного права одного лица, реализуется им при содействии кого-то другого [1] ? Вряд ли. С натяжкой сюда можно было бы отнести случай права собственности, принадлежащего лицу малолетнему или недееспособному — случай, не имеющий с обсуждаемой ситуацией (правом арендатора) ничего общего и потому не могущий служить ни подтверждением, ни опровержением ни одной из точек зрения.

Определенные сомнения возбуждает нормативное определение договора аренды (ч. 1 ст. 606 ГК), согласно которому право арендатора может исчерпываться одним лишь правомочием пользования, т.е. не соединяться с юридической возможностью владения арендованной вещью (фактического господства над ней). Пусть такое встречается нечасто и не может быть общим правилом, но все же, это вполне возможно; В. С. Ем приводит следующие примеры: аренда объектов инфраструктуры, используемых для железнодорожных перевозок, спутников связи, каналов телевещания, линий радиосвязи, дорогого музыкального инструмента, находящегося в квартире арендодателя; к ним можно добавить случаи аренды абонентского ящика на почте, ячейки сейфа в банке, пишущей машины в машбюро, персонального компьютера в интернет-клубе или интернет-кафе, спального места в купе поезда, места для сидения в театре, цирке или на стадионе, телефонной кабинки с телефонным аппаратом, игрального автомата, посуды в ресторане или столовой и т.п. Все перечисленные и многие другие вещи [2] при такой аренде (назовем ее пользовательской) не выбывают из владения арендодателя, а значит, в силу принципа юридической экономии, нет никакого резона признавать правомочие владения этими вещами за арендатором. Не есть ли это тот самый случай, когда право арендатора реализуется только при содействии арендодателя?

Действительно, на первый взгляд, в описанных и многих других подобных ситуациях арендатор никак не может приступить к пользованию арендованной вещью без предварительного совершения арендодателем действий по ее предоставлению арендатору. Если считать, что это и есть «содействие» арендодателя, то, очевидно, право требования такого содействия будет присуще не только чисто пользовательской, но и владельческой аренде и, естественно, будет носить чисто обязательственный характер: одно лицо (арендатор или кредитор) будет требовать от другого (арендодателя или должника) совершения определенного действия — предоставления вещи в пользование (или во владение и пользование)’. Перед нами обязательство — в этом не может быть никаких сомнений. По что же происходит после исполнения этого обязательства?

Арендатор будет владеть и (или) пользоваться предоставленной ему вещью, т.е. «. своими действиями по осуществлению права непосредственно, без содействия обязанных лиц удовлетворять свои интересы за счет вещи»; осуществлять «. непосредственное господство над вещью, а не на поведением другого, обязанного лица», находясь в юридически оформленном «непосредственном отношении. к вещи, дающем ему возможность использовать данную вещь в своих интересах без участия иных лиц. «, короче говоря, вести себя именно так, как это делает обладатель классического вещного права. По крайней мере, арендатор во владельческой аренде.

Господствует ли над вещью арендатор по договору пользовательской аренды? Чтобы разобраться в этом, нужно подробно рассмотреть вопрос о точном установлении содержательных критериев понятий «владение» и «фактическое господство». Обратимся к примеру с арендой музыкального инструмента, допустим, пианино. Чем отличается положение (пока фактическое, а не правовое) арендатора-владельца, перевезшего арендованную вещь в собственную квартиру от положения арендатора-пользователя, обучающегося фортепьянной игре на квартире собственника инструмента (арендодателя)? Отвлечемся от количества актов предоставления пианино (передача во владение — одна, распространяющая свое действие на весь срок аренды, а актов передачи в пользование — множество, но каждый из них позволяет пользоваться вещью в течение относительно небольшого времени) и от их содержательной стороны (см. сноску на этой странице); взглянем па положение арендаторов после состоявшегося предоставления. Что может арендатор-владелец и чего не может арендатор-пользователь?

Из одних только норм гл. 34 ГК — специальных норм, посвященных именно договору аренды — какого-то однозначного вывода сделать невозможно; больше того, создается впечатление, что нигде более, кроме как в единственной (606-й) статье ГК никаких различий между владельческой и пользовательской арендой не проводится. Впечатление это, однако, обманчиво, если вспомнить о ст. 305 ГК — норме, устанавливающей границей возможного применения виндикационного и негаторного исков наличность титульного (в том числе — основанного на договоре с собственником) владения вещью. Иначе говоря, возможности, предоставляемые ст. 301—304 ГК (возможности, составляющие арсенал средств абсолютной защиты права на вещь), принадлежат всякому лицу, фактически владевшему (или владеющему) [3] вещью на основании принадлежащего ему правомочия владения [4] . На этом фоне становится очевидной необходимость ограничительного толкования нормы п. 3 ст. 611 ГК, дающей арендатору, которому арендованная вещь еще не предоставлена, возможность ее истребования из владения арендодателя: ясно, что такая возможность принадлежит не всякому арендатору, а лишь арендатору по договору владельческой аренды [5] . Нарушение арендодателем своего обязательства по предоставлению предмета пользовательской аренды, может стать лишь основанием к иску арендатора о расторжении договора и возмещении убытков, так как истребование вещи из владения арендатора было бы неосновательным (направленным на защиту не существующего у него права — права, включающего в себя правомочие владения), а в некоторых случаях (например, при аренде абонентского ящика или ячейки банковского сейфа) и объективно невозможным [6] .

Это интересно:  Брачный договор для банка для ипотеки образец 2019 год

Интересно, что ст. 305 ГК связывает с наличием титульного владения возможность предъявления не только виндикационного (что само собою понятно, ибо его целью является именно защита (восстановление) нарушенного титульного владения), но и негаторного иска. Такое решение уже не столь очевидно и гораздо менее понятно: ведь если возможно одно только (не соединенное с владением) титульное пользование, то почему бы за таким пользователем не признать возможности защищать своего права негаторным иском? Статья 305 ГК на вопрос о причинах своего отрицательного ответа на этот вопрос ничего не говорит, но можно предположить, что все дело именно в самостоятельности возможности арендатора пользоваться вещью, в ее отрыве от возможности владения и в противопоставлении таковой возможности владения собственника-арендодателя.

Иными словами, весь арсенал средств абсолютной защиты права на вещь —не только виндикационный, но и негаторный иски — принадлежит титульному владельцу вещи; можно сказать, что возможность абсолютной защиты субъективного права на вещь обусловливается наличием в его составе возможности (правомочия) владения вещью, в полной мере предопределяется такой возможностью и неотрывно следует за нею.

Итак, арендатор во владельческой аренде располагает средствами абсолютной защиты своего права (права арендатора) на арендованную вещь. Сталкиваясь с препятствиями к своему владению или пользованию арендатор-владелец вправе самостоятельно прибегать к виндикационному или негаторному иску для пресечения и устранения таких препятствий. Арендатор в пользовательской аренде такими средствами не располагает — даже принадлежащего ему правомочия пользования он самостоятельно (без обращения за содействием к арендодателю) защитить не может. Но это различие лежит в сфере охранительных отношений. Л что же оно означает в регулятивной сфере? Не более не менее, как то, что вопрос о допуске любых лиц (включая, между прочим, и собственника) к арендованной вещи в договоре владельческой аренды составляет исключительную прерогативу арендатора, а в договоре пользовательской аренды — арендодателя. Если в результате действий арендатора-владельца к арендованной вещи будут допущены такие лица, которые лишат арендатора владения ею, воспрепятствуют в ее использовании, либо совершат такие действия, которые нарушат интересы собственника-арендодателя, то бремя устранения возникших проблем ляжет, вне всякого сомнения, на арендатора-владельца, располагающего соответствующими возможностями. Арендатор-пользователь, напротив, не имеет возможности использовать абсолютные средства защиты своего права, а значит никого из других лиц к своему пользованию вещью без согласия арендодателя он допускать не вправе.

Может несколько смутить то обстоятельство, что и при владельческой аренде арендодатель остается собственником сданной в аренду вещи, а значит, также располагает возможностями виндикационного и негаторного исков к любым лицам, нарушающим эти возможности, в том числе к арендатору и уж тем более — к лицам, допущенным арендатором к вещи. Не означает ли это, что сделанный выше вывод об исключительной возможности арендатора владельца по допуску других лиц к арендованной вещи был несколько поспешным? На наш взгляд, не означает, поскольку собственник-арендодатель не располагает возможностями по практической реализации своих правомочий. По крайней мере, в рамках закона таких возможностей не обнаруживается. Да, теоретически собственник-арендодатель мог бы, обнаружив, что за его пианино упражняется не только арендатор, но и иные, допущенные им к инструменту лица, потребовать, со ссылкой на п. 3 ст. 615, ст. 619 и 622 ГК, расторжения арендного договора, возврата сданного в аренду пианино и возмещения убытков (например, расходов по приведению пианино в состояние, в котором оно должно было бы пребывать, если бы им пользовался один только арендатор). Но как бы арендодатель мог практически это обнаружить? Гражданский кодекс не предоставляет арендодателю права проверять (контролировать) процесс осуществления арендатором своих прав [7] ; разве что такие возможности будут предусмотрены конкретным договором аренды.

Думается, что сказанное не может оставить сомнений, во-первых, в том, что в договоре аренды любого вида — как владельческой, так и пользовательской — содержанием права арендатора являются юридически защищенные возможности (правомочия) непосредственного воздействия на арендованную вещь, заключающиеся во владении и (или) пользовании ею. Да, они возникают и могут быть осуществлены не рапсе исполнения арендодателем своего обязательства по предоставлению вещи арендатору, но это говорит лишь об особом основании их возникновения (договор + исполнение обязательства арендодателя), но вовсе не о том, что эти возможности меняют свою природу и из возможностей непосредственного воздействия арендатора на вещь вдруг превращаются в возможности арендатора требовать такого воздействия от арендодателя [8] . Иной подход привел бы нас к абсурдному выводу: все права, возникающие из договора (или из юридического состава, в коем присутствует, в качестве одного из фактов, договор) являются обязательственными; следовало бы различать таким образом право собственности из договора (обязательственное право) и право собственности из какого-нибудь другого основания (абсолютное право). Трудно вообразить себе что-нибудь более странное и нелепое.

Во-вторых, арендатор по договору владельческой аренды располагает возможностью абсолютной защиты своего права, которая также свидетельствует о том, что арендное право носит абсолютный характер. В то же время право арендатора по договору пользовательской аренды, хотя и осуществляется самостоятельно, активными действиями арендатора, защищается им, при учинении ему препятствий другими лицами, не самостоятельно, но только при содействии арендодателя (собственника), т.е. абсолютного характера не имеет. Не будучи абсолютным (и, следовательно, вещным) право арендатора по договору пользовательской аренды в то же время и довольно трудно подвести под категорию обязательственных прав — ведь его содержание состоит не в требовании предоставления вещи, а в возможности самостоятельного использования предоставленной вещи.

В-третьих, в свете сказанного становится очевидной не только неточность общего принципа, закрепленного в п. 3 ст. 611, но и в ч. 2 ст. 606, а также п. 2 ст. 615 ГК: плоды, продукция и доходы, полученные арендатором, должны поступать в собственность только лишь арендатора-владельца, но не аренда тора-пользователя (для последнего необходимо получение их путем традиции от собственника), а сдача имущества в субаренду арендатором-владельцем должна производиться, по общему правилу, без согласия арендодателя.

Абсолютный характер права арендатора-владельца, равно как и трудности с установлением обязательственной природы права арендатора-пользователя, естественно, не исключают того, что всякий договор аренды служит также основанием возникновения и целого ряда классических обязательственных правоотношений арендатора с арендодателем. Подобно тому, как «. договор залога. порождает не только вещные, но и ряд обязательственных отношений между залогодателем-должником и залогодержателем-кредитором . Однако их наличие не превращает само залоговое право ни в «смешанное», «вещно-обязательственное», ни тем более в чисто обязательственное . Оно остается абсолютным вещным правом, отвечающим всем отмеченным ранее признакам ограниченных вещных прав», точно также обстоит дело и с договором аренды.

Что же касается обязательств его сторон, то они заключаются, с одной стороны, в предоставлении имущества согласно условиям заключенного договора во владение и (или) в пользование, а с другой — в возврате этого имущества по истечении срока действия договора аренды или по его прекращении на ином основании; в продолжение же существования арендных отношений его стороны также связаны обязательством по уплате арендной платы. Существование этих и иных обязательств, возникающих из договора аренды, не превращает иные, возникшие вследствие исполнения этих обязательств, правоотношения, в смешанные (вещно-обязательственные), равно как и не лишает их специфического содержания и вообще не влияет на их юридическую природу.

Статья написана по материалам сайтов: vnedogovora.com, www.klerk.ru, studme.org.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector