+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Можно ли заключить предварительный договор аренды 2019 год

Высший арбитражный суд РФ постановлением Пленума от 25.01.13 № 13 подтвердил возможность аренды будущей недвижимости, но участники делового оборота предпочитают оформлять предварительные договоры аренды с последующим заключением основного договора.

Часто арендодатели и арендаторы находят друг друга ещё на стадии строительства здания.

Случается, что уже после того, как здание завершается строительством, его собственник всеми способами пытается избежать заключения долгосрочного договора.

На что стоит обратить внимание арендатору, если такой отказ не отвечает его интересам?

Предварительный договор аренды заключается на этапе строительства, и многие характеристики объекта аренды, равно как и дату ввода в эксплуатацию, и уж тем более дату заключения долгосрочного договора, точно определить невозможно.

В предварительном договоре, как правило, закрепляется необходимость заключения и краткосрочного (до года) договора аренды, поскольку арендодателю после завершения строительства придётся ещё зарегистрировать право собственности. Это не быстрый процесс, и с учётом отсутствия права собственности договор долгосрочной аренды зарегистрировать практически невозможно, гораздо разумнее заключить договор краткосрочной аренды, сроком менее года (он не требует регистрации).

В идеале после того, как будет оформлено право собственности, оформляется основной договор. Однако арендодатель по каким-то причинам может передумать заключать долгосрочный договор. Арендатору же необходимо принять меры для того, чтобы обезопасить себя от такой возможности, Например, следить за сроками, чтобы не допустить просрочки заключения основного договора.

Следует чётко представлять себе, что фактические арендные отношения не продлевают срок предварительного договора.

Если срок для заключения основного договора, указанный в предварительном договоре, уже истёк, а стороны продолжают исполнять предварительный договор, то если арендодатель будет уклоняться от заключения основного договора, то принудить его к заключению договора в судебном порядке вряд ли получится. Гражданское законодательство не предусматривает возможности продления срока предварительного договора какими-либо действиями сторон.

Таким образом, ни факт ведения переговоров относительно заключения основного договора, ни фактическое использование арендатором объекта суды не сочтут продлением предварительного договора.

Подписание краткосрочного договора аренды также не влияет на срок заключения долгосрочного договора. Кстати, риск пропуска срока заключения долгосрочного договора возрастает, если стороны после ввода здания в эксплуатацию, но до регистрации права собственности заключают краткосрочный договор. Как правило, краткосрочный договор приходится несколько раз продлевать, и с учётом того, что арендодатель может просто не сообщить о том, что право собственности зарегистрировано, можно просто упустить срок заключения основного договора.

Для того чтобы минимизировать риск такого умолчания, можно посоветовать арендатору периодически просить арендодателя предоставлять ему выписку из ЕГРП.

К слову, предварительный договор долгосрочной аренды в регистрации не нуждается, потому что:

  • госрегистрация договора — это не разновидность формы договора (п. 1 ст. 158 ГК РФ);
  • закон устанавливает, что форма договора аренды — простая письменная (п. 1 ст. 651 ГК РФ).

То есть требований к госрегистрации предварительного договора законодательство не содержит.

В любом случае надо чётко помнить, что право аренды возникает исключительно на основании договора аренды, а не предварительного договора (эта точка зрения подтверждается в том числе и постановлением Президиума ВАС РФ от 25.09.12 № 6616/12).

Ещё одна «невинная» хитрость, на которую часто идут арендодатели, — это уклонение от заключения основного договора аренды по причине того, что, мол, уже заключён краткосрочный договор. В основном на такие хитрости провоцируют нормы договора, согласно которым краткосрочный договор считается возобновлённым на неопределённый срок, т. е. когда после окончания срока этого договора арендатор продолжает пользоваться помещением, в результате чего договор считается возобновлённым не на такой же, а на неопределённый срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Так, арендодатель и арендатор договорились заключить основной договор не позднее определённой даты. Срок действия предварительного договора ограничивается днём вступления в законную силу основного договора.

Далее стороны заключили допсоглашение, которым перенесли срок заключения основного долгосрочного договора на более позднюю дату и согласовали ещё и дату заключения краткосрочного договора аренды.

Далее путём заключения ещё пары дополнительных соглашений были перенесены сроки заключения краткосрочного и долгосрочного договоров, и наконец был подписан краткосрочный договор, срок которого был обозначен как 11 месяцев или до даты заключения долгосрочного договора.

В пределах срока, установленного последним допсоглашением, арендодатель обратился с предложением заключить долгосрочный договор на ранее согласованных условиях, и арендодатель отказал, сославшись на то, что:

  • предварительный договор прекратил действие в связи с заключением краткосрочного договора аренды;
  • он не в состоянии заключить основной договор, поскольку объект уже находится у арендатора по краткосрочному договору.

Спор дошёл до суда, дошло до ФАС округа, и в итоге он указал, что:

  • предварительный и краткосрочный договоры стороны заключили только на срок оформления всех необходимых документов для госрегистрации основного договора;
  • воля сторон при заключении этих договоров была направлена на заключение основного договора аренды;
  • заключение краткосрочного договора аренды не прекратило обязательств сторон по заключению долгосрочного договора (постановление ФАС Уральского округа от 22.06.12 по делу № А76-17329/2011).

Практика выявила следующие условия предварительного договора, которые может использовать арендодатель для того, чтобы избежать заключению основного договора.

Это, например, установление конкретного дня, не позднее которого договор должен быть заключён. В случае если день настал, а право собственности ещё не зарегистрировано, то, очевидно, нет смысла заключать основной договор. И стороны продлевают срок, подписывая дополнительное соглашение.

Помимо того что арендодатель может просто не согласиться на пролонгацию, есть ещё два «узких места» — это условия о сроке заключения основного договора и об объекте.

Если в течение срока, предусмотренного для заключения основного договора, стороны его не заключат, то обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются (п. 6 ст. 429 ГК РФ). Если стороны не определили в предварительном договоре срок заключения основного договора, то таким сроком считается один год с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Но срок заключения основного договора увязывают, как правило, не конкретной датой, а днём регистрации права собственности на объект аренды (или же ко дню уведомления об этом, например «в течение 10 дней после уведомления Арендодателем Арендатора о получении свидетельства о праве собственности»).

Статья 190 ГК РФ допускает устанавливать срок в зависимости от события, которое неизбежно должно наступить, причём независимо от воли и действий заинтересованных лиц, впрочем, как и иных (п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66).

Акт регистрации права собственности и уведомление об этом полностью зависят от волеизъявления и действий арендодателя, поэтому эти действия не могут быть расценены как неизбежные.

Согласно разъяснениям Президиума ВАС РФ если начальный момент периода определён указанием на действие стороны или иных лиц и такие действия совершены в разумный срок, то неопределённость в определении срока устраняется (постановление Президиума ВАС РФ от 18.05.10 № 1404/10).

Однако поскольку этот вывод сделан в отношении срока выполнения работ по договору подряда, то некоторые суды по-прежнему считают эти сроки неопределёнными. И, кроме того, ссылаться на это разъяснение имеет смысл тогда, когда событие, указанное в предварительном договоре, уже наступило. Если же событием определено уведомление арендатора о регистрации права собственности, а арендодатель такое уведомление так и не отправил, то срок нельзя считать определённым.

Что до объекта аренды, то по общему правилу в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

И предварительный договор также должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ).

Из этого следует, что объект аренды должен быть достаточно ясно индивидуализирован и в предварительном договоре, в противном случае договор нельзя считать заключённым (определение ВАС РФ от 13.08.12 № ВАС-15200/11).

Однако очевидно, что на день заключения предварительного договора объект аренды (он ведь только строится) обладает лишь примерными характеристиками, и после того, как объект будет введён в эксплуатацию, характеристики вполне могут измениться.

И это даёт арендодателю возможность уклониться от заключения основного договора, просто упирая на то, что объект, указанный в предварительном договоре, просто отсутствует, а существует объект с совершенно другими характеристиками, в отношении которого предварительный договор не заключался.

Тут всё зависит от того, насколько существенны эти расхождения и можно ли с уверенностью установить объект недвижимости, относительно которого заключался договор.

В своё время ВАС РФ выработал рекомендации относительно индивидуализации будущего объекта недвижимости, в частности, путём указания сведений (постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.11 № 54):

  • о местонахождении возводимой недвижимости;
  • об ориентировочной площади будущего здания или помещения;
  • об иных характеристиках, определённых в том числе в соответствии с проектной документацией.

В случае если объект аренды фактически был передан арендатору (например, для косметического ремонта, отделки и т. д.), то арендатор может ссылаться на то, что если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, но договор фактически исполнялся сторонами, то стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на то, что договор не заключён (п. 15 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.11 № 73 в редакции постановления от 25.01.13 № 13).

Заключая разговор, следует ещё раз подчеркнуть: если суд установит, что объект аренды описан максимально подробно (насколько это возможно), если описанные в договоре признаки позволяют с уверенностью определить объект аренды, то, скорее всего, арендодателя обяжут заключить основной договор.

Надежда ЛЕОНОВА, эксперт АН «Солнечная сторона»

Содержание

Особенности предварительного договора аренды нежилого помещения

Предварительное соглашение (далее также – подготовительное, изначальное) об аренде применяется, как правило, в сфере предпринимательских отношений, а арендуемые помещения используются для целей размещения офисов, производственных и промышленных помещений, складов и др.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

И хотя предварительный контракт об аренде заключается в редких случаях, следует рассмотреть его особенности. В этой статье мы рассмотрим – когда же он составляется, при каких обстоятельствах действует и в каких случаях в нем нет необходимости.

Для чего он нужен

Нормативные положения содержатся в ст. 429 ГК РФ (далее – Кодекс).

Так, в силу ч. 1 представленной статьи, согласно подготовительному договору, участники процесса обязуются когда-либо в будущем времени заключить основной контракт о передаче имущества, причем на условиях, которые указаны в предварительном соглашении.

Область применения предварительного соглашения об аренде, в отличие от других видов предварительных договоров, крайне узка. Ведь что может мешать сторонам процесса сразу заключить основной договор? По сути, ничего.

И лишь в одном случае такой договор может пригодиться – при строительстве или реконструкции нежилых помещений, которые, по окончании строительных и монтажных работ, будут сдаваться в аренду. Но почему же?

Дело в том, что изначальные контракты заключаются тогда, когда стороны по тем или иным причинам не могут “здесь и сейчас” заключить основной договор.

Если рассматривать аренду недостроенных и не сданных в эксплуатацию объектов, то это как раз-таки представленный случай.

Ч. 2 ст. 609 Кодекса устанавливает, что договор аренды недвижимости в обязательном порядке нужно регистрировать в Росреестре, если иное не установлено Кодексом.

И тут же ч. 2 ст. 651 Кодекса регламентирует, что не подлежат госрегистрации договоры аренды нежилых зданий и сооружений, заключенные на срок менее 12 месяцев.

Таким образом, если планируется долгосрочная аренда (на срок более 12 месяцев), договор нужно регистрировать, но в случае с недостроенными объектами это невозможно. Соответственно, и договор аренды заключить не удастся.

Именно при таких обстоятельствах сторонам и потребуется изначальный договор аренды, о содержании и особенностях которого мы поговорим далее.

Образец аренды муниципальных нежилых помещений вы можете посмотреть на этой странице.

Это интересно:  Как правильно прошить договор аренды нежилого помещения 2019 год

Его содержание

Предварительное соглашение нужно составлять в той же форме, в которой будет заключен основной контракт, а если форма основного договора не определена – то в письменной форме. Если не соблюсти форму, указанную законом, соглашение могут признать как недействительное.

О форме основного договора говорится в ст. 609 Кодекса. Так, на основании положений ч. 1 указанной статьи, в устном виде можно заключить, если:

  • обе стороны процесса – физические лица;
  • и срок аренды менее 1 года.

Во всех остальных случаях, в том числе, и когда хотя бы одна из сторон – юрлицо, требуется письменная форма.

Соответственно, предварительный договор также нужно составлять письменно, как и основной (и наоборот, если законом допускается устная форма сделки, в этой форме можно заключить и предварительный).

Рассмотрим, какие условия должны быть в предварительном договоре аренды согласно ст. 429 Кодекса:

  • предмет договора (аренда нежилого помещения, адрес местонахождения, иные идентифицирующие признаки);
  • все условия сделки, которые будут указаны в основном договоре;
  • период заключения основного контракта (срок можно и не указывать, в таком случае, основной подлежит заключению в течение 12 месяцев после предварительного).

Получается, что изначальный договор даже “шире” основного – помимо всех условий главного контракта, он содержит еще и дополнительные.

Некоторые полагают, что в договор нужно включать условия об ответственности за уклонение от заключения основного контракта.

Отметим, что такие условия можно включать, а можно не включать – все равно закон стоит на защите того, чьи интересы были нарушены.

Так, согласно ч. 4 ст. 445 Кодекса, если какая-либо сторона уклоняется от заключения основного договора, контрагент вправе обратиться в судебный орган с прошением о понуждении к заключению контракта.

В этом случае контракт считается заключенным на условиях, указанных в судебном вердикте. Суд может также обязать уклоняющуюся от исполнения обязательств сторону компенсировать все материальные убытки, причиненные таким уклонением.

Как заключить и его образец

Заключать изначальный договор следует в простой письменной форме путем составления 1-го документа, подписанного сторонами, но в нескольких экземплярах. Рекомендуется составить 3 экземпляра – один останется у арендатора, второй – у арендодателя, третий – для разрешения различных споров.

Унифицированная форма подготовительного договора аренды отсутствует. Стороны процесса могут самостоятельно разработать бланк, или же воспользоваться нашим образцом, в котором уже есть все существенные положения.

Скачать образец изначального договора можно по этой ссылке.

Обращаем внимание, что, на основании разъяснений от Президиума ВАС РФ, указанных в Информационном письме от 16 февраля 2001 года № 59, п. 14, изначальный договор, согласно которому стороны обязуются заключить основной, подлежащий госрегистрации, такой госрегистрации не подлежит.

Это значит, что вне зависимости – будет ли регистрироваться в Росреестре основной договор или нет – регистрировать предварительный не нужно.

Какие нужны документы

Поскольку подготовительный договор содержит все условия основного, сторонам нужно внимательно отнестись к его заполнению и проверке всех предоставленных контрагентом сведений.

Так, арендатору не мешает проверить право арендодателя на сдачу нежилого помещения в аренду. Если речь идет об объекте незавершенного строительства, следует проверить всю разрешительную документацию.

Арендодателю, в свою очередь, нужно проверить платежеспособность контрагента – сможет ли он в будущем вносить своевременные арендные платежи или нет?

Стороны сделки должны предоставить друг другу все документы, которые свидетельствуют о правомерности будущей сделки.

О времени, в течение которого должен быть заключен основной контракт, говорится в ч. 4 ст. 429 Кодекса. В силу нормативных положений, стороны процесса могут указать в документе срок, а могут и не указать.

Если срок не указан, действует стандартное правило – заключить основной договор нужно в течение 12 месяцев после заключения предварительного.

Если в течение указанного времени ни одна из сторон так и не изъявит желания заключить основной контракт, действие предварительного прекращается (то есть как будто бы его и не существовало).

Предварительный договор аренды нежилого помещения с задатком и его образец

О задатке, как о мере обеспечения выполнения обязательств, сказано в ст. 380 и 381 Кодекса.

На основании ч. 1 ст. 380, задатком признается заранее определенная сумма финансово-материальных средств, которая передается одной из сторон другой стороне в счет причитающихся в будущем времени платежей, как доказательство заключения договора.

Поскольку, согласно основному договору, платежи обязан будет совершать арендатор, то именно он и должен вносить задаток.

Если арендодатель, получивший задаток, не исполнит обязательства по заключению основного договора в установленные предварительным сроки, то он обязан уплатить арендатору двойную сумму задатка.

Если же обязательства, наоборот, не исполнит арендатор, то сумма задатка просто остается у арендодателя.

Долгое время ВАС РФ и ВС РФ не могли прийти к единому мнению относительно целесообразности использования задатка в подготовительных договорах.

Верховный Арбитражный суд основывал свою позицию на том, что задаток, как мера обеспечения, должна применяться исключительно к финансово-денежным обязательствам.

Изначальный договор же финансовых расчетов не предусматривает и влечет лишь одно обязательство – по заключению основного контракта в будущем.

Верховный Суд, напротив, указывал на допустимость использования задатка, рассматривая его как обеспечение исполнения денежного обязательства по основному договору.

Противоречие было устранено путем внесения поправок в Кодекс, а именно, в ч. 4 ст. 380. Теперь задаток совершенно законно можно использовать и в предварительных договорах, в том числе, и аренды.

Договор задатка не обязательно заключать отдельно – соответствующие положения можно прописать непосредственно в предварительном соглашении об аренде.

Здесь можно скачать образец предварительного договора с условием о задатке.

Судебная практика

По поводу предварительных договоров аренды судам частенько приходится решать следующие споры:

  • арендатор желает получить денежную компенсацию за срыв сроков заключения договора арендодателем;
  • арендатор желает получить денежное возмещение из-за банкротства арендодателя и, как следствие, незавершенных строительных работ;
  • при мошеннических действиях со стороны арендодателя, при составлении заведомо недействительного договора путем обмана или злоупотребления доверием.

Итак, изначальный договор аренды нужен для того, чтобы обязать сторон заключить основной в будущем.

Сроки стороны могут установить самостоятельно – если они не регламентированы, то заключить основной нужно в течение 1 года. В документе может присутствовать условие о задатке или о другой мере обеспечения обязательств.

Как оформить договор аренды нежилого помещения между физическим и юридическим лицом в 2019 году, читайте здесь.

Образец договор безвозмездной аренды нежилого помещения вы можете найти в этой статье.

Видео: Регистрация договора аренды нежилого помещения

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92
    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28
    • Регионы — 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Расходы, возникающие в период действия предварительного договора аренды

«Налог на прибыль: учет доходов и расходов», 2013, N 1

В последние годы при возведении торговых или офисных центров будущие владельцы данной недвижимости еще на стадии строительства осуществляют подбор «кандидатов в арендаторы». Здание не введено в эксплуатацию, не получено свидетельство о государственной регистрации, а места в нем уже распределены и предоставлены под отделку. С какими сложностями сталкиваются в такой ситуации «арендаторы» (мы не зря указали их в кавычках)?

Дело в том, что «классический» договор аренды предполагает наличие у арендодателя права собственности на сдаваемый в аренду объект, поэтому до получения свидетельства о праве собственности о таком договоре не может быть и речи. Многие выходят из положения путем подписания предварительного договора, заключение которого предусмотрено гражданским законодательством. Вот только одна проблема — в НК РФ ничего не говорится о том, как отражать для целей исчисления налога на прибыль расходы, которые несет будущий арендатор в период действия такого договора. В ст. 260 НК РФ речь идет о ремонте арендованных основных средств, в п. 1 ст. 256 НК РФ — о капвложениях в предоставленные в аренду объекты основных средств. В связи с этим у организаций возникают вопросы по поводу отражения указанных расходов, а иногда и самой возможности уменьшить на них облагаемую базу по налогу на прибыль.

На страницах нашего журнала подобная тема уже рассматривалась . Однако, судя по письмам Минфина и арбитражной практике, спорных вопросов не убавилось. Как сформулировать отдельные положения предварительного договора аренды, чтобы избежать претензий со стороны налоговых органов при проверке обоснованности тех или иных расходов, которые организация неизбежно несет в период действия данного договора? Об этом читайте в статье.

См. статью Ю.А. Белецкой «Расчеты по предварительному договору аренды», N 12, 2009.

Правовое регулирование

Напомним читателям отдельные положения договора аренды. Во-первых, согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, уполномоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Во-вторых, в самом договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Об этом говорится в п. 3 ст. 607 ГК РФ.

Итак, чтобы стороны могли заключить договор аренды, необходимо, чтобы существовал объект аренды и был определен его собственник, то есть были оформлены соответствующие права на недвижимое имущество.

Теперь перейдем к рассмотрению особенностей предварительного договора. Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Можно ли заключить предварительный договор аренды по строящемуся объекту еще до того, как собственник зарегистрирует свои права на объект в ЕГРП?

Вот что сказал по этому поводу Президиум ВАС РФ в Постановлении от 14.07.2009 N 402/09 : использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора. То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передаче, или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе не может рассматриваться в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут иметь место на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора. В свою очередь контрагент может в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора.

Проще говоря — предварительный договор аренды может быть заключен, даже если на момент подписания его сторонами у будущего арендодателя не оформлены права собственности на помещение.

Заключаем предварительный договор аренды

Форма договора. Согласно п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.

Напомним, что договор аренды с участием юридического лица должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609, п. 1 ст. 651 ГК РФ), а если срок аренды составляет не менее одного года, то договору требуется государственная регистрация (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651).

Если стороны составили предварительный договор, по которому обязуются в будущем заключить договор аренды на срок более года, то предварительный договор не подлежит государственной регистрации. Такое мнение было высказано в п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59.

Порой сложно установить конкретные характеристики еще не достроенного здания. Однако можно определить условия, которые позволят идентифицировать объект (местонахождение строящегося здания, его описание, а также описание помещения и его расположение в здании, общую площадь, этаж с обозначением границ помещений), приложить к договору план части здания в соответствии с проектной документацией (выделив на этом плане помещение, которое в будущем станет предметом аренды). Конечно, в ходе строительства параметры, заявленные в предварительном договоре, могут измениться, поэтому целесообразнее такую ситуацию предусмотреть и прописать условие о том, что подобные изменения должны вноситься в договор.

Приведем пару примеров из арбитражной практики, где судьи признали, что данные, отраженные в предварительном договоре, позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды:

  • Постановление ФАС УО от 08.09.2009 N Ф09-6635/09-С6. В предварительном договоре аренды речь шла о нежилом помещении площадью ориентировочно 100 кв. м на третьем этаже многофункционального центра, местоположение и границы которого согласованы сторонами и обозначены желтым цветом на графическом поэтажном плане, содержащемся в приложении к данному договору;
  • Постановление ФАС УО от 24.03.2009 N Ф09-1456/09-С6. В предварительном договоре были согласованы условия относительно площади данного помещения, определено место расположения помещения на 1-м этаже торгово-досугового комплекса, а также был подписан план арендуемого помещения площадью 44 кв. м.
Это интересно:  Договор аренды квартиры с правом выкупа образец 2019 год

В обоих случаях судьи сделали вывод о том, что предварительный договор аренды является заключенным и в силу п. 2 ст. 307 ГК РФ порождает права и обязанности для подписавших его лиц.

Срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента подписания предварительного договора.

Правила определения сроков указаны в ст. 190 ГК РФ, в силу которой установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

В договоре целесообразно, помимо отсылочного обстоятельства, установить четкую дату, рассчитанную исходя из максимального времени, необходимого для завершения строительства. Например, основной договор должен быть заключен в срок до 01.02.2013, при этом арендодатель вправе в одностороннем порядке увеличить указанный срок, но не более чем на __ (указать количество) календарных месяца.

Платежи по предварительному договору. Как правило, предварительный договор аренды предусматривает уплату будущим арендатором в пользу будущего хозяина недвижимости определенной денежной суммы. Как только не называют этот платеж на практике: задаток, авансовый арендный платеж, обеспечительный платеж, гарантийный платеж.

Рассмотрим, какой из этих вариантов целесообразнее включить в договор.

Полагаем, что данный платеж никак не может являться авансом. Во-первых, предметом предварительного договора является исключительно обязательство сторон заключить в будущем основной договор, следовательно, в рамках предварительного договора не может осуществляться полное или частичное исполнение сторонами своих обязательств по еще не заключенному основному договору. Во-вторых, право на получение платежей в счет арендной платы принадлежит арендодателю, который является собственником сдаваемых в аренду помещений. В момент же заключения предварительного договора нет объекта аренды и собственника помещений.

Теперь рассмотрим возможность уплаты задатка по предварительному договору в качестве обеспечения исполнения обязательства плательщика по заключению основного договора в будущем. При выборе данного варианта расчетов в предварительном договоре на основании ст. 381 ГК РФ указывается, что в случае неисполнения застройщиком обязанности по заключению основного договора он возвращает плательщику двойную сумму задатка, а в случае неисполнения плательщиком задатка той же обязанности сумма задатка остается у застройщика.

Согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ задаток выполняет обеспечительную функцию и может использоваться только в денежных обязательствах. Предварительный договор не порождает имущественных (денежных) обязательств (в соответствии со ст. 429 ГК РФ он порождает только обязательство заключить основной договор в будущем). Следовательно, в рамках данного договора функции задатка, предусмотренные в ст. 380 ГК РФ, реализованы быть не могут. Указание в договоре на то, что переданная сумма при совершении предварительного договора засчитывается в счет платежей по основному договору, положения не меняет, поскольку основной договор еще не заключен.

Полагаем, что наименее рискованным для застройщика является вариант, когда платеж по предварительному договору будет обозначен как обеспечительный или гарантийный. Данный платеж (в отличие от аванса или задатка) имеет самостоятельную правовую природу и представляет собой особый способ обеспечения исполнения обязательств, не предусмотренный ГК РФ.

В предварительном договоре можно предусмотреть порядок использования данной суммы. Например, если основной договор не заключен по вине застройщика, обеспечительный платеж подлежит возврату плательщику, а если по вине плательщика — из перечисленной суммы удерживается неустойка, подлежащая уплате застройщику. В случае заключения основного договора перечисленная сумма либо возвращается плательщику, либо засчитывается в счет платежей по основному договору. Кроме того, она может быть засчитана в счет гарантийной суммы по основному договору (если таковая предусмотрена), которая обеспечивает исполнение покупателем или арендатором их обязательств перед собственником помещений.

Что скажет Президиум ВАС РФ?

В настоящее время в арбитражной практике отсутствует единообразный подход к разрешению вопроса о возможности заключения договора аренды в том случае, когда арендатор не является собственником объекта аренды, вопроса о возможности передавать в пользование объект недвижимости до момента, когда он будет введен в эксплуатацию, а также вопроса о квалификации таких отношений, если объект был фактически передан арендатору, например, для совершения отделочных и ремонтных работ . Отсутствие единого мнения по этим вопросам, как вы сами понимаете, ведет и к спорам относительно возможности включения в расчет облагаемой базы по налогу на прибыль тех затрат, которые неизбежно возникают в процессе «предварительной аренды».

Сравнительно недавно в Высший Арбитражный Суд РФ обратилась организация с заявлением о пересмотре в порядке надзора судебных актов по делу о взыскании неосновательного обогащения. Суть дела заключалась в следующем. Организация по предварительному договору аренды перечислила предпринимателю 575 тыс. руб. Договор аренды заключен не был. Предприниматель средства не вернул. Организация обратилась в арбитражный суд с иском, ссылаясь на то, что никаких оснований для перечисления указанной суммы не имелось.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что на момент заключения предварительного договора аренды объект недвижимости, в котором располагалось спорное арендуемое помещение как объект гражданского оборота (ст. 128 ГК РФ) не существовал, следовательно, возмездное пользование (обязательный признак арендных отношений) данным объектом было невозможно. Основной договор аренды заключен не был, обязанность по оплате пользования имуществом у организации не возникла, поэтому оснований для получения предпринимателем спорной денежной суммы не имелось.

Организация обратилась в Высший Арбитражный Суд РФ с заявлением: просила оспариваемые судебные акты отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на нарушение судами единообразия в толковании и применении норм права о возможности передачи объекта в пользование в том случае, если такой объект юридически на момент передачи не существует, то есть пока объект не введен в эксплуатацию и право собственности на него не зарегистрировано в установленном законом порядке.

Определением ВАС РФ от 16.10.2012 N ВАС-9798/12 дело передано в Президиум ВАС РФ в целях формирования единообразного подхода к толкованию и применению арбитражными судами норм права. Как только появится соответствующее постановление Президиума, мы сообщим об этом читателям. Полагаем, что этот документ не только будет очень важен для регулирования взаимоотношений арендатора и арендодателя, но и внесет некоторую ясность в проблему учета для целей исчисления налога на прибыль расходов, возникающих в период действия предварительного договора аренды.

Расходы для целей исчисления налога на прибыль

Теперь перейдем к расходам, возникающим у арендатора, а точнее, к возможности включения в расчет облагаемой базы по налогу на прибыль арендных и коммунальных платежей, а также расходов на неотделимые улучшения, произведенные с согласия арендодателя.

Арендная плата и «коммуналка»

Что касается арбитражной практики, имеются примеры, где в споре между налоговой инспекцией и налогоплательщиком о возможности отражения арендной платы и «коммуналки» в расходах для целей налогообложения судьи поддерживали последнего.

Довод налогового органа об отсутствии причинно-следственной связи между произведенными расходами и полученными заявителем доходами не может служить основанием для отмены судебных актов, поскольку расходы, произведенные заявителем, связаны непосредственно с его деятельностью, которая имеет целью получение прибыли.

Кроме того, судьи в обоснование своего решения привели следующий аргумент: основному договору аренды, подлежащему заключению после регистрации права собственности на арендуемое помещение, придана обратная сила, в результате чего условия основного договора применяются к фактическим отношениям сторон по использованию помещения по предварительному договору аренды начиная с даты приемки помещения арендатором по акту приема-передачи для целей аренды. С этой же даты исчисляется и вносится арендная плата.

Судами установлен факт реального использования офисного помещения в деятельности арендатора и документальное подтверждение фактически понесенных обществом расходов в рамках предварительного договора аренды, в связи с чем затраты по аренде офисного помещения правомерно учтены организацией при определении налогооблагаемой прибыли.

Неотделимые улучшения

Для начала в двух словах напомним читателям о неотделимых улучшениях в рамках «классического» договора аренды и об отражении расходов на неотделимые улучшения для целей исчисления налога на прибыль.

Статья 623 ГК РФ предусматривает такое понятие, как «улучшения арендованного имущества, которые могут быть отделимыми или неотделимыми». Улучшения считаются неотделимыми, если их отделение нанесет вред имуществу арендодателя (например, сигнализация, требующая значительных затрат при установке и демонтаже и прочно соединенная со зданием). Понятно, что такие улучшения должны стать неотъемлемой частью арендованного имущества и для их производства требуется согласие арендодателя, поскольку последний может быть не заинтересован в них.

Для целей налогообложения капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, признаются амортизируемым имуществом на основании п. 1 ст. 256 НК РФ.

Согласно п. 1 ст. 258 НК РФ капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств или для капитальных вложений в указанные объекты в соответствии с Классификацией ОС .

Классификация основных средств, включаемых в амортизационные группы, утв. Постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 N 1.

Что из данной нормы следует? Во-первых, амортизационные отчисления производятся арендатором в течение срока действия договора аренды. Во-вторых, месячная сумма амортизации будет рассчитываться исходя из срока полезного использования:

  • либо самого арендуемого имущества;
  • либо его неотделимых улучшений .

Очевидно, что если производятся неотделимые улучшения объектов недвижимости, сроки полезного использования которых весьма значительны, то расчет целесообразнее производить исходя из срока полезного использования самого неотделимого улучшения.

Первоначальная стоимость имущества в виде неотделимых улучшений формируется в соответствии с п. 1 ст. 257 НК РФ. В нее включаются расходы на их сооружение, изготовление и доведение до состояния, пригодного для эксплуатации (без учета НДС и акцизов).

Амортизация начисляется начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором эти капитальные вложения были введены в эксплуатацию, до окончания действия договора аренды (п. п. 3, 5 ст. 259.1 НК РФ).

Таким образом, нормы НК РФ предусматривают учет неотделимых улучшений арендованных объектов основных средств.

Теперь вернемся к нашей теме — к предварительному договору аренды. Применяются ли в данном случае вышеперечисленные положения?

Организация (арендатор) заключила с арендодателем предварительный договор аренды нежилого помещения в строящемся здании, по условиям которого после окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию, но до момента государственной регистрации права собственности на здание стороны обязаны заключить краткосрочный договор аренды нежилого помещения, а после государственной регистрации права собственности — долгосрочный договор аренды. Согласно предварительному договору срок аренды — это период времени с момента подписания краткосрочного договора аренды и до даты истечения срока действия долгосрочного договора аренды. Этот срок составляет семь лет. Налогоплательщика интересовало, вправе ли арендатор для целей исчисления налога на прибыль продолжать амортизировать неотделимые улучшения, произведенные в рамках краткосрочного договора аренды, после подписания долгосрочного договора аренды.

По мнению Минфина, расходы на капвложения, произведенные будущим арендатором в рамках предварительного договора аренды с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, могут учитываться будущим арендатором для целей налогообложения в порядке, установленном НК РФ, начиная с момента заключения и в течение срока действия договора аренды. После прекращения договора аренды арендатор должен прекратить начисление амортизации по указанному имуществу.

Для наглядности рассмотрим ситуацию, описанную в Письме, на условном примере.

Предварительный договор подписан 1 февраля 2012 г. Объект введен в эксплуатацию 1 июля 2012 г., в этот же день подписан краткосрочный договор аренды, а помещение официально передано арендатору по акту приема-передачи. Арендатор с разрешения арендодателя начал производить неотделимые улучшения. Свидетельство о праве собственности на здание арендодатель получил 1 декабря 2012 г., 10 декабря был заключен долгосрочный договор аренды и зарегистрирован в установленном порядке. Таким образом, по краткосрочному договору срок аренды — с 01.07.2012 по 09.12.2012, по долгосрочному — с 10.12.2012 по 30.06.2019. Общий срок аренды — семь лет.

По логике Минфина, неотделимые улучшения следует списывать начиная с 1 июля 2012 г. и в течение срока действия договора аренды. При этом, как указано в Письме, в случае заключения нового договора продолжать начисление амортизации нельзя.

К сожалению, чиновники не уточнили, что следует понимать под «новым» договором: долгосрочный договор или договор, который может быть заключен после истечения семилетнего срока аренды. Исходя из условий нашего примера краткосрочный и долгосрочный договоры — два самостоятельных документа, следовательно, новым является долгосрочный договор. А это значит, что с 10.12.2012 арендодатель, по мнению финансового ведомства, не вправе списывать на расходы амортизацию по капитальным вложениям. Очевидно, что при таком раскладе большую часть расходов арендодатель не сможет включить в состав затрат.

Это интересно:  Договор аренды вид документа 2019 год

По мнению автора, стоимость неотделимых улучшений в данном случае можно списывать и после заключения долгосрочного договора аренды. Но вот что касается момента, с которого следует начинать отражать стоимость неотделимых улучшений, — тут вопрос спорный. При налоговой проверке инспекторы могут посчитать, что в случае отсутствия у правообладателя регистрации права собственности на арендуемое недвижимое имущество арендатор не вправе учитывать затраты, связанные с указанным имуществом, в составе расходов в целях налогообложения прибыли организаций. Поэтому, по нашему мнению, целесообразнее расходы на неотделимые улучшения начинать учитывать с 10.12.2012. В таком случае арендодатель беспрепятственно перенесет в затраты всю стоимость капитальных вложений в арендованный объект основных средств (ну или почти всю, ведь договор аренды имеет довольно продолжительный срок).

Важные особенности предварительного и договора о намерениях для аренды нежилого помещения, образцы документов

В настоящее время большой популярностью для реализации различных целей пользуются нежилые помещения, но стоимость их достаточно высока. По этой причине обычно на них оформляется договор аренды, причем одним из вариантов оформления является заключение предварительного договора или договора о намерениях аренды нежилого помещения, чаще всего в строящемся здании. Далее мы разберем что это за документы, а еще в чем отличия предварительного и соглашения о намерениях для съема недвижимости.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Что такое ПДА?

ПДА — это краткосрочный (до года) контракт между хозяйствующими субъектами при условии невозможности заключения основного соглашения по каким-либо причинам. Он должен быть составлен по особым правилам для правомерного функционирования в соответствии со ст.429 ГК РФ. По данному контракту планируется будущее составление основного договора аренды нежилого помещения при соблюдении условий, оговоренных в предварительном соглашении.

Что такое ДН?

Это краткосрочное непоименованное в законодательстве соглашение между хозяйствующими субъектами о заключении в будущем договора аренды ввиду невозможности заключения основного контракта в настоящий момент, как правило, по причине строительства объекта соглашения. Хотя контракт о намерениях в данное время не находит отражения в гражданском законодательстве, но и не противоречит ему.

Есть ли разница между ними?

Между обоими договорами при их общем характере существует принципиальная разница: предварительный контракт попадает под действие статьи закона, тогда как соглашение о намерениях носит более расплывчатый и двусмысленный характер в случае оспаривания в суде.

Что выгоднее заключать?

Если предпочтительнее закрепить статус кво, то, ввиду наличия четкой правовой базы, более выгодным является заключение предварительного договора, нежели соглашения о намерениях. Если же желательно оставить возможность маневра в будущем, то выгоднее заключить соглашение о намерениях. Такого подхода может придерживаться любая из договаривающихся сторон.

Какие могут быть последствия подписания одного контракта вместо другого и наоборот?

При подписании договора о намерениях вместо предварительного соглашения, хотя юридических обязательств он и не создает, на стадии заключения основного контракта довольно сложно внести изменения, но при расплывчатых формулировках он может дать широкий простор для интерпретаций, а также может являться методом психологического воздействия.

Соглашение о намерениях является наиболее безопасным вариантом закрепления своих планов будущего оформления сделки. В случае, когда оформляется предварительный контракт, участники берут на себя обязательства по выполнению основного договора, который предстоит заключить в дальнейшем, на условиях предварительного документа, что гарантируется законом. Предварительный контракт должен прописывать предмет сделки, дату подписания основного документа, а также все важные моменты и условия соглашения.

С какой целью заключают?

Предварительный контракт арендатору имеет смысл заключать на стадии строительства здания с целью зарезервировать наиболее выгодные участки постройки и даже заранее отремонтировать их по своему вкусу. На данном этапе арендодатель еще не имеет необходимых документов, чтобы совершить полноценную сделку.

Сдающему помещение в аренду тоже есть смысл заключить предварительное соглашение, потому что это дает ему гарантии получения оговоренной суммы денег в дальнейшем. Если отсутствует возможность на данный момент зафиксировать договоренности, можно заключить также соглашение о намерениях. При этом можно прописать способы и сроки реализации намеченных планов без подробной детализации условий соглашения.

Правовое регулирование

Регулирование предварительного договора аренды нежилого помещения опирается на действие статьи 429 ГК РФ «Предварительный договор». При этом необходимо иметь в виду, что такой документ действителен, только если составлен по форме основного договора. В случае, когда форма не оговорена, то в простом письменном виде.

Подписание основного контракта должно быть проведено в течение года после подписания предварительного, если только не определен другой срок.

Хотя регулирование договора о намерениях и не опирается на букву закона, следует иметь в виду, что в случае возникновения спорных ситуаций большое значение придается четкости формулировок и заранее обозначенных условий. В целом такой документ чаще лишь закрепляет конкретный этап переговоров.

В чем особенности составления ПДА?

  1. закрепить права и обязанности сторон на бумаге;
  2. с целью обозначения серьезности своих намерений можно включить пункт о задатке;
  3. хотя такой формат не подразумевает обязательств по арендной плате, рассмотреть данный вопрос можно;
  4. рассмотреть вопрос о содержании недвижимости.

Форма и содержание документа

Предварительный договор должен иметь ту же форму, что и основной, если таковая оговорена, в противном случае — в письменном виде. В остальных случаях договоренность считается ничтожной. Договаривающиеся подписывают единый документ согласно ст. 651 ГК РФ, обмен письменными документами не признается.

Статья 651 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Документ содержит сведения, соответствующие будущему контракту, но в более сжатом, установочном виде.

Предварительный договор об аренде должен в себе содержать:

  • указание на заинтересованные в отношениях друг с другом субъекты, обладающие правами проводить данные сделки;
  • сведения о конструкции здания, соответствующей техническим стандартам с целью минимизировать риски от осуществления предпринимательской деятельности;
  • эффективные инструменты воздействия на потенциального нарушителя контракта;
  • указание механизма возмещения убытков, если таковые будут;
  • обязанности сторон о подписании основного документа;
  • условия ответственности сторон за какие-либо действия или бездействие;
  • способы разрешения споров, если таковые будут иметь место;
  • механизм расторжения договоренности при необходимости;
  • возможность продления данного контракта путем составления дополнительного соглашения;
  • возможность принуждения к подписанию основного контракта;
  • индивидуальные аспекты, имеющие значение для участников сделки.

Условия, которые обязательно должны быть отражены в предварительном договоре аренды:

  1. дата и город подписания документа;
  2. ФИО, паспортные данные, адреса проживания обоих участников;
  3. при наличии юрлиц указывается их полное наименование, адрес, реквизиты госрегистрации, сведения о представителе;
  4. описание будущей сделки как предмета договоренности;
  5. описание объекта: тип, адрес, площадь, технические параметры здания или помещения;
  6. сведения о сроках подписания основного документа;
  7. сведения о выплатах, сроке аренды и т.п.;
  8. любая информация, которая важна для участников;
  9. реквизиты и подписи (для юридического лица — печать) представителей обеих сторон договора.
  • Скачать бланк предварительного договора аренды нежилого помещения
  • Скачать образец предварительного договора аренды нежилого помещения в строящемся здании

В чем особенности составления ДН?

Такой формат позволяет договаривающимся сторонам оформить отношения в письменном виде, при желании придав документу форму, имеющую юридическую силу. Или, наоборот, только лишь обозначить определенные этапы будущего соглашения без особых взаимных обязательств. В таком документе обычно не прописываются детали выполнения, а лишь отмечаются порядок и сроки исполнения планов. Контракт составляется в двух экземплярах для каждого участника. Нотариальное заверение документа возможно, но не обязательно.

Форма и содержание документа

Документ составляется в письменном виде в вольной форме ввиду отсутствия единого образца. Он должен отвечать представлениям участников соглашения об их потребностях. Тем не менее необходимо соблюдать определенные стандарты делопроизводства, документ должен содержать данные об участниках процесса и объекте, планах по реализации договоренностей, важных условиях будущего контракта.

Договор намерения об аренде должен в себе содержать:

  • вероятные границы ценового диапазона на аренду объекта будущего соглашения;
  • возможность привлечения профессионалов-оценщиков и др.;
  • планы о дальнейших намерениях по соглашению;
  • действия в исключительных обстоятельствах;
  • сроки исполнения;
  • разрешения, лицензии и другие имеющиеся документы;
  • меры к нарушителю при отказе от сотрудничества.

Условия, которые обязательно должны быть отражены в договоре намерения аренды:

  1. название документа и его номер;
  2. дата и место подписания;
  3. полные названия организаций с указанием ФИО их руководителей или уполномоченных заключать соглашение лиц со всеми необходимыми подписями;
  4. порядок действий сторон по выполнению договоренностей;
  5. указание, что документ не создает материальных обязательств для подписантов, иначе этот документ может стать не организационным, а юридически обязывающим.
  • Скачать бланк договора о намерениях аренды нежилого помещения
  • Скачать образец договора о намерениях аренды нежилого помещения

Можно ли заключать для строящегося здания?

Такие договоренности заключать можно, более того, только такие соглашения имеют смысл в данной сфере производственных отношений. Полноценный контракт на этапе строительства здания невозможен.

Есть ли разница для уже построенного и строящегося здания?

Такая разница состоит в том, что при заключении данных соглашений, в случае уже готового здания, полностью прописываются все характеристики арендуемого помещения и всей постройки, а также реквизиты государственной регистрации.

Какие риски могут быть?

  1. Изменение курса валют к моменту заключения основного контракта может оказаться невыгодным для одной из сторон, так что она может сделать попытку обойти соглашение. Чтобы застраховаться на этот случай, желательно привязать арендную плату к рублю или установить верхнюю и нижнюю планку для курса иностранной валюты.
  2. Подписывая договоренность о намерениях, если необходимо сохранить возможность изменений условий в основном документе, следует предусмотреть пункт о несоздании обязательств для сторон.
  3. При подписании предварительного контракта существует риск просрочки (более одного года), если ни одна из сторон за это время не обратится к другой с предложением подписания полноценного соглашения, что может быть использовано арендатором в своих интересах в случае утраты привлекательности данного варианта.
  4. Недобросовестный арендодатель может заключить соглашения с разными арендаторами на одну и ту же площадь, и хоть потерпевший вправе требовать компенсацию убытков или оплату неустойки, если таковые были предусмотрены, действительным договором окажется тот, по которому передача помещения произошла раньше.

Нужно ли регистрировать?

Оба данных соглашения не нужно регистрировать, так как они являются краткосрочными (срок их действия меньше одного года). Правовой основой для данного несоответствия формы предварительного соглашения форме основного договора является 14 пункт информационного письма ВАС №59 от 16.02.2001 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

При этом необходимо учитывать изменения в Федеральных законах от 24.07.2007 N 221-ФЗ и от 21.07.1997 N 122-ФЗ, а также действие с данного срока закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Соглашение о намерениях и вовсе не имеет юридической базы. Оба контракта никоим образом не являются сделкой с недвижимостью. Их задача носит чисто организационный характер для будущего договора.

Каковы последствия отказа от заключения основного ДА при ранее подписанном предварительном соглашении?

В случае отказа одной из договаривающихся сторон заключить основной контракт на базе предварительного, пострадавшая сторона вправе по суду добиться заключения договора в соответствии с 4 пунктом статьи 445 ГК РФ «Заключение договора в обязательном порядке».

Каковы последствия отказа от заключения основного ДА при ранее подписанном соглашении о намерениях?

При отказе одной из сторон заключить основной договор пострадавшая сторона может выиграть дело в суде, опираясь на действие статьи 431 ГК РФ «Толкование договора», в том случае, если формулировки в соглашении о намерениях носят четкий, однозначный характер, не дающий простора для иных интерпретаций.

Предварительный и договор о намерениях аренды нежилого помещения являются важными инструментами, позволяющими хозяйствующим субъектам минимизировать риски предпринимательской деятельности, а также строить планы на будущее в тот момент, когда оформление полноценного контракта по каким-либо причинам неосуществимо. При этом ни один из них не является сделкой с недвижимостью.

Предварительный договор опирается на нормативно-правовые акты, а договор о намерениях не имеет юридической основы.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Статья написана по материалам сайтов: kvartirkapro.ru, wiseeconomist.ru, urexpert.online.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector