+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Обеспечительный платеж в договоре аренды квартиры 2019 год

Как поступить арендодателю, если существуют хотя бы малейшие сомнения в том, что квартирант не только в полном объеме оплатит свое проживание, но и при необходимости компенсирует ущерб, нанесенный самому объекту недвижимости или находящемуся в нем имуществу? Обеспечительный платеж в договоре аренды в таком случае станет надежным способом защиты хозяина квартиры от возможных убытков.

Суть страхового депозита

Удержание некоторой суммы в зачет будущих непредвиденных расходов является распространенной практикой среди хозяев передаваемого в наем жилья. Терминология, используемая в договорах, может быть различной, однако сущность такого платежа в большинстве случаев одинакова. Так, в соответствии с устоявшейся практикой, страховой депозит при аренде квартиры – это денежная сумма, удерживаемая арендодателем в случае нарушения условий контракта, включая нанесение материального вреда упомянутому в нем имуществу.

Ваш браузер не поддерживает фреймы

В ст. 381.1 ГК РФ похожим образом определяется термин «обеспечительный платеж», одним из важных признаков которого также является его возвратность. Кроме того, в Гражданском кодексе встречается и понятие залога, нередко применяемое при оформлении договоров найма жилья.

Что такое залог

Однако в ст. 334 кодекса, регулирующего гражданско-правовые отношения, денежная форма такого способа обеспечения исполнения обязательств не упоминается. Тогда что такое залог при съеме квартиры? На бытовом уровне таким образом нередко называют сумму, обычно составляющую от одной до двух регулярных арендных плат и вносимую в зачет первого (а иногда и последнего) месяцев проживания. А если в заключении договора принимал участие посредник, дополнительной статьей расходов нанимателя станет также комиссия при съеме квартиры.

Назначение депозита

Итак, разобравшись с многообразием определений, можно сделать вывод, что наиболее близким к актуальным законодательным нормам является термин «обеспечительный платеж». Тем не менее, договор аренды квартиры необязательно должен содержать подобную формулировку – достаточно оговорки о том, что размещенные на депозит денежные средства при необходимости могут быть использованы владельцем жилья для компенсации нанесенного его имуществу вреда, а по истечении срока действия соглашения вся сумма или ее остаток подлежит возврату нанимателю. Кроме того, для определения исчерпывающего перечня таких ценностей необходимо составление еще одного документа, представляющего собой опись имущества к договору найма жилого помещения.

Особенности оформления

Дополнительное денежное обязательство должно быть зафиксировано на бумаге– иначе доказать факт осуществления подобного платежа едва ли получится. Более того, необходимо также максимально подробно расписать случаи, в которых средства с депозита могут быть удержаны арендодателем, и указать полную сумму платежа цифрами и прописью.

Ваш браузер не поддерживает фреймы

Требования к договору

В текст соглашения необходимо вставить отдельный пункт, содержащий следующие ключевые элементы:

  • порядок уплаты страховой суммы, а также ее возврата;
  • перечень обязательств арендатора, нарушения которых компенсируются данной суммой;
  • условия приема-передачи квартиры и находящихся в ней ценностей.

Ваш браузер не поддерживает фреймы

Обеспечительный взнос по договору аренды при этом может быть как зачислен на банковский счет владельца жилья, так и передан ему наличными. При выборе первого варианта нанимателю рекомендуется сохранить платежный документ из банка в качестве доказательства выполнения им своих обязательств.

Составление расписки

Во втором случае подтверждением факта передачи денег будет служить оформленная надлежащим образом расписка. Помимо суммы депозита, в ней необходимо указать паспортные данные арендатора и нанимателя, а также дату проведения сделки. Заверяется документ подписями обеих сторон.

Возврат денег

Право квартиранта получить обеспечительный платеж обратно должно быть оговорено в договоре – как правило, если с его стороны нарушений условий сделки зафиксировано не было, оснований для удержания данной суммы быть тоже не должно. Но даже при наличии такой оговорки в контракте, не исключены выражения неудовольствия со стороны наймодателя, в том числе и в связи с естественным износом имеющихся в квартире вещей. Возврат обеспечительного платежа по договору аренды в подобной ситуации будет представлять определенную сложность и единственное, что остается нанимателю, – это обратиться в суд.

Кроме того, конфликт с хозяином квартиры может возникнуть и на основании неоплаты за коммунальные услуги или телефон и накопление долгов по ним даже в том случае, когда сам жилец исправно оплачивает текущие счета. Для минимизации риска подобных нестыковок обеим сторонам важно знать, как рассчитать стоимость аренды помещения. Так арендодатель сможет установить оптимальную цену за принадлежащую ему недвижимость, а арендатор будет понимать, насколько адекватна стоимость того или иного варианта.

Можно ли отказаться от уплаты

Актуальное законодательство не обязывает стороны вносить в договор найма пункт о залоговой сумме, поэтому подобное решение принимается ими исключительно по взаимному согласию. Более того, требование со стороны арендодателя пополнить некий депозит уже после подписания контракта, не содержащего подобную оговорку, является неправомерным.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Звонки бесплатны. Работаем без выходных!

Как снять квартиру без залога

Зачастую обстоятельства сдачи квадратных метров во временное владение и пользование арендатору складываются таким образом, что внесение обеспечительного платежа становится нецелесообразным. К подобным ситуациям относятся:

  • квартира предоставляется без ремонта и предметов обстановки;
  • отделка жилого помещения находится в плачевном состоянии;
  • хозяин сдает только отдельную комнату, а сам проживает по соседству.

Наконец, арендодатель может отказаться от залога при аренде квартиры в качестве уступки потенциальному нанимателю. Подобный жест доброй воли будет являться совершенно законным, подтверждая лишь высокий уровень доверия владельца жилья будущему квартиранту или, напротив, определенную степень безразличия по отношению к сохранности передаваемого во временное пользование имущества.

Это интересно:  Договор на разработку исполнительной документации образец 2019 год

Заключение

Чтобы иметь гарантии хотя бы частичной сохранности ценных элементов интерьера жилья, его владелец имеет право внести в договор найма пункт о необходимости осуществления обеспечительного платежа, зачастую называемого также страховым депозитом. Если же собственник помещения желает минимизировать риски срыва сделки или досрочного расторжения контракта, он может потребовать внесение так называемого залога за один или несколько месяцев проживания. В обоих случаях окончательное решение об уплате предложенной суммы принимает наниматель.

PRO новостройку +7 (499) 450-27-46 (Москва)

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

Что такое страховой депозит при аренде квартиры и для чего он нужен?

Сдача недвижимости в наем – это достаточно рискованный бизнес. Наймодатель передает свою недешевую квартиру со всей обстановкой в пользование практически незнакомым людям. Снизить вероятность значительных убытков поможет взимание с арендатора страхового депозита или обеспечительного платежа.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Понятие страхового депозита при аренде квартиры

Сегодня почти невозможно снять жилье без уплаты его владельцу денежной суммы. Страховой депозит при аренде квартиры — это особый платеж, посредством которого впоследствии могут быть погашены понесенные владельцем убытки. Как правило, он равен цене месячного проживания в квартире.

Но существуют и исключения. Так, при найме элитной квартиры депозит иногда достигает годовой платы, а при аренде комнаты или квартиры, требующей ремонта, отсутствует совсем или носит символический характер.

В условиях значительного уменьшения спроса на рынке недвижимости многие собственники жилья идут нанимателям на встречу и соглашаются на внесение этого платежа в течение нескольких месяцев.

Конечно, все эти суммы не идут ни в какое сравнение со стоимостью недвижимости или ее обстановки. Тем не менее перспектива вернуть в конце срока найма свои деньги значительно дисциплинирует жильцов и не позволяет им разорвать договор без предупреждения.

Практика обеспечительных платежей сложилась не только России. В мире практически не существует стран, в которых возможно заключить договора найма, не подтвердив своей порядочности деньгами.

Например, в Германии средний размер депозита составляет три месячных платы за квартиру. Он хранится на специальном счете в банке и в случае добропорядочности нанимателя возвращается ему вместе с набежавшими процентами.

Нюансы документального оформления обеспечительного платежа в договоре аренды

В настоящее время в российском законодательстве не содержится норм, регулирующих порядок возврата страхового депозита. Поэтому согласно статье 329 Гражданского Кодекса стороны самостоятельно определяют какие обязательства нанимателя он обеспечивает.

В большинстве типовых договоров это:

  • порча имущества, находящегося в квартире;
  • несвоевременная оплата найма;
  • не оплата нанимателем счетов за коммунальные услуги и телефонные переговоры;
  • одностороннее расторжение договора найма жилого помещения, без предупреждения наймодателя за ранее оговоренный срок.

Все причины не возврата депозита должны быть обязательно отражены в договоре найма жилого помещения.

При составлении договора нужно помнить о том, что в нем должны быть отражены интересы обеих сторон. Так, при внесении в него пункта об ответственности квартиранта за досрочное прекращение вправе, он вправе требовать прописать в договоре размер неустойки, оплачиваемой владельцем при аналогичных действиях.

При передаче денежных средств собственник жилья собственноручно пишет расписку в их получении. В ней указывают:

  • паспортные данные наймодателя;
  • сумму платежа;
  • дату совершения сделки.

В случае рассрочки внесения депозита, расписка должна быть написана на каждую его часть. Российское законодательство не требует обязательного ее заверения у нотариуса.

Наниматели должны знать, что в случае решения разногласий в суде, им принимаются только письменные доказательства внесения денег.

Для того чтобы избежать возможных проблем с определением того, повреждены ли предметы обихода нанимателем или уже были переданы со значительными недостатками, составляют опись имущества с указанием степени износа имущества.

К ней можно приложить фотографии мебели и техники. Опись должна быть заверена подписями двух сторон.

Многих нанимателей волнует вопрос, вносить ли сумму депозита в декларацию о доходах. Большинство юристов отвечают на него отрицательно, так как эти денежные средства не являются частью оплаты найма.

Возможные проблемы при возврате страхового депозита

Распространенной ошибкой наймодателей является зачет обеспечительного платежа в договоре аренды за оплату последнего месяца действия договора. В этом случае практически невозможно при окончательной приемке квартиры получить компенсацию за испорченные вещи или разговоры нанимателя по городскому телефону с родственниками из других стран.

Страховой депозит лучше возвращать только после возврата жильцами ключей от квартиры.

Между сторонами договора найма часто возникают разногласия о степени вины нанимателя в потере вещами товарного вида. Арендодатели часто забывает о естественном износе имущества, в то время как Гражданский Кодекс говорит о недопустимости взимания за него компенсация.

Например, выгорание штор на солнце – это естественный процесс и требования собственника квартиры возместить их стоимость противоречит закону. Если же шторы были разорваны кошкой нанимателя, то в этом случае собственник квартиры вправе вычесть их стоимость из суммы страхового депозита.

Вызывает трудности и определение размера компенсации убытков. Так, при поломке стиральной машины наймодатель может требовать полной оплаты вышедшей из строя техники, а съемщик соглашаться только на компенсацию ремонта. Разрешить подобные противоречия можно только путем переговоров.

Перед возвратом депозита нужно удостовериться в погашении жильцами всех задолженностей по оплате коммунальных услуг и телефона. К сожалению, получить эту информацию можно только после истечения расчетного месяца.

В случае возникновения сомнений произвести окончательный возврат депозита только после подтверждения добросовестности жильцов. В случае несоблюдения этого правила, наймодатель рискует оплатить разговоры квартирантов с Африкой из своего кармана.

Иногда недобросовестные наймодатели отказываются возвращать обеспечительный платеж без всяких объективных причин. Правильно оформленные документы о его передаче гарантируют быстрое решение суда в пользу нанимателя.

При этом владелец квартиры будет обязан не только вернуть обеспечительный платеж, но и компенсировать все судебные издержки, понесенные выигравшей стороной.

На сегодняшний день страховой депозит является единственным способом подтверждения добросовестности нанимателя. Но и он будет практически бесполезен в случае отсутствия в договоре пунктов, регулирующих порядок его удержания и возврата. Большое значение имеет и личность нанимателей.

Это интересно:  Договор аренды койко места в квартире образец 2019 год

Квартиру лучше не сдавать людям, с которыми владельцу трудно найти общий язык из-за каких-либо причин. При возникновении трудностей с составлением договора или поиском жильцов всегда можно обратиться к риелторам, которые, как правило, собственникам жилья оказывают услуги совершенно бесплатно.

Зачем нужен обеспечительный платеж при найме квартиры и как оформить соглашение о нем?

Современный договор аренды городской квартиры редко не содержит условие об обеспечительном платеже. Его назначение – компенсация возможного ущерба, причиненного хозяину квартиры. Хотя называться в контракте такая денежная сумма может по-разному («гарантийный взнос», «страховой платеж», «депозит» или что-то подобное), суть его одна – гарантия оплаты штрафов и убытков.

Правила об обеспечительном платеже появились в отечественном Гражданском кодексе относительно недавно – в 2015 году (добавлены статьи 381.1 и 381.2). В связи с этим, стороны арендного договора часто заблуждаются относительно предназначения и последствий данной меры.

В этом материале мы разберем понятие обеспечительного платежа, а также расскажем, что должно быть написано в договоре найма квартиры, чтобы интересы каждой из сторон с его помощью были максимально защищены.

Суть обеспечительного платежа

Обеспечительный платеж – это определенная денежная сумма, которую одна сторона договора передает другой для гарантии оплаты вероятного ущерба или штрафных процентов. Если убыток был, деньги остаются у стороны-получателя, нет – возвращаются их плательщику.

Как правило, по условиям договора найма арендатор вносит на банковский счет собственника квартиры деньги в качестве обеспечительного платежа (сумма обычно равна одной месячной оплате). Арендодатель при необходимости зачисляет эту сумму в счет возмещения вреда, причиненного отделке квартиры, мебели, бытовой технике или компенсирует ими неоплаченные коммунальные услуги, а также неустойку за просрочку внесения платы за найм. Если к концу арендных отношений квартира не пострадала, а иных имущественных претензий нет, собственник возвращает денежные средства назад квартирантам.

Платеж на случай потенциальных убытков не надо путать с авансом (предоплатой за найм) или задатком (суммой, вносимой в подтверждение заключения договора в будущем). Однако закон не ограничивает квартиранта и собственника в согласовании условия о том, что эти деньги будут засчитаны в качестве оплаты последнего месяца проживания в квартире.

Оформление соглашения об обеспечительном платеже

Чтобы обеспечительный платеж в ситуации конфликта между сторонами сыграл свою защитную роль, соглашение о нем должно быть правильно оформлено. Вот что нужно предусмотреть в договоре найма квартиры.

Форма соглашения об обеспечительном платеже должна быть письменной.

Условие о внесении денег в депозит хозяина съемной квартиры должно быть зафиксировано письменно. Вряд ли есть необходимость говорить, что сам по себе договор аренды жилья имеет силу лишь, если он оформлен в письменном виде. Положение о внесении обеспечительного взноса должно также содержаться в тексте контракта.

Из договора должно быть понятно, что вносимые деньги – это обеспечительный платеж.

Принципиально важно, чтобы формулировка о внесении страховой суммы была ясной и недвусмысленной. Звучать она должна примерно так: «Арендатор в течение двух дней с момента подписания договора вносит на банковский счет арендодателя пятьдесят тысяч рублей. Данные денежные средства являются обеспечительным платежом и удерживаются арендодателем до конца срока проживания в квартире для гарантии возмещения арендатором возможного имущественного ущерба арендодателю, а также оплаты арендной платы, коммунальных платежей и неустойки за нарушение договора».

Необходимо подробно прописать, что именно может возместить обеспечительный платеж.

В тексте контракта аренды жилья также должно быть подробно расписано, какой именно ущерб покрывает взнос и за какие еще нарушенные обязательства хозяин может оставить деньги себе. Как уже было отмечено, страховой платеж может компенсировать расходы на ремонт сломанной мебели, испорченной сантехники, восстановление отделки комнат после затопления или пожара. Кроме того, денежный депозит может быть засчитан в счет задолженности за коммунальные услуги, процентов за просрочку платы.

В интересах арендатора стоит согласовать в договоре, что обеспечительный платеж не может быть использован для оплаты ремонта квартиры, мебели и техники, необходимость которого возникла в результате нормального износа помещения и вещей. Также опасным для квартиранта будет положение контракта, что обеспечительный платеж может быть удержан в счет компенсации упущенной выгоды собственника помещения. Упущенная выгода есть неполученные по вине арендатора доходы арендодателя. Широта этого понятия несет в себе риск злоупотреблений со стороны хозяина квартиры.

Сумма обеспечительного платежа должна быть конкретной и соразмерной предполагаемым убыткам.

Согласование размера гарантийного взноса всегда остается на усмотрение сторон отношений аренды, требований закона к нему нет. Размер обеспечительного платежа зависит, в первую очередь, от стоимости отделки квартиры и предметов обстановки в ней. Для арендодателя важно, чтобы сумма покрыла полностью потенциальный ущерб. А для арендатора – чтобы размер платежа был справедливым и подъемным.

Безусловно, если ущерб недвижимости будет причинен существенный (например, при пожаре по небрежности квартиросъемщика), обеспечительный платеж вряд ли покроет его полностью. Однако сумма депозита должна гарантировать собственнику помещения компенсацию хотя бы минимальных затрат. Остальное можно взыскать с арендатора помимо удержанного платежа.

Порядок установления размера ущерба, который будет покрыт деньгами из обеспечительного платежа, должен быть отражен в договоре.

Изначально в тексте контракта лучше зафиксировать состояние сдаваемого в аренду помещения и того, что внутри. Для удобства можно это заактировать, а сам акт приложить к договору. После окончания проживания целесообразно снова составить акт и отразить в нем наличие вреда. В случае разногласий между сторонами размер убытка устанавливается с помощью экспертизы.

Срок возврата обеспечительного платежа и неустойка за его нарушение нужно согласовать заранее.

Арендатору стоит проследить, чтобы в договоре найма был указан срок окончания удержания внесенного платежа после освобождения квартиры. Логично будет если стороны договорятся, что квартиросъемщик получает назад деньги после подписания акта сдачи квартиры и при отсутствии претензий со стороны собственника.

Это интересно:  Договор подряда порядок оплаты образец 2019 год

Более того, справедливым будет установить в соглашении обязанность арендодателя уплатить проценты за просрочку возврата платежа из депозита. Перспектива заплатить неустойку дисциплинирует собственника квартиры. А для арендатора получение штрафа послужит компенсацией имущественного и морального вреда.

Обеспечительный платеж в отношениях по поводу недвижимости выступает хорошим гарантом защиты интересов сторон. И чем детальнее будут согласованы и зафиксированы необходимые условия, тем лучше эта предупредительная мера защиты выполнит свою функцию.

Что такое залог при аренде квартиры

Залог за аренду квартиры – это денежные средства, которые должен предоставить арендатор владельцу недвижимости в качестве страхового взноса на случай порчи имущества, находящегося в квартире и возможного причинения материального вреда собственности. Величина платежа определяется участниками сделки по аренде объекта недвижимости.

Что такое залог

В большинстве ситуаций, при аренде за квартиру, требуется залог. Его величина часто совпадает с размером платы за 1 месяц проживания. Но законодательство страны не устанавливает четких требований по поводу его величины и порядка уплаты. Для арендодателя данная сумма представляет собой депозит, вносимый при аренде квартиры съемщиком жилья, который может быть использован в случаях нанесения урона арендатором:

  • намеренное либо непреднамеренное нанесение вреда имуществу;
  • причинение ущерба самой квартире, взятой в аренду (например, несогласованный ремонт, перепланировка и прочее);
  • кража предметов интерьера;
  • выход из строя бытовой техники из-за неправильной эксплуатации жильцом;
  • повреждение мебели и прочее.

Кроме того, для квартиросъемщика залоговая сумма при аренде квартиры может служить некой гарантией того, что арендодатель намерен сдавать недвижимость продолжительный период. Необходимость уплаты депозита определяется хозяином квартиры, и арендаторы часто выражают несогласие с его наличием.

Обеспечительный платеж в договоре аренды должен быть возвращен арендатору во время выселения из квартиры. Сумма возмещается в полном объеме лишь в случае, если имуществу владельца не было причинено вреда.

Но в большинстве ситуаций арендодатели не хотят возвращать деньги и предлагают съемщику продлить свое пребывание еще на 1 месяц.

Зачем он нужен

Залоговый платеж при вселении нужен для страховки недвижимости и всего имущества, находящегося в квартире. О его величине можно договориться с собственником. Нормы действующего законодательства касаются его уплаты следующим образом:

  1. На основании ст. 329 ГК РФ депозит выступает денежной гарантией квартиросъемщика перед арендодателем в части исполнения обязательств по договору.
  2. Ст. 1064 ГК РФ обязует лицо, причинившее вред объекту собственности другого лица, возместить его. А из-за того, что залог является платой за возможный урон, его требование является законным.

Возврат залога

В связи с тем, что депозит при аренде представляет собой платеж страхового характера, при выполнении всех условий договора квартиросъемщиком весь обеспечительный взнос должны вернуть. Арендатор может перед выездом потребовать возврата всех денег в случае, если коммунальные услуги оплачены вовремя, жилье было использовано по назначению, имущество цело.

Условия возврата

Условия возврата залоговой суммы определяются пунктами арендного договора. Поэтому, перед его подписанием, стоит внимательно изучить документ, ознакомиться с содержанием акта приемки-сдачи квартиры, обратить внимание на оценочные параметры недвижимости и предметов интерьера в момент выезда нанимателя.

Зачастую принципы возврата депозита квартиранту регулируются разделом «Условия оплаты» либо отдельным положением. В соглашении на съем квартиры должны быть прописаны следующие пункты:

  1. Депозит не может быть растрачен хозяином собственности на личные цели. Сумма может быть возвращена жильцу в любое время либо использована арендодателем для возмещения причиненного вреда имуществу.
  2. Соглашение должно содержать детальную инструкцию при приемке-сдаче квартиры, после которой составляется документ о ее возврате собственнику.

Соглашение может содержать пункт, который снимает обязательства по возврату залоговой суммы в случае, если аренда завершилась на месяц раньше положенного срока. Этим хозяева пытаются себя застраховать от поисков нового жильца. Поэтому стоит внимательно прочитать документ.

Как быть, если залог не хотят возвращать

Для того чтобы у квартиросъемщика было право обратиться к обладателю за возвратом залоговых денег, потребуется сохранить все документы:

  • соглашение на аренду;
  • расписку о перечислении обеспечительного платежа;
  • акт передачи квартиры перед выездом.

Акт может быть оформлен в одностороннем порядке, если арендодатель не выходит на контакт. В дальнейшем один из экземпляров можно отправить хозяину почтовым отправлением с уведомлением о получении.

Если за время проживания собственности владельца был нанесен какой-либо урон, то съемщик сможет вернуть лишь часть депозита либо должен собственными силами компенсировать ущерб. В данном случае необходимо учитывать затраты на проведение ремонтных работ и возможные издержки в ходе судебных разбирательств.

Если квартиросъемщиком соблюдены условия проживания, и залог за аренду не возвращается по надуманному предлогу (например, отсутствие денег), то следует оказать влияние на обладателя собственности:

  1. Зачастую арендодателями не уплачиваются налоговые сборы от сдачи недвижимости в наем. Поэтому владельцы такого жилья могут испугаться обращения жильца в налоговые органы либо полицию.
  2. Припугнуть заявлением в судебную инстанцию.

Если владелец квартиры отказывается выходить на контакт, то перед выездом с арендуемого помещения потребуется написать акт его сдачи, выслать документ почтовым отправлением хозяину и подать исковое требование в суд.

Заявление нужно дополнить всей документацией по аренде, также рекомендуется приложить фото квартиры и интерьера.

Статья написана по материалам сайтов: pronovostroyku.ru, legalhelp.pro, zkhinfo.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector