+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Пересмотр арендной платы в договоре аренды 2019 год

Арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год, если иное не установлено договором (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Соглашение об изменении арендной платы должно быть заключено в той же форме, что и договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Согласно п. 1 ст. 609 ГК РФ для договора аренды предусмотрена обязательная письменная форма, если он заключается на срок больше года или (независимо от срока) если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо.

Соглашение об изменении платы по договору аренды здания (сооружения) должно быть заключено в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, поскольку такое требование установлено п. 1 ст. 651 ГК РФ к форме соответствующего договора

Если соглашения не было, но арендодатель направил арендатору письмо об изменении арендной платы и арендатор стал уплачивать ее в указанном размере, суд на основании п. 3 ст. 438 ГК РФ и п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» может признать, что арендатор своими действиями подтвердил принятие новых условий договора. В этом случае с арендодателя не может быть взыскано неосновательное обогащение.

Стороны могут согласовать следующие условия, связанные с изменением размера платы по соглашению сторон:

— о периодичности и основаниях такого изменения;

— о моменте, с которого плата считается измененной.

Стороны также могут включить условие о пределах пересмотра арендной платы, поскольку при его наличии сторона, настаивающая на заключении дополнительного соглашения, не вправе требовать изменения арендной платы вне этих пределов.

Периодичность и случаи изменения размера арендной платы по соглашению сторон

В силу п. 3 ст. 614 ГК РФ стороны могут по соглашению изменить размер арендной платы в сроки, установленные договором, но не чаще одного раза в год. Однако данная норма диспозитивна и не запрещает вносить такое изменение чаще, даже если в договоре нет соответствующего условия. Такие разъяснения дал Пленум ВАС РФ в п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

В то же время практика судов по вопросу о том, можно ли менять плату по соглашению сторон чаще одного раза в год, неоднозначна. Впрочем, она сложилась большей частью до указанных разъяснений Пленума ВАС РФ. Одни суды придерживаются позиции, согласно которой заключать соглашение, в силу которого изменяется размер арендной платы чаще одного раза в год, допустимо. Другие указывают на императивность нормы п. 3 ст. 614 ГК РФ и признают недействительным условие о более частом изменении. Третьи разъясняют, что в соответствии с данной нормой арендная плата может быть изменена не чаще одного раза в год и не ранее чем через год после заключения договора.

Стороны могут в договоре установить обязанность пересматривать размер арендной платы по соглашению сторон по прошествии определенного времени, например по истечении года. Такое условие выгодно в первую очередь арендодателю, поскольку арендатор будет не вправе уклониться от подписания соответствующего дополнительного соглашения .

Примеры формулировки условия:

«Размер арендной платы составляет ___________ руб. в месяц и подлежит ежегодному изменению по соглашению сторон».

«Арендная плата подлежит изменению по соглашению сторон каждые 500 дней».

В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ стороны могут предусмотреть возможность изменять арендную плату при наступлении определенных обстоятельств. При наличии в договоре соответствующего условия ни одна из сторон не вправе будет требовать от другой заключения соглашения об изменении размера арендной платы до наступления указанных обстоятельств.

Стороны могут предусмотреть, например, что изменение арендной платы возможно (необходимо):

— при изменении определенных договором ставок, тарифов, экономических условий в сфере деятельности арендодателя или в сфере, в которой используется объект аренды;

— по итогам периодической оценки рыночной стоимости объекта аренды или рыночной величины арендной платы за аналогичное имущество;

— в связи с общим ростом цен (инфляцией);

— ввиду изменения ключевой ставки Банка России.

Пример формулировки условия:

«Если в течение срока действия договора официально установленный Банком России курс доллара США к рублю превысит уровень в ______ рублей за один доллар США, арендная плата подлежит пересмотру по соглашению сторон».

Если соглашение о пересмотре размера платы при наступлении инфляции не достигнуто, заинтересованной стороне не удастся снизить (увеличить) размер арендной платы со ссылкой на существенное изменение обстоятельств (ст. 451 ГК РФ), поскольку высокий уровень инфляции не признается судами таким изменением.

Рост цен (ставок арендной платы) также не является существенным изменением обстоятельств и основанием для изменения размера платы по договору.

Момент изменения размера арендной платы по соглашению сторон

Обязательства сторон в силу п. 3 ст. 453 ГК РФ считаются измененными с момента заключения соглашения. Однако данная норма диспозитивна, стороны могут предусмотреть иной момент вступления изменений в силу (в договоре или дополнительном соглашении). Так, они могут установить конкретную дату либо указать период времени, по истечении которого изменения вступают в силу (по правилам определения сроков, установленным ст. ст. 190 — 192 ГК РФ).

Примеры формулировки условия:

«Стороны договорились установить с «___» _______ 20__ г. арендную плату в размере __________________ руб. в месяц».

«Все изменения условий настоящего договора совершаются путем заключения сторонами дополнительного соглашения. Условия, установленные дополнительным соглашением, вступают в силу по истечении ___________ дней после его подписания».

Соглашение об изменении размера арендной платы по договору аренды недвижимого имущества, который подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ), в частности по договору аренды здания, сооружения, заключенному на год и более, также подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.

Арендодателю: Изменение арендной платы и расторжение договора аренды.

Согласно п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Размер арендной платы может изменяться:

— в одностороннем порядке, если такая возможность предусмотрена договором;

— по соглашению сторон при отсутствии в договоре права одной стороны изменять размер арендной платы после заключения договора.

Односторонний порядок, предусмотренный договором, означает изменение размера арендной платы путем извещения другой стороны без обращения в суд.

Учитывая, что в договоре стороны могут недостаточно четко определить порядок изменения арендной платы, следует системно толковать положения договора об арендной плате и согласованные сторонами условия об его изменении.

Так, в договоре может быть установлено, что все изменения в него допускаются по согласию», «по согласованию» сторон или путем заключения ими дополнительного соглашения. В данном случае расчет, уведомление или иной документ, содержащий измененный размер арендной платы, автоматически не изменит размера арендной платы, даже если он «является неотъемлемой частью договора» или «является обязательным для арендатора» с определенного договором момента. Изменение размера арендной платы в этом случае должно произойти путем взаимного согласования воль сторон договора.

Это интересно:  Договор аренды квартиры между физлицом и организацией 2019 год

Необходимо учитывать, что из условия об изменении договора только по соглашению сторон могут быть сделаны исключения путем прямого указания на то, что данное правило не распространяется на изменение арендной платы. Также в договоре может содержаться исчерпывающий перечень тех условий договора, которые изменяются по соглашению сторон. В данных случаях положения о том, что перерасчет арендной платы производится арендодателем и «является неотъемлемой частью договора» (или «является обязательным для арендатора») можно расценивать как установление одностороннего порядка изменения договора.

Иными словами,, если в договоре нет прямого указания на возможность у арендодателя изменения размера арендной платы в одностороннем порядке, то ее размер изменяется только по соглашению сторон, оформленному (и зарегистрированному — п.3 ст. 433 ГК РФ) также как и сам договор.

Нужно заметить, что в соответствии с действующим законодательством понудить сторону изменить договор можно только при определенных условиях. Другими словами, если сторона не хочет подписать дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы, обратиться в суд с иском возможно только в указанных в ГК случаях:

«Статья 450. Основания изменения и расторжения договора

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. ».

«Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств

1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях».

Примечательно, что отказ стороны подписать дополнительное соглашение не может расцениваться как существенное нарушение условий договора.

Что же касается изменения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, то необходимо доказать наличие одновременно всех условий, предусмотренных ч. 2 ст. 451 ГК РФ.

Изменение курса валют — как обоснование существенного изменения обстоятельств судом не принимается, что показывает судебная практика.

Теперь что касается расторжения договора по требованию арендодателя. В соответствии с ГК РФ,

«Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок».

« Статья 450. Основания изменения и расторжения договора

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. ».

Например — суд расторг договор, так как арендатор без согласования с арендодателем осуществил пристрой к арендуемому зданию без письменного согласования с арендодателем, и подтвердил этот факт документально. Вообще в судебной практики немало примеров, когда суд признавал существенным нарушением договора аренды перепланировку арендованных помещений арендатором без письменного согласования с арендодателем.

А для обоснования ухудшения здания, переданного в аренду необходимо будет серьезное техническое заключение, подтверждающее, что здание было передано в аренду в удовлетворительном состоянии, а в результате нарушений аренды арендатором, техническое состояние переданного в аренду здания существенно ухудшилось.

Акты о нарушениях также надо составлять так, чтобы их было можно использовать в качестве доказательства в суде.

Таким образом, для предъявления иска в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество, необходима тщательная подготовка доказательной базы, а также наличия доказательств того, что арендатор, несмотря на письменное предупреждение, не исправил ситуацию.

Изменение размера арендной платы в одностороннем порядке

Руководствуясь п. 2 ст. 424 и п. п. 1, 3 ст. 450 ГК РФ, стороны могут закрепить в договоре право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке. В этом случае основанием для изменения является принятие стороной, которой предоставлено такое право, решения об изменении условий договора.

Для согласования данного условия необходимо указать в договоре сторону, которой принадлежит право одностороннего изменения условий договора.

Примеры формулировки условия:

«Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы».

Это интересно:  Договор дарения денег на покупку квартиры образец 2019 год

«Внесение изменений в условия договора в части установления размера арендной платы может быть произведено арендодателем в одностороннем порядке».

«Каждая из сторон вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, уведомив другую сторону в порядке, установленном п. ____ настоящего договора».

При согласовании условия о праве арендатора на одностороннее изменение размера арендной платы сторонам необходимо учитывать следующее. Условие о предоставлении арендатору такого права не соответствует сложившимся обычаям делового оборота. Как правило, данным правом наделяется только арендодатель как лицо, осуществляющее распоряжение имуществом. Поэтому условие о возможности изменения размера платы арендатором должно быть отражено максимально конкретно, подробно и однозначно. В противном случае при рассмотрении спора суд может решить, что в договоре допущена техническая ошибка и у арендатора отсутствует право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке.

Пример формулировки условия:

«Арендатор вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы. Ставка арендной платы определяется на основании акта оценки рыночной стоимости аренды имущества, произведенной _________________________ (указывается ФИО оценщика). Уведомление об изменении размера арендной платы с приложением копии акта оценки направляется арендодателю арендатором ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении либо передается через нарочного под подпись в получении. Новый размер арендной платы устанавливается с первого числа месяца, следующего за месяцем получения арендодателем уведомления о внесении соответствующих изменений в договор».

В договоре необходимо также установить порядок и момент изменения размера арендной платы по воле одной из сторон.

Также рекомендуется предусмотреть условия изменения размера арендной платы. Например, стороны могут определить, что арендодатель вправе в одностороннем порядке увеличить размер арендной платы в случае изменения базовых ставок арендной платы, экономической ситуации в сфере деятельности арендодателя и в других случаях.

Важно ! В п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» суд разъяснил, что норма п. 3 ст. 614 ГК РФ является диспозитивной и стороны вправе изменять размер арендной платы по соглашению сторон чаще одного раза в год.

Однако если арендодателю законом или договором предоставлено право изменять размер арендной платы в одностороннем порядке, он может воспользоваться им не чаще одного раза в год.

Если условие об изменении размера арендной платы в одностороннем порядке не согласовано

Ни одна из сторон не вправе вносить в договор изменения в одностороннем порядке (ст. 310 ГК РФ). В таком случае изменение размера арендной платы возможно только по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

НТВП «Кедр — Консультант»

Подписка на обзоры и консультационные материалы.

Услуги

Спор арендатора с арендодателем о дополнительных условиях договора аренды (20%-ное снижение размера арендной платы)

В долгосрочном договоре аренды арендатором указано условие, при котором размер арендной платы может быть уменьшена на 20% (лишение арендатора лицензии на продажу алкогольной продукции по вине арендодателя) без вненсения изменений в договор аренды посредством подписания доп.соглашения. Арендодатель с этой точкой зренией не согласен и настаивает на подписании доп.соглашения.

Вопрос

Является ли обязательным подписание доп.соглашения при наступлении соответствующих условий, при которых арендная плата будет снижена

Ответ юриста

В соответствии с ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

При предоставлении стороне договора права на внесение изменений в договор в одностороннем порядке стороны сами определяют случаи и порядок такого изменения. При этом согласно п. 4 ст. 450 ГК РФ сторона, которой ГК РФ, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Условие об изменении размера арендной платы означает, что после заключения договора в течение срока его действия согласованный размер арендной платы может быть увеличен или уменьшен на определенную сумму.

Такое изменение возможно:

— по соглашению сторон (п. 3 ст. 614, п. 1 ст. 450 ГК РФ). В силу п. 3 ст. 614 ГК РФ изменение допускается не чаще одного раза в год, однако стороны могут установить другую периодичность. Подробнее об изменении размера платы по соглашению сторон см. п. 7.1 настоящих Рекомендаций;

— в судебном порядке по требованию одной из сторон на основании п. 4 ст. 614, п. 2 ст. 450, ст. 451 ГК РФ;

— в одностороннем внесудебном порядке (п. п. 1, 2 ст. 310 ГК РФ). Для реализации этого способа в договоре потребуется установить право стороны (или обеих сторон) на такое изменение, определить случаи и порядок его применения.

Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению договора

Для согласования в договоре условия об изменении размера арендной платы в одностороннем порядке рекомендуется установить:

— сторону, которой предоставляется право одностороннего изменения;

— порядок и момент такого изменения;

— периодичность и случаи изменения;

— ограничения (количественные пределы) изменения.

Если условие об изменении размера арендной платы в одностороннем порядке не согласовано, стороны смогут изменить это условие своим соглашением с соблюдением периодичности, указанной в п. 3 ст. 614 ГК РФ. В одностороннем порядке они смогут изменить условия договора, только если это предусмотрено законом, иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ).

Кроме того, договор может быть изменен в судебном порядке (п. 4 ст. 614, п. 2 ст. 450, ст. 451 ГК РФ).

Сторона, имеющая право на одностороннее изменение размера арендной платы.

Такое право может быть предоставлено каждой из сторон договора аренды, если они обе являются предпринимателями. Если же одна из сторон не осуществляет предпринимательскую деятельность, право на одностороннее изменение арендной платы может быть предоставлено только ей (п. 2 ст. 310 ГК РФ).

Возможность установить право на одностороннее изменение размера арендной платы, в частности для арендодателя, допускается и в судебной практике.

Для согласования данного условия необходимо указать в договоре сторону, которой принадлежит право одностороннего изменения условий договора.

Примеры формулировки условия:

«Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы».

«Внесение изменений в условия договора в части установления размера арендной платы может быть произведено арендодателем в одностороннем порядке».

«Каждая из сторон вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, уведомив другую сторону в порядке, установленном п. ____ настоящего договора».

При согласовании условия о праве арендатора на одностороннее изменение размера арендной платы сторонам необходимо учитывать следующее. Условие о предоставлении арендатору такого права не соответствует сложившейся практике. Как правило, данным правом наделяется только арендодатель как лицо, осуществляющее распоряжение имуществом. Поэтому условие о возможности изменения размера платы арендатором должно быть сформулировано максимально конкретно, подробно и однозначно. В противном случае при рассмотрении спора суд может решить, что в договоре допущена техническая ошибка и у арендатора право на одностороннее изменение размера арендной платы отсутствует.

Пример формулировки условия:

«Каждая из сторон договора вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы в порядке и на условиях, установленных настоящим договором. Арендная плата может быть изменена арендодателем в соответствии с п. ____ настоящего договора, а арендатором — в соответствии с п. _____ настоящего договора».

Порядок одностороннего изменения размера арендной платы

Это интересно:  Образец договора аренды квартиры заключенный представителем арендатора 2019 год

Порядок одностороннего изменения размера арендной платы законом не установлен. Стороны, руководствуясь п. 4 ст. 421 ГК РФ, вправе включить условие о нем в договор. Поскольку при изменении размера арендной платы в одностороннем порядке дополнительное соглашение не составляется, арендатор должен быть извещен о таком изменении. Обязанность вносить арендную плату в новом размере возникнет у него с момента получения уведомления.

Уведомительный порядок предусмотрен для одностороннего отказа от договора (ст. 450.1 ГК РФ). Представляется, что при определении порядка одностороннего изменения цены стороны могут применять эту норму по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ).

Если договором установлены случаи, в которых допускается одностороннее изменение размера арендной платы, то сторона, заявляющая о таком изменении, должна будет подтвердить их наступление.

В связи с изложенным в договоре рекомендуется согласовать:

— способ уведомления об изменении условий договора;

— перечень прилагаемых к уведомлению документов или включаемых в уведомление сведений, подтверждающих наличие условий для изменения размера арендной платы.

Стороны могут установить следующие способы доведения воли одной из них до сведения другой:

— публикация информации в определенном СМИ (наименование и реквизиты указываются в договоре);

— направление уведомления посредством почтовой или телеграфной связи (тип почтового отправления может быть уточнен договором);

— вручение уведомления нарочным (определенным договором лицам и (или) по определенному договором адресу).

Момент, с которого арендная плата считается измененной

В Гражданском кодексе РФ нет положений, определяющих момент, с которого обязательство считается измененным в одностороннем порядке.

Примеры формулировки условия:

«Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке. Ставка арендной платы устанавливается на основании акта оценки рыночной величины арендной платы за аналогичное имущество _________________________ (указываются Ф.И.О. оценщика). Уведомление об изменении размера арендной платы с приложением копии акта оценки направляется арендатору арендодателем ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении либо передается через нарочного под подпись в получении. Новый размер арендной платы устанавливается с первого числа месяца, следующего за месяцем получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор».

«Арендодатель вправе изменить размер арендной платы в одностороннем порядке, письменно уведомив арендатора о соответствующем изменении не менее чем за ________ дней до даты изменения. Уведомление должно быть направлено таким способом, который позволяет подтвердить факт его получения арендатором».

Если момент, с которого размер арендной платы считается измененным, в договоре не установлен

Пунктом 1 ст. 450.1 ГК РФ предусмотрены правила определения момента прекращения договора в связи с частичным отказом от него. Договор считается прекращенным с момента получения стороной соответствующего уведомления. Представляется, что к определению момента изменения размера арендной платы в одностороннем порядке данная норма может быть применена по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ).

Периодичность и случаи одностороннего изменения размера арендной платы

В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ изменение арендной платы по соглашению сторон возможно не чаще одного раза в год, если иное не установлено договором. Данная норма является диспозитивной, и стороны вправе заключать указанное соглашение чаще. Однако, если стороне, в частности арендодателю, законом или договором предоставлено право изменять размер арендной платы в одностороннем порядке, этим правом она может воспользоваться не более чем один раз в год. Соответствующие разъяснения даны в п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73.

Из разъяснений Пленума ВАС РФ не следует, что в договор можно включить условие, по которому размер платы в одностороннем порядке изменяется более одного раза в год. Однако стороны вправе предусмотреть положение о менее частом внесении изменений.

Пример формулировки условия:

«Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, но не чаще одного раза в два года».

В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ стороны вправе установить в договоре, что размер арендной платы может быть изменен в одностороннем порядке только в определенных случаях (при наступлении определенных обстоятельств). Подобные условия служат защите интересов сторон от злоупотребления правом на одностороннее изменение договора.

Так, стороны могут предусмотреть, что изменение арендной платы возможно (необходимо):

— в случае изменения определенных договором ставок, тарифов, экономических условий в сфере деятельности арендодателя или в сфере, в которой используется объект аренды;

— по итогам периодической оценки рыночной стоимости объекта аренды или рыночной величины арендной платы за аналогичное имущество;

— в связи с общим ростом цен (инфляцией);

— ввиду изменения ключевой ставки Банка России.

Пример формулировки условия:

«Арендная плата может быть изменена арендодателем в одностороннем порядке, если установленный Госкомстатом России индекс потребительских цен на услуги по отношению к соответствующему месяцу предыдущего года превысит ______ %».

Если в договоре отсутствуют периодичность или случаи изменения размера арендной платы

Сторона, наделенная правом изменять договор в одностороннем порядке, может предъявить такое требование в любой момент (при условии соблюдения установленной п. 3 ст. 614 ГК РФ периодичности — не чаще раза в год).

Ограничения размера одностороннего изменения арендной платы

Стороны могут ограничить изменение размера арендной платы. При наличии такого условия плата может быть изменена только в установленных договором пределах.

Данное условие в первую очередь направлено на защиту интересов арендатора, поскольку ограждает его от незапланированных расходов в результате резкого увеличения арендной платы арендодателем.

Предел изменения размера арендной платы может быть установлен:

— в виде твердой величины;

— путем указания на порядок исчисления предела.

Примеры формулировки условия:

«Размер арендной платы по настоящему договору может быть увеличен арендодателем в одностороннем порядке, но не более чем на ________% от размера арендной платы, первоначально согласованного сторонами при заключении настоящего договора».

«Арендная плата может быть изменена арендодателем в одностороннем порядке в случае повышения ключевой ставки Банка России более чем на _______% в течение года, предшествующего изменению условий договора. Арендная плата увеличивается пропорционально повышению ключевой ставки Банка России».

Если договором аренды не установлены ограничения (пределы) изменения арендной платы

Сторона договора, имеющая право на изменение арендной платы, самостоятельно определяет ее новый размер (см. Риск арендатора 7.2.1).

Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению договора

Исходя из изложенного следует, что порядок одностороннего изменения размера арендной платы законом не установлен. Стороны, руководствуясь п. 4 ст. 421 ГК РФ, вправе включить условие о нем в договор. Поскольку при изменении размера арендной платы в одностороннем порядке дополнительное соглашение не составляется, арендатор должен быть извещен о таком изменении. Обязанность вносить арендную плату в новом размере возникнет у него с момента получения уведомления.

Разъяснение дано в рамках услуг «ЛИНИИ КОНСУЛЬТАЦИЙ» консультантом по правовым вопросам ООО НТВП «Кедр-Консультант» Макшаковым Игорем Борисовичем, март 2018 г.

При подготовке ответа использована СПС КонсультантПлюс.

Статья написана по материалам сайтов: leo-lyalin.ru, sud-jurist.ru, www.ntvpkedr.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector