+7 (499) 938-69-47  Москва

+7 (812) 467-45-73  Санкт-Петербург

8 (800) 511-49-68  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Оплата неотделимых улучшений по договору аренды 2019 год

Для ведения деятельности компании требуется помещение. Приобретать его нерентабельно, а потому обычно оно арендуется. В аренду берется не только недвижимость, но и другие объекты. К примеру, оборудование. Объекты имеют свойство изнашиваться, кроме того многие помещения дорабатываются под нужды организации.

Работы по изменению арендованного имущества называются улучшениями. Они подразделяются на отделимые и неотделимые. Первые можно демонтировать и изъять без ущерба для основного объекта. К ним относится приобретенная мебель, установленные осветительные приборы, аудио-система, покрытия, которые можно демонтировать и установить в другом месте. Неотделимые улучшения демонтировать нельзя. Учет их ведется в особом порядке.

Содержание

Неотделимые улучшения объектов по ГК РФ

Неотделимые улучшения – это изменения имущества с целью его облагораживания и увеличения комфорта, которые нельзя изъять без ущерба. Регламентируются они статьей 623 ГК РФ. В ней прописан порядок возмещения затрат, возникших в связи с произведенными улучшениями. Рассмотрим примеры неотделимых изменений:

  • Пристройки к зданию.
  • Высаженные деревья, кустарники.
  • Установка забора.
  • Покраска авто, устранение царапин и сколов.
  • Ремонтные работы: поклейка обоев, покраска потолка, установка напольного покрытия.
  • Обновление дверных и оконных проемов, вентиляционных конструкций, потолочного покрытия, отопительной системы.
  • Прокладка электропроводки.

Предполагается, что неотделимые изменения перейдут во владение арендодателя после завершения срока договора аренды. В связи с этим возникает множество вопросов по поводу того, кто будет оплачивать проведенные работы.

Возмещаются ли неотделимые улучшения?

Порядок возмещения расходов оговорен в статье 623 ГК РФ. В ней указано, что затраты компенсируются, если арендодатель дал согласие на осуществление улучшений. Если же изменения производились без согласия, порядок возмещения трат отдается на усмотрение арендодателя.

Как доказать получение согласия?

Для того чтобы обязать арендодателя возмещать расходы, нужно доказать получение согласия от него на проведение изменений. Только в этом случае будут действовать положения статьи 623 ГК РФ. Часто арендодатель дает только устное согласие, но доказать его факт будет сложно. Желательно заключить дополнительное соглашение. Что делать, если никаких письменных соглашений получено не было? Доказать факт согласия арендодателя можно следующими способами:

  • Свидетельские показания.
  • Фото и видео.

ВАЖНО! Самое лучшее доказательство – соглашение между арендодателем и арендатором. Если этот документ есть, можно не сомневаться в том, что затраты будут возмещены через суд.

ВНИМАНИЕ! Арендатор должен будет доказать не только получение согласия, но и фактический размер затрат на улучшения. В этом помогут чеки, квитанции, договоры на оказание услуг.

Формы возмещения затрат

Порядок компенсации затрат на НУ обычно определяется совместно с арендодателем. Самыми распространенными являются следующие формы возмещения:

  • Оплата работ в момент их проведения. К примеру, выполняется ремонт. Все материалы закупаются арендодателем. Он же оплачивает услуги рабочих.
  • Включение трат в арендную плату. Размер арендной платы может быть уменьшен с целью возмещения. К примеру, руководитель снимает помещение с помесячной платой в размере 50 000 рублей. Был проведен ремонт стоимостью 30 000 рублей. Заключается дополнительное соглашение, по которому в течение 3 месяцев размер арендной платы будет равен 40 000 рублей. Через рассмотренный срок все траты арендатора таким образом будут компенсированы.
  • Оплата работ после завершения срока аренды. Возмещение выполняется только после того, как объект переходит обратно во владение арендодателя. По факту передачи средств составляется расписка.

ВАЖНО! Компенсация неотделимых улучшений может быть оговорена в самом договоре аренды. В документе указываются сроки погашения и дополнительные условия. Желательно прописать в договоре и форму возмещения.

Улучшения, осуществленные без согласия арендодателя

Если изменения были проведены без согласия арендодателя, траты компенсироваться не будут. Закон в данном случае полностью на стороне собственника объекта. Что делать арендатору? Желательно попробовать решить вопрос мирно, ведь не платить – право собственника, а не его обязанность.

Как выполняется налоговый учет у арендатора?

Ведение учета зависит от того, давал ли собственник разрешение на проведение работ:

  • Согласие было получено. Если стоимость изменений не возмещается, улучшения амортизируются на протяжении срока аренды согласно пункту 1 статьи 258 НК РФ. Часть, которая не была амортизирована, не учитывается при начислении налога согласно пункту 16 статьи 270 НК РФ. Если стоимость изменений возмещается, сумма, переданная арендодателем, включается в доход арендатора согласно пункту 1 статьи 249 НК РФ. Траты на улучшения фиксируются в составе материальных расходов согласно подпунктам 1 и 6 пункта 1 статьи 254 НК РФ.
  • Согласие не было получено. Изменения не подлежат амортизации. Стоимость работ не учитывается для обложения налогом. Все данные правила оговорены в пункте 1 статьи 256 НК РФ. Если улучшения перейдут в собственность арендодателя на безвозмездной основе, их стоимость не отражается в составе расходов согласно пункту 16 статьи 270 НК РФ.

Рассмотрим некоторые особенности налогового учета:

  • Начисление амортизации происходит с 1 числа месяца по дату завершения договора аренды согласно пунктам 3 и 5 статьи 259.1 НК РФ. К примеру, улучшения были проведены 15 января. Амортизация будет начисляться не с этой даты, а с 1 февраля.
  • Дата введения улучшений должна быть подтверждена актами приема-сдачи работ и прочими документами. Данное правило оговорено в Письме Минфина от 21 августа 2009 года.
  • При начислении используется Классификация ОС. Если объект не присутствует в Классификации, нужно использовать положение пункта 6 статьи 258 НК РФ. В данном положении указано, что СПИ определяется на основании технических характеристик имущества и указаний производителя.
  • После прекращения действия договора арендатор может продолжить использование имущества, если арендодатель не возражает. Начисление амортизации продолжается, если договор аренды был пролонгирован. Если действие договора закончилось, был составлен передаточный акт для возобновления аренды, начисление не производится. Начисление прекращается 1 числа. К примеру, действие договора аренды закончилось 15 февраля. Начисление амортизации прекращается 1 марта.
  • Амортизационная премия в размере 10% и 30% не предоставляется арендатору в связи с тем, что НУ не остаются на его балансе. Принадлежат они арендодателю. Правила разъяснены в письме Минфина от 12 октября 2011 года.

Нормы, касающиеся неотделимых улучшений, содержатся в ГК РФ и НК РФ, а также письмах Минфина. Последние разъясняют вопросы, которые вызывают наибольшие сложности при начислении и отражении трат на изменения.

От способа возмещения стоимости неотделимых улучшений при аренде зависят налоговые выгоды сторон

Российский налоговый курьер», 2012, N 18

Стороны по договору аренды могут договориться о разных способах возмещения стоимости неотделимых улучшений. С точки зрения затрат результат будет одинаковый — так или иначе, они оплачиваются за счет средств арендодателя, однако налоговые последствия для сторон будут различными.

Стороны по договору аренды могут предусмотреть, что в случае осуществления неотделимых улучшений арендодатель компенсирует арендатору их стоимость (п. 2 ст. 623 ГК РФ). На практике чаще всего используются три варианта такой компенсации — деньгами, зачетом в счет арендной платы или уменьшением арендной платы на сумму понесенных затрат. При этом учитывая, что произведенные улучшения впоследствии передаются арендодателю, во всех трех случаях возникает вопрос начисления НДС на стоимость передаваемых неотделимых улучшений (см. врезку на с. 52).

Примечание. При передаче неотделимых улучшений, как возмещаемых, так и не компенсируемых арендодателем, налоговики могут потребовать начислить НДС

Таким образом, учитывая, что большинство судов поддерживают налоговиков, при компенсации стоимости работ и передачи неотделимых улучшений арендатору безопаснее начислить НДС.

Вариант первый — в счет уменьшения арендной платы

По сути, этот вариант напоминает зачет затрат в счет арендной платы. Однако различия здесь существенные, особенно в плане налогов.

Плюс для арендодателя в том, что он экономит на налоге на прибыль и НДС с суммы арендной платы. При таком варианте выручкой арендодателя признается уменьшенная сумма арендной платы. По общему правилу выручка от реализации для целей налогообложения определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары, работы, услуги и имущественные права (п. 2 ст. 249 НК РФ). Поскольку в данной ситуации поступления арендной платы исходя из условия договора будут в меньшем размере, соответственно, и налог на прибыль снизится.

Примечание. В случае компенсации стоимости неотделимых улучшений путем уменьшения арендной платы выручкой арендодателя признается уменьшенная сумма арендной платы — это экономит налог на прибыль и НДС.

Аналогичная ситуация и с НДС (ст. 146 НК РФ) при реализации арендодателем услуг аренды в уменьшенном размере.

Минус для арендатора в том, что у него уменьшается сумма НДС с арендной платы, которую он может предъявить к вычету. Согласно п. 2 ст. 171 НК РФ вычетам подлежат суммы НДС, предъявленные налогоплательщику при приобретении товаров, работ, услуг, а также имущественных прав на территории РФ. Поскольку арендатор после уменьшения суммы арендной платы приобретает услуги на меньшую сумму, то соответственно, и вычет по ним заявит в меньшем размере. Конечно, при наличии счета-фактуры, выставленного ему арендодателем.

Примечание. Передача неотделимых улучшений признается объектом налогообложения НДС независимо от того, на возмездной или безвозмездной основе они переданы.

Плюс для арендатора в том, что он сможет амортизировать неотделимые улучшения. Согласно положениям абз. 6 п. 1 ст. 258 НК РФ в случае, если арендатор производит неотделимые улучшения в арендованное имущество с согласия арендодателя, но без возмещения его стоимости, он имеет право на их амортизацию. Ведь тогда формально собственник имущества ничего не возмещает арендатору в отличие от ситуации с зачетом или компенсацией.

Примечание. Если стоимость неотделимых улучшений в арендованное имущество арендодатель не компенсирует, то арендатор вправе их амортизировать.

Однако на этот счет есть противоположное мнение. В данной ситуации неотделимые улучшения по смыслу ст. 623 ГК РФ являются неотъемлемой частью собственности арендодателя. Следовательно, обязанность по уплате налога на имущество лежит именно на арендодателе как собственнике данного имущества, в том числе и в период действия договора аренды, если, конечно, арендатор передаст имущество по акту приема-передачи.

Примечание. По мнению судей, неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя. Следовательно, обязанность по уплате налога на имущество лежит именно на нем, а не на арендаторе.

Вариант второй — зачет в счет будущих платежей

Минус для арендодателя в том, что у него не уменьшается сумма выручки для целей налога на прибыль и НДС. По сравнению с уменьшением арендной платы арендодателю придется заплатить больше налогов. Это связано с тем, что по условиям договора размер арендной платы не уменьшится, соответственно, и налог с этой суммы останется на прежнем уровне. Хотя такой недостаток немного нивелируется снижением рисков доначислений в связи с нерыночным уровнем арендной платы.

Плюс для арендодателя в том, что в случае возмещения стоимости улучшений путем зачета он может их амортизировать. По общему правилу возмещаемые неотделимые улучшения арендодатель амортизирует в общем порядке (п. 1 ст. 256 и п. 1 ст. 258 НК РФ). Конечно, если они фактически переданы ему арендатором. Амортизация по такому имуществу начинает начисляться с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором это имущество было введено в эксплуатацию (п. 3 ст. 259.1 и п. 6 ст. 259.2 НК РФ).

Это интересно:  Договор подряда с бригадой строителей образец 2019 год

Однако арендатор может учесть при исчислении налога на прибыль расходы, понесенные им для создания неотделимого улучшения. Поскольку сумма компенсации признается доходом от реализации прочего имущества, налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на цену приобретения или создания этого имущества (пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ). Такого же мнения придерживаются и суды.

Минус для арендатора в том, что компенсация фактически будет производиться частями — по мере начисления арендной платы за каждый месяц. Дело в том, что в соответствии со ст. 410 ГК РФ погашение обязательства путем зачета встречного однородного требования возможно в следующих случаях:

  • при наступлении срока исполнения этого обязательства;
  • при наступлении момента востребования (в случае, если срок в договоре не установлен).

При этом по смыслу ст. 410 ГК РФ встречные требования возникают из обязательств, в которых участвуют одни и те же лица, являющиеся одновременно и должниками, и кредиторами по отношению друг к другу (Определение ВАС РФ от 27.12.2011 N ВАС-14321/11). Соответственно, арендатор обязан вносить арендную плату, а арендодатель — компенсировать расходы, понесенные арендатором в связи с выполнением неотделимых улучшений.

Плюс в том, что арендодатель может признать расходы на компенсацию арендатору затрат на неотделимые улучшения помещений. Такой вывод косвенно следует из Письма УФНС России по г. Москве от 14.07.2011 N 16-15/068841@, в котором налоговики указали на то, что арендодатель может учесть в целях налогообложения прибыли расходы на капитальный ремонт принадлежащего ему имущества, выполненный арендатором, при условии компенсации последнему таких расходов, в том числе посредством уменьшения размера арендной платы. При этом контролеры отметили, что затраты по ремонту основных средств рассматриваются как прочие расходы и признаются для целей налогообложения в том отчетном периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат (ст. 260 НК РФ).

Примечание. При компенсации неотделимых улучшений путем снижения размера арендной платы налоговики могут обвинить арендодателя в занижении рыночного уровня цен с целью получения необоснованной налоговой выгоды.

Вариант третий — компенсация арендатору стоимости произведенных неотделимых улучшений денежными средствами

Это самый простой вариант, когда арендодатель на основании документов арендатора перечисляет ему денежные средства в размере стоимости неотделимых улучшений. Фактически все налоговые последствия в данном случае такие же, как и в случае возмещения расходов путем зачета в счет арендной платы.

Плюс для арендатора в том, что чаще всего он сразу получает всю сумму. По сравнению с постепенным зачетом в счет арендной платы это существенное преимущество для арендатора, поскольку у него увеличивается объем оборотных средств, что зачастую является благоприятным фактором для деятельности компании. В том числе и в налоговом плане — часть денежных средств арендатор может потратить на уплату налогов или страховых взносов.

Минус для арендодателя в том, что он единовременно теряет существенную сумму денег. То, что для арендатора является плюсом, для арендодателя — явный минус. Тем более, что перечислив деньги в качестве компенсации, не факт, что он получит их в качестве арендной платы. Ведь арендатор может задержать оплату или обанкротиться. Однако арендодатель может подстраховаться, заключив соглашение не о разовой выплате компенсации, а о ее уплате равными долями в течение определенного времени.

Как арендодателю отразить в учете расходы на неотделимые улучшения арендованного имущества

Виды улучшений имущества

Арендатор имеет право улучшить арендованное им имущество. Улучшения делятся на отделимые и неотделимые .

По общему правилу неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя (если иного не предусмотрено договором) и переходят к нему на баланс по окончании срока аренды. Однако стороны сделки могут предусмотреть и иной порядок – передача неотделимых улучшений возможна и сразу после окончания данных работ.

Такой порядок следует из положений статьи 623 Гражданского кодекса РФ.

Если арендатор произведет неотделимые улучшения за свой счет и с согласия арендодателя, то последний должен компенсировать ему расходы (если иного не предусмотрено в договоре). Форму компенсации расходов стороны могут предусмотреть любую, например возмещение деньгами или за счет арендной платы.

Это следует из пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса РФ.

Если арендатор самовольно произвел неотделимые улучшения (без согласия арендодателя), то компенсация затрат ему не положена (п. 3 ст. 623 ГК РФ).

О том, как отразить в бухучете и при налогообложении отделимые улучшения арендованного имущества, см. Как арендодателю отразить в учете отделимые улучшения арендованного имущества .

Что относится к неотделимым улучшениям

К неотделимым улучшениям можно отнести, например, монтаж пожарно-охранной сигнализации, стационарной системы отопления и вентиляции (сплит-системы) и т. д.

Совет: отличить отделимые улучшения от неотделимых можно по следующему признаку: наносится ли арендованному имуществу вред, если попытаться отделить от него произведенное улучшение.

Если улучшение нельзя отделить без вреда для имущества, то такое улучшение является неотделимым (например, демонтаж стационарной системы отопления может нанести вред капитальным перекрытиям здания).

Такой вывод позволяет сделать пункт 2 статьи 623 Гражданского кодекса РФ. Что подразумевается под нанесением вреда арендованному имуществу, данная норма законодательства не разъясняет. Поэтому точный критерий отнесения улучшений к тому или иному виду можно прописать в договоре аренды или привести конкретный перечень работ с указанием того, к какому виду улучшений они относятся. Такой список поможет сторонам сделки разобраться в определении произведенных работ (например, при разрешении споров об оплате стоимости улучшений).

Однако в целях налогообложения при проверке налоговые инспекторы вряд ли будут следовать ему. В каждом конкретном случае ситуация будет решаться в зависимости от вида произведенных работ и возможного вреда, который может принести демонтаж улучшений. Например, в зависимости от того, какое крыльцо к арендованному зданию пристроила организация (легко демонтируемый пластиковый навес или стационарную кирпичную пристройку), данное улучшение может быть отнесено к отделимому или неотделимому.

Ситуация: относится ли ремонт к неотделимым улучшениям арендованного имущества в целях бухучета и налогообложения ?

Нет, не относится.

Из норм гражданского законодательства следует, что ремонт арендованного имущества (как текущий, так и капитальный) не относится к работам по его улучшению. Улучшения – это новые дополнительные свойства имущества, без которых оно существовало и могло использоваться по назначению. Ремонт же нельзя признать улучшением, поскольку основной его целью является поддержание (восстановление) имущества в рабочем состоянии.

Ситуация: относится ли реконструкция (модернизация, дооборудование, достройка) к неотделимым улучшениям арендованного имущества в целях бухучета и налогообложения?

По нормам гражданского законодательства улучшения – это новые дополнительные свойства имущества, без которых арендованное имущество существовало и могло использоваться по назначению (ст. 623, 616 ГК РФ). Реконструкция (модернизация, дооборудование, достройка) также отнесена к работам, в результате которых имущество приобретает новые или дополнительные свойства (увеличение производственных мощностей, пропускной способности и т. д.) (письмо Минфина СССР от 29 мая 1984 г. № 80). Таким образом, работы по реконструкции (модернизации, дооборудованию, достройки) арендованного имущества можно рассматривать как его улучшение. Если результат таких капитальных вложений неотделим от объекта аренды – это неотделимое улучшение (ст. 623 ГК РФ).

Бухучет

Порядок бухучета неотделимых улучшений, полученных на баланс арендодателя, зависит от двух факторов:

  • порядка учета неотделимых улучшений (как самостоятельный объект имущества или как капитальные вложения в объект аренды);
  • условий проведения улучшений (компенсируются они арендатору или нет).

Если арендодатель принял решение учесть неотделимые улучшения как самостоятельный объект имущества, включите его в состав основных средств (п. 4 ПБУ 6/01, абз. 2 п. 42 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н).

При этом, если стоимость произведенных работ компенсируется арендатору, в учете сделайте запись:

Дебет 08 Кредит 76 (60)
– отражены произведенные арендатором улучшения арендованного имущества, полученные на баланс арендодателя на основании акта .

Если арендодатель не компенсирует арендатору стоимость произведенных работ, в учете отразите проводку:

Дебет 08 Кредит 98-2
– отражены произведенные арендатором улучшения арендованного имущества, безвозмездно полученные арендодателем.

Такой порядок подтверждает Инструкция к плану счетов (счета 08 и 98-2).

Поступление неотделимого улучшения в форме отдельного объекта основных средств на баланс оформите актом. Например, по форме № ОС-1 (или форме № ОС-1а , форме № ОС-1б ), утвержденным постановлением Госкомстата России от 21 января 2003 г. № 7. Кроме того, на новое основное средство нужно открыть отдельную инвентарную карточку, например, по форме № ОС-6 . Подробнее об оформлении первичных документов см. Как вести документооборот в бухгалтерии .

Стоимость неотделимых улучшений в виде отдельных объектов основных средств погашайте путем начисления амортизации (п. 17 ПБУ 6/01).

Пример отражения в бухучете арендодателя неотделимых улучшений, проведенных с его согласия арендатором. Неотделимые улучшения принимаются к учету как самостоятельное основное средство. Улучшения компенсируются арендатору

Одним из видов деятельности ООО «Альфа» является сдача в аренду основных средств. В январе «Альфа» сдала в аренду производственное помещение.

В соответствии с договором неотделимые улучшения переходят в собственность арендодателя на дату окончания капитальных работ.

По окончании работ (в марте) «Альфа» приняла решение учесть полученные улучшения как отдельное основное средство.

В бухучете организации сделаны следующие записи.

Если арендодатель принял решение не учитывать неотделимые улучшения в качестве самостоятельного объекта имущества, то на затраты, связанные с их производством, увеличьте балансовую стоимость объекта аренды (например, в составе расходов на реконструкцию или модернизацию) (п. 27 ПБУ 6/01).

Если стоимость произведенных работ компенсируется арендатору, в учете сделайте запись:

Дебет 08 Кредит 76 (60)
– отражены в составе капитальных вложений произведенные арендатором неотделимые улучшения в объект аренды;

Дебет 01 субсчет «Имущество, переданное в аренду» Кредит 08
– увеличена балансовая стоимость арендованного имущества на стоимость произведенных арендатором улучшений.

Если арендодатель не компенсирует арендатору стоимость произведенных работ, в учете отразите такие проводки:

Дебет 08 Кредит 98-2
– отражены безвозмездно произведенные арендатором улучшения в составе капитальных вложений в объект аренды;

Дебет 01 Кредит 08
– увеличена балансовая стоимость арендованного имущества на стоимость безвозмездно произведенных арендатором улучшений.

Такой порядок подтверждает Инструкция к плану счетов (счета 08, 01 и 98-2).

Неотделимые улучшения, которые относятся к реконструкции или модернизации объекта аренды, оформите актом, например, по форме № ОС-3 , утвержденной постановлением Госкомстата России от 21 января 2003 г. № 7. Кроме того, данные о реконструкции или модернизации объекта внесите в инвентарную карточку. Ее можно заполнить по форме № ОС-6 .

Подробнее об этом см.:

Пример отражения в бухучете арендодателя неотделимых улучшений, проведенных с его согласия арендатором. Неотделимые улучшения увеличивают стоимость имущества, переданного в аренду, и компенсируются арендатору

Одним из видов деятельности ООО «Альфа» является сдача в аренду основных средств. В январе «Альфа» сдала в аренду производственное помещение.

В соответствии с договором неотделимые улучшения переходят в собственность арендодателя сразу по окончании работ. «Альфа» приняла решение увеличить на стоимость новой системы балансовую стоимость помещения.

В бухучете организации сделаны следующие записи.

Рыночную стоимость имущества, полученного безвозмездно, признавайте в составе прочих доходов на счете 91-1 по мере начисления амортизации.

При этом в бухучете сделайте проводку:

Дебет 98-2 Кредит 91-1
– учтена в составе прочих доходов рыночная стоимость безвозмездно полученного имущества.

Такой порядок следует из пунктов 7, 10.3 ПБУ 9/99 и Инструкции к плану счетов (счета 91-1, 98).

ОСНО: налог на прибыль

Если арендодатель в соответствии с договором компенсирует арендатору затраты на неотделимые улучшения, то он получает право их амортизировать (п. 1 ст. 258 и п. 1 ст. 256 НК РФ).

Это интересно:  Договор аренды автокрана без экипажа образец 2019 год

Стоимость приобретенных у арендатора неотделимых улучшений увеличивает балансовую стоимость имущества, переданного в аренду (например, в составе расходов на его реконструкцию или модернизацию) (п. 2 ст. 257 НК РФ). Амортизируйте данные активы в общей стоимости имущества, сданного в аренду (п. 1 ст. 256 НК РФ). Амортизацию неотделимых улучшений арендодатель вправе начислять начиная с месяца, следующего за тем, в котором эти улучшения были введены в эксплуатацию. Это следует из положений пункта 3 статьи 259.1 и пункта 6 статьи 259.2 Налогового кодекса РФ.

Такие правила в равной мере действуют как при применении организацией метода начисления, так и при использовании кассового метода (п. 3 ст. 272, подп. 2 п. 3 ст. 273, п. 3 ст. 259.1 и п. 6 ст. 259.2 НК РФ). Подробнее об этом см.:

Из-за разницы в моментах признания стоимости неотделимых улучшений в расходах в бухучете и при расчете налога на прибыль могут возникнуть вычитаемые временные разницы (п. 11 ПБУ 18/02). Они ведут к образованию отложенного налогового актива (п. 14 ПБУ 18/02).

Пример отражения арендодателем при расчете налога на прибыль неотделимых улучшений. Улучшения проведены с согласия арендодателя. Срок полезного использования переданного в аренду имущества не изменяется

Одним из видов деятельности ООО «Альфа» является сдача в аренду основных средств. В январе «Альфа» сдала в аренду производственное здание.

В соответствии с договором неотделимые улучшения переходят в собственность арендодателя по завершении работ у арендатора.

Согласно учетной политике для целей налогообложения амортизация начисляется линейным методом. Амортизационная премия не применяется.

Ежемесячная норма амортизации составила:
1 : 720 мес. × 100% = 0,1389%.

Организация ежемесячно платит налог на прибыль, применяет метод начисления.

Если неотделимые улучшения арендодатель не компенсирует арендатору, то их стоимость не включайте:

  • ни в налогооблагаемые доходы организации (подп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ);
  • ни в налоговые расходы (например, через амортизацию).

Такой порядок следует из положений пункта 1 статьи 257, пункта 1 статьи 258 Налогового кодекса РФ.

Из-за различий в порядке учета неотделимых улучшений, полученных арендодателем безвозмездно, в бухгалтерском и налоговом учете, в бухучете образуется постоянная разница, которая приводит к возникновению постоянного налогового обязательства и актива (п. 4 и 7 ПБУ 18/02). В результате разницы между бухгалтерской и налоговой прибылью не будет.

Ситуация: может ли арендодатель после окончания договора аренды амортизировать в налоговом учете произведенные арендатором капитальные вложения в неотделимые улучшения арендованного имущества? Капитальные вложения арендодателем не возмещаются .

Порядок определения первоначальной стоимости амортизируемых основных средств приведен в пункте 1 статьи 257 Налогового кодекса РФ. В нем сказано, что если основное средство (в данном случае капитальные вложения в неотделимые улучшения) получено безвозмездно, то оценить его надо согласно пункту 8 статьи 250 Налогового кодекса РФ. На основании этого пункта стоимость безвозмездно полученного имущества включается в состав внереализационных доходов по рыночной стоимости. Таким образом, по этому имуществу начислить амортизацию можно, только если его стоимость учтена в доходах организации.

Однако переданные арендатором неотделимые улучшения не включаются в налогооблагаемые доходы арендодателя (подп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ). Следовательно, в этом случае права увеличить первоначальную стоимость имущества, возвращенного по окончании договора аренды, на стоимость неотделимых улучшений у арендодателя нет. Амортизацию на полученные капитальные вложения не начисляйте.

Пример отражения в налоговом учете арендодателя неотделимых улучшений, проведенных с его согласия. Капитальные вложения арендодателем не возмещаются

В январе ООО «Альфа» сдало в аренду здание на один год ООО «Торговая фирма «Гермес»».

По условиям договора «Альфа» не возмещает расходы «Гермеса» на капитальные вложения в неотделимые улучшения арендованного имущества.

По окончании договора аренды стоимость полученных неотделимых улучшений бухгалтер «Альфы» не отразил в составе налогооблагаемых доходов. Первоначальная стоимость здания, возвращенного по окончании договора аренды, изменена также не была.

Пример отражения в бухучете и при расчете налога на прибыль арендодателя неотделимых улучшений, проведенных без его согласия арендатором. Неотделимые улучшения принимаются к бухучету как отдельное основное средство и не компенсируются арендатору

Одним из видов деятельности ООО «Альфа» является сдача в аренду основных средств. В январе «Альфа» сдала в аренду производственное помещение.

В соответствии с договором неотделимые улучшения переходят в собственность арендодателя по завершении работ у арендатора (в марте). Арендодатель принял улучшения к бухучету как основное средство.

«Альфа» приняла решение установить срок полезного использования полученного улучшения – 11 лет (132 месяца). Организация начисляет амортизацию линейным способом.

Ежемесячная норма амортизации составила:
1 : 132 мес. × 100% = 0,7576%.

В бухучете организации сделаны следующие записи.

Ежемесячно со следующего месяца после принятия неотделимого улучшения к учету (апреля) до полного погашения стоимости системы вентиляции, бухгалтер составлял проводки:

Дебет 20 Кредит 02
– 1292 руб. – начислена амортизация по неотделимому улучшению;

Дебет 98-2 Кредит 91-1
– 1292 руб. – отнесена к текущим доходам часть дохода будущих периодов.

При расчете налога на прибыль бухгалтер «Альфы» не отразил стоимость неотделимых улучшений в налоговой базе (в доходах и расходах). Из-за различий в порядке отражения в бухгалтерском и налоговом учете неотделимых улучшений, полученных арендодателем безвозмездно, в бухучете образуется постоянная разница, которая приводит к возникновению постоянного налогового актива и обязательства. Их возникновение бухгалтер отразил проводками:

Дебет 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль» Кредит 99
– 258 руб. (1292 руб. × 20%) – отражен постоянный налоговый актив в связи с тем, что амортизация по неотделимому улучшению в налоговом учете не начисляется;

Дебет 99 Кредит 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль»
– 258 руб. (1292 руб. × 20%) – отражено постоянное налоговое обязательство в связи с тем, что стоимость неотделимых улучшений не включается в налогооблагаемые доходы.

В результате разницы между бухгалтерской и налоговой прибылью не будет.

ОСНО: НДС

Предъявленную арендатором сумму входного НДС со стоимости оплаченных улучшений примите к вычету в общеустановленном порядке. То есть после принятия на учет неотделимых улучшений при наличии счета-фактуры и соответствующих первичных документов (кроме того, должны быть соблюдены иные условия, необходимые для применения вычета) (подп. 1 п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ, п. 26 постановления Пленума ВАС РФ от 30 мая 2014 г. № 33).

Входной НДС со стоимости неотделимых улучшений, не компенсируемых арендатору, к вычету не принимайте.

УСН

Если организация на упрощенке платит единый налог с доходов, то операция, связанная с получением неотделимых улучшений, на налоговую базу не влияет (п. 1 ст. 346.14, подп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 и подп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ).

Организации, которые платят единый налог с разницы между доходами и расходами, учитывают операции по получению неотделимых улучшений в следующем порядке.

При получении на баланс неотделимых улучшений как отдельного объекта имущества, его стоимость спишите на расходы в составе затрат на приобретение основных средств (абз. 9 п. 3, подп. 1 п. 1 и п. 4 ст. 346.16, п. 1 ст. 256 НК РФ).

Арендодатель может отнести стоимость приобретенных у арендатора отделимых улучшений на увеличение балансовой стоимости имущества (абз. 9 п. 3 ст. 346.16 НК РФ, п. 14 ПБУ 6/01). При расчете единого налога стоимость таких улучшений после оплаты также можно списать в составе расходов на приобретение основных средств (реконструкцию, модернизацию и т. д.) (подп. 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

Предъявленную арендатором сумму входного НДС включите в стоимость полученных улучшений (п. 3 ст. 346.11 и подп. 3 п. 2 ст. 170 НК РФ).

Единственное условие – все расходы при списании их в уменьшение базы по единому налогу должны быть оплачены (компенсированы арендатору). Форма оплаты – деньгами или в счет арендной платы – значения не имеет. Такой порядок основан на положениях пункта 2 статьи 346.17 Налогового кодекса РФ.

Если арендодатель не компенсирует арендатору стоимость неотделимых улучшений, то их стоимость не включайте:

  • ни в налогооблагаемые доходы организации (подп. 1 п. 1.1 ст. 346.15, подп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ);
  • ни в налоговые расходы (п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

ЕНВД

Объектом обложения ЕНВД является вмененный доход (п. 1 ст. 346.29 НК РФ). Поэтому на расчет единого налога операция по получению на баланс неотделимых улучшений от арендатора не влияет.

Отдельные виды деятельности по сдаче в аренду объектов недвижимости и земли могут подпадать под обложение ЕНВД. Подробнее об этом см. Как арендодателю отразить при налогообложении передачу имущества по договору аренды .

Ситуация: нужно ли заплатить налог на прибыль со стоимости неотделимых улучшений по имуществу, сданному в аренду, если организация платит ЕНВД не с арендной деятельности (например, с розничной торговли) ?

Да, нужно, если в аренду сдается неторговое помещение. При аренде торгового помещения заплатите налог в случае разового характера аренды.

Неотделимые улучшения неразрывно связаны с объектом аренды (ст. 623 ГК РФ). Поэтому ответ на этот вопрос зависит от того, какое помещение организация предоставляет в аренду (торговое, неторговое) и какой характер носит эта операция (систематический или разовый).

Если предоставляемое в аренду помещение является торговым местом (или торговый характер его использования следует из договора) и организация получает систематический доход от этой деятельности, то в дополнение (к ЕНВД с розничной торговли) нужно платить ЕНВД с арендных услуг (подп. 13 п. 2 и п. 6 ст. 346.26 НК РФ). Соответственно, и стоимость неотделимых улучшений подпадет под деятельность, облагаемую этим налогом.

ОСНО и ЕНВД

Как правило, всегда можно определить, к какому виду деятельности относятся расходы, связанные с компенсацией арендодателем неотделимых улучшений арендованного имущества, полученных на баланс. Поэтому, если организация применяет общую систему налогообложения и платит ЕНВД, такие расходы в рамках деятельности, переведенной на ЕНВД, и деятельности на общей системе налогообложения необходимо учитывать раздельно в целях расчета налога на прибыль и НДС методом прямого счета (п. 9 ст. 274 и п. 4 ст. 170 НК РФ).

Расходы, связанные с компенсацией неотделимых улучшений арендатору, по деятельности, переведенной на ЕНВД, никак не отразятся на определении налоговой базы по ЕНВД (п. 1 и 2 ст. 346.29 НК РФ).

Для того чтобы отразить при расчете налога на прибыль данные расходы на общей системе налогообложения, воспользуйтесь правилами, предусмотренными для этого режима .

Налог на имущество

Неотделимые улучшения объектов недвижимости, принятые к бухучету в составе основных средств, включаются в базу по налогу на имущество (п. 1 ст. 374 НК РФ). Движимое имущество, принятое на учет в качестве объекта основных средств с 1 января 2013 года, не признается объектом обложения налогом на имущество (подп. 8 п. 4 ст. 374 НК РФ).

Неотделимые улучшения арендованного имущества: что это такое?

При длительном сроке аренды частного дома, квартиры, коммерческого помещения и другого объекта часто арендаторы могут производить неотделимое улучшение недвижимого имущества . О том, что это такое, в каких случаях улучшения отделимы и как получить компенсацию, расскажем в статье.

Что такое неотделимые улучшения жилого имущества и когда их производят

Согласно ГК РФ , неотделимые улучшения — те улучшения, которые невозможно изъять без вреда для основного имущества, принадлежащего арендодателю . Другими словами, это — то, что арендатор не сможет забрать с собой, не навредив при этом объекту.

Неотделимые улучшения квартиры по ГК РФ — это:

улучшения, которые невозможно изъять без вреда имуществу;

вложения , повышающие ценность арендуемого объекта;

улучшения, выполненные с согласия собственника недвижимости .

Если какие-либо капитальные работы выполняются без согласия арендодателя — собственника недвижимости, они тоже попадают под законодательное определение неотделимого улучшения, но не компенсируются арендодателем.

Неотделимые улучшения помещения принадлежат собственнику объекта, потому что их невозможно изъять. Но оплачивает их обычно арендодатель. Чаще всего улучшения производят при длительном сроке аренды, когда хотят улучшить условия для бизнеса или проживания. Например:

Это интересно:  Договор встречной купли продажи квартиры образец 2019 год

Делают капитальный ремонт в частном доме с трещинами, кривыми стенами, старыми стеклопакетами.

Проводят коммуникации в офисное помещение — водопровод, электричество, отопление.

Утепляют фасад складских помещений, устанавливают кран-балку для перемещения товаров.

Достраивают незаконченное здание торгового центра на арендуемом земельном участке.

Во всех вышеперечисленных примерах арендаторы произвели неотделимое улучшение — они не смогут забрать с собой ремонт, коммуникации, утепление фасада и достроенный этаж. Во-первых, это слишком накладно. Во-вторых, принесет вред имуществу арендодателя.

Разъяснение: отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества

Под понятием улучшения имущества выступают любые качественные изменения объекта, повышающие его ценность. Улучшение может быть направлено на расширение функциональности объекта, его усовершенствование, повышение технических характеристик, улучшение свойств и другие цели. Гражданский кодекс выделяет два типа улучшений — отделимые и неотделимые.

Что относится к отделимым улучшениям

Отделимые улучшения — те, которые можно изъять без вреда для имущества арендодателя. Они являются собственностью арендатора, после окончания срока аренды он забирает их. Например, к отделимым улучшениям относятся:

Приобретенная мебель — кровати, тумбочки, столы, шкафы. В случае, если они не встраиваемые, и при демонтаже не будет нанесен вред состоянию помещения. Например, если при демонтаже встроенного шкафа придется содрать обои, сделать несколько дыр в стенах или нанести другой вред, улучшение могут признать неотделимым.

Бытовая техника — телевизоры, холодильники, автоматические стиральные машины, персональные компьютеры и другие единицы оснащения. Все их можно легко перевезти на другое место.

☕ Предметы быта — кружки, коврики, постельное белье, полотенца, сушилки для обуви и посуды и другие. Их тоже можно легко изъять, не причинив при этом никакого вреда имуществу арендодателя.

Бывает, что арендодатель хочет оставить отделимые улучшения в своей собственности. В этом случае он должен выдать арендатору компенсацию, равную стоимости отделимых улучшений. Компенсация выдается в виде снижения арендной платы на определенный срок на установленную сумму либо единоразово, в виде денег.

Что относится к неотделимым улучшениям арендованного имущества

Неотделимые улучшения — все, что нельзя забрать с собой, если говорить простым языком. Они являются собственностью арендодателя, но арендатор вправе требовать компенсации вложений. Например, к неотделимым улучшениям относятся:

Дострой и пристрой — пристрой веранды к частному дому, дострой незавершенного объекта, пристрой новых комнат к складскому помещению.

Перепланировка — снос или строительство новых стен, изменение площади комнат, возведение стационарных межкомнатных перегородок.

Модернизация — замена старой электропроводки, водопровода, системы канализации и других коммуникаций на новые.

Техническое оснащение — установка кондиционера, сплит-системы, системы сигнализации, пожаротушения и других систем.

Строительство объектов на арендованной земле — возведение торговых центров, автозаправок, магазинов, жилых домов.

Переустройство. К этому термину относится монтаж, установка, перенос инженерных сетей — например, водопровода или газопровода.

Реконструкция — восстановление зданий, капитальный ремонт с сохранением первозданного вида.

Санитарно-эпидемиологические работы — обработка помещений от тараканов, акарицидная обработка участков и другие.

Садовое обустройство — посадка плодоносящих растений: деревьев, кустов.

Важно: текущий ремонт не относится к неотделимым улучшениям. Под ремонтом стоит понимать устранение определенных неисправностей — например, частичный ремонт крыши, замену небольшого участка проводки, замену поврежденных стекол на новые. Чем масштабнее работы, тем больше шанс признать их капитальным преобразованием.

Если в будущем арендатор хочет забрать неотделимые улучшения с собой, если это возможно — например, выкопать и пересадить саженцы — это должно заранее обговариваться. Все условия расторжения сделки нужно обязательно фиксировать в договоре.

Например: Дарья сняла дачный участок, заключила договор об аренде сроком на 10 лет. За это время провела отопление, сделала косметический ремонт, установила новые окна и двери, посадила и вырастила плодоносящие деревья на участке. Все это — собственность арендодателя, владельца дачи, потому что является неотделимым улучшением. Дарья может попросить компенсировать затраты — если соответствующее условие прописано в договоре, арендодатель выплатит сумму затрат или снизит арендную плату.

Возмещение неотделимых улучшений по договору аренды

Компенсация неотделимых улучшений проводится арендодателем добровольно. Если и арендатор, и собственник — физические лица, достаточно заключить дополнительное соглашение к договору аренды либо просто компенсировать затраты на улучшение. Если один из участников сделки — юридическое лицо, все платежи нужно оформлять в соответствии с законодательством.

Если собственник недвижимости не знал о проведении неотделимых улучшений или не давал согласия на них, вы не получите компенсацию. Статья 623 ГК РФ определяет, что стоимость улучшений, проведенных без согласия арендодателя, не подлежит возмещению, если иное не предусмотрено законом.

Если собственник давал письменное согласие на проведение улучшений, процедура получения компенсации проста: достаточно заявить о своем желании получить деньги. Если собственник согласится, обсудите с ним сумму и способ передачи компенсации.

Чтобы избежать споров, сохраните все чеки и договора, которые подтверждают, что вы потратили на улучшение недвижимости определенную сумму. Собственник объекта обязан будет возместить все затраты. Сделать это он может несколькими способами:

уменьшить арендную плату на 10%, 20%, 30% или другую сумму на срок, нужный для полного погашения задолженности;

не брать с вас арендную плату на протяжении срока, необходимого для компенсирования затрат;

вернуть деньги наличными, переводом на банковский счет или другим способом — всю сумму сразу или частями.

Чтобы подтвердить компенсацию и избежать лишних споров, нужно составить договор на возмещение условий, признанных неотделимыми. Присвойте документу порядковый номер, укажите дату его подписания, напишите реквизиты обеих сторон. После этого:

Перечислите объекты , которые являются неотделимыми улучшениями — например, напишите перечень работ или перечислите модифицированные инженерные сети.

Рассчитайте стоимость улучшений и укажите ее в договоре. Учитывайте стоимость материалов и работы, если есть чеки и на то, и на другое.

Укажите время работ по неотделимому улучшению — оно важно для бухгалтерского учета и нужно, если один из участников сделки — юридическое лицо.

Распишите порядок оплаты капитальных вложений — укажите, кем они будут оплачиваться и в какие сроки. Опишите способ оплаты — если это безналичный расчет, укажите реквизиты.

Укажите на согласованность действий — подчеркните, что и собственник помещения, и арендатор согласны с условиями договора и обязуются их выполнять.

Поставьте штрафы за неисполнение обязанностей или просрочку оплаты — это мотивирует арендодателя быстрее выполнить обязательства.

Сроки получения компенсации не регламентированы. Вы можете запросить возмещение расходов на капитальное преобразование недвижимости и сразу после окончания работ, и при расторжении договора аренды. Если договор аренды расторгается досрочно по инициативе арендодателя, он обязан компенсировать расходы, а срок компенсации оговаривается отдельно. Его лучше зафиксировать отдельным договором, чтобы избежать судебных разбирательств.

Есть и другой вариант развития событий — собственник давал устное согласие на внесение улучшений, но не подписал соответствующее разрешение, а теперь отказывается компенсировать затраты. В этом случае можно обратиться в суд. Для этого:

подготовьте доказательства того, что собственник недвижимости знал о предстоящих изменениях и был согласен с ними;

составьте исковое заявление, оплатите государственную пошлину, приложите к пакету документов доказательства;

посчитайте сумму компенсации, предоставьте документы, подтверждающие сумму ваших расходов;

посетите заседание и докажите, что арендодатель должен выплатить компенсацию.

Доказательствами по делу могут служить любые факты — показания свидетелей, копии переписки в социальных сетях, видеосъемка. Главное, чтобы все факты указывали на то, что арендодатель был согласен с изменениями. Если вы докажете это, суд вынесет постановление, по которому собственник недвижимости будет обязан компенсировать расходы на неотделимые улучшения. Если суд откажет в иске, но вы уверены в своей правоте — подавайте апелляцию. Сделать это можно в течение 10 дней после вынесения судебного решения.

Например: Михаил — арендатор, Олег — собственник. Михаил договаривался с Олегом о капитальном ремонте частного дома в присутствии друзей. Олег выразил свое согласие и заявил, что компенсирует расходы на ремонт — снизит арендную плату на 50%. После завершения работ Олег отказывается от компенсации, мотивируя это тем, что нет договора, и он не обязан ничего платить. Михаил может обратиться в суд и попросить друзей дать свидетельские показания. Суд обяжет Олега исполнить условия устной договоренности — снизить арендную плату на 50%.

Чтобы не проиграть в суде, лучше обращаться к юристу. Он поможет собрать доказательства, грамотно составит исковое заявление, сопроводит до вынесения решения.

Как ведется учет неотделимых улучшений

Юридические лица — арендаторы и арендодатели — обязаны вести учет неотделимых улучшений. Собственники недвижимости должны помнить, что:

После выплаты компенсации арендодатель имеет право увеличить размер амортизации.

После произведения неотделимых улучшений вырастает стоимость объекта.

Арендаторы могут учитывать неотделимые улучшения в качестве расходов при расчете налога на прибыль, если собственник недвижимости дал свое согласие на внесение изменений. Нужно помнить, что:

Учитывать расходы можно при расчете налога на прибыль, если была выплачена компенсация.

Если компенсация не выплачена, можно начислить амортизацию за учтенный объект.

Амортизация может начисляться с первого дня месяца, следующего за месяцем окончания работ по неотделимому улучшению. В этом случае дата фиксируется актом приема-передачи.

Если за весь период аренды амортизация не покрыла расходы на улучшения, оставшаяся некомпенсированной сумма переходит в статус убытков — то есть остается неучтенной — и не учитывается при налогообложении.

При продлении договора аренды можно сохранить амортизацию.

В бухгалтерском учете нужно отражать неотделимые улучшения, если они соответствуют ряду требований, а именно:

объект будет использоваться компанией длительное время, точнее — не меньше 12 месяцев;

неотделимые улучшения объекта используются для нужд, которые потом подразумевают получение оплаты;

в объем целей компании не входит последующая перепродажа объектов с неотделимыми улучшениями;

в дальнейшей перспективе объект может принести доход.

Составление договора с учетом возможных неотделимых улучшений

Чтобы избежать ненужных споров, разбирательств и судебных тяжб, лучше заранее прописать в договоре возможность неотделимых улучшений и обязанность арендодателя компенсировать их. Многие прибегают к универсальной формулировке — пишут в основном договоре аренды, что собственник заранее согласен на любые виды капитальных преобразований, и арендатору не нужно каждый раз согласовывать неотделимые улучшения. Такое решение лучше не использовать, потому что в случае возникновения спора она будет ненадежной.

Лучше составлять дополнительное соглашение к договору аренды при каждом произведении капитальных преобразований. В нем нужно указать:

Согласие арендодателя с работами, которые будут проведены в арендуемом помещении.

Объем и тип неотделимых улучшений — перечислите, что собираетесь изменить.

Стоимость капитального преобразования — можете посчитать ее примерно, указав, что сумма неточная, или указать точную сумму на основании сметы.

Обязанность компенсировать расходы, сроки и способ выплаты компенсации.

Дополнительное соглашение покажет, что собственник знал о проведении неотделимых улучшений, был согласен с ними и обязуется выплатить компенсацию в дальнейшем.

Например: Таня и Маша использовали в договоре универсальную формулировку, по которой Маша согласна на любые изменения. Таня сделала евроремонт в квартире. Маша отказывается платить, мотивируя это тем, что ценность имущества не выросла. Суд будет принимать решение, исходя из доказательной базы в каждом индивидуальном случае.

Статья написана по материалам сайтов: wiseeconomist.ru, nalogobzor.info, j.etagi.com.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector