+7 (499) 938-69-47  Москва

+7 (812) 467-45-73  Санкт-Петербург

8 (800) 511-49-68  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Подлежит ли гос регистрации договор аренды 2019 год

Вопрос:

Договор аренды земли заключен на 5 лет и зарегистрирован в росреестре, затем был заключен договор субаренды на 11 месяцев. Требуется ли регистрация договора субаренды земли?

Ответ:

Договор субаренды по общему правилу нужно регистрировать, если он заключается на срок не менее года ( п. 2 ст. 26 ЗК РФ). Порядок регистрации аналогичен порядку регистрации договора аренды.

Если договор подлежит госрегистрации, по общему правилу для третьих лиц он считается заключенным с момента его регистрации. До этого он не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении ( п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49).

Для сторон договор вступает в силу и обязателен вне зависимости от его регистрации с момента достижения согласия в письменной форме по всем существенным условиям ( п. 1 ст. 425 , п. 1 ст. 432 , п. 1 ст. 609 , п. 2 ст. 615 ГК РФ). Однако, даже если в договоре отсутствуют существенные условия, но вы приняли от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердили его действие, вы не вправе недобросовестно ссылаться на его незаключенность ( п. 3 ст. 432 ГК РФ, п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49).

Подлежит ли гос регистрации договор аренды

Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации договор аренды недвижимого имущества заключенный на срок более года. Соответственно договор аренды заключенный на 11 месяцев по общему правилу государственной регистрации не подлежит.

Однако в случае, если договор аренды содержит условие об автоматической пролонгации срока аренды, необходимо учитывать следующее.

Действующим законодательством и сложившейся практикой не запрещена автоматическая пролонгация договора аренды, заключенного на срок менее года, на аналогичный (менее года) или неопределенный срок. При этом считается, что после истечения первоначального срока аренды начинает действовать новый договор с идентичными условиями. Срок аренды в таком случае не суммируется и, соответственно, Договор не будет подлежать государственной регистрации (п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59).

Однако в случае, если в договоре аренды, указана конкретная дата, до которой осуществляется автоматическая пролонгация договора после истечения первых 11 месяцев аренды, и этот период, в течение которого осуществляется пролонгация, составляет более года, то такой договор аренды подлежит обязательной государственной регистрации на основании ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК РФ.

При этом если договор аренды, содержащий подобное условие не зарегистрирован, то для организации-Арендатора существует следующие риски:

1. Гражданско-правовые риски Арендатора, связанные с интересами третьих лиц в отношении арендованного имущества.

В соответствии с п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» и п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», в случае исполнения сторонами обязательств по договору аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, такой договор не признается недействительным или незаключенным, однако права сторон по данному договору не могут быть противопоставлены третьим лицам.

Так, в случае возникновения у третьих лиц прав (интересов) в отношении недвижимого имущества, занимаемого организацией на основании договора аренды, не прошедшего государственную регистрацию, организация окажется в заведомо невыгодных условиях по сравнению с указанными третьими лицами. В частности, такая организация не будет иметь преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). А также в случае перехода права собственности на указанное имущество в отношении данной организации как арендатора не будет применяться положения п. 1 ст. 617 ГК РФ, не допускающие изменение или расторжение договора аренды в указанном случае.

Это интересно:  Долгосрочный договор на оКазание услуг образец 2019 год

2. Налоговые риски, связанные с признанием расходов на аренду в целях налогообложения прибыли Арендатора.

Таким образом, в случае, если договор аренды на основании которого организация-Арендатор занимает помещение, не зарегистрирован и не подан на государственную регистрацию в установленном порядке, организация-Арендатор не вправе учитывать арендную плату в расходах, уменьшающих налоговую базу по налогу на прибыль.

Подлежит ли государственной регистрации договор аренды нежилого помещения со сроком аренды: на неопределенный срок

Вопрос-ответ по теме

Вопрос

Подлежит ли государственной регистрации договор аренды нежилого помещения со сроком аренды: на неопределенный срок?

Ответ

Договор аренды, заключенный либо возобновленный на неопределенный срок, государственной регистрации не подлежит. Это можно доказать, опираясь на пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ и разъяснения ВАС РФ.

Так, из пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ следует, что договор, подлежащий государственной регистрации, должен соответствовать двум условиям:

  • устанавливать срок его действия;
  • указанный срок должен быть не менее одного года.

Договор, заключаемый на неопределенный срок, ни одному из этих условий не соответствует.

Во-первых, договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, поскольку, согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ, государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года (п. 11 информационного письма № 59).

Во-вторых, Президиум ВАС РФ фактически приравнял к заключению нового договора аренды продление договора на тот же срок по окончании срока его действия (п. 10 информационного письма № 59).

Следовательно, возобновление договора аренды на неопределенный срок также является заключением нового договора, который не содержит условия о сроке его действия и признается заключенным на неопределенный срок.

Однако как было сказано выше, данная позиция является ошибочной, и риск того, что суд вынесет свое решение не в соответствии с разъяснениями Президиума ВАС РФ, является минимальным.«

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

«Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.»

10. Арбитражный суд пришел к выводу о том, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору об освобождении последним занимаемого здания.

Из представленных суду документов следовало, что стороны заключили договор аренды здания сроком на 11 месяцев. Согласно одному из условий договора, по окончании срока аренды договор считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. До окончания срока ни одна из сторон не уведомила другую сторону об отказе от продления договора.

В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что продление договора аренды представляло собой изменение срока аренды, который в целом составил более одного года. Следовательно, в силу пункта 2 статьи 651 ГК для продления договора аренды здания требовалась его государственная регистрация по истечении первых 11 месяцев.

Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, т.е. менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года.

Это интересно:  Земельный кодекс продление договора аренды земельного участка 2019 год

11. Договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.

Акционерное общество, приобретшее в собственность здание по договору купли-продажи, обратилось в арбитражный суд с иском об освобождении здания лицом, его занимающим, т.к. данное лицо, по мнению истца, без законных оснований владеет и пользуется указанным зданием. Между этим лицом и бывшим собственником здания заключен договор аренды здания, который был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК. Поскольку договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не был зарегистрирован, истец полагал, что договор является незаключенным.

Арбитражный суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении иска, указав, что согласно пункту 2 статьи 651 ГК подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации только договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Следовательно, договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается.«

3. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28 декабря 2010 г. по делу № А11-417/2010:

«Довод заявителя о незаключенности договора от 21.07.2008 N 57-П-Ст ввиду отсутствия его государственной регистрации подлежит отклонению, как основанный на неверном толковании статей 433 (пункта 3), 609 и 651 Гражданского кодекса Российской Федерации в их совокупности. Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Данная норма содержит указание на определенный срок, обозначенный периодом времени, поэтому ее положения распространяются лишь на договоры аренды объектов недвижимости, имеющие определенный сторонами срок действия, причем он должен быть не менее года. Договор аренды от 21.07.2008 N 57-П-Ст, заключенный на неопределенный срок, под действие указанной нормы не подпадает и, соответственно, государственной регистрации не подлежит.»

«Государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества не требуется в следующих случаях.

1. Договор аренды заключен на срок менее одного года (например, на 11 месяцев).

2. Договор аренды, заключенный на срок менее одного года, продлен на тот же срок.

На практике часто встречаются случаи, когда договор аренды первоначально заключается на срок в 11 месяцев или на иной срок менее года, а потом неоднократно продляется на тот же срок. Согласно правовой позиции ВАС РФ, при продлении договора аренды, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 „Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним““; далее — информационное письмо № 59).

3. Договор аренды заключен (возобновлен) на неопределенный срок.»

Law-inside.ru

О бизнесе, договорах, контроле рисков с точки зрения юриста

Подлежит ли договор аренды квартиры государственной регистрации?

Сегодня очень короткая статья о том, подлежат ли все-таки договоры аренды квартир (или комнат) государственной регистрации…

Существует широко распространенное мнение среди юристов о том, что если договор аренды квартиры заключен на срок менее одного года, то он государственной регистрации не подлежит.

Причем обоснования данной точки зрения я ни у кого не увидел.

Сегодня пробежимся по основным моментам.

По общему правилу п.2 ст. 609 ГК РФ

«Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом».

Иное никаким законом не установлено.

Другими словами, исходя из положений ГК, Жилищного кодекса, ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» договоры аренды квартир или комнат должны подлежать государственной регистрации, независимо от срока аренды.

Это интересно:  Договор на оКазание логистических услуг образец 2019 год

Получается, что по общему правилу государственная регистрация договора аренды квартиры обязательна!

Однако здесь есть спорный момент.

Президиум Высшего арбитражного суда Российской федерации в своем информационном письме от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» приводит следующую аргументацию:

«Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации».

Информационных писем, касающихся аренды жилых помещений наши суды, вроде бы, не издавали.

Соответственно, в случае если необходимо притянуть правило о том, что договоры аренды квартир не подлежат государственной регистрации, когда они заключены на срок менее одного года, то можно применить аналогию к данному информационному письму и исходить из следующего:

  • Поскольку специальные правила о регистрации договоров аренды жилых помещений (квартир, комнат) ГК также специально не установлены,
  • а жилые помещения являются частью зданий, в которых они находятся и неразрывно с ними связаны,

то к ним должны применять правила о регистрации договоров аренды зданий и сооружений (п.2 ст.651 ГК РФ)

Аргументы «против» этого письма

  1. Статус информационных писем давно известен — это мнение отдельно взятых чиновников. Процитированное же письмо носит рекомендательный характер, о чем и сказано в его преамбуле.
  2. Логика, изложенная в данном письме ВАС также не без изъяна.
    В частности, в письме делается вывод, что если нет специальной нормы о регистрации договоров аренды нежилых помещений, то они должны регистрироваться на основании другой специальной нормы — ст. 651 ГК РФ.

Прошу прощения, а на основании чего сделан такой вывод?

При отсутствии специальных норм всегда действуют общие нормы. А общие правила в данном случае установлены п.2 ст. 609 ГК РФ.

Да, получился пробел в праве и несоответствие одних норм ГК другим (во всяком случае, логическое несоответствие есть точно).

В чем заключается это логическое несоответствие?

Возьмем, к примеру, жилой дом.

  • В соотвествии с п.2 ст. 16 Жилищного кодекса дом является зданием.
  • Согласно п.2 ст. 651 ГК РФ договоры аренды зданий, заключенные на срок менее одного года государственной регистрации не подлежат.
  • Ни в ГК, ни в ЖК нет специальной нормы для регистрации договора аренды квартиры или комнаты, т.е. жилого помещения, которое неразрывно связано со зданием.
  • Так как комнаты и квартиры являются самостоятельными объектами недвижимости (как технически, так и юридически), а вовсе не абстрактной частью здания, в котором они находятся, то к ним должно применяться общее правило, установленное п. 2 ст. 609 ГК РФ и договор аренды квартиры должен быть зарегистрирован.

Таким образом, совершенно нет оснований утверждать, что если договор аренды квартиры (комнаты или нежилого помещения) заключен на срок МЕНЕЕ одного года, то он НЕ подлежит государственной регистрации.

И это, я считаю, нужно учитывать.

Если регистрировать договор не нужно и нежелательно, тогда физические лица могут заключить договор найма квартиры.

Статья написана по материалам сайтов: eneco.ru, www.law.ru, law-inside.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector