+7 (499) 938-69-47  Москва

+7 (812) 467-45-73  Санкт-Петербург

8 (800) 511-49-68  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Подводные камни при заключении договора аренды 2019 год

На что нужно обратить внимание при заключении договор аренды нежилого помещения?

Во-первых, до изучения текста самого договора, необходимо удостовериться в полномочиях арендодателя.

Если вы заключаете договор напрямую с собственником, до достаточно запросить копию свидетельства о праве собственности, после чего самостоятельно обраться в Росрееестр и заказать выписку о правах на объект недвижимости, указанный в свидетельстве.

Если ваш арендодатель действительно собственник, причем добросовестный, вся информация в выписке и свидетельстве будет совпадать.

Но, возможно, договор аренды будет подписывать не собственник помещения. Чтобы обезопасить себя от неприятностей в будущем, внимательно изучите документы представителя собственника. Это может быть доверенность, договор доверительного управления имуществом. Возможно, вы окажетесь не арендатором, а субарендатором помещения. В этом случае попросите оригинал согласия собственника на сдачу помещения в субаренду.

Нужно проверить точный адрес и иные характеристики недвижимости (площадь, этажность), паспортные данные и другую информацию о представителе, перечень его полномочий, срок действия доверенности.

Если ваш арендодатель –предприятие, не будет лишним запросить устав и уточнить, не требуется ли на совершение сделки согласие какого-либо органа данного предприятия.

Во-вторых, необходима проверка самого объекта.

Мы рекомендуем заказывать выписку о правах на объект недвижимости в Росреестре в любом случае, поскольку вероятно наличие обременений, например, уже существующей не расторгнутой аренды, возможно и наличие других долевых собственников. На получение выписки вы потратите несколько дней, зато будете уверены в отсутствии таких неприятных сюрпризов.

Не поленитесь заглянуть в общедоступные источники и проверить , нет ли проблем у вашего арендодателя. Зайдите на сайт налоговой службы и проверьте картотеку арбитражных дел. Может быть, помещение является предметом давнего спора , а может быть собственник – уже банкрот, и скоро ваш арендованный офис продадут с торгов.

В-третьих, при изучении текста договора обратите внимание на следующее.

Необходимо четко оговорить следующие условия: объект аренды, ее срок и размер арендной платы.

Это важно, но это не все. В договоре присутствует множество условий, которые при заключении покажутся второстепенными , но затем, при прекращении аренды либо при возникновении спорных ситуаций, могут обернуться для вас как арендатора значительными финансовыми потерями.

Какие условия договора самые важные:

  • Штрафные санкции. Арендодатель может не ограничиться неустойкой за просрочку оплаты, а включить разнообразные штрафы за нарушение внутреннего распорядка или за нецелевое использование помещения. Здесь нужно по каждому конкретному пункту оценивать соразмерность и целесообразность штрафа , возможно просить исключить данные условия из договора.
  • Порядок расторжения. Арендодатель может предусмотреть право выселить вас из офиса с предупреждением за 5 дней или даже меньше без какой-либо причины. Занимая помещение на основании такого договора, вы постоянно будете зависеть от воли его собственника
  • Порядок распределения расходов по ремонту помещения или оплаты технического обслуживания

Практически каждый пункт договора аренды может таить в себе риски для арендатора. В судебной практике есть огромное количество таких примеров.

Перед подписанием договора аренды найдите время и проконсультируйтесь у юриста, чтобы потом спокойно пользоваться арендованным офисом и не попасть в конфликтную спорную ситуацию с его собственником.

Подводные камни договора аренды: условия, на которые арендатору нужно обратить особое внимание

Договор аренды недвижимости по своей распространенности, пожалуй, сравним только с договором купли-продажи. Действительно, иметь собственное помещение могут позволить себе далеко не все крупные компании, не говоря уже о малом бизнесе. В большинстве случаев текст договора аренды составляет арендодатель, причем так, как выгоднее ему. А ведь условия сделки напрямую влияют и на размер налоговых обязательств арендатора. Если раньше арендатору было сложно возражать по поводу того или иного пункта договора, сегодня, когда предложение на рынке аренды превышает спрос, многие арендодатели стали уступчивее. Поэтому поговорим о том, какие условия арендатору стоит потребовать добавить в договор аренды, а какие, напротив, исключить.

Арендовать недвижимость лучше у компании

Для начала поговорим о подготовительных действиях, которые следует провести еще до изучения текста договора аренды. Прежде всего, нужно обязательно убедиться в том, что лицо, у которого вы планируете арендовать помещение, является его собственником или уполномочено собственником (ст. 608 Гражданского кодекса РФ). Поэтому попросите у вашего потенциального арендодателя правоустанавливающие документы на помещение. Если он не является владельцем приглянувшегося вам объекта, поинтересуйтесь, есть ли у него соответствующая доверенность от собственника. В ней должно быть прямо указано, что представитель наделен правом сдавать помещение в аренду.

Есть способы обойти требование о регистрации договора

Впрочем, требование о госрегистрации можно обойти. Для этого достаточно установить, что срок договора аренды составляет менее одного года (например, 11 месяцев), и одновременно прописать условие об автоматической пролонгации договора на тот же срок. Несмотря на то, что в итоге общий срок аренды превысит один год, регистрировать договор не понадобится. Соответствующее разъяснение давал Президиум ВАС РФ (п. 10 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», приложение к информационному письму от 16.02.01 № 59, далее — Обзор).

Есть и еще один законный способ не выполнять требование о госрегистрации — вообще не указать в договоре аренды срок его действия (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Такой договор, согласно разъяснениям, данным в пункте 11 Обзора, также не нужно регистрировать. Правда, этот способ имеет минус — расторгнуть бессрочный договор аренды можно в любое время по инициативе одной из сторон. Достаточно лишь предупредить об этом другого участника за три месяца. Более длительный срок предупреждения стороны могут установить в договоре (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Это интересно:  Неисполнение договора подряда по вине заказчика 2019 год

Сумму компенсации коммунальных затрат стоит указать отдельно

Часто камнем преткновения между арендаторами и налоговиками являются издержки на оплату коммунальных услуг. Сложность здесь заключается в следующем. С одной стороны, нести расходы по содержанию арендованного имущества должен арендатор (п. 2 ст. 616 ГК РФ). А с другой стороны, договоры с поставщиками коммунальных услуг заключает арендодатель. Значит, счета за потребленные услуги будут выставляться на его имя, и он же должен перечислять деньги коммунальщикам.

Еще одной проблемой для бухгалтера может стать условие договора аренды о порядке проведения ремонта. Если предполагается, что договор аренды будет действовать не один год, часто в нем предусматривается, что арендатор проводит не только текущий, но и капитальный ремонт. Гражданскому кодексу это условие не противоречит (ст. 616 ГК РФ), поэтому юридическая служба вполне может его и пропустить. А вот бухгалтеру оно может подкинуть дополнительных проблем, к которым нужно быть готовым. Особенно, если работы проводились собственными силами, без привлечения подрядчиков. У многих бухгалтеров появляется вопрос — нужно ли начислять НДС по таким работам? Ответ будет отрицательным — НДС не начисляется, так как расходы на ремонт учитываются при налогообложении прибыли (подп. 2 п. 1 ст. 146 НК РФ). Ну а если ремонт проводил подрядчик, то предъявленный им НДС можно принять к вычету в обычном порядке (п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ).

Зачет арендной платы в счет выкупной стоимости добавит проблем

И наконец, остановимся на условии договора, которое может привести к необходимости пересчитать налоги за весь срок аренды. И хотя в отношении объектов недвижимости это условие на практике встречается не часто, рассказать о нем стоит из-за глобальности налоговых последствий. Речь идет о выкупе арендуемого имущества (ст. 624 ГК РФ). Точнее, о разновидности выкупа, при которой арендная плата полностью или частично засчитывается в выкупную стоимость арендуемого имущества.

Рассмотрим, как подобный зачет отразится на налоговых обязательствах арендатора. Переход арендуемого объекта в собственность арендатора является, по сути, реализацией (п. 1 ст. 39 НК РФ). А так как речь идет об амортизируемом имуществе, то расходы на такую покупку должны списываться через амортизацию. Но ведь эти суммы уже учтены в расходах как арендная плата. В итоге арендатору-покупателю придется полностью пересчитать налоговые обязательства за весь период аренды. Сумму учтенной арендной платы нужно будет исключить из прочих расходов, доплатить налог на прибыль и пени. В дальнейшем эта сумма сформирует первоначальную стоимость купленного имущества и будет заново списываться в расходы уже через амортизацию.

Также возникнут сложности с НДС, принятым к вычету по арендным платежам. Ведь по основным средствам его можно заявить к вычету не ранее, чем сам объект поставлен на учет. А в нашем случае это произошло значительно раньше. Так что НДС нужно будет пересчитать за весь срок договора аренды, доплатить НДС и пени.

Можно ли избежать таких последствий? Да, можно. В договоре аренды нужно четко зафиксировать, что право собственности на арендуемый объект переходит к арендатору при условии уплаты выкупной стоимости имущества. И установить эту стоимость без какого-либо зачета арендных платежей. Тогда бухгалтеру не придется подавать «уточненки» и пересчитывать налоги. Ведь у купленного ОС будет первоначальная стоимость, указанная в договоре.

«Подводные камни» договора аренды недвижимости

В ходе осуществления своей хозяйственной деятельности организации различных форм собственности рано или поздно сталкиваются с необходимостью заключения договора аренды нежилых помещений. Чаще всего объектом данного договора являются офисные помещения, а также помещения, предназначенные для оказания услуг населению.

Перепланировка

В повседневной практике нередко встречаются случаи, когда помещения, находящиеся в аренде, подвергаются перепланировке/переоборудованию. Причем иногда арендаторы даже не подозревают об этом, поскольку указанные изменения производятся ими случайно в ходе осуществления ремонтных работ. В российской действительности не менее распространены случаи, когда арендатор получает в свое распоряжение уже перепланированные/переоборудованные помещения.

При этом традиционно в договор аренды нежилых помещений включаются положения о том, что производство неотделимых улучшений, в том числе, перепланировки, переоборудования, реконструкции, оформления наружного входа и т.д. помещений или их отдельных частей производится при условии получения предварительного письменного согласия арендодателя. Нарушение данных требований является самостоятельным основанием для расторжения договора аренды.

В том случае, когда отношения между арендодателем и арендатором помещений хорошие, данное положение не порождает никаких проблем, в случае же, ухудшения отношений, указанные выше положения договора создают серьезные проблемы для арендатора, а допущенные нарушения становятся основанием для обращения арендодателя в суд с иском о расторжении договора аренды.

Это интересно:  Гражданско правовой договор с консьержем образец 2019 год

Если арендодатель захочет увеличить арендную плату или прекратить договорные отношения по какой-либо причине, несанкционированная перепланировка/переоборудование становятся действенным инструментом в достижении намеченных целей.

Каким же образом арендатор может обезопасить себя на случай «ухудшения отношений» с арендодателем помещений?

Во-первых, при заключении договора аренды необходимо запросить у арендодателя документы БТИ, отражающие основные характеристики передаваемых помещений. Ранее это были поэтажный план и экспликация к нему, в настоящее время – экспликация и кадастровый паспорт объекта недвижимости. При этом дата составления указанных документов должна быть максимально приближена к дате заключения договора.

Во-вторых, необходимо произвести тщательный осмотр помещений и все выявленные расхождения с документами БТИ зафиксировать в акте приема-передачи помещений.

В-третьих, все изменения, вносимые уже самим арендатором в ходе пользования арендуемыми помещениями, необходимо согласовывать с арендодателем в письменном виде даже в том случае, если арендодатель знает о них и не имеет возражений против их проведения. Делать это лучше всего путем направления арендодателю соответствующего письма с просьбой дать согласие на производство конкретных изменений. Чем подробнее будут указаны планируемые мероприятия по перепланировке/переоборудованию, тем лучше. Как только получено письменное разрешение на производство указанных работ, можно приступать к их проведению.

В том случае, если отношения между арендодателем и арендатором не очень гладкие, изменения помещений необходимо произвести, а арендодатель уклоняется от ответа на запрос, у арендатора в этом случае есть только один выход – повторно направить арендодателю соответствующий запрос заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложений с установлением срока, в которых арендодателю необходимо дать ответ. Данная мера, естественно, не заменяет собой письменное согласие арендодателя, но в случае обращения его в суд за расторжением договора на том основании, что арендатором была произведена перепланировка/переоборудование без получения согласия, может служить дополнительным доказательством добросовестности арендатора, хотя возвратить помещения в первоначальное состояние все равно придется.

Теперь подробнее остановимся на том, что же понимается под перепланировкой. Традиционно под перепланировкой понимается возведение или снос стен, перегородок и т.д. Однако перепланировка далеко не исчерпывается данными видами работ. Например, для Москвы действует перечень мероприятий (работ) по переустройству и (или) перепланировке нежилых помещений в жилых домах, утвержденный Постановлением Правительства Москвы от 8 февраля 2005г. №73-ПП «О порядке переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории города Москвы».

В него, в частности, включаются такие виды работ, как установка дополнительных отопительных приборов, установка дополнительного оборудования с увеличением энергопотребления (кондиционеров, промышленных холодильников), перестановка сантехнических приборов (переустройство), заделка или устройство дверных проемов, установка внутренних лестниц (переоборудование) и т.д.

Для того, чтобы учесть все изменения, оптимально подготовить проект перепланировки/переоборудования помещений и передать его на согласование арендодателю до начала производства работ.

И еще одна рекомендация: постарайтесь избежать установления в договоре аренды Вашей обязанности по согласованию переустройства/переоборудования помещений с компетентными государственными органами, поскольку, не исключена ситуация, при которой арендодатель не выдаст Вам доверенность на представление его интересов в указанных органах, а Вы, как арендатор, полномочий по согласованию вышеуказанных изменений не получите.

Также если у Вас на момент заключения договора аренды помещений уже имеется эскиз наружной рекламы и информации (например, вывеска, световое табло), желательно его сразу согласовать с собственником помещений.

Основные подводные камни» при заключении договора аренды нежилого помещения.

При заключении договора аренды нежилого помещения, во избежание серьезных недоразумений, необходимо уточнить у арендодателя, что именно он понимает под определением «арендная ставка». Это уточнение является очень важным моментом при аренде офиса от собственника, а если проигнорировать эту процедуру — будущее может преподнести немало неприятных сюрпризов.

1 . Налог на добавленную стоимость — необходимо уточнить форму налогообложения компании-арендодателя, ведь организация, предоставившая аренду офисов от собственника, может вообще не платить НДС или платить по упрощенной схеме (6% вместо 18%). В таком случае наниматель будет вынужден оплачивать разницу между ставками налогообложения из своего собственного кармана.

Если же компания клиента является неплательщиком НДС (совместное предприятие с иностранным капиталом) или платит по «упрощенке», то необходимо сообщить об этом арендодателю. В большинстве случаев аренда офиса от собственника не уменьшится, но выяснить процент НДС необходимо еще перед заключением договора аренды.

2 . Коммунальные услуги — входит ли оплата за них, в стоимость аренды офиса, либо оплачивается по отдельной статье. В случае дополнительной оплаты, нужно поинтересоваться по какому принципу рассчитывается сумма (особенно если это часть нежилого помещения). Правильным ответом на такой вопрос будет — установка счётчиков потребления водо, энерго рессурсов и уточнение у арендодателя тарифов, по которым будеут формироваться счета за потребление тех или иных рессурсов.

Как показывает наша многолетняя практика, большинство арендодателей обладает широким полетом фантазии, которая подсказывает им сотни различных способов привлечь нанимателя к оплате за чужие коммунальные услуги.

В компании » Литовская 10 » все коммунальные платежи включены в ставку аренды в случае аренды офисного или складского помещения. В случае аренды производственного помещения, при значительном потребление электричества и воды, арендатору устанавливается счётчик, и он платит по факту потребления.

Это интересно:  Договор подряда с индивидуальным предпринимателем образец 2019 год

3 . Электричество — обычно оплачивается отдельным пунктом. Здесь главное внимание уделяется правильности тарифов и показателям электросчетчика, устанавливаемого индивидуально на арендуемый офис. В нашей же компании электричество включено в стоимость аренды, поэтому арендодатель получает полностью прозрачные тарифы, лишь в случае аренды производственных помещений, возможна установка счетчика.

4 . Коммуникации — как правило, оплата за пользование стационарными телефонными сетями и интернетом, выясняется до подписания договора аренды офисов от собственника. Так как, обычно, бизнес-центр обслуживается одним провайдером связи, тарифы которого на телефонию и интернет, доступны еще на первых этапах оформления аренды офиса от собственника.

Иногда, после окончательного расчета расходов на услуги связи, у клиента резко пропадает желание арендовать нежилое помещение в конкретном офисном центре.

5 . Уборка мест общего пользования и арендуемой площади, в том числе прилегающих к зданию площадок, лестничных пролетов, курилок, санузлов и т.п. Если этот пункт входит в дополнительные платежи, то об этом стоит узнать заранее. Такие места могут занимать достаточно обширную площадь, оплата, за уборку которой бывает очень даже ощутимой.

6 . Охрана — очень часто происходит такая ситуация, когда во время подписания договора аренды офиса от собственника, вопрос охраны помещения не поднимается вообще. Будущий клиент видит охрану на входе в бизнес-центр, и, естественно, считает, что она входит в договор аренды офиса от собственника.

Неожиданности начинаются уже после подписания договора аренды офиса от собственника, когда к нанимателю подходят представители службы охраны, и просят, в обязательном порядке, заключить договор на оказание охранных услуг для арендуемого помещения.

И выясняется, что отказаться от навязываемого сервиса — невозможно, а в стоимость квадратного метра, оплата этих услуг не была заложена. Поэтому если Вы решили снять офис, то необходимо сразу разобраться с данным вопросом, изучив расценки и текст договора охранной фирмы.

Основными моментами при рассмотрении договора об охране офиса являются:

— Кто несет ответственность за неприкосновенность и целостность арендуемого офиса. Если охранная фирма — то в какой форме это выражается;

— Гарантирует ли охрана сохранность имущества, оборудования, ценностей, оргтехники, мебели и прочего, в моменты отсутствия сотрудников в офисе;

— Обеспечивается ли целостность и неприкосновенность автотранспортных средств, находящихся на территории охраняемой стоянки при бизнес-центре;

Крайне важно решать эти вопросы, до подписания договора аренды офиса от собственника, лишь тогда можно выторговать себе привилегии или пониженные тарифы на охрану.

7 . Эксплуатационные расходы (текущие затраты на эксплуатацию здания) — расплывчатое определение, без точных формулировок и списка конкретных услуг, входящих в эти статьи расходов. Важно сразу потребовать детализировать и зафиксировать письменно перечень всех услуг. В том случае, когда они не входят в дополнительную статью расходов при аренде офиса от собственника, можно не акцентировать внимания на этом.

8 . Парковка или стоянка для автомобилей — если таковая предусмотрена в планах здания и существует, то, как правило, количество машиномест на ней не соответствует количеству офисных помещений в здании. Поэтому, зачастую места на парковке не включены в стоимость аренды офиса от собственника, и их предложат оплачивать отдельно.

Также необходимо изучить расценки на месячную аренду машиноместа, чтобы определить — не будет ли выгоднее оставлять автомобиль на охраняемой государственной или коммерческой платной автостоянке.

9 . Порядок оплаты аренды офиса от собственника. Очень редко бывает такое, чтобы арендная плата проводилась полностью безналичными платежами, чаще всего форма оплаты является комбинированной — какая-то часть идет через банковские платежи, для налоговой инспекции и бухгалтерской отчетности, а оставшаяся сумма — наличными, из рук в руки.

Наша компания » Литовская 10 «, относится к этим редким исключениям, так как сдает все помещения как юридическое лицо и все платежи проводит только официально, ведь над компанией стоят контролирующие организации.

Необходимо сразу выяснить пропорции между «черной» и «белой» бухгалтерией. Сейчас не редкость такая ситуация, когда арендодателем является не юридическое, а частное лицо. И здесь часто возникает вопрос об оплате всей суммы за аренду офиса от собственника наличными. А бывает так, что нанимателю крайне важна полная прозрачность расходов на аренду офиса от собственника. Такое происходит, когда над клиентом существуют контролирующие организации, финансирующие его.

Поэтому выяснить форму оплаты аренды офиса от собственника необходимо заранее, до того как будет потрачена уйма времени на согласования, подтверждения, разрешения и обсуждения.

Надеемся, что наши рекомендации по выбору аренды офиса от собственника, помогут Вам подобрать идеальный вариант.

ГлавнаяТехнопаркПланы и документыСпециальные предложенияЦеновая политикаКонтакты

Статья написана по материалам сайтов: www.buhonline.ru, advocates.su, www.litovskaya10.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector