+7 (499) 938-69-47  Москва

+7 (812) 467-45-73  Санкт-Петербург

8 (800) 511-49-68  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Плата за право заключения договора аренды 2019 год

При оформлении договоров аренды земельного участка под строительство объекта могут возникнуть расходы, связанные с оплатой права на заключение указанных договоров. Такой порядок установлен Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808 Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков».

При строительстве непроизводственного объекта указанные расходы относятся за счет прибыли, остающейся в распоряжении организации после уплаты налогов.

Техническое обслуживание дома и коммунальные услуги

В инвестиционных контрактах на строительство жилых домов заказчику-застройщику вменяется в обязанность оплата расходов по техническому обслуживанию жилого дома и коммунальным услугам до передачи его во временное управление и (или) на баланс жилищной организации (например, сроком на четыре месяца).

Обязанность по возмещению указанных расходов может быть переложена на соинвесторов путем включения соответствующих условий в договоры долевого участия (инвестирования) в строительстве.

Привлечение соинвесторов и заключение договоров

Инвесторы при исполнении инвестиционных контрактов несут расходы на рекламу, выплачивают вознаграждение риэлторским фирмам за привлечение соинвесторов в целях заключения договоров долевого участия (инвестирования) в строительстве. Данные расходы возмещаются за счет собственных средств инвестора.

На практике оплачиваются также услуги специализированных организаций по заключению, сопровождению и исполнению договора заказчика-застройщика с физическим лицом-очередником, имеющим право на получение субсидии для приобретения или строительства жилой площади. Такой организации заказчик-застройщик выплачивает вознаграждение в фиксированном размере от коммерческой стоимости реализуемой им квартиры. Условие о данных расходах может быть включено в договор долевого участия с соинвестором (получателем субсидии), либо эти расходы относятся за счет собственных средств инвестора.

Содержание

Статья 25. Плата за право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в собственности города Москвы. 1. Договор аренды вновь предоставляемого для коммерческих целей земельного участка заключается на торгах, проводимых в порядке, установленном нормативными правовыми актами Российской Федерации и настоящим Законом. За право заключения договора аренды земельного участка победитель торгов уплачивает плату в размере и порядке, установленных в результате проведения торгов.

2. Покупатель, полностью уплативший определенную на торгах сумму, кроме права на заключение договора аренды, имеет с момента государственной регистрации договора право на совершение сделок с правами аренды земельного участка, если условиями торгов не установлено иное.
3. Условиями торгов либо в случаях, когда торги не проводятся, по решению исполнительного органа власти города Москвы по земельным отношениям может быть предусмотрена рассрочка (отсрочка) платы за право заключения договора аренды земельного участка в соответствии с федеральными и городскими правовыми актами.

Плата за право заключения договора аренды

сегодня
USD ЦБ 65.30
EUR ЦБ 73.37
BTC/USD 8085.60

калькулятор валют

Вопрос: О применении НДС в отношении платы за право на заключение договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо о применении налога на добавленную стоимость в отношении платы за право на заключение договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и сообщает следующее.

На основании пп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) передача имущественных прав признается объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость. При этом п. 2 ст. 146 и ст. 149 Кодекса установлены перечни операций, соответственно не признаваемых объектом налогообложения и освобождаемых от налогообложения налогом на добавленную стоимость.

В соответствии с пп. 17 п. 2 ст. 149 Кодекса от налогообложения налогом на добавленную стоимость освобождены операции по реализации услуг, оказываемых государственными органами, органами местного самоуправления, иными уполномоченными органами и должностными лицами при предоставлении организациям и физическим лицам прав, за которые взимаются пошлины и сборы, в том числе платежи в бюджет за право пользования природными ресурсами. В связи с этим арендные платежи за право пользования земельными участками налогом на добавленную стоимость не облагаются.

Это интересно:  Договор встречной купли продажи квартиры образец 2019 год

Что касается прав на заключение договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, то данные права вышеуказанными перечнями не предусмотрены. Поэтому плата за предоставление данных прав включается в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость в общеустановленном порядке.

Пунктом 3 ст. 161 Кодекса установлены особенности уплаты налога на добавленную стоимость при предоставлении на территории Российской Федерации органами государственной власти и управления и органами местного самоуправления в аренду федерального имущества, имущества субъектов Российской Федерации и муниципального имущества, а также при реализации (передаче) на территории Российской Федерации имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями, составляющего казну. В указанных случаях налог на добавленную стоимость в бюджет уплачивают арендаторы и покупатели (получатели) указанного имущества.

При реализации прав на заключение договора аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, особенностей уплаты налога на добавленную стоимость Кодексом не установлено.

Пунктом 2 ст. 38 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в качестве продавца права на заключение договора аренды земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган самоуправления.

Учитывая изложенное, при осуществлении вышеуказанных операций исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления, по нашему мнению, должны уплачивать налог на добавленную стоимость в бюджет.

На основании вышеизложенных норм ст. ст. 146 и 149 Кодекса при передаче арендатором прав по указанному договору аренды третьему лицу также исчисляется налог на добавленную стоимость. При этом согласно п. 5 ст. 155 Кодекса при передаче прав, связанных с правом заключения договора, и арендных прав налоговая база по налогу на добавленную стоимость определяется в порядке, предусмотренном ст. 154 Кодекса.

Одновременно сообщаем, что направляемое мнение имеет информационно-разъяснительный характер и не препятствует руководствоваться нормами законодательства о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.

Бухгалтерская пресса и публикации 2008

Бухгалтерские статьи и публикации 2007

Вопросы на тему ЕНВД

Вопросы на тему налоги

Вопросы на тему НДС

Вопросы на тему УСН

Вопросы бухгалтеров, ответы специалистов по налогам и финансам 2007

Вопросы на тему налоги

Вопросы на тему НДС

Вопросы на тему УСН

Публикации из бухгалтерских изданий 2006

Вопросы бухгалтеров — ответы специалистов по финансам 2006

Публикации из бухгалтерских изданий

Публикации на тему сборы ЕНВД

Публикации на тему сборы

Публикации на тему налоги

Публикации на тему НДС

Публикации на тему УСН

Вопросы бухгалтеров — Ответы специалистов

Вопросы на тему ЕНВД

Вопросы на тему сборы

Вопросы на тему налоги

Вопросы на тему НДС

Вопросы на тему УСН

Продажа (покупка) прав на заключение договора аренды («Финансовые и бухгалтерские консультации», 2006, N 7)

«Финансовые и бухгалтерские консультации», 2006, N 7

ПРОДАЖА (ПОКУПКА) ПРАВ НА ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

На сегодняшний день широко распространена практика продажи так называемых прав на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности. Возможность продажи таких прав закреплена как на федеральном уровне — в ст. ст. 30 , 38 Земельного кодекса РФ, так и на региональном — в законах субъектов РФ . Соответствующие нормы содержатся, например, в ст. 7 Закона г. Москвы от 14 мая 2003 г. N 27 «О землепользовании и застройке в городе Москве», ст. ст. 1, 4, 6 Закона г. Москвы от 16 июля 1997 г. N 34 «Об основах платного землепользования в городе Москве», в ст. 3 Закона Калужской области от 2 июля 2003 г. N 228-ОЗ «О предоставлении земельных участков из земель, находящихся в собственности Калужской области, для целей, не связанных со строительством», ст. 5 Закона Свердловской области от 7 июля 2004 г. N 18-ОЗ «Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Свердловской области».

Правомерность подобной практики с точки зрения гражданского права вызывает определенные сомнения. Прежде всего отметим, что вопрос о возможности продажи права на заключение договора аренды должен рассматриваться исключительно с позиции гражданского законодательства. Земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в РФ как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (п. 1 ст. 3 ЗК РФ), и может предусматривать лишь особенности владения, пользования и распоряжения земельными участками, а также совершения сделок с ними (п. 3 ст. 3 ЗК РФ). Учитывая, что гражданское законодательство, в отличие от земельного, находится в ведении Российской Федерации, при решении вопроса о возможности продажи права на заключение договора аренды земельного участка в случае противоречия положениям ГК РФ норм Земельного кодекса РФ, а также нормативных правовых актов субъектов РФ применяться должны прежде всего нормы гражданского законодательства.

Право на совершение сделок связано с гражданской правоспособностью субъекта гражданского права. В ст. 18 ГК РФ прямо установлено, что граждане могут совершать любые не противоречащие закону сделки. Ограничение же правоспособности недопустимо, за исключением случаев и в порядке, установленных законом (п. 1 ст. 22 ГК РФ). Полный или частичный отказ от правоспособности и другие сделки, направленные на ограничение правоспособности, ничтожны, за исключением случаев, установленных законом (п. 3 ст. 22 ГК РФ). Следовательно, сделка по отчуждению абсолютного субъективного правомочия на совершение сделки, являющегося элементом правоспособности, должна признаваться недействительной.

Это интересно:  Договор на оКазание услуг по изготовлению мебели 2019 год

Необходимо, однако, иметь в виду, что право на заключение договора может выступать и в качестве относительного права — права требования. Следуя нормам п. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Это означает, что в силу предварительного договора у кредитора возникает право требовать заключения основного договора, а у должника — обязанность заключить основной договор.

Право требования вводится в гражданский оборот в качестве самостоятельного объекта гражданско-правовых отношений путем передачи этого права по договору уступки (гл. 24 ГК РФ). Следовательно, вопрос о возможности передачи кредитором права требования на заключение договора должен решаться с учетом соответствующих норм ГК РФ об уступке права требования. Вместе с тем, принимая во внимание природу предварительного договора, по нашему мнению, можно сделать вывод скорее о невозможности осуществления уступки права требования по предварительному договору.

Если следовать указанному подходу, то в качестве имущественного можно признавать любое право независимо от его природы при наличии одной лишь денежной оценки. Например, в гражданский оборот можно ввести и продавать в качестве самостоятельных объектов права на изменение договора, отказ от договора, уступку права требования по сделке, участие в организации. Вряд ли указанный подход можно признать соответствующим гражданскому законодательству. Ведь фактически он ведет к еще большему размытию понятия имущественных прав как объекта гражданского права.

При рассмотрении вопроса о возможности продажи права на заключение договора также необходимо учитывать следующее. На практике субъекты гражданского права продают не просто права на заключение договора с третьим лицом, а права на заключение договора с самим собой. Однако, как известно, передать возможно лишь то, что тебе принадлежит. Ясно, что право на заключение договора с самим собой не может принадлежать продавцу. В силу ст. 413 ГК РФ при совпадении должника и кредитора в одном лице обязательство прекращается.

Учитывая изложенное, продажа прав на совершение сделки, по нашему мнению, не может быть признана соответствующей гражданскому законодательству РФ.

Что же касается указания в ст. 448 ГК РФ и ст. ст. 30, 38 ЗК РФ возможности продажи на торгах «права на заключение договора», то из систематического толкования названных норм вполне можно сделать вывод об использовании законодателем выражения совсем не в том смысле, что данное право является объектом гражданских прав в соответствии со ст. 128 ГК РФ. При проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка в соответствии с Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков выигравшим торги признается лицо, предложившее наиболее высокий размер арендной платы за земельный участок. Следовательно, в процессе торгов определяется не размер платы за некое «право на заключение договора аренды земельного участка», а размер арендной платы в будущем договоре аренды земельного участка. Утверждены Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808.

Соответствующие отношения, на наш взгляд, вполне правомерно укладываются в рамки имеющихся гражданско-правовых конструкций. Размер платы по договору может рассматриваться в качестве предварительной оплаты имущества (работ, услуг), которое в дальнейшем будет передано (выполнены, оказаны) продавцом при заключении соответствующего договора, в том числе и по результатам проведенного конкурса. Ведь в конечном счете денежная оценка указанных прав на заключение договора определяется исходя из денежной оценки имущества (работ, услуг) по заключаемому договору. Например, размер платы за право на заключение договора аренды земельного участка определяется на основании его площади, месторасположения, срока аренды, а также иных критериев, которые учитываются и при определении самой платы за аренду. В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендная плата может быть установлена, в частности, в форме единовременных или периодических платежей либо путем их сочетания, а также в иных формах. Следовательно, плата за право заключения договора аренды по своей природе есть не что иное, как единовременный авансовый капитализированный платеж за аренду.

При соблюдении определенных условий (ст. ст. 380, 381 ГК РФ) денежный платеж может быть внесен и в качестве задатка.

Вполне возможна, по нашему мнению, выплата соответствующей суммы и в качестве неустойки (ст. 330 ГК РФ), предусмотренной предварительным договором, в случае нарушения должником обязанностей по заключению основного договора.

Налог на прибыль. В целях налогообложения прибыли само по себе признание недействительным с точки зрения гражданского права договора продажи прав на совершение сделок не влечет за собой автоматически налоговых последствий, связанных с невозможностью учета доходов и расходов, возникших в связи с такой передачей. Для налогообложения значение имеет факт получения налогоплательщиком доходов и понесения расходов.

Это интересно:  Договор на дизайн проект интерьера образец 2019 год

В соответствии со ст. 41 НК РФ доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки в той мере, в которой такую выгоду можно оценить. К доходам согласно ст. 248 НК РФ относятся доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав, а также внереализационные доходы. Безусловно, поступившая продавцу денежная сумма за оплату так называемых прав на заключение договора является для продавца экономической выгодой в денежной форме, т.е. доходом. Полученный доход следует квалифицировать не в качестве дохода от реализации так называемого имущественного права на заключение договора, а в зависимости от конкретного предмета и содержания основной сделки как доход от реализации товара (работ, услуг, имущественных прав) либо как внереализационный доход.

Таким образом, возможность учета затрат по оплате права на заключение договора аренды в составе расходов Минфин России фактически связал с вопросом: возмездны или безвозмездны полученные денежные средства? Ответ на него зависит от того, закреплена или нет в соответствующем распорядительном акте государственного (муниципального) органа встречная обязанность по заключению договора аренды.

На наш взгляд, такая позиция весьма спорна. В соответствии с п. 2 ст. 248 НК РФ имущество считается полученным безвозмездно, если его получение не связано с возникновением у получателя обязанности передать передающему лицу имущество, имущественные права (выполнить для передающего лица работы, оказать услуги). Однако обязанность заключить договор аренды нельзя рассматривать как обязанность по передаче имущества, имущественных прав (выполнению работ, оказанию услуг). Значит, наличие или отсутствие данной обязанности не дает оснований утверждать о возмездности или безвозмездности полученных денежных средств.

Кроме того, в распорядительных актах органов власти, как правило, не предусматриваются обязанности по заключению договоров. Исходя же из логики Минфина России указание такой обязанности в распорядительном акте органа власти является необходимым для признания расходов на оплату права на заключение договора экономически обоснованными, с чем вряд ли можно согласиться.

Учитывая изложенное, на наш взгляд, платежи за право на заключение договора правильнее было бы рассматривать в качестве предварительной оплаты имущества, работ, услуг по договору, права на заключение которого передаются, и исходя из этого решать вопрос об экономической обоснованности указанных расходов и их направленности на получение дохода. Правомерность данной позиции подтверждается выводом, сделанным Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 19 января 1999 г. N 5523/98: «. если земельный участок, находящийся во временном пользовании, используется для осуществления предпринимательской деятельности, платежи, которые по своей природе являются арендной платой (выделено авт. — Прим. ред.), и другие платежи, связанные с эксплуатацией этого участка, подлежат отнесению на себестоимость».

Налог на добавленную стоимость. В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ объектом обложения НДС признается, в частности, реализация товаров (работ, услуг), а также передача имущественных прав. Однако, как отмечалось ранее, право на заключение договора вряд ли может быть отнесено к имущественному праву. В связи с этим наличие объекта обложения НДС при отчуждении права на заключение договора представляется спорным. Вместе с тем в п. 5 ст. 155 НК РФ предусматривается, что при передаче прав, связанных с правом заключения договора, и арендных прав налоговая база определяется в порядке, предусмотренном ст. 154 НК РФ. Безусловно, при широком толковании указанной нормы, из которого, скорее всего, и будут исходить налоговые и финансовые органы, под «правами, связанными с правом заключения договора» будут пониматься сами права на заключение договора. Однако, на наш взгляд, исходя из буквального толкования п. 5 ст. 155 НК РФ можно сделать иной вывод. В комментируемой норме речь идет именно о правах, связанных с правом заключения договора, при этом непосредственно сами права на заключение договора не упоминаются. Согласно п. 7 ст. 3 НК РФ все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика. Получается, что передача прав на заключение договора НДС облагаться не должна. Однако, поскольку плату за право на заключение договора, на наш взгляд, можно рассматривать в качестве платы непосредственно по договору, который в дальнейшем будет заключен, указанные суммы необходимо учитывать при исчислении налоговой базы по НДС в результате реализации товаров (работ, услуг) или имущественных прав по такому договору.

Статья написана по материалам сайтов: www.lawmix.ru, www.eg-online.ru, fin-buh.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector