+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Оплата по предварительному договору подряда 2019 год

В договоре подряда необходимо согласовать срок внесения предварительной оплаты (аванса). Этот срок может быть определен:

  • календарной датой, которая наступает до окончательной сдачи результата работы или ее отдельного этапа;
  • периодом времени, исчисляемым с календарной даты или события, которое неизбежно должно наступить или наступило (например, момент заключения договора), до окончательной сдачи результата работы или ее отдельного этапа.

Кроме того, следует определить размер предоплаты (в процентах от цены работы или в сумме денежных средств).

Примеры формулировки условия:

«Заказчик обязан внести предоплату в размере 100% от цены работы в течение 10 дней с даты заключения договора».

«Заказчик осуществляет предварительную оплату каждого этапа работы в следующем порядке:

— 50% от цены работы заказчик уплачивает в течение 10 дней до начала I этапа.

— 50% от цены работы заказчик уплачивает в течение 5 дней до окончания II этапа».

В случае частичной предоплаты необходимо также согласовать срок и размер оплаты оставшейся части.

Пример формулировки условия:

«Заказчик обязан уплатить аванс в размере __________ (указывается сумма цифрами и прописью) не позднее чем «___»________ 20__ г. Оставшуюся часть _____________ (указывается сумма цифрами и прописью) заказчик обязан внести в течение ____________ дней с момента окончательной сдачи результата работы подрядчиком».

Если срок и размер предварительной оплаты (аванса) не определены

В этом случае условие о предварительной оплате считается несогласованным и подрядчик не вправе потребовать выплаты ему аванса в соответствии с п. 2 ст. 711 ГК РФ.

Заказчик в свою очередь обязан оплатить работу в срок, предусмотренный в договоре, а при отсутствии такого срока — в определенный срок после окончательной сдачи результатов работы (п. 1 ст. 711 ГК РФ).

Каталог статей

Предварительный и основной договоры

Предварительный договор купли-продажи может заключаться:

на короткий срок, пока стороны подготавливают документы для подписания основного договора,на длительный срок, так как предмета договора (квартиры) еще нет – дом строится, заключить основной договор невозможно.

По предварительному договору покупатель вносит предоплату за квартиру и принимает на себя обязательства купить квартиру в будущем. Продавец принимает на себя обязательства продать квартиру в будущем именно на тех условиях, которые отражены в предварительном договоре. В предварительном договоре также прописываются условия возвращения или невозвращения предоплаты в случае, если какая-то сторона нарушит свои обязательства и передумает в будущем заключать основной договор купли-продажи.

Условия, которые должны быть прописаны в предварительном договоре:

полномочия лиц, подписывающих договор;

предмет договора (квартира) – квартира должна быть описана в пункте «Предмет договора» именно так, как она значится в документах;

характеристики квартиры (метраж, этаж и т. д.);

порядок оплаты по предварительному договору;

порядок оплаты по основному договору;

условия зачета оплаты по предварительному договору в счет основного договора;

срок заключения основного договора;

условия расторжения предварительного договора;

ответственность сторон за неисполнение обязательств (не заключение основного договора).

По возможности хорошо бы предусмотреть отдельный пункт, запрещающий продавцу во время действия предварительного договора осуществлять любые сделки с квартирой. Этот пункт поможет отстоять свои права в случае наличия нескольких претендентов на квартиру. В договоре должен быть пункт, в котором продавец гарантирует, что на момент заключения предварительного договора квартира не продана, не заложена, не имеет ограничений и обременений. Правда, такие пункты по большому счету не дадут никаких гарантий покупателю. Чтобы убедиться, что квартира действительно принадлежит продавцу, нужно запросить свежую выписку из ЕГРП.

Предварительный договор покупки квартиры на вторичном рынке не подлежит регистрации, но при правильном заключении договора с ним можно обратиться в суд и принудить строну к заключению основного договора или в судебном порядке потребовать возврат предоплаты.

Если в предварительном договоре срок заключения основного договора не указан, то срок действия и договора, и обязательств по нему по умолчанию равен одному году.

Оплата по предварительному договору

По предварительному договору будущий собственник еще не имеет никаких прав на объект недвижимости. Он даже не имеет права вносить оплату по предварительному договору. Аванс и задаток принимать по предварительному договору нельзя, но часто в качестве оплаты принимают обеспечительный платеж, который подлежит возврату или перезачету в счет основного договора. Юристы убеждены, что принимать оплату в любом ее виде по предварительному договору запрещено.

Предварительный договор на этапе строительства

В новостройке предмета будущего основного договора купли-продажи еще не существует. Строительная компания принимает на себя обязательство достроить дом и после оформления всех необходимых документов продать квартиру на условиях, которые отражены в предварительном договоре. Предмет договора должен быть сформулирован максимально четко – как образована квартира, на основании каких исходно-разрешительных документов, какими характеристиками будет обладать квартира, где именно в здании она будет находиться. Схема покупки квартиры в новостройке по предварительному договору купли-продажи считается «серой». Заключать договор о будущей покупке квартиры, которая на момент подписания договора еще не существует – юридически не совсем правильно, но, тем не менее, эта схема применяется повсеместно. Существует лишь одна белая схема покупки квартиры в новостройке – через заключение договора долевого участия (непредварительного, а основного).

Это интересно:  Договор оКазания услуг по уборке территории образец 2019 год

При покупке квартиры в новостройке покупатель может заключать не предварительный договор купли-продажи, а предварительный договор долевого участия в строительстве. Договор долевого участия лучше для покупателя, так как он защищается Федеральным законом № 214 «Об участии в долевом строительстве…», но не все строительные компании предлагают заключить такой договор. Однако не стоит путать предварительный договор долевого участия и сам договор долевого участия. Все преимущества для покупателя имеет лишь сам договор долевого участия, и именно он описан в Федеральном законе. Предварительный договор долевого участия, как и предварительный договор купли-продажи, не сдается на регистрацию, в отличие от договора долевого участия, который подлежит обязательной регистрации, и оплата по которому тоже происходит только после регистрации. Схема с предварительным договором долевого участия должна насторожить, так как, как правило, застройщиков ничего не удерживает от заключения ДДУ. Однако эта схема часто применяется при покупке квартиры в новостройке в ипотеку. Во всех остальных случаях цель заключения предварительного договора долевого участия – введение покупателя в заблуждение, что договор соответствует № 214-ФЗ. На практике такую схему предлагают компании, которые не имеют разрешение на строительство или другую исходно-разрешительную документацию.

Основной договор купли-продажи – именно тот документ, на основании которого человек становится собственником квартиры. При подписании договора купли-продажи важно определить, кто будет сдавать документы на регистрацию и как будет производиться оплата по договору. Самый безопасный способ – сдавать документы на регистрацию самостоятельно, но это не всем удобно. Если регистрацией занимается агентство или риэлтор, необходимо заключить с ними отдельный договор на регистрацию, в котором будут прописаны сроки регистрации, ее стоимость и ответственность агента. Важно передать агентству все документы для регистрации с подписанием акта приема-передачи документов и указать все документы, отметить оригиналы предоставлены или копии, серийные номера. Акт приема-передачи документов является приложением к договору на регистрацию. Один экземпляр акта необходимо оставить себе. Кроме документов передается нотариальная доверенность, в которой указано, какая именно квартира и на чье имя регистрируется, и кто сдает и получает документы в регистрационной службе. К составлению доверенности нужно отнестись максимально внимательно.

Договор купли-продажи подписывается в нескольких экземплярах, по одному для каждого будущего и бывшего собственника, и один экземпляр для регистрационной службы. Все договоры должны быть прошиты лентой так, чтобы было невозможно подменить листы. На оборотной стороне договора, где будет крепиться и приклеиваться лента, стороны тоже должны поставить свои подписи. Если продавцов несколько, то у каждого должен быть свой экземпляр договора. Все продавцы и покупатели ставят свои подписи и пишут полностью фамилию, имя и отчество на каждом экземпляре договора. Аналогично договорам подписывается в будущем и акт приема-передачи квартиры, в том же количестве и всеми участниками сделки.

С договором и всеми остальными документами нужно ознакомиться еще задолго до сделки, в день подписания договора нужно внимательно проверить, что их содержание соответствует прочитанному ранее. Это самое главное правило в сделках с недвижимостью.

Форма договора достаточно простая, но отнестись к ней следует очень серьезно. В договоре должны быть прописаны следующие положения:полная информация о продавце и покупателе с указанием паспортных данных именно так, как они записаны в паспорте – все сокращения, соблюдение заглавных и строчных букв, место рождения и другие;

предмет договора буква в букву как в правоустанавливающих документах;

правоустанавливающие документы – серия, номер, дата и место выдачи;

порядок оплаты – именно такой, какой и есть на самом деле;

порядок и сроки выписки и выезда бывших собственников и зарегистрированных лиц;

порядок передачи квартиры.

После сдачи документов на регистрацию агент получает расписку о приеме документов, с которой тоже нужно ознакомиться. В расписке будет указана дата, когда можно получать документы из регистрационной службы. После регистрации покупатель получает на свое имя свидетельство о праве собственности и другие правоустанавливающие документы и подписывает с агентом акт выполненных работ. Покупатель получает свой (один) экземпляр договора купли-продажи, а все остальные экземпляры раздает бывшим собственникам. На каждом договоре стоит печать регистрационной службы и номер регистрации, подтверждающие, что именно этот договор был зарегистрирован.

Глава 23. Обеспечение исполнения обязательств

Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке

Глава 27. Понятие и условия договора

Статья 425. Действие договора

Статья 429. Предварительный договор

Глава 28. Заключение договора

Статья 432. Основные положения о заключении договора

Статья 445. Заключение договора в обязательном порядке

Глава 30. Купля-продажа

Это интересно:  Договор оКазания услуг по переводу текстов 2019 год

Статья 550. Форма договора продажи недвижимости

Статья 551. Государственная

регистрация перехода права собственности на недвижимость

Статья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости

Статья 556. Передача недвижимости

Статья 558. Особенности продажи жилых помещений

«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости …» от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (последние изменения от 30.12.2012 № 318-ФЗ и от 30.12.2012 № 294-ФЗ)

«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗт (последние изменения от 30.12.2012 № 318-ФЗ и от 30.12.2012 № 294-ФЗ)

ВС: покупатель не должен платить по предварительному договору

Истец заключила с застройщиком предварительный договор – за два векселя оговоренного эмитента она должна была получить два места на подземном паркинге. Но строительство заморозили из-за кризиса, заключение основных соглашений сорвалось, а срок оплаты векселей тем временем был пропущен. Стремясь возместить нанесенные ей убытки, покупательница дошла до Верховного суда РФ.

Предварительный договор о намерениях «потребительским» не является

Москвичка Елена Т. решила приобрести два машиноместа на подземной парковке строящегося жилого дома. 7 апреля и 28 июля 2006 года она заключила с ЗАО «Баркли Строй» предварительные договоры на их покупку. Согласно условиям соглашений, основные договоры должны быть заключены в течение 30 дней после даты регистрации права собственности застройщика на парковочные места, но не позднее четвёртого квартала 2008 года, а их оплата может быть произведена векселями российских эмитентов, предусмотренных договорами. Темкина приобрела два простых векселя ЗАО «Траст-Инвест», которыми намеревалась оплатить покупку (срок предъявления их к оплате истекал в декабре 2009 года), но «Баркли Строй» свои обязательства не исполнило. Когда дом был достроен, компания оформила в собственность все машиноместа, однако подписывать с покупательницей основные соглашения не спешила.

Апелляционным определением Мосгорсуда от 16 февраля 2015 года это решение было отменено. Апелляция посчитала, что к отношениям между Темкиной и «Баркли Строй» нельзя применить положения закона о защите прав потребителей, поскольку по условиям предварительных договоров какие-либо услуги не оказывались, а потому неустойка и штраф не подлежат взысканию. Кроме того, по мнению суда покупательница свои обязательства по оплате тоже не выполнила – приобрела два векселя, но продавцу не передала и не акцептировала их, а потом и вовсе по собственной вине пропустила срок оплаты. «Материалы дела содержат достаточно доказательств того, что ответчик неоднократно обращался к истцу с предложением заключить основные договоры купли-продажи машиномест и произвести их оплату, от чего истец уклоняется, мотивируя это своим несогласием с условиями договоров» сказано в определении, при этом свои условия «Баркли Строй» Темкина не предлагала. Коллегия судей указала на недоказанность истицей наличия убытков и причинно-следственной связи между поведением ответчика и заявленными убытками, соглашаясь в этом с судом первой инстанции. Мосгорсуд посчитал, что женщина, обращаясь с иском, злоупотребляет своими правами, и отказал в удовлетворении всех ее требований.

А был ли договор предварительным?

Недовольная Темкина обратилась в Верховный суд РФ. Ее жалобу (дело № 5-КГ15-165) рассматривали трое судей Коллегии по гражданским делам, Вячеслав Горшков, Сергей Романовский и Александр Киселев, не согласившихся с выводами судов нижестоящих инстанций. Первая инстанция и апелляция квалифицировали соглашения, заключенные между Темкиной и «Баркли Строй» как предварительные договоры, согласно которым стороны в будущем обязуются лишь заключить основные соглашения о передаче имущества (п. 1 ст. 429 ГК РФ). Однако ВС посчитал, что стороны заключили договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, поскольку, согласно документу, приобретатель должен был еще до подписания основного соглашения оплатить цену имущества или существенную ее часть. В частности, истец должна была произвести предварительную оплату машиномест путем приобретения векселей, а ответчик – принять их в качестве оплаты по договорам долевого участия в строительстве и заключить с покупательницей договоры купли-продажи не позже 1 января 2009 года. Срок предъявления векселей к оплате истекал в декабре 2009 года, а право собственности на машиноместа из-за «кризисной заморозки» стройки ответчик приобрел лишь в сентябре 2010 года и в мае 2011 года.

«Поскольку в самих договорах не указана точная дата передачи машиномест, то суду для разрешения спора надлежало исходить из положений ст. 314 ГК РФ и определить, нарушены ли обязательства ответчика относительно сроков исполнения своих обязательств и находятся ли эти нарушения в причинно-следственной связи с истечением срока для предъявления векселей к оплате, учитывая, что в действительности между сторонами был заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате» говорится в определении ВС от 8 декабря 2015 года.

В своем судебном акте «тройка» ссылается и на п. 3 ст. 401 ГК РФ, в котором говорится, что лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. Нарушение обязанностей со стороны контрагентов, отсутствие у должника денежных средств или недостаток на рынке товаров, необходимых для исполнения обязательств, такими обстоятельствами не являются. «Однако данные обстоятельства, имеющие значение для дела, не были предметом рассмотрения судов, что привело к вынесению незаконных судебных постановлений. При таких обстоятельствах судебные постановления судов первой и апелляционной инстанций подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции» определил ВС. В Савеловском райсуде рассмотрение спора Темкиной и «Баркли Строй» по второму кругу пока не начато.

Это интересно:  Образец договора на оКазание услуг адс 2019 год

Что думают эксперты?

Опрошенные «Право.ru» эксперты говорят о том, что позиция ВС в этом споре не нова, но позитивный момент заключается в том, что это определение закрепляет некоторые принципиально важные для практики подходы.

Владимир Горелик, председатель Московской коллегии адвокатов «Горелик и партнеры» говорит, что с учетом подходов, сложившихся в судебной практике по данной категории дел, позиция Верховного суда «представляется обоснованной, в то время как судебные акты нижестоящих инстанций вызывают недоумение (в особенности определение суда апелляционной инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме)». «Такая кардинальная непоследовательность позиций судов различных инстанций вызывает большое сожаление и раздражение в ситуации, когда участники гражданского оборота рассчитывают на некую определенность и стабильность», – досадует адвокат. По его словам, приобретение Темкиной машиномест осуществлялось по стандартной схеме, часто используемой на практике девелоперскими компаниями (заключение с истцом предварительного договора с обязательством приобретения истцом ценных бумаг, подлежащих использованию впоследствии в качестве средства платежа по основному договору купли-продажи, который в данном деле так и не был заключен сторонами в связи с просрочкой исполнения обязательств девелоперской компанией). «Поскольку основной договор сторонами не заключен, машиноместа истице фактически не переданы по вине ответчика, а истица (по настоянию ответчика) понесла расходы на приобретение векселей, срок предъявления к оплате которых на момент рассмотрения дела истек, вывод Верховного суда о неисследованности судами причинно-следственной связи обстоятельств возникновения убытков, а также о незаконности судебных актов нижестоящих инстанций в этой части представляется справедливым», – считает он.

«Верховный суд РФ встал на защиту прав физических лиц и вышел за пределы заявленных доводов в интересах законности, – озвучивает свою точку зрения адвокат и партнёр «Forward legal» Владимир Хантимиров. – Суд квалифицировал предварительный договор как договор купли-продажи будущей вещи, учитывая условие о предварительной оплате и намерение сторон заключить основной договор после создания вещи. Для практики рассмотрения аналогичных споров это означает, что суды должны будут по своей инициативе уделять более пристальное внимание правильной квалификации договоров, а также менее формально подходить к спору».

«По моему мнению, Верховный суд совершенно справедливо посчитал заключенные договоры не предварительными, а договорами купли-продажи ведущей недвижимой вещи с условием о предваритльной оплате. Иное толкование ставило бы покупателя в неравные условия с застройщиком, ибо невозможность предъявления положений закона «О защите прав потребителей», равно как положений «О неустойке и штрафе», позволили застройщику злоупотреблять своими правами, в нужный момент привлекая финансирование, а впоследствии отказываясь исполнять принятые на себя обязательства, ограничиваясь лишь возвратом полученной суммы и процентом за пользование чужими деньгами (т. е. минимальными расходами)», – считает Евгений Корчаго, председатель коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры».

По предварительному договору оплата не производится

ФАС отметил, что какие-либо денежные обязательства сторон из предварительного договора по расчетам за имущество, являющееся предметом основного договора, не могут возникнуть ввиду отсутствия на данном этапе самого обязательства передать такое имущество.

В свою очередь по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, за который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Статья написана по материалам сайтов: mosrost.ru, pravo.ru, www.klerk.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector