+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Образец договора аренды нескольких объектов недвижимости 2019 год

Договор N ___
аренды будущей недвижимости

г. __________ ___»________ ____ г.

__________________________________, именуем__ в дальнейшем «Арендатор»,
(наименование или Ф.И.О.)
в лице ______________________________________________________, действующ___
(должность, Ф.И.О. уполномоченного представителя)
на основании ____________________________________________, с одной стороны,
(документ, подтверждающий полномочия)
и _________________________________, именуем__ в дальнейшем «Арендодатель»,
(наименование или Ф.И.О.)
в лице ______________________________________________________, действующ___
(должность, Ф.И.О. уполномоченного представителя)
на основании ___________________________________________, с другой стороны,
(документ, подтверждающий полномочия)
заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель обязуется передать Арендатору за плату во временное владение и пользование (либо во временное пользование) недвижимое имущество, описанное в настоящем Договоре (далее — Недвижимость), а также передать права на земельный участок, кадастровый номер __________, площадью _________, который будет занят Недвижимостью и необходимый для его использования.
1.2. Права на сдачу в аренду недвижимого имущества, являющегося предметом настоящего Договора, появятся у Арендодателя после создания Недвижимости.
1.3. Недвижимость представляет собой — ___________________________, общей площадью _________________, будет расположена по адресу: _________________________________, другие отличительные особенности будущей Недвижимости, являющейся предметом настоящего Договора: ______________________________________________________.
1.4. Недвижимость будет передана Арендатору после оформления Арендодателем прав на нее (либо с момента ее создания) в течение ________________________ по акту приема-передачи.
1.5. Срок аренды Недвижимости после ее передачи Арендатору составляет __________ (_____________) _______________.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Арендодатель обязан:
2.1.1. За свой счет подготовить Недвижимость к передаче, включая составление акта приема-передачи.
2.1.2. Передать Арендатору Недвижимость в течение ___________ с момента оформления прав на Недвижимость (либо с момента ее создания) по акту приема-передачи (либо при подписании акта приема-передачи).
Вместе с недвижимостью (либо если Стороны договорились, что недвижимость будет передана раньше оформления прав на нее Арендодателя, то в течение ______________________ с момента оформления необходимых документов) передать копии документов, подтверждающих право Арендодателя на сдачу Недвижимости в аренду, поэтажный план Недвижимости.
2.1.3. Производить за свой счет капитальный ремонт Недвижимости не реже чем _____________ с момента ее создания.
2.1.4. Предупредить Арендатора об имеющихся правах третьих лиц на Недвижимость (если есть).
2.2. Арендатор обязан:
2.2.1. Перед подписанием акта приема-передачи осмотреть Недвижимость и проверить ее состояние.
2.2.2. Своевременно вносить арендную плату в размере, сроки и в порядке, предусмотренных настоящим Договором.
2.2.3. В течение срока действия настоящего Договора поддерживать Недвижимость в состоянии, пригодном для ее использования.
2.2.4. Осуществлять текущий ремонт Недвижимости.
2.2.5. Нести расходы, связанные с эксплуатацией Недвижимости, а именно: ________________.
2.3. Арендатор вправе (или: не вправе) без согласия Арендодателя:
2.3.1. Сдавать Недвижимость в субаренду, предоставлять Недвижимость в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.
2.3.2. Вносить неотделимые изменения в состав Недвижимости, проводить ее реконструкцию, расширение, техническое переоснащение, увеличивающие ее стоимость.
Произведенные Арендатором отделимые улучшения Недвижимости являются его собственностью и при возврате Недвижимости Арендодателю остаются у Арендатора. Стоимость их не подлежит (вариант: подлежит на основании подтверждающих расходы документов) возмещению.
Арендатор имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений Недвижимости, произведенных с согласия Арендодателя.
2.4. Доходы, полученные Арендатором в результате использования Недвижимости в соответствии с настоящим Договором, являются его собственностью.
2.5. Арендодатель отвечает за недостатки Недвижимости, которые будут существовать на момент передачи Недвижимости и подписания акта приема-передачи, полностью или частично препятствующие пользованию Недвижимостью, даже если во время заключения настоящего Договора он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков Арендатор вправе по своему выбору:
2.5.1. Потребовать от Арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков Недвижимости.
2.5.2. Непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, уведомив об этом Арендодателя не позднее чем за ___ дней до наступления срока выплаты арендной платы.
2.5.3. Потребовать досрочного расторжения настоящего Договора.
2.5.4. Арендодатель, извещенный о требованиях Арендатора или о его намерении устранить недостатки Недвижимости за счет Арендодателя, вправе безвозмездно устранить недостатки Недвижимости.
Если удовлетворение требований Арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных Арендатору убытков, Арендатор вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков. Арендодатель не отвечает за недостатки Недвижимости, которые были им оговорены при подписании акта приема-передачи или были заранее известны Арендатору либо должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра Недвижимости или проверки ее состояния при подписании акта приема-передачи.

3.1. Арендодатель настоящим гарантирует, что Недвижимость, подлежащая передаче по настоящему Договору, будет создана в срок _______________________.
3.2. В случае неисполнения обязательства по передаче Недвижимости в аренду (в том числе в связи с тем, что Недвижимость, являющаяся предметом настоящего Договора аренды, не была создана) Арендодатель обязан возместить Арендатору убытки, причиненные нарушением Договора.
В случае нарушения сроков передачи Недвижимости в аренду, в том числе в связи с нарушением сроков ее строительства, Арендодатель обязан выплатить Арендатору неустойку в размере _______________ в связи с несвоевременным исполнением Договора.

4. АРЕНДНАЯ ПЛАТА, ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНЫЙ ПЛАТЕЖ

4.1. Арендная плата за Недвижимость и земельный участок, занятый ею, составляет ____________________________________.
4.2. Внесение арендных платежей начинается с момента ____________________________.
4.3. Внесение арендных платежей осуществляется в соответствии с Графиком оплаты (Приложение N ___ к настоящему Договору).
4.4. Оплата производится путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя (вариант: путем внесения наличных денежных средств в кассу Арендодателя).
4.5. Помимо арендной платы Арендатор одновременно с первым платежом вносит также обеспечительный платеж в размере _______ (________________) рублей не позднее _______________________.
4.6. За счет обеспечительного платежа Арендодатели покрывают свои убытки, возникшие по вине Арендатора, в следующем порядке: ____________________________.
4.7. При прекращении обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату Арендатору.

5. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

5.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания. Течение срока аренды по настоящему Договору наступает с момента подписания Сторонами акта приема-передачи.
(Вариант дополнительно в случае, если срок аренды по договору составляет один год и более :
Стороны обязуются в срок ____________ после создания объекта недвижимости и государственной регистрации права собственности Арендодателя на него осуществить государственную регистрацию настоящего Договора в органе регистрации прав в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.)

Срок действия настоящего Договора истекает по окончании срока аренды Недвижимости, указанного в п. 1.5 настоящего Договора.
5.2. Настоящий Договор может быть продлен по соглашению Сторон.
5.3. Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока настоящего Договора имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Арендатор обязан письменно уведомить Арендодателя о желании заключить договор на новый срок не позднее ___ дней до окончания срока действия настоящего Договора.

6. ИЗМЕНЕНИЕ И ДОСРОЧНОЕ РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

6.1. Настоящий Договор может быть изменен по письменному соглашению Сторон.
6.2. Арендодатель вправе досрочно расторгнуть настоящий Договор в одностороннем порядке в случаях, когда Арендатор:
6.2.1. Пользуется Недвижимостью с существенным нарушением условий Договора или назначения Недвижимости либо с неоднократными нарушениями.
6.2.2. Существенно ухудшает Недвижимость.
6.2.3. Более двух раз подряд по истечении установленного Договором срока платежа не вносит арендную плату.
6.3. Арендатор вправе досрочно расторгнуть настоящий Договор в одностороннем порядке в случаях, когда:
6.3.1. Недвижимость не была создана в указанный в настоящем Договоре срок.
6.3.2. Арендодатель не предоставляет Недвижимость в пользование Арендатору либо создает препятствия пользованию Недвижимостью, хотя она уже создана.
6.3.3. Недвижимость имеет препятствующие пользованию ей недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при подписании акта приема-передачи и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра Недвижимости или проверки ее состояния.
6.3.4. Недвижимость в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.
6.3.5. Арендодатель не производит капитальный ремонт Недвижимости в установленные настоящим Договором сроки.
6.4. Любая из Сторон вправе расторгнуть настоящий Договор в одностороннем порядке, направив другой Стороне письменное уведомление по адресу, указанному в п. 8.2 настоящего Договора, в срок за _________ до предполагаемой даты расторжения.
Сторона, получившая письмо о расторжении Договора, обязана направить ответ в течение ________ с момента получения письма (дата получения письма определяется по почтовому штемпелю адресата).
В случае возникновения разногласий Стороны обязаны урегулировать их путем переговоров и составить акт взаиморасчетов.
В случае если к моменту расторжения настоящего Договора у Сторон имеются неисполненные или ненадлежащим образом исполненные обязательства, Стороны обязаны также согласовать сроки выполнения таких обязательств.

7. ВОЗВРАТ НЕДВИЖИМОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЮ

7.1. В течение ________________________________ с момента прекращения настоящего Договора Арендатор обязан вернуть Арендодателю Недвижимость и земельный участок, занятый ею, по акту возврата в нормальном состоянии с учетом амортизации.
7.2. Арендатор обязан за свой счет подготовить Недвижимость к возврату Арендодателю, включая составление акта возврата.
7.3. Если Арендатор нарушил срок возврата Недвижимости, определенный п. 7.1 настоящего Договора, Арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае если указанная плата не покрывает причиненных Арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

8. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

8.1. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по настоящему Договору, несет ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
8.2. За нарушение сроков перечисления арендной платы, установленных настоящим Договором и Графиком внесения арендных платежей, Арендодатель вправе потребовать от Арендатора уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в размере ____ и на условиях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.
8.3. За нарушение сроков передачи или возврата Недвижимости, установленных в настоящем Договоре, Сторона, чьи интересы ущемлены таким нарушением, вправе потребовать от Стороны, допустившей просрочку, уплаты пени в размере ___________ за каждый день просрочки.
8.4. Взыскание неустойки не освобождает Сторону, нарушившую Договор, от исполнения обязательства в натуре.

Это интересно:  Договор аренды зоп в снт образец 2019 год

9. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

9.1. Стороны решают разногласия, которые могут возникнуть в связи с настоящим Договором, путем переговоров.
9.2. В случае если результат переговоров не будет достигнут, дело подлежит разрешению в суде в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

10. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

10.1. Любые изменения и дополнения к настоящему Договору действительны при условии, что они совершены в письменной форме и подписаны надлежаще уполномоченными на то представителями Сторон.
10.2. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.
10.3. Настоящий Договор составлен в ___ экземплярах, имеющих равную юридическую силу.

11.1. График внесения арендных платежей (Приложение N ___).

12. РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН

Арендатор: Арендодатель:
____________________________________ ____________________________________
(наименование юридического лица) (наименование юридического лица)
Юридический/почтовый адрес: ________ Юридический/почтовый адрес: ________
____________________________________ ____________________________________
ИНН/КПП ____________________________ ИНН/КПП ____________________________
ОГРН _______________________________ ОГРН _______________________________
Телефон: _________ Факс: ___________ Телефон: _________ Факс: ___________
Адрес электронной почты: ___________ Адрес электронной почты: ___________
Банковские реквизиты: ______________ Банковские реквизиты: ______________
____________________________________ ____________________________________
(вариант: (вариант:
____________________________________ ____________________________________
(Ф.И.О.) (Ф.И.О.)
Адрес: _____________________________ Адрес: _____________________________
____________________________________ ____________________________________
Паспортные данные: _________________ Паспортные данные: _________________
____________________________________ ____________________________________
Телефон: ___________________________ Телефон: ___________________________
Адрес электронной почты: ___________ Адрес электронной почты: ___________
Счет ______________________________) Счет ______________________________)

_______________/______________ _______________/______________
(Ф.И.О.) (подпись) (Ф.И.О.) (подпись)

Договоры аренды недвижимости

Договор аренды недвижимого имущества относится к числу наиболее распространенных гражданско-правовых соглашений. Это связано с тем, что недвижимость является наиболее ценным и общественно значимым объектом.

Особенной популярностью договор аренды недвижимости пользуется в предпринимательской среде. Зачастую арендовать имущество для личного пользования или производственных нужд гораздо выгоднее и проще, чем купить.

Как составить договор аренды недвижимого имущества: образец

Правоотношения между арендодателем и арендатором регулируют параграфы 1-4 главы 34 ГК РФ. Порядок заключения договора аренды недвижимого имущества описан и в других нормативно-правовых актах. Например, в Земельным Кодексе РФ и ФЗ от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» выделяются особенности аренды земельных участков.

Договор аренды недвижимого имущества – это соглашение, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или только во временное пользование. Передача во временное владение и/или пользование отличает соглашение об аренде от таких договоров, как купля-продажа, мена, заем.

Под пользованием понимается извлечение из определенного предмета или вещи полезных свойств для личного потребления. Под владением понимается фактическое обладание вещью.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, в соответствии с договором являются его собственностью (ст.606 ГК РФ).

Особенности договора аренды недвижимости

Из определения договора аренды недвижимости следует, что это соглашение является возмездным и передача арендованного имущества может осуществляться только за установленную плату. Договор аренды недвижимости является консенсуальным, то есть вступает в силу после согласования сторонами всех условий. Соглашение является двусторонним, стороны – арендатор и арендодатель.

Типовым договором аренды может быть также предусмотрено право последующего выкупа арендатором арендуемого недвижимого имущества – как до истечения срока аренды, так и после. При этом в договоре или дополнительном соглашении к нему должны обязательно содержаться такие существенные условия как размер выкупной цены, переход права собственности в регистрирующем органе, а также возможность включения арендной платы в выкупную цену (ст. 624 ГК РФ).

В зависимости от объектов договоры аренды недвижимости делятся на следующие виды:

  • жилого помещения: дома, квартиры, комнаты;
  • нежилого помещения: гаража, офиса, склада;
  • здания (сооружения);
  • земельного участка.

В зависимости от срока договоры аренды недвижимого имущества делятся на:

  • заключенные на срок менее года;
  • заключенные на срок более года;
  • заключенные на неопределенный срок.

Такое разделение продиктовано необходимостью государственной регистрации бланков договора аренды недвижимости. Если сделка заключена на срок более года, то она подлежит государственной регистрации. А если на срок менее года или на неопределенный срок, то не подлежит государственной регистрации.

Договоры аренды объекта недвижимости должны иметь письменную форму. Составить юридически грамотное соглашение можно с помощью нашего конструктора – заполните опросный лист и внесите индивидуальные данные в шаблон.

Образец договора субаренды недвижимого имущества

«__»________ 20__ г.

________________________, именуемое в дальнейшем «Субарендатор», в лице ________________________, действующего на основании ____________, с одной стороны, и ________________________, именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице ________________________, действующего на основании ____________, с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендатор с согласия Арендодателя предоставляет Субарендатору во временное пользование за плату объект недвижимого имущества (далее по тексту – «Объект»), характеризующийся следующими данными: ______________________________________________.

1.2. Объект должен использоваться Субарендатором по следующему назначению: ____________________________________________________________.

1.3. Объект расположен по адресу: ________________________________.

1.4. На момент заключения настоящего договора сдаваемый в субаренду Объект находится у Арендатора во временном пользовании по договору аренды от «__»________ 20__ г. (далее – договор аренды).

1.5. В силу п. 1. ст. 617 ГК РФ переход права собственности на Объект к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения настоящего договора.

2. АРЕНДНАЯ ПЛАТА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

2.1. Арендная плата устанавливается в виде предоставления Субарендатором Арендатору ________________________________________ услуг.

2.2. Услуги оказываются __________________________________________.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. Субарендатор имеет право:

3.1.1. В соответствии с п. 4 ст. 614 ГК РФ, требовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором субаренды, или состояние Объекта существенно ухудшились.

3.1.2. На заключение договора субаренды на новый срок в соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ в случае надлежащего исполнения своих обязанностей по договору.

3.1.3. В случае досрочного прекращения договора аренды Субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды на Объект в пределах оставшегося срока субаренды на тех же условиях.

3.1.4. С согласия Арендодателя производить улучшения арендованного Объекта.

3.1.5. В силу п. 1 ст. 616 ГК РФ, в случае нарушения Арендодателем своей обязанности по производству капитального ремонта:

производить капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью за счет Арендодателя;

требовать соответственного уменьшения арендной платы;

требовать расторжения договора и возмещения убытков.

3.2. Субарендатор обязан:

3.2.1. Своевременно и в полном объеме оказывать услуги Арендатору в качестве арендной платы за пользование Объектом.

3.2.2. Пользоваться арендованным Объектом в соответствии с условиями настоящего договора и целевым назначением Объекта.

3.2.3. Поддерживать Объект в надлежащем состоянии, производить за свой счет текущий косметический ремонт (за исключением перепланировки), нести расходы на его содержание.

3.2.4. При прекращении настоящего договора вернуть Арендатору Объект в пригодном к использованию состоянии по Акту приема-возврата.

3.3. Арендатор имеет право:

3.3.1. Осуществлять проверку состояния Объекта не чаще одного раза в месяц, а также в случае неотложной необходимости, в присутствии Субарендатора.

3.3.2. Контролировать целевое использование Субарендатором переданного в субаренду Объекта.

3.3.3. Требовать расторжения договора и возмещения убытков, в случае, если Субарендатор использует Объект не в соответствии с его целевым назначением и условиями настоящего договора.

3.4. Арендатор обязан:

3.4.1. Предоставить Субарендатору Объект в состоянии, пригодном для использования в соответствии с целями субаренды, предусмотренными в п.1.1. настоящего договора.

3.4.2. Воздерживаться от любых действий, создающих для Субарендатора препятствия в пользовании Объектом.

3.4.3. Принять от Субарендатора по Акту приема-возврата Объект в __-дневный срок по истечении срока субаренды либо при прекращении настоящего договора по иным основаниям.

4. СРОК СУБАРЕНДЫ

4.1. Срок субаренды Объекта по настоящему договору составляет ______________ с момента его принятия Арендатором по Акту приема-передачи и не может быть более срока договора аренды.

4.2. Если Субарендатор будет иметь намерение на заключение договора на новый срок, то он обязан уведомить об этом Арендатора не менее, чем за ___ месяц(ев) до окончания действия договора.

4.3. При заключении договора субаренды на новый срок его условия могут быть изменены по соглашению Сторон.

4.4. В случае, если ни одна из Сторон после истечения срока действия договора не заявит о его расторжении, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

5. ИЗМЕНЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА

5.1. По соглашению Сторон настоящий договор может быть изменен или расторгнут.

5.2. По требованию Арендатора настоящий договор может быть досрочно расторгнут в судебном порядке в случаях, когда Субарендатор:

5.2.1. грубо или неоднократно нарушает условия настоящего договора либо использует арендуемый Объект не по целевому назначению;

5.2.2. существенно ухудшает состояние арендуемого Объекта.

5.3. По требованию Субарендатора настоящий договор может быть досрочно расторгнут в судебном порядке, если:

5.3.1. Арендатор не предоставляет Объект в пользование Субарендатору либо создает препятствия пользованию Объектом в соответствии с условиями договора или назначением Объекта;

Это интересно:  Договор на текущий ремонт здания образец 2019 год

5.3.2. переданный Субарендатору Объект имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендатором при заключении договора, не были заранее известны Субарендатору и не должны были быть обнаружены Субарендатором во время осмотра Объекта при заключении договора;

5.3.3. Арендодатель не производит капитальный ремонт Объекта в установленные настоящим договором аренды сроки;

5.3.4. Объект в силу обстоятельств, не зависящих от Субарендатора, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ

6.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по настоящему договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

6.2. Субарендатор обязан возместить Арендатору убытки (реальный ущерб), причиненные задержкой возврата сданного в поднаем Объекта.

6.3. В соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ Арендатор несет перед Субарендатором ответственность за недостатки сданного в субаренду Объекта, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения настоящего договора он не знал об этих недостатках.

6.4. В случае использования Объекта не в соответствии с условиями настоящего договора или целевым назначением Субарендатор выплачивает Арендатору штраф в размере ________________ и возмещает все причиненные этим убытки (реальный ущерб).

7. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

7.1. Споры, которые могут возникнуть при исполнении условий настоящего договора, Стороны будут стремиться разрешать путем переговоров.

7.2. Споры Сторон, не урегулированные путем переговоров, разрешаются в суде в установленном законом порядке.

8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

8.1. Любые изменения и дополнения к настоящему договору должны быть оформлены в письменном виде и подписаны обеими Сторонами.

8.2. Настоящий договор составлен и подписан в трех экземплярах, из которых один хранится в делах __________________________________________, а остальные выдаются по экземпляру Арендатору и Субарендатору.

8.3. Настоящий договор вступает в силу с даты государственной регистрации его в ______________________________________________________.

8.4. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, Стороны руководствуются действующим гражданским законодательством РФ.

9. РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН

________________________
________________________
________________________
________________________
М.П.

________________________
________________________
________________________
________________________
М.П.

Договор аренды: бухгалтерский учет и вопросы налогообложения

Министерство финансов в своих разъяснениях неоднократно заявляло, что акт об оказании услуг по аренде недвижимого имущества не является обязательным первичным документом и его составления не требуется. Однако пару месяцев назад счетные специалисты заняли противоположную точку зрения, указав на необходимость составления акта выполненных работ при договоре аренды.

Как быть в этой ситуации бухгалтерам?

Так есть ли необходимость составлять этот документ? Из статьи вы узнаете ответ на этот и другие насущные вопросы.

Например, о правовых аспектах аренды недвижимого имущества, а также о порядке налогообложения и бухгалтерского учета доходов арендатора и арендодателя.

Как правило, под арендой офиса подразумевается аренда одного или нескольких помещений в здании, которые предполагается использовать под конторские цели.

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относится все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения. Таким образом, отдельное помещение в здании является недвижимым имуществом.

Порядок заключения и исполнения договора аренды недвижимого имущества регулируется как общими положениями Гражданского кодекса об аренде, содержащимися в параграфе 1 главы 34 «Аренда», так и правилами параграфа 4, который регламентирует аренду зданий и сооружений.

При этом приоритет имеют нормы параграфа 4 главы 34 Гражданского кодекса, так как они являются специальными по отношению к общим нормам.

Эти правила полностью применяются и при аренде отдельных помещений.

Договор аренды, как любая сделка, хотя бы одной из сторон которой является юридическое лицо, должна быть заключена в простой письменной форме (подп.

1 п. 1 ст. 161 ГК РФ). По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды (п.

1 ст. 615 ГК РФ). Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ). Если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя неотделимые улучшения арендованного имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п.

2 ст. 623 ГК РФ). По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ). Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (ст.

655 ГК РФ). При прекращении договора аренды арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, вытекающих из передачи здания или сооружения арендодателем арендатору.

Согласно пункту 1 статьи 654 Гражданского кодекса договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом в случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения), арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения (п.

3 ст. 654 ГК РФ). На практике размер арендной платы при аренде офиса в большинстве случаев устанавливается именно так: определенная сумма арендной платы в месяц или в год за квадратный метр.

В соответствии со статьей 4 Закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ

«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

сделки с недвижимым имуществом подлежат обязательной государственной регистрации.

Это положение содержится и в статье 131 Гражданского кодекса. Однако в пункте 2 статьи 651 кодекса дается уточнение, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Таким образом, договор аренды, заключенный на срок менее года, обязательной регистрации не подлежит.

Это подтверждается и Информационным Письмом Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 г.

№ 53. На практике договоры аренды отдельных помещений, в целях избежания излишних хлопот, связанных с необходимостью регистрации договора, в подавляющем большинстве случаев заключаются на срок менее одного года; по окончании срока действия договора заключается новый договор.

В соответствии со статьей 19.21 Кодекса об административных правонарушениях несоблюдение установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним влечет наложение административного штрафа на юридических лиц от 30 до 40 ты­сяч рублей. На практике при аренде имущества часто возникает вопрос: какие первичные документы, подтверждающие доходы арендодателя и расходы арендатора, необходимы? Обязан ли арендодатель ежемесячно подписывать с арендатором акт выполненных работ (оказанных услуг)?

В больших бизнес-центрах, где количество арендаторов исчисляется сотнями, подписание с каждым из них «Акта оказания услуг по аренде помещения» требует большого количества времени и трудовых ресурсов. Однако бухгалтеры фирм-арендаторов иногда опасаются, имеются ли у них основания относить арендную плату на расходы в целях бухгалтерского и налогового учета при отсутствии такого акта?

Попробуем разобраться. В Гражданском Кодексе арендные отношения регулируются главой 34, а положения о возмездном оказании услуг — главой 39.

В пункте 2 статьи 779 Гражданского кодекса дается пояснение, что правила главы 39 применяются к договорам оказания услуг связи, медицинских, ветеринарных, аудиторских, консультационных, информационных услуг, услуг по обучению, туристическому обслуживанию и иных услуг. В главе 34 не содержится никаких ссылок на то, что к договорам аренды могут применяться отдельные положения договора возмездного оказания услуг.

Следовательно, аренда является не услугой, а отдельным видом предпринимательской деятельности. Это подтверждалось, например, письмом Минфина от 26.10.2004 г.

№ 03–03–01–04/1/86, подписанного заместителем директора Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики А.И. Иванеевым. По мнению Минфина, арендные платежи, уплачиваемые по договору аренды нежилых помещений, подлежат включению в состав прочих расходов при условии их обоснованности и подтверждения соответствующими первичными документами (договор аренды, акт приема-передачи, счета на оплату арендных платежей, платежные поручения и др.).

Как видим, акт выполненных работ (оказанных услуг) среди необходимых документов не назван. Примерно через год появилось письмо ФНС РФ от 05.09.2005 г. № 02–1–07/81

«О подтверждении хозяйственных операций первичными учетными документами»

, где сказано следующее: «Если договаривающимися сторонами заключен договор аренды и подписан акт приема-передачи имущества, являющегося предметом аренды, то из этого следует, что услуга реализуется (потребляется) сторонами договора, и, следовательно, у организаций есть основание для включения в состав налоговой базы по налогу на прибыль сумм доходов от реализации такой услуги (у арендодателя) и расходов в связи с потреблением услуги (у арендатора).

Данные основания возникают у организаций вне зависимости от подписания акта приема-передачи услуги, тем более что требование об обязательном составлении актов приема-передачи услуг в виде аренды ни Налоговым Кодексом, ни законодательством о бухгалтерском учете не предусмотрено». Однако совсем недавно Минфин издал еще одно письмо от 07.06.2006 г. № 03–03–04/1/505, в котором высказал мнение, что ежемесячное составление акта об оказании услуг по аренде недвижимого имущества является обязательным.

Заметим, что это письмо также подписано г. А.И. Иванеевым. За этот период (1 год и 7 месяцев) никаких изменений в гражданском законодательстве, касающихся арендных отношений, не произошло.

Это интересно:  Договор аренды зданий и сооружений шпаргалка 2019 год

В пункте 1 статьи 252 Налогового кодекса законом от 06.06.2005 г.

№ 58-ФЗ были внесены изменения, которые позволили подтверждать расходы не только документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации, но и документами, косвенно подтверждающими произведенные расходы. Таким образом, соблюдение жестких правил при оформлении документов уже не является обязательным условием для признания расходов, достаточно представить любые документы, подтверждающие произведенные расходы.

Поэтому последнее письмо Минфина на фоне этих позитивных для налогоплательщиков изменений выглядит по меньшей мере странно.

Если арендодатель — организация, для которой сдача в аренду офисных помещений является основным (или одним из основных) видов деятельности, его доходы могут складываться как из собственно арендной платы, так и из доходов по предоставлению арендаторам дополнительных услуг (например, услуг по уборке офисных помещений). Бухгалтерский учет доходов по арендной плате и от оказания дополнительных услуг ведется на счете 90 «Продажи». В соответствии с пунктом 5 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» (ПБУ 9/99), утвержденного приказом Минфина РФ от 06.05.1999 г.

№ 32н (далее по тексту — ПБУ 9/99), эти доходы признаются доходами от обычных видов деятельности. Если сдача помещений в аренду носит разовый, случайный характер, эти доходы являются операционными (п. ПБУ 9/99) и учитываются на счете 91 «Прочие доходы и расходы».

Если арендодатель является плательщиком НДС, то его доходы по арендной плате и предоставлению дополнительных услуг облагаются НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Если арендатором помещения является иностранный гражданин или иностранная организация, аккредитованная в Российской Федерации, то арендная плата не будет облагаться НДС (п.

1 ст. 149 НК РФ). Однако это положение применяется в случаях, если законодательством соответствующего иностранного государства установлен аналогичный порядок в отношении граждан Российской Федерации и российских организаций, аккредитованных в этом иностранном государстве, либо если такая норма предусмотрена международным договором (соглашением) Российской Федерации. Перечень иностранных государств, в отношении граждан и (или) организаций которых применяются нормы настоящего пункта, определяется федеральным органом исполнительной власти в сфере международных отношений совместно с Министерством финансов Российской Федерации. В Письме ФНС РФ от 18.05.2005 г.

«О применении освобождения от налогообложения налогом на добавленную стоимость услуг по аренде помещений, оказываемых иностранным гражданам и организациям, аккредитованным в Российской Федерации»

разъясняется, какими документами установлены соответствующие перечни, которыми следует руководствоваться в настоящее время. Доходы от сдачи имущества в аренду учитываются в составе доходов от реализации, если сдача помещений в аренду является основным (или одним из основных) видом деятельности (п.

1 ст. 249 НК РФ). В иных случаях эти доходы являются внереализационными (п. 4 ст. 250 НК РФ). У организаций, которые занимаются сдачей в аренду офисных помещений на постоянной основе, как правило, возникают разнообразные расходы. К ним относятся:

  1. коммунальные расходы (оплата электроэнергии, воды, услуг по теплоснабжению по договорам, заключенным непосредственно с энергоснабжающими организациями или в качестве субабонента через присоединенную сеть (ст. 545 ГК РФ));
  • расходы (уборка, мелкий ремонт, мытье окон) по содержанию помещений, сдаваемых в аренду, и помещений общего пользования (холлов, коридоров, туалетов);
  • расходы по обслуживанию сложных агрегатов и систем, находящихся в здании (лифтов, эскалаторов, систем вентиляции, сигнализации и т.д.);
  • расходы по оплате специализированным организациям за санитарную обработку помещений (дератизация, дезинфекция, дезинсекция);
  • расходы по текущему и капитальному ремонту помещений и мест общего пользования;
  • расходы на охрану;
  • расходы на аренду (если арендодатель сам является арендатором помещений и сдает их в субаренду);
  • расходы по уплате земельного налога или аренды земельного участка в размере своей доли (если арендодатель является собственником помещений);
  • расходы по страхованию недвижимого имущества;
  • другие расходы по содержанию помещений и здания, в котором они находятся.

    Остановимся на самых общих и актуальных моментах.

    В соответствии с пунктом 5 положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» (ПБУ 10/99), утвержденного приказом Минфина России от 06.05.1999 г. № 33н в организациях, предметом деятельности которых является предоставление за плату во временное пользование своих активов по договору аренды, расходами по обычным видам деятельности считаются расходы, осуществление которых связано с этой деятельностью.

    В иных случаях, в соответствии с пунктом 11 ПБУ 10/99, эти расходы являются операционными. В целях налогового учета их можно принять, только если они обоснованы и документально подтверждены (п. 1 ст. 252 НК РФ). Если деятельность по сдаче помещений в аренду носит постоянный характер, эти расходы относятся к расходам, связанным с производством и реализацией на основании подпункта 2 пункта 1 статьи 253 Налогового кодекса (расходы на содержание и эксплуатацию, ремонт и техническое обслуживание основных средств и на поддержание их в исправном состоянии).

    В остальных случаях (расходы на содержание переданного по договору аренды имущества) эти расходы относятся к внереализационным (подп.

    1 п. 1 ст. 265 НК РФ). На практике иногда возникает ситуация (чаще всего, если сдача помещения в аренду не является для арендодателя основной деятельностью), когда арендодатель «перевыставляет» арендатору часть своих коммунальных расходов по оплате электроэнергии, воды, тепла и выписывает ему счет-фактуру.

    По мнению Минфина, высказанному в письме от 03.03.2006 г. № 03–04–15/52, это неправомерно, так как арендодатель не может являться энергоснабжающей организацией для арендатора, поскольку сам в качестве абонента получает электроэнергию для снабжения здания у энергоснабжающей организации. Данные расходы не могут быть приняты у арендатора в целях налога на прибыль, а НДС по ним не может быть принят к вычету.

    На сумму потребленной арендатором электроэнергии, воды, тепла арендодатель может увеличить арендную плату. При учете расходов в целях бухгалтерского и налогового учета по ремонту и обслуживанию здания в целом и его инженерных систем иногда возникают вопросы в случаях, если арендодатель не является единственным собственником здания, а владеет отдельными помещениями в нем, остальные же помещения принадлежат другим собственникам (одному или нескольким).

    Если эти расходы несет один из собственников, вряд ли их можно признать справедливыми и обоснованными в полном объеме. В этом случае следует заключить договор о совместной деятельности (договор простого товарищества) с остальными собственниками и руководствоваться главой 55 Гражданского кодекса и Положением по бухгалтерскому учету «Информация об участии в совместной деятельности» (ПБУ 20/03), утвержденным приказом Минфина РФ от 24.11.2003 № 105н.

    Неотделимые улучшения в арендованные объекты основных средств включены в состав амортизируемого имущества с 2006 года (закон от 06.06.2005 г. № 58-ФЗ). В соответствии с пунктом 1 статьи 258 Налогового кодекса капитальные вложения в арендованные объекты основных средств, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств в соответствии с Классификацией основных средств. Это значит, что если по окончании договора аренды срок полезного использования капитальных вложений не закончится, то по окончании срока договора аренды арендатор все равно должен прекратить начисление амортизации по амортизируемому имуществу в виде капитальных вложений в форме неотделимых улучшений.

    В случае если договор аренды будет пролонгирован, организация может продолжать начисление амортизации в установленном порядке. Если стоимость неотделимых улучшений возмещается арендатору арендодателем, то амортизацию по ним начисляет арендодатель.

    В соответствии с п. 2 ст. 259 НК РФ начисление амортизации по амортизируемому имуществу в виде капитальных вложений в объекты арендованных основных средств, которое в соответствии с настоящей главой подлежит амортизации, начинается у арендатора с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором это имущество было введено в эксплуатацию. Разъяснения по этим вопросам содержатся в письме Минфина РФ от 15 марта 2006 г.

    Срок полезного использования — от 5 до 7 лет.

    Комиссия установила срок полезного использования в 61 месяц.

    Договор аренды истекает через 3 года (36 месяцев). Если арендодателем (и собственником имущества) являются органы государственной власти, органы местного самоуправления и в аренду сдается государственное имущество (федеральное имущество, имущество субъектов РФ или муниципальное), арендатор становится налоговым агентом и обязан исчислять налоговую базу по НДС (ст. 161 НК РФ). Согласно пункту 3 статьи 161 налоговая база определяется как сумма арендной платы с учетом налога.

    При этом налоговая база определяется налоговым агентом отдельно по каждому арендованному объекту имущества.

    В этом случае налоговыми агентами признаются арендаторы, которые обязаны исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога. Сумма налога, подлежащая уплате в бюджет, исчисляется и уплачивается налоговыми агентами в полном объеме (п. 4 ст. 173 НК РФ). При этом вычетам подлежат суммы налога, уплаченные покупателями — налоговыми агентами на основании документов, подтверждающих уплату сумм налога (ст.

    — принята к вычету сумма НДС на основании счета-фактуры, выписанного арендатором.

    Эта сумма отражается в декларации за январь 2006 г. в разделе «Налоговые вычеты», строка 260.

    Статья написана по материалам сайтов: www.freshdoc.ru, sud-jurist.ru, avtoschit-penza.ru.

    »

  • Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий

    Adblock detector