+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Договор залога прав по дду образец 2019 год

Содержание

Какими законами нужно руководствоваться

Представить себе в качестве залога какое-то конкретное имущество достаточно просто. Тем не менее не только вещи, но и права, включая права требования, могут выступать тем объектом, который передается в залог.

К основным законодательным актам, которые призваны урегулировать оформление залога прав требования по договору долевого участия, относятся:

  • Гражданский кодекс Российской Федерации (далее — ГК РФ), параграф 3 гл. 23, в котором представлены общие положения, применяемые к залогу, а также специальная норма, закрепленная в ст. 358.1, посвященная непосредственно залогу обязательственных прав;
  • закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (далее — закон № 102-ФЗ);
  • закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее — закон № 214-ФЗ);
  • закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее — закон № 218-ФЗ).

Для получения общих сведений о залоге рекомендуем ознакомиться со статьей Залог как способ обеспечения исполнения обязательств.

Предмет договора залога прав требования участника долевого строительства

Прежде чем говорить о договоре залога прав требования по договору долевого участия, следует определиться с его предметом. Как известно, из договора о долевом участии вытекает право его участника требовать, чтобы застройщик передал ему в установленный срок объект недвижимости. Соответственно, именно это обязательственное право и может заложить участник долевого строительства и именно оно будет предметом рассматриваемой нами сделки.

Ст. 9 закона № 102-ФЗ обязывает описывать предмет настолько точно, чтобы его легко можно было идентифицировать. Так, в разделе, посвященном предмету рассматриваемого договора, должна быть отражена информация:

  • о договоре долевого строительства (когда и где был заключен, сведения о номере и дате пройденной процедуры регистрации);
  • застройщике и участнике;
  • возводимом объекте, включая его наименование, местонахождение и полное описание, а также дате, когда он будет передан участнику.

ВАЖНО! В залог можно передать только права, возникшие на основе договора о долевом строительстве, который надлежащим образом прошел процедуру регистрации (постановление президиума ВАС РФ от 12.03.2013 № 15510/12).

При оформлении договора залога права требования участника накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих по договору участия в долевом строительстве следует руководствоваться соответствующей типовой формой, утвержденной приказом министра обороны РФ от 23.12.2015 № 820.

Другие условия договора

Участник вправе заложить свои права по договору о долевом строительстве в обеспечение любого другого обязательства, например при получении кредита. Данное обязательство, иными словами, сделка, выполнение которой будет гарантировать залог, должна быть описана в тексте договора с указанием:

  • наименований ее сторон;
  • даты и места ее заключения;
  • суммы сделки (либо способа ее определения, если она будет установлена в будущем);
  • процентов;
  • срока исполнения сделки (либо условий о периодичности платежей при последовательном частичном исполнении);
  • оснований возникновения обязательств.

Стороны могут установить в договоре залога стоимость, в которую они оценивают закладываемое право требования.

Целесообразно также указать в договоре порядок обращения взыскания на предмет залога, срок его действия, порядок внесения изменений, а также прекращения договора.

Залог права требования в силу закона

Может ли участник после заключения и регистрации договора долевого участия заложить свои права по нему третьему лицу, если приобретаемый объект недвижимости был оплачен с привлечением средств банка или другой кредитной организации? Ответ: нет.

Ст. 77 закона № 102-ФЗ признает объект недвижимости (или права на него) автоматически заложенным банку, чьи средства пошли на оплату его приобретения.

ВАЖНО! Для такого залога (в ст. 334.1 ГК РФ он называется залогом на основании закона) не требуется составление отдельного договора. Сведения о таком залоге будут внесены в реестр недвижимости (ЕГРН) одновременно с регистрацией договора о долевом строительстве (постановление президиума ВАС РФ от 25.01.2011 № 13905/10).

Таким образом, второй раз передать в залог права, которые уже находятся в залоге у банка или иного лица, оплатившего покупку, не получится.

Регистрационные действия

Ст. 339.1 ГК РФ предписывает обязательную регистрацию залогов:

  • в которых права, подтверждающие принадлежность вещи лицу, подлежат госрегистрации;
  • предметом которых выступают права участника ООО.

Перечень закрытый, и регистрация залога прав требования по договору долевого участия не упомянута в ст. 339.1 ГК РФ в списке тех залогов, которые подлежат обязательной регистрации.

Тем не менее, предвосхищая вопросы, сразу отметим, что рассматриваемую нами сделку обязательно нужно регистрировать.

Точку в этом вопросе поставил не закон, а разъяснения, которые были даны Росреестром и Минэкономразвития РФ (письмо от 21.08.2014 № 14-исх/09541-ГЕ/14).

Вывод госоргана об обязательной регистрации рассматриваемого нами договора основан на следующем:

  • ст. 10 закона об ипотеке обязывает регистрировать все договоры ипотеки;
  • ст. 5 названного закона распространяет все его правила в том числе и на данный вид залога.

Регистрация договора в ЕГРН должна проводиться в порядке, установленном законом № 218-ФЗ. Подробнее о ЕГРН читайте в статье Единый государственный реестр недвижимости — ЕГРН.

Нотариальное заверение

По общему правилу, установленному в ст. 339 ГК РФ, заверять у нотариуса договор залога не потребуется, за исключением случаев, когда обязательная нотариальная форма:

  • установлена законом или соглашением;
  • предусмотрена для основного обязательства, в обеспечение которого оформляется залог.

На практике стороны все же часто решают посетить нотариуса для заверения сделки по следующим причинам:

  • только по нотариально заверенной сделке можно будет обратить взыскание на залог без обращения в судебную инстанцию;
  • нотариус проведет дополнительную проверку сделки.

ВАЖНО! Получить исполнительную надпись нотариуса на договоре, из которого следует залог в силу закона, возможно при условии, что регистрирующему органу ранее была представлена нотариально заверенная копия такого договора (п. 6 ст. 10 закона об ипотеке).

Отличие от залога объекта незавершенного строительства

В силу закона № 214-ФЗ (ст. 13) после подписания и регистрации договора долевого участия автоматически считаются заложенными в пользу участника:

  • права застройщика (право собственности, право аренды и даже субаренды) на земельный участок, на котором будет возведен будущий объект;
  • возводимый объект (независимо от того, зарегистрирован он как объект незавершенного строительства либо уже был введен в эксплуатацию, но не был в срок передан участнику).

ВАЖНО! После того как было получено разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, из состава заложенного имущества исключаются помещения, не относящиеся к объектам долевого строительства.

Если при залоге прав требования участника залогодателем выступает участник, то при залоге в силу названной выше нормы залогодателем будет застройщик.

ВАЖНО! Учитывая, что возводимый объект уже находится в залоге у участника долевого строительства, он не может быть передан в залог третьему лицу, например кредитной организации (п. 15 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. президиумом Верховного суда РФ 04.12.2013).

В заключение повторим главное о залоге прав требования по договору долевого участия. Предметом залога могут быть рассматриваемые нами права требования. Такой договор должен пройти процедуру госрегистрации. Стороны вправе обратиться за нотариальным удостоверением такой сделки, однако оно не является обязательным.

Договор залога прав требования участника долевого строительства

г. [место заключения договора]

[дата заключения договора]

[Наименование организации], в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [документ, подтверждающий полномочия], именуемое в дальнейшем «Залогодержатель», с одной стороны и

[Ф. И. О. полностью] [число, месяц, год] года рождения, паспорт серия [значение] номер [значение], именуемый в дальнейшем «Залогодатель», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Настоящий договор является обеспечением исполнения обязательств Залогодателя перед Залогодержателем по договору [указать вид договора] N [значение] от [число, месяц, год] (далее — основной договор).

1.2. По настоящему договору Залогодатель передает в залог Залогодержателю права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве N [значение] от [число, месяц, год] (далее — договор участия в долевом строительстве), заключенного между Залогодателем и [наименование застройщика] (далее — Застройщик).

1.3. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществлена [наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним] [число, месяц, год], номер государственной регистрации [значение].

1.4. Объектом долевого строительства, подлежащего передаче Залогодателю в соответствии с договором участия в долевом строительстве, является: [указать наименование и характеристики объекта долевого строительства].

Срок передачи Застройщиком объекта долевого строительства Залогодателю — [срок].

1.5. Право требования, являющееся Предметом залога, оценивается Сторонами в сумме [сумма цифрами и прописью] рублей.

1.6. Залогодатель гарантирует Залогодержателю, что все обязанности, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, выполнены им в полном объеме и своевременно. В том числе Залогодатель уплатил Застройщику сумму [сумма цифрами и прописью] рублей.

1.7. Предмет залога не обременен какими-либо обязательствами Залогодателя перед третьими лицами и свободен от их притязаний, под арестом или запретом не состоит.

1.8. Залогодатель подтверждает, что предупредил в письменной форме Залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации настоящего договора правах третьих лиц на Предмет залога.

В случае неисполнения Залогодателем этой обязанности Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или изменения условий настоящего договора.

1.9. В силу залога Залогодержатель имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Залогодателем обязательства по основному договору получить удовлетворение за счет Предмета залога преимущественно перед другими кредиторами Залогодателя.

1.10. Залог права требования к Застройщику возникает с момента государственной регистрации настоящего договора.

2. Существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом

2.1. Залог права требования обеспечивает исполнение Залогодателем следующих обязательств по основному договору:

— по основному долгу: [сумма цифрами и прописью] руб.;

— по уплате процентов в сумме [сумма цифрами и прописью] руб.;

— по уплате штрафных санкций в порядке и размере согласно основному договору.

2.2. Сроки исполнения обязательств Залогодателя по основному договору установлены в самом договоре.

2.3. Залог права требования по настоящему договору обеспечивает требование Залогодержателя по основному договору в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, включая расходы по взысканию и реализации заложенного имущества.

2.4. При изменении условий основного договора залог права требования по настоящему договору обеспечивает выполнение Залогодателем обязательств по основному договору с учетом внесенных в него изменений.

3. Права и обязанности сторон

3.1. Залогодатель обязуется:

3.1.1. Принимать меры, необходимые для защиты заложенного права от посягательств и требований со стороны третьих лиц, а в случае возникновения такой угрозы, немедленно уведомлять об этом Залогодержателя.

3.1.2. По требованию Залогодержателя предоставлять ему для ознакомления подлинники документов, имеющих отношение к Предмету залога.

3.1.3. Не передавать право требования в последующий залог.

3.1.4. Не совершать действий, влекущих прекращение заложенного права или уменьшение его стоимости.

3.1.5. В [значение]-дневный срок с момента заключения настоящего договора уведомить Застройщика о состоявшемся залоге права требования.

3.2. Залогодержатель обязуется по требованию Залогодателя выдавать ему документ о полном или частичном выполнении Залогодателем обеспеченного залогом обязательства.

3.3. Залогодержатель имеет право:

3.3.1. Проверять по документам наличие закладываемого права требования.

3.3.2. Принимать самостоятельно меры, необходимые для защиты заложенного права от нарушений со стороны третьих лиц.

3.3.3. Потребовать досрочного исполнения Залогодателем обеспеченного залогом обязательства в случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ.

3.3.4. Обратить взыскание на Предмет залога в случае неисполнения Залогодателем требования о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного залогом.

3.3.5. Передать свои права по настоящему договору другому лицу с соблюдением правил о передаче прав кредитора путем уступки требования.

4. Основания и порядок обращения взыскания на предмет залога

4.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Залогодателем обеспеченного залогом обязательства по основному договору для удовлетворения требований Залогодержателя может быть обращено взыскание на Предмет залога.

4.2. Взыскание по требованиям Залогодержателя обращается на Предмет залога по решению суда в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

4.3. Иск об обращении взыскания на Предмет залога предъявляется в соответствии с правилами подсудности и подведомственности дел, установленными процессуальным законодательством Российской Федерации.

5. Ответственность сторон

5.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

6. Порядок разрешения споров

6.1. Споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении настоящего договора, будут по возможности разрешаться путем переговоров между Сторонами.

6.2. В случае если Стороны не придут к соглашению, споры разрешаются в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

7. Заключительные положения

7.1. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, Стороны руководствуются действующим гражданским законодательством Российской Федерации.

7.2. Настоящий договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Все расходы, связанные с государственной регистрацией настоящего договора, несет Залогодатель.

7.3. Настоящий договор действует до полного исполнения Залогодателем обязательств по основному договору.

7.4. Все изменения и дополнения к настоящему договору оформляются дополнительными соглашениями Сторон в письменной форме, которые являются неотъемлемой частью настоящего договора.

7.5. Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми договор связывает гражданско-правовые последствия для Сторон настоящего договора, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения Стороне или ее представителю.

Юридически значимые сообщения подлежат передаче путем [вписать нужное — почтовой, факсимильной, электронной связи].

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило Стороне, которой оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от нее, не было ей вручено или Сторона не ознакомилась с ним.

7.6. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон и третий экземпляр для органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Договор залога прав по дду образец

Автор: Удальцова Яна, риск-менеджер ООО «Риск-Консалт».

Договор долевого участия так — же по сути является объектом, которого на момент передачи в залог еще не существует. Но Вы, как заемщик, верите в светлое будущее и возможность передачи в залог банку ДДУ, как высоко ликвидный объект. Как банк расценивает такой специфический вид залога и будет рассмотрено в данной статье.

Согласно п.1 статьи 4 ФЗ N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ДДУ – документ, заключенный между двумя лицами (застройщиком и участником долевого строительства). Одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

По сути определения, ДДУ является обещанием застройщика построить объект. Банк не будет брать ее в залог, как недвижимость, т.к. пока недвижимость не достроена, права собственности на неё не существует, и распорядиться ею невозможно. Поэтому кредитная организация расценивает такое обеспечение как залог прав требования от Застройщика реализовать данный проект. Для банка очень важно минимизировать риски по правовому регулированию залоговых отношений. По — простому, банк опасается остаться без залога. В настоящее время кредитору необходимы дополнительные гарантии, которые в настоящее время обеспечивает 214-ФЗ. Поэтому неприемлемыми для банка являются виды договоров, где нет официальных свидетелей, в лице государства.

Существует несколько вариантов кредитования под залог прав требования по ДДУ:

Кредитование Застройщика

Застройщик вправе привлекать кредитные средства на строительство объектов недвижимости — http://zalog-spb.ru/kredit-pod-zalog-nedvizhimosti/. При предоставлении кредита для банка очень важна репутация строительной компании и наличие построенных объектов. При отсутствии опыта у компании Застройщика банк кредит не предоставит. Логика проста: если построит один дом, то построит и второй.

Развитие событий по финансированию Застройщика может происходить по двум схемам:

  1. Банк предоставил кредит до заключения договора с первым участником долевого строительства. Кредитная организация будет выступать первоочередным залогодержателем. В качестве залога будут выступать земельный участок (или права аренды/субаренды на него), незавершенный объект (имущественные права требования)
  2. Банк предоставил кредит после заключения договора с первым участников долевого строительства, соответственно получил имущество в последующий залог.В качестве залога будут выступать земельный участок (или права аренды/субаренды на него), незавершенный объект (имущественные права требования)

Залог в пользу Банка регулируется положениями о залоге в силу договора, закрепленными в Законе об ипотеке, а также положениями договора о залоге (ипотеке), заключаемого застройщиком с Банком.При этом необходимо обратить внимание на положения п.4 ст. 340 ГК РФ, согласно которому при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя.Таким образом, возводимый многоквартирный дом также находятся в залоге у Банка, как и земельный участок под ним.

Это интересно:  Дубликат трудового договора при утере образец 2019 год

Вместе с тем, Закон о долевом участии устанавливает некоторые особенности прекращения залога в пользу Банка.

В соответствии с п.8.1. ст. 13 Закона о долевом участии возникший на основании Закона о долевом участии или на основании договора с Банком залог земельного участка прекращается с момента передачи дольщикам всех квартир в многоквартирном доме, построенных на данном земельном участке.

  1. залогодержателем имущества, является банк;
  2. от банка (залогодержателя) получено согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества пропорционально размерамтребований между участниками долевого строительства и залогодержателем к моменту удовлетворения этих требований.

Застройщик вправе обеспечить свои обязанности договором поручительства перед дольщиками и залогодержателями. Но, согласно п. 1 ст.15.1 214-ФЗ поручителем может выступать только банк

Основным риском при кредитовании Застройщика для банка являетсяповышенный риск незавершенного строительства и сложности с реализацией непрофильных активов по адекватной стоимости в случае возникновения проблем у заемщика.

Кредитование дольщика

  • На покупку первичной недвижимости

При кредитовании заемщика на покупку первичной недвижимости ипотека возникает в силу Закона. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 25 января 2011 г. N 13905/10 указал, что ст. 77 Федерального закона N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» применяется, в том числе в отношении залога прав требований по договору участия в долевом строительстве при оплате цены (части цены) такого договора с использованием кредитных средств либо средств целевого займа. В данном случае залог в силу закона возникает с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Государственная регистрация залога в силу закона осуществляется регистрирующим органом без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины.

  • Предоставление кредита под залог

После регистрации ДДУ в соответствующих органах у дольщика появляется право требования от Застройщика выполнить свои обязательства по строительству квартиры.
Согласно п. 5 ст. 5 Федерального закона N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» данные права требования могут являться самостоятельным полноценным предметом залога в обеспечении обязательств по кредитному договору.

При анализе предмета залога, банк проверит:

  1. Застройщика. Будет изучена его репутация, опыт построенных объектов (информация СМИ, арбитражные споры и т. д). При принятии в залог права требования по договору ДДУ приоритетными являются крупные застройщики, с положительной деловой репутацией
  2. Сам объект – не является ли дом долгостроем, имеется ли у Застройщика разрешительная документация на строительство.

Согласно п. 2 ст. 9 Закона об ипотеке предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя. Из чего следует, что в договоре залога прав требований, возникших на основании ДДУ, должны быть указаны следующие идентификационные характеристики:

  • содержание закладываемых прав требований (с указанием наименования и характеристик объекта долевого строительства, в отношении которого возникли данные права требования);
  • установленный в ДДУ срок передачи застройщиком объекта долевого строительства (соответственно банк Вам предоставит кредит не позднее данного срока, т.к. при передачи недвижимости залог чудесным образом исчезнет)
  • реквизиты ДДУ, наименование регистрирующего органа, осуществившего регистрацию данного договора, дата и номер государственной регистрации.
  • его оценка, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой

При отсутствии данных сведений в договоре залога предмет ипотеки нельзя считать в достаточной степени идентифицированным, а, соответственно, договор залога нельзя считать заключенным. Регистрирующие органы откажут в государственной регистрации такого договора залога.

Вывод: Как показывает практика, для банка привлекательным видом кредитования, под залог ДДУ является ипотека на покупку первичной недвижимости. Во всех остальных случаях залог ДДУ, может выступать в качестве дополнительного обеспечения, с целью минимизации залоговых рисков. Кредитование Застройщиков в текущей рыночной ситуации практически не осуществляется. Совершенно очевидно, что интересы банка при кредитовании Застройщика не защищены, т.к. после продажи предмета залога банк не сможет вернуть вложенные кредитные средства в полном объеме. (т.к. они делятся между всеми залогодержателями) Фактически это ставит под угрозу возможность привлечения застройщиком в целях достройки объектов заемных денежных средств. Интересы банка защищены только в том случае, если застройщик заключил кредитный договор с банком до заключения первого договора участия, поскольку банк должен давать согласие на удовлетворение своих требований пропорционально размерам требований дольщиков. Но если банк не даст согласия Застройщик не сможет привлекать средства дольщиков и соответственно погашать кредит.

Договор залога прав требования по договору займа. Залог прав требования по договору долевого участия (ДДУ)

Залог прав требования по договору долевого участия (ДДУ)

Договор долевого участия так — же по сути является объектом, которого на момент передачи в залог еще не существует. Но Вы, как заемщик, верите в светлое будущее и возможность передачи в залог банку ДДУ, как высоко ликвидный объект. Как банк расценивает такой специфический вид залога и будет рассмотрено в данной статье.

Согласно п.1 статьи 4 ФЗ N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ДДУ — документ, заключенный между двумя лицами (застройщиком и участником долевого строительства). Одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

По сути определения, ДДУ является обещанием застройщика построить объект. Банк не будет брать ее в залог, как недвижимость, т.к. пока недвижимость не достроена, права собственности на неё не существует, и распорядиться ею невозможно. Поэтому кредитная организация расценивает такое обеспечение как залог прав требования от Застройщика реализовать данный проект. Для банка очень важно минимизировать риски по правовому регулированию залоговых отношений. По — простому, банк опасается остаться без залога. В настоящее время кредитору необходимы дополнительные гарантии, которые в настоящее время обеспечивает 214-ФЗ. Поэтому неприемлемыми для банка являются виды договоров, где нет официальных свидетелей, в лице государства.

Существует несколько вариантов кредитования под залог прав требования по ДДУ:

Кредитование Застройщика

Застройщик вправе привлекать кредитные средства на строительство объектов недвижимости — http://zalog-spb.ru/kredit-pod-zalog-nedvizhimosti/ . При предоставлении кредита для банка очень важна репутация строительной компании и наличие построенных объектов. При отсутствии опыта у компании Застройщика банк кредит не предоставит. Логика проста: если построит один дом, то построит и второй.

Развитие событий по финансированию Застройщика может происходить по двум схемам:

  1. Банк предоставил кредит до заключения договора с первым участником долевого строительства. Кредитная организация будет выступать первоочередным залогодержателем. В качестве залога будут выступать земельный участок (или права аренды/субаренды на него), незавершенный объект (имущественные права требования)
  2. Банк предоставил кредит после заключения договора с первым участников долевого строительства, соответственно получил имущество в последующий залог.В качестве залога будут выступать земельный участок (или права аренды/субаренды на него), незавершенный объект (имущественные права требования)

Залог в пользу Банка регулируется положениями о залоге в силу договора, закрепленными в Законе об ипотеке, а также положениями договора о залоге (ипотеке), заключаемого застройщиком с Банком.При этом необходимо обратить внимание на положения п.4 ст. 340 ГК РФ, согласно которому при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя.Таким образом, возводимый многоквартирный дом также находятся в залоге у Банка, как и земельный участок под ним.

Вместе с тем, Закон о долевом участии устанавливает некоторые особенности прекращения залога в пользу Банка.

В соответствии с п.8.1. ст. 13 Закона о долевом участии возникший на основании Закона о долевом участии или на основании договора с Банком залог земельного участка прекращается с момента передачи дольщикам всех квартир в многоквартирном доме, построенных на данном земельном участке.

  1. залогодержателем имущества, является банк;
  2. от банка (залогодержателя) получено согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества пропорционально размерамтребований между участниками долевого строительства и залогодержателем к моменту удовлетворения этих требований.

Застройщик вправе обеспечить свои обязанности договором поручительства перед дольщиками и залогодержателями. Но, согласно п. 1 ст.15.1 214-ФЗ поручителем может выступать только банк

Основным риском при кредитовании Застройщика для банка являетсяповышенный риск незавершенного строительства и сложности с реализацией непрофильных активов по адекватной стоимости в случае возникновения проблем у заемщика.

Кредитование дольщика

  • На покупку первичной недвижимости

При кредитовании заемщика на покупку первичной недвижимости ипотека возникает в силу Закона. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 25 января 2011 г. N 13905/10 указал, что ст. 77 Федерального закона N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» применяется, в том числе в отношении залога прав требований по договору участия в долевом строительстве при оплате цены (части цены) такого договора с использованием кредитных средств либо средств целевого займа. В данном случае залог в силу закона возникает с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Государственная регистрация залога в силу закона осуществляется регистрирующим органом без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины.

  • Предоставление кредита под залог

После регистрации ДДУ в соответствующих органах у дольщика появляется право требования от Застройщика выполнить свои обязательства по строительству квартиры.
Согласно п. 5 ст. 5 Федерального закона N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» данные права требования могут являться самостоятельным полноценным предметом залога в обеспечении обязательств по кредитному договору.

При анализе предмета залога, банк проверит:

  1. Застройщика. Будет изучена его репутация, опыт построенных объектов (информация СМИ, арбитражные споры и т. д). При принятии в залог права требования по договору ДДУ приоритетными являются крупные застройщики, с положительной деловой репутацией
  2. Сам объект — не является ли дом долгостроем, имеется ли у Застройщика разрешительная документация на строительство.

Согласно п. 2 ст. 9 Закона об ипотеке предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя. Из чего следует, что в договоре залога прав требований, возникших на основании ДДУ, должны быть указаны следующие идентификационные характеристики:

  • содержание закладываемых прав требований (с указанием наименования и характеристик объекта долевого строительства, в отношении которого возникли данные права требования);
  • установленный в ДДУ срок передачи застройщиком объекта долевого строительства (соответственно банк Вам предоставит кредит не позднее данного срока, т.к. при передачи недвижимости залог чудесным образом исчезнет)
  • реквизиты ДДУ, наименование регистрирующего органа, осуществившего регистрацию данного договора, дата и номер государственной регистрации.
  • его оценка, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой

При отсутствии данных сведений в договоре залога предмет ипотеки нельзя считать в достаточной степени идентифицированным, а, соответственно, договор залога нельзя считать заключенным. Регистрирующие органы откажут в государственной регистрации такого договора залога.

Вывод: Как показывает практика, для банка привлекательным видом кредитования, под залог ДДУ является ипотека на покупку первичной недвижимости. Во всех остальных случаях залог ДДУ, может выступать в качестве дополнительного обеспечения, с целью минимизации залоговых рисков. Кредитование Застройщиков в текущей рыночной ситуации практически не осуществляется. Совершенно очевидно, что интересы банка при кредитовании Застройщика не защищены, т.к. после продажи предмета залога банк не сможет вернуть вложенные кредитные средства в полном объеме. (т.к. они делятся между всеми залогодержателями) Фактически это ставит под угрозу возможность привлечения застройщиком в целях достройки объектов заемных денежных средств. Интересы банка защищены только в том случае, если застройщик заключил кредитный договор с банком до заключения первого договора участия, поскольку банк должен давать согласие на удовлетворение своих требований пропорционально размерам требований дольщиков. Но если банк не даст согласия Застройщик не сможет привлекать средства дольщиков и соответственно погашать кредит.

При кредитовании, банк принимает в качестве залога не только движимое и недвижимое имущество, но и права требования выручки по контракта. Что должен знать залогодатель, передавая банку в залог права требования выручки по контракту, мы рассмотрим в данной статье.

Что может быть предметом залога

Залог прав выручки — это залог прав, которые заемщик (исполнитель контракта) получит в будущем, в виде денежных средств, за выполненный контракт. Залог прав выручки по контракту, подразумеваем право банка наложить взыскание на всю выручку, поступившую по контракту, как по уже выполненным ранее работам (услугам), так и по выполненным в будущем. Стоит отметить, что до 01.07.2014г. многие банки не брали в залог выручку, по которой не были подписаны акты выполнения работ (услуг) или акт сдачи товара, так как в законе не было понятия «залога в будущем». После вступления в силу Федерального закона №367-ФЗ, такая возможность появилась.

Внимание!
1 июля 2014 года вступил в силу Федеральный закон от 21.12.2013 № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» (далее — Закон), который четко обозначил, что принятие в залог прав на будущие объекты возможно. Согласно п. 2 ст. 336 ГК РФ, договором о залоге или законом может быть предусмотрено возникновение залога в отношении вещей или имущественных прав, которые залогодатель приобретет в будущем. Залог возникает у залогодержателя с момента создания или приобретения залогодателем соответствующего имущества, за исключением случая, когда законом или договором предусмотрено, что оно возникает в иной срок.

Предпочтения банка по видам контрактов

На данный момент времени банки отдают преимущество контрактам, заключённым с государственными органами или крупными коммерческими структурами. Так как, риск не своевременной оплаты со стороны Заказчика в данном случае сокращается. Так же банк обращает внимание на «прозрачность» контракта, если контракт заключен с официальным представителем или дилером крупного и известного заказчика — это является плюсом для заемщика. Если же сторона по контракту не публичная компания, то такой контракт банк в залог не возьмет.

Обязательно банк обратит внимание на отраслевые риски. Например, компания предлагает банку в залог права выручки по контракту на реконструкцию гостиницы. При этом, тенденция отрасли такова, что на фоне политических рисков, приток туристов значительно снизился и есть вероятность существенного ухудшения финансового положения компаний, работающих в данной отрасли. В данном примере, банк может отказаться как от финансирования самого контракта так и от залога прав выручки по нему.

Даже если контракт государственный, банк обратит внимание на репутацию Заказчика. Если у Заказчика будет много судебных дел по неоплате контрактов, с большой вероятностью банк откажется от залога прав выручки по такому контракту.

Шанс залога прав выручки тем выше, чем больше процент исполнения договора на момент оформления кредита. Это является доказательством для банка о намерении исполнить договор со стороны заемщика.

Когда Вы имеете право оформить залог

В ст.382 ГК РФ четко предусмотрены случае,когда компания может передать в залог права выручки по контракту, другими словами «переуступить данные права». В данном случае идет речь о том, если договором был предусмотрен запрет уступки прав выручки, сделка по уступке может быть признана недействительной и банк не может оформить такие права в залог. Если же в договоре ничего не сказано про такой запрет, то уступка возможна на основании Закона.

Очень часто Заказчик прописывают такую фразу в договоре «Переуступка прав выручки по контракту возможно только с письменного согласия Заказчика». В данном случае, Банк запросит такое письменное согласие и если оно не будет предоставлено заемщиком, то оформить залог будет не возможно.

В любом случае, есть в договоре такой запрет или нет, залогодатель (исполнитель по контракту) обязан уведомить Заказчика о том, что права выручки заложены, например в течение 3-5 рабочих дней с момента подписания кредитного договора. Если в период действия кредитного договора, заказчик заключит с заемщиком дополнительное соглашение на запрет предоставления в залог прав требования по контракту, оно будет действовать только на договора залога оформленные после установления данного запрета. Именно поэтому, в целях снижения рисков, требуется данное уведомление.

Стоит отметить, что никакой ответственность Заказчик на себя не берет по выплате кредита, предоставляя свое согласие на залог прав выручки. И данный залог ни коем образом не ограничивает его права и обязательства по договору, если только банк не будет выступать третьей стороной по сделке, о чем будет написано ниже.

Как банк оценивает риски

Залог прав требования выручки по контракту является высоко рискованным видом обеспечения для банка и по сути своей относиться к бланковому (беззалоговому) кредитованию. Именно поэтому, банк очень внимательно и пристально относиться к выявлению рисков не платежа со стороны Заказчика и не исполнения обязательств со стороны Исполнителя (залогодателя) по договору, так как именно выручка является предметом залога по кредиту. Рассмотрим наиболее распространенные риски, которые банк оценивает при залоге прав выручке и рекомендации компании по методам их снижения:

Это интересно:  Акт приема передачи по договору гпх образец 2019 год

. Изменения в реквизитах контракта расчетного счета

В данном случае имеется ввиду, что компания в период действия кредитного договора, может подписать дополнительное соглашение с Заказчиком на изменение расчетного счета в реквизитах договора. Риск для банка заключается в том, что выручка по контракту пойдет на счет другого банка и в конечном итоге, банку будет «нечего требовать» по договору.

В качестве снижения данного риска, компания может предложить банку иметь один расчетный счет и на ежемесячной основе предоставлять справки из ФНС об открытых счетах. Так же, можно предусмотреть штрафные санкции за не своевременное уведомление банка об новых открытых счетах. Запретить компании не открывать без согласия где то счета банк не может, но контролировать вполне в состоянии. Так же возможно предложить оформить дополнительное соглашение, в котором можно прописать, что изменение реквизитов возможно только при письменном согласии банка «х».

. Изменение графика финансирования или приостановление финансирования

Любой Банк задаст Вам вопрос — какова вероятность изменения Заказчиком графика финансирования по контракту? И тут понадобиться арсенал имеющего опыта работы с данным Заказчиком. Продемонстрируйте банку уже исполненные договора с платежными поручениями, из которых будет видно, что сроки оплаты соответствуют оговоренным условиям платежа в Договоре.

Банк так же обратит внимание, имеет ли право Заказчик в одностороннем порядке изменять условия финансирования, поэтому, еще на момент подписания Договора (в случае если Вы планируете передать в залог прав выручки по данному контракту) постарайтесь исключить данный пункту или как минимум прописать четкие критерии данных изменений.

В другом случае, если Вы предполагаете что график может быть изменен, например по государственным контрактам такая практика существует (смещение графика финансирования на конец года), необходимо предупредить об этом банк и не привязывать график погашения кредита к графику договора ИЛИ увеличить срок кредитования на 3 мес дольше чем срок действия контракта. Банк на это идет, чтобы потом не пересматривать условия кредитного договора.

. Риск невыполнения контракта

Многие банки, особое внимание уделяют анализу опыта работы с заказчиком и выполнение видов работ, по которым компания предлагает залог прав выручки. Для этого, банк просит предоставить выполненные ранее договора и подтвердить их оплату. Поэтому целесообразно заранее подготовить такую доказательную базу.

В последнее время, банки стали запрашивать подробно описать производственный цикл работ, трудовые ресурсы, материально-техническую базу компании. Целесообразно заранее подготовить такое письмо с подробным описанием всего процесса исполнения контракта.

Особое внимание банк обратит на наличие в договоре поквартального/ежемесячного графика работ. В случае если он отсутствует в договоре, предложите банку «внутренний» график работ и на основании именно его планировать прогноз ДДС, а так же срок погашения и график погашения кредита. В противном случае, банку сложно будет определить сроки и порядок погашения кредита.

В качестве снижения рисков не выполнения работ по контракту и как следствие не получения выручки по нему, банк включает в кредитный договор условие о предоставлении в банк на ежемесячной основе (например, не позднее 5-ти рабочих дней месяца следующего за отчетным) отчет о выполненных и оплаченных работах по договорам, а так же журнал учета выполненных работ по форме № КС-6а, Акты выполненных работ, КС-№ и иные документы, подтверждающие исполнение контракта.

В идеале, заключение 3-х стороннего соглашения между Банком, Кредитором и стороной по договору, является одним из самых эффективным методов снижения всех вышеуказанных рисков для банка. Но данный инструмент можно предлагать банку только в случае если это поможет решить вопрос с кредитованием и если на такое изменение пойдет Заказчик. Но даже если не представляется возможным подписать 3-х сторонней соглашение, можно ограничится дополнительным соглашением в котором предусмотрено:

  • обязанность Заказчика сообщать банку о всех изменениях в контракте, о несвоевременном исполнении Исполнителем работ (услуг) по договору, о наличии иных нарушений между сторонами сделки
  • обязанность Заказчика на ежеквартальной основе предоставлять акты сверки, КС и иные документы, подтверждающие ход исполнения договора

Самое главное, что несмотря на то, что Заказчик слишком много всего должен предоставить в банк, таким образом, снижаются риски и для него, так как контроль исполнения контракта и механизмы воздействия на Исполнителя лежаться дополнительно на банк, а не только на Заказчика.

. Проверка достоверности контракта

Банк проверит достоверность предоставленного контракта путем экспертизы контракта на его наличие в государственном реестре, (например, по Санкт-Петербургу данный реестр можно посмотреть на сайте: www/dz-spb.ru/contract/seach) или на тендерной площадке, если контракт выигран на публичном аукционе. Помимо этого, служба безопасности банка может сделать запрос стороне по контракту на предмет его заключения.

. Проверка Заказчика

Банк обязательно проверит деловую репутацию Заказчика из открытых источников и на основе данных, полученных от заемщика. Если у Заказчика имеются судебные разбирательства в большом объеме по причине не платежа, с большой вероятностью Банк откажет в оформлении залога прав выручки по такому контракту. Необходимо заранее проверить своего заказчика на наличии судебных споров, так как если это выявит банк в процессе проверки, то поменять контракт будет сложно, так как доверие к Вам со стороны банка будет уже подорвано.

Трудности при структурировании сделки

Основным вопросом при структурирования сделки под залог прав выручки будет цель и вид кредита, а так же его график выдачи и погашения.

Как правило, банк настаивает на целевом использовании кредита, его еще называют «контрактное финансирование». Это когда кредит идет на исполнение контракта, который предоставляется в залог или иного договора. В данном случае, если компания покупает какое то оборудование, то сложности никакой нет прописать в кредитном договоре на что используется кредит. А вот если финансироваться контракт на выполнение строительных работ, очень сложно прописать четко целевое использование — куда и кому будут направлены денежные средства. Чтобы обойтись фразой «на пополнение оборотных средств» необходимо объяснить и доказать банку, что не представляется возможным расписать каждую сумму. Так например, материал компания закупает у одного поставщика на ВСЕ контракты и в платежном поручении не прописать «покупка материала для исполнения контракта Х». Максимум что можно прописать, это оплата за субподрядные услуги по договору У, а в самом договоре У указать объект, который финансируется банком.

Очень часто компании просят возобновляемую кредитную линию, чтобы можно было использовать кредит на выполнение разных контрактов и погашать кредит по мере поступления выручки по ним, далее использовать кредитную линию по необходимости. Тут и будет камень преткновения. Банк захочет оформить целевой кредит или не возобновляемую кредитную линию с четким целевым использованием кредита, а чем мы писали выше.

В данном случае, предложите банку не устанавливать график погашения кредита, а предусмотреть условиями кредитного договора погашение задолженности по мере поступлении денежных средств по контракту. При этом, сохранить право заемщика на возобновление кредитной линии при соблюдении установленного банком норматива в части остатка неоплаченной части контракта. В договоре это может выглядеть примерно так:

  • предоставление траншей по кредитной линии осуществляется при условии, что совокупная величина ссудной задолженности заемщика перед Банком не превысит 80% остатка денежных средств к поступлению по контракту, покрывающую сумму задолженности по кредиту;
  • заемщик обязан направлять в погашение своих обязательств перед Банком не менее 50% выручки, поступающей по контрактам.

Залог прав выручки по экспортным контрактам

Кредитование под залог прав выручки по экспортным контрактам предусматривает такие обязательные условия как:

  • Залог не только выручки по контракту но и залог самого товара, залог товара, приобретаемого за счет кредитных средств Банка, подлежащего поставке по внешнеторговому контракту;
  • Рыночная стоимость товара в наличии, до осуществления его отгрузки на экспорт, составляла не менее 30-50 % стоимости всего поставляемого по внешнеторговому контракту товара;
  • После осуществления отгрузки товара на экспорт оформляется залог имущественных прав (требований) на получение денежной выручки в иностранной валюте по внешнеторговому контракту
  • Осуществление хозяйственной деятельности заемщика должно быть не менее 24 месяцев
  • Наличие опыта у заемщика осуществления поставок данного товара на экспорт;
  • Открытие паспорта сделки по финансируемому внешнеторговому контракту в банке;
  • Наличие договора купли-продажи товара между российским продавцом и покупателем (заемщиком), предусматривающего аккредитивную форму расчета.
  • Банк попросит предоставить такие документы как разрешения (лицензии) на осуществление поставки товара на экспорт (в случае, если внешнеторговая сделка подлежит лицензированию) ; информацию о размерах и сроках оплаты экспортной пошлины (при наличии экспортной пошлины) ; договоры купли-продажи товаров, закупаемых за счет кредитных средств Банка (проекты/оригиналы); подтверждающие документы о праве собственности на товар, приобретенный не за счет кредитных средств Банка.

Наш каталог образцов документов, формы контрактов и должностных инструкций собран в этом разделе

ДОГОВОР ЗАЛОГА ПРАВА ТРЕБОВАНИЯ

Уступка прав требования является весьма распространенной сделкой. Зачастую она связана с реализацией долговых обязательств. Существует целый рынок, на котором они продаются. Однако ряд соглашений имеют свои особенности, требующие специального регулирования.

К ним относится передача прав и обязанностей по договору залога. Уступка прав по этому соглашению регулируется ст. 354 ГК.

Понятие уступки прав по договору о залоге

Согласно ст. 354 ГК, на передачу залоговых прав распространяется порядок, предусмотренный главой 24 ГК. Указанные правила позволяют установить основные особенности уступки по договору залога. К ним относятся следующие характеристики:

  • она осуществляется на основании закона договора цессии, заключаемого между действующим и будущим залогодержателями. Речь идет о документе, имеющем, как минимум, письменное оформление. Это вытекает из требования к аналогичному способу установления залога. Если последний был оформлен нотариально, то договор цессии подлежит заключению в аналогичном порядке;
  • для заключения такого договора согласия должника не требуется. Это связано с необходимостью формирования рынка уступок (во многом это касается ипотеки). Из этого правила есть ряд исключений. В частности, к таковым относятся все ситуации, когда первоначальная сделка обусловлена теми или иными личными качествами кредитора;
  • учитывая неденежный характер залоговых обязательств, права к новому кредитору переходят в полном объеме. Речь идет о положении, существующем на момент совершения цессии;
  • заключение договора цессии предполагает передачу новому кредитору подлинника соглашения о залоге.

Исходя из указанных особенностей, можно получить следующее определение.

Уступка прав по договору о залоге — это требование, предусмотренное законом, или соглашение, заключаемое между действующим и будущим залогодержателем, по которому все права, связанные с первоначальным соглашением переходят ко второму, совершаемое в той же форме, что и залоговая сделка, как правило, вне зависимости от воли залогодателя.

Порядок и условия перехода прав и обязанностей по договору залога

Действующие нормы устанавливают ряд особенностей при совершении таких сделок. Они заключаются в том, что цессия, предметом которой выступают залоговые обязательства, неразрывно связана с основным соглашением. Им может выступать договор купли-продажи, займа или кредита, а также другие сделки.

Условием заключения соглашения о цессии по залогу выступает наличие аналогичного документа, подписанного этими же сторонами и касающегося перехода прав требования по основному обязательству. Это позволяет говорить о принципе неразрывности. В противном случае возникала бы парадоксальная ситуация, при которой у кредитора отсутствовало бы право требовать реализации залога.

Законом установлен исключительный случай, не требующий заключения договора цессии в отношении обеспечительного обязательства. Речь идет о ст. 384 ГК, предусматривающей переход к новому кредитору соответствующих прав. Такой порядок был подтвержден судебной практикой высших инстанций.

Уступка прав по договору об ипотеке

Закон, регулирующий передачу прав в рамках ипотеки, устанавливает отличающиеся правила. Они предусматривают как уступку по обеспечительном, так и по основному договору (кредиту или займу). Замена стороны в любом из соглашений влечет последствия и для их состава по другой сделке.

Если речь идет о случаях, когда выпущена закладная, предусматривается иной порядок. Замена кредитора и залогодержателя производится на основании сделок с ней. Соответствующие действия относятся к обусловленным законом.

Согласия должника на замену кредитора не требуется. При этом, последний обязан уведомить его о приобретении прав по договору или закладной. В противном случае, исполнение в пользу предыдущего контрагента будет считаться надлежаще осуществленным.

Последствия несоблюдения условий перехода прав и обязанностей по договору залога

Законодатель защищает интересы субъектов, занимающихся деятельностью на рынке долговых обязательств. По этой причине ч. 2 ст. 354 ГК устанавливает последствия несоблюдения условий о взаимосвязанности основного и залогового обязательств.

Если права по обеспечительному договору передаются, а по основному обязательству остаются у первоначального кредитора, либо уступаются в пользу третьего лица, залог подлежит прекращению.

В случае ипотеки, в рамках которой выпущена закладная, установлен несколько иной порядок. Согласно этим положениям, все соглашения, касающиеся уступок по основному или залоговому обязательству считаются ничтожными.

На какие права можно установить залог. Зачем кредитору уведомлять должника о залоге права требования. Как быть, если на права требования установлены предшествующий и последующий залоги.

Внимание! Вы находитесь на профессиональном сайте для судебных юристов. Для чтения статьи может потребоваться регистрация.

Залог имущественных прав — очень перспективный институт, имея в виду, во-первых, то, что он очень слабо развит в настоящее время. И, во-вторых, чем чаще стороны будут задумываться о том, что при обычном залоге телесных предметов они могут подстраховать себя от гибели этих предметов и прекращения залога, согласовав распространение права залога на имущественные права, возникающие у собственника погибшей вещи в отношении лица, виновного в его гибели, — тем чаще на авансцену будет выходить залог имущественных прав. Регулирование залога прав требований существенно изменилось 1 июля 2014 года. Рассмотрим, появились ли предпосылки для того, чтобы чаще и шире прибегать к данному способу обеспечения?

Полезные документы для судебных юристов

  • Заявление о привлечении к субсидиарной ответственности контролирующих лиц
  • Кассационная жалоба в Судебную коллегию Верховного суда
  • Уведомление арендатора о прекращении договора в связи с истечением срока
  • Письмо подрядчика с просьбой об отсрочке исполнения обязательств по договору

Природа залога права требования ничем не отличается от залога вещи

Вопрос, с которого следует начать, касается правовой природы залога имущественного права. На наш взгляд, она ничем кардинально не отличается от залога любого другого объекта, будь то движимая вещь, помещение или земельный участок. Во всех случаях речь идет об особом вещном праве — праве на ценность вещи. В этом аспекте имеется небольшая проблема, так как обычно вещные права устанавливаются в отношении вещей как предметов материального мира. Поэтому иногда встречается мнение о том, что залог вещей представляет собой вещное право, а залог имущественных прав — право обязательственное.

С нашей точки зрения, указанные споры не более чем споры о терминах. И причина их кроется в бедности российской юридической терминологии. В русском языке всего два варианта прав — вещное или обязательственное, а, например, в немецком языке для оборота «вещное право» имеется два термина — «sachenrecht» и «dingliches recht». Первый термин используется для телесных вещей, а вот второй гораздо шире. Он обозначает право в отношении любого объекта. Если таким объектом является имущественное право требования, то право залога в отношении него будет «dinglich». При этом никому в голову не приходит назвать это право обязательственным, поскольку обязательственное право характеризуется принципиальным моментом — оно основано на принципе относительности. Этот принцип категорически неприемлем для залога, ведь тогда право залога распространялось бы только в отношении залогодателя (кредитора по заложенному праву), никак не затрагивая, например, должника по этому праву, который в личных отношениях с залогодержателем не состоит. Но ведь это не так. И в этом самое простое доказательство того, что право залога не является обязательственным. А пока более удачного термина наш язык не знает, это право будет «вещным», но в широком значении этого слова.

Из определения залогового права как права на ценность вещи вытекает важный практический вывод — предметом залога может быть только такое право, которое может быть уступлено другому лицу, поскольку именно посредством уступки это право передается при обращении на него взыскания. Об этом сказано в п. 2 ст. 358.2 ГК РФ: «В случаях, когда соглашением между правообладателем и его должником уступка права запрещена или невозможность уступки права вытекает из существа обязательства, залог права не допускается, если законом не установлено иное».

Заложить можно как часть права требования, так и несколько требований сразу

Из совокупности правил ГК РФ о праве требования как предмета залога следует, что законодатель совершенно не выдерживал строгости в терминологии. Известно минимум три значения обязательства:

  1. синоним слова «долг» (например, «обязательство покупателя», то есть его обязанности по уплате покупной цены);
  2. простейшее правоотношение, в котором долгу соответствует право требования (связка долг покупателя по уплате цены — право требования продавца той же цены);
  3. сложное правоотношение, образованное между сторонами в результате заключения договора (обязательство из купли-продажи, в которое входят обязательства в значении «б», в которых должниками взаимно являются и продавец, и покупатель).

С этой точки зрения вызывает удивление формулировка п. 1 ст. 358.1 ГК РФ: «Предметом залога могут быть имущественные права (требования), вытекающие из обязательства залогодателя».

Оборот «обязательства залогодателя» по своему выражению намекает на значения обязательства в смысле «а» или «б», изложенные выше. Хотя, конечно, имелось в виду значение «в», и более правильно было бы говорить про «обязательство с участием залогодателя».

Предметом залога может быть часть права требования, отдельное требование или несколько требований по усмотрению сторон договора залога (п. 3 ст. 358.1 ГК РФ), однако закон вводит презумпцию, что если не предусмотрено иное, в залоге находятся все права из обязательства (абз. 2 п. 1 ст. 358.1 ГК РФ).

Например, продавец намерен заложить свои права к покупателю, который должен уплатить ему 1 млн. Если банк кредитует продавца на 100 тыс., то совершенно неоправданно для последнего закладывать свое требование в полном объеме, он может разделить его на два (150 тыс. и 850 тыс.) и заложить первое. Кроме того, из того же обязательства купли-продажи продавцу могут причитаться проценты за коммерческий кредит, если он предоставил покупателю отсрочку платежа. Это второе требование из договора. Более того, есть основания утверждать, что это не одно требование, а множество, исчисленное по числу периодов, за которые начислялись проценты. Третья группа возможных требований — неустойка на случай просрочки оплаты. В момент, когда происходит залог прав требования, неустойка еще могла быть не начислена, то есть это право требования является будущим. Тем не менее залог будущих прав допустим. Как и проценты, неустойка будет представлять из себя множество обязательств по количеству периодов, за которые она начислена.

Другой пример — залог арендодателем своих прав по договору аренды. Арендодателю принадлежит не одно целое право требования, а права, определяемые периодом времени, за которое начисляется плата. Она может исчисляться ежемесячно, ежедневно, ежечасно (вспомним прокат лодок) и даже ежеминутно (прокат машин в картинге). Соответственно, если арендная плата исчисляется ежемесячно, то за январь 2014 года арендодателю принадлежит одно право требования, за февраль 2014 года — второе и т. п. Правильное понимание данной градации прав требований очень важно, например, в случае, когда придется обращать взыскание на заложенное право требования: если заложено несколько прав и для удовлетворения залогодержателя достаточно продать одно из них, он не может настаивать на том, чтобы продавались они все.

Наконец, во избежание путаницы следует оговорить терминологический момент. Право требования закладывает кредитор (обладатель права). Это право адресовано к какому-то должнику. Одновременно кредитор, который закладывает данное право, является должником по тому обязательству, в обеспечение которого закладывается право. Есть еще вариант, когда залог дается в обеспечение чужих долгов, при нем должником является не залогодатель, а иное лицо. Таким образом, мы видим, что должников несколько и главный вопрос — в каком именно обязательстве они должники. При дальнейшем изложении мы исходим из того, что под должником будет пониматься должник по тому праву требования, которое заложено. «Второй должник» (должник в другом обязательстве) будет называться залогодателем либо кредитором.

Это интересно:  Договор оКазания услуг детского центра 2019 год

Должника лучше уведомить о залоге прав требования к нему

К сожалению, законодатель не всегда задумывался о том, чтобы обеспечить действие залогового права против третьих лиц, прежде всего, против должника по заложенному праву требования. С одной стороны, правилами ст. 358.4 ГК РФ закрепляется механизм уведомления должника о состоявшемся залоге (через отсылку к общим правилам об уведомлении об уступке права требования). С другой стороны, совершенно непонятно, а зачем направлять такое уведомление? К чему должнику знать о залоге требования к нему?

В этом смысле отечественное регулирование не вполне последовательно. А германское регулирование, послужившее образцом для подражания разработчикам ГК РФ, не в пример более выверенное. Согласно § 1280 ГГУ залог права требования приобретает силу только в случае уведомления должника. При этом уведомление о залоге занимает промежуточное положение и по германскому праву, пожалуй, создает для должника больше затруднений, чем если бы он получил просто уведомление об уступке. Хотя, возможно, германские авторы не согласились бы с этой идеей, ведь они пишут в комментариях к ГГУ о том, что, как и уступка, залог права требования не может приводить ни к ухудшению, ни к улучшению положения должника3. Основой для этой идеи является норма § 1275 ГГУ о том, что к отношениям залогодержателя и должника по заложенному праву требования применяются правила, установленные для отношений между цессионарием (новым кредитором) и должником.

Увы, российский законодатель не посчитал необходимым закрепить данную идею нормативно, однако не может быть сомнений в том, что судам следует ее выводить из существа регулирования ст. 358.4 ГК РФ. Более того, залог возникает с момента заключения договора залога, при залоге будущего права с момента возникновения этого права (п. 1 ст. 358.5 ГК). Знание должника о залоге, получается, значение не имеет. Тем не менее не может быть при залоге положение должника более плохим, чем при уступке, ведь залог более слабое распоряжение правом, чем его полное отчуждение. Раз уж при полном отчуждении права должник, не знающий об отчуждении, защищен, тем более он должен быть защищен при залоге.

Залог права ограничивает должника в исполнении обязательства изначальному кредитору

Поясним идею о том, почему залог права требования может создавать для должника дополнительные обременения даже по сравнению с уступкой данного права. Основная идея германского права состоит в том, что залог существенно ограничивает должника в праве произвести исполнение до наступления срока платежа. И это, конечно, совершенно логично, ведь как может погибнуть право требования, а с ним и залог? Прежде всего посредством исполнения обязательства. Следовательно, законодатель принимает меры к тому, чтобы должник не вправе был производить исполнение изначальному кредитору. Вместе с тем до того момента, как этот кредитор нарушит свое обязательство перед залогодержателем, нет оснований и для того, чтобы должник платил залогодержателю. Возникает сложная проблема. Сравним, как ее решают в России и Германии.

В России по умолчанию в п. 1 ст. 358.6 ГК закреплен режим, при котором должник исполняет обязательство своему кредитору, то есть залогодателю. Что происходит в данном случае с правом залога, законодатель прямо не упоминает, но понятно, что оно прекращается, поскольку других вариантов просто нет. В этой связи довольно забавно, что именно этот вариант законодатель избрал по умолчанию в разделе о залоге. Ничего общего с задачей сохранения залога и усиления правовой позиции залогодержателя такое решение не имеет.

Конечно, в силу п. 2 ст. 358.6 ГК кредитор (залогодатель) обязан передать залогодержателю денежные средства, полученные от должника. Но это обыкновенное обязательственное требование. В случае банкротства кредитора (залогодателя) никаким преимуществом перед другими его кредиторами в части указанной суммы залогодержатель пользоваться не будет.

Поэтому практически не вызывает сомнений, что подготовленные залогодержатели будут настаивать на том, чтобы право получения исполнения от должника переходило к ним. Такая возможность опционально отечественным законодателем также предусмотрена. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 358.6 ГК, если договором залога предусмотрено право залогодержателя получить исполнение от должника по обязательству, право по которому заложено, должник, уведомленный об этом (ст. 358.4 ГК), обязан исполнять свое обязательство залогодержателю или указанному им лицу.

В этой норме наконец появляется значение у того уведомления о залоге, которое должно быть направлено должнику. Однако норма эта все же порождает некоторое количество вопросов. Например, о том, только ли должник обязан платить вместо кредитора иному лицу (залогодержателю), или также залогодержатель обладает возможностью потребовать платежа в свою пользу (при том, что, например, основное обязательство перед ним, обеспеченное залогом, еще не было нарушено)?

По-видимому, стоит положительно оценивать обе названные возможности. В противном случае могла бы образоваться патовая ситуация: должник попал в просрочку, в силу залога он должен платить только залогодержателю, а не кредитору; залогодержатель, не ставший кредитором, потребовать платежа в свою пользу не может, кредитор потребовать в свою пользу тоже не может (текст нормы говорит прямо о платеже залогодержателю), а потребовать платеж в чужую пользу кредитор не может просто исходя из правил процессуального законодательства. Таким образом, если стороны договора залога согласовали в договоре, что платежи по праву требования должны поступать залогодержателю, он имеет право требовать их от должника даже в том случае, если обязательство перед ним не нарушено и он не мог бы потребовать, например, удовлетворения за счет указанного права требования. Тем самым баланс интересов будет несколько смещен в пользу залогодержателя.

Понятно также, что если залогодержатель получит платеж от должника до того, как наступит срок по обязательству, обеспеченному залогом, он должен будет зачесть этот платеж как досрочное исполнение (абз. 2 п. 2 ст. 358.6 ГК). Впрочем, стороны вправе договориться об ином. Например, что залогодержатель передаст указанные средства на залоговый счет, открытый залогодателем. Просто возвращать эти деньги залогодателю бессмысленно, так как залогодержатель полностью теряет обеспечение в части поступившего платежа.

Последствие просрочки по обязательству, обеспеченному залогом права требования

Все, что было рассмотрено выше, касается лишь ситуации до того момента, когда допущена просрочка по обязательству, обеспеченному залогом права требования. С этого момента залогодержатель имеет право на получение исполнения по данному требованию в пределах, необходимых для покрытия требований залогодержателя, обеспеченных залогом, в том числе право на подачу заявлений об исполнении обязательств до востребования, если предметом залога является требование по обязательству до востребования (п. 3 ст. 358.6 ГК).

Здесь налицо пограничная ситуация между полным приобретением права требования залогодержателем, переходная ступень между полным отсутствием и наличием права в его лице. Такое управомочие залогодержателя на получение исполнения по чужому праву требования, безусловно, необычно. Оно никак не означает, что к нему перешло право требования, и основывается на прямом предписании закона. Подавая иск в суд, залогодержатель должен доказать, что кредитор или иной субъект, за которого кредитор предоставил в залог право требования, задолжал ему ту сумму денег, которую залогодержатель просит с должника, и что по обеспеченному залогом обязательству наступил срок исполнения. Если же предметом исполнения является индивидуально-определенная вещь, совершая волеизъявление о принятии данной вещи в собственность, залогодержатель действует от имени залогодателя (кредитора) как законный представитель последнего.

То, что залогодержатель не становится правообладателем, проявляется в целом ряде ограничений. По сути, он не может ничего, кроме получения платежа по соответствующему праву требования. Он не вправе уступать право требования кому-либо, прощать долг, заявлять о зачете, новировать долг, принимать по нему отступное.

Кроме того, осуществляя взыскание по праву требования, принадлежащему залогодателю (кредитору), залогодержатель не должен забывать о том, что его право залога — всего лишь право получить ценность объекта, на который был установлен залог. Поэтому он должен предпринимать необходимые усилия для получения взыскания по праву требования и не может вести дело «спустя рукава». В Германии об этом содержится прямое предписание в абз. 2 § 1285 («…залогодержатель обязан позаботиться о надлежащем взыскании…«). В России законодатель в очередной раз упустил этот момент. Однако суды должны, разумеется, подходить к вопросу именно так. Например, если требование, обеспеченное залогом, равно 100, а залогодержатель мог предъявить ко взысканию требование на 150, но провел процесс настолько неудачно, что суд взыскал в его пользу всего 50 или вообще отказал в иске, то залогодержатель не может, если он виноват в неудачном взыскании, претендовать на получение остатка причитающейся ему суммы за счет должника по обеспеченному залогом обязательству. Основание — ст. 1 ГК РФ: никто не может извлекать преимущества из своего недобросовестного или неразумного поведения.

Законодатель в России не устанавливает никаких особенностей для случая, когда имеются предшествующий и последующий залоги права требования. Как представляется, должно действовать правило о том, что правом предъявить требование к платежу должен обладать только залогодержатель старшего ранга (предшествующий залогодержатель). К сожалению, такая норма прямо не закреплена в законе, и ее придется выводить по его смыслу.

Обращение взыскания на право требования — наиболее уязвимый аспект залога

К сожалению, российское право не устанавливает необходимых особенностей обращения взыскания на право требования. Оно подлежит продаже с торгов, как и любой другой предмет залога (п. 1 ст. 358.8 ГК). Как вариант — право может быть переведено на залогодержателя по решению суда.

Однако имущественное право в большей степени, чем любой другой предмет оборота, подвержено ценовым колебаниям, поскольку зависит от кредитоспособности должника, оценить которую правильно весьма сложно. Допустим, номинал требования равен 1 млн. Если должник кредитоспособен, да еще по требованию начисляются хорошие проценты, то его могут купить и по цене, равной номиналу. Если же должник неплатежеспособен, то и цена в 100 тыс. будет неразумно высокой.

Основная проблема заключается в том, что заранее, как правило, никто доподлинно не знает, насколько гарантированно можно получить от должника исполнение. Когда право требования выставляется на торги, покупатели будут стремиться к тому, чтобы не рисковать, и готовы будут дать за право требования только небольшую сумму. Например, в рассмотренном примере — 100 тыс. Но если вдруг должник исполнит свое обязательство надлежащим образом, то покупатель права получит сверхдоход — 900% прибыли. Само по себе получение сверхдохода не вызывает возражений, за покупателя можно порадоваться. Но ведь фактически в данном случае он получил его за счет залогодателя: последний потерял право номиналом 1 млн (тот самый 1 млн, который он когда-то передал должнику в качестве займа и т. п.), получив взамен всего 100 тыс. И в этих условиях сверхдоход, конечно, совершенно несправедлив.

Точно так же будет несправедливым и перевод данного права на залогодержателя, ведь весь вопрос будет в том, по какой цене это право будет принято залогодержателем. Если это будет номинал, это грубо ущемит интересы залогодержателя в случае, если должник неплатежеспособен, если 100 тыс. — точно так же будет несправедливым в отношении залогодателя, если должник состоятелен.

Лучший вариант решения — попытка получения исполнения по праву требования, а не продажа его с торгов. Еще один вариант — передача права для целей взыскания. О последнем институте следует сказать отдельно. Специфика его в том, что залогодержатель принимает право себе не в качестве замены исполнения (отступного), а в качестве «полу-исполнения» или гарантии исполнения. Далее он производит взыскание по данному праву требования как кредитор, но оставить себе он может только ту сумму, которая ему причитается по тому обязательству, которое было обеспечено залогом. Остальное он получает безосновательно и обязан вернуть залогодателю. Так, если требование, обеспеченное залогом, равно 600 тыс., то заложенное право требования с номиналом 1 млн переводится на залогодержателя в полном объеме. Он производит взыскание, насколько у него получится. Например, выигрывает дело в полном объеме. Далее он может получить фактическое исполнение только в пределах 600 тыс. В оставшейся части он должен будет уступить требование обратно залогодателю, а если оно будет уже фактически исполнено полностью, то отдать 400 тыс.

В этом плане очень важно регулирование п. 4 ст. 358.8 ГК. С одной стороны, оно проводит принцип о том, что принятое залогодержателем право зачитывается им по правилам об отступном, то есть стоимость права надо рассчитать изначально (со всеми рисками), и на эту стоимость снижается обязательство, обеспеченное залогом. Однако данная норма допускает также соглашение об ином. И вот как раз в порядке такого соглашения появляется возможность предусмотреть именно ту модель, которая зарекомендовала себя в германском праве. Думается, пренебрегать ею не стоит.

В Германии содержится довольно непривычное на первый взгляд регулирование. Согласно § 1281 ГГУ должник вправе производить предоставление кредитору и залогодержателю только совместно. Любой из них вправе требовать, чтобы предоставление было произведено им обоим. Любой из них вправе требовать, чтобы долг был внесен в депозит, а если он не пригоден к этому, — чтобы в судебном порядке был назначен хранитель вещи.

В том случае, если предметом исполнения является индивидуальная вещь, она должна быть передана кредитору и залогодержателю в совместное владение (специальный институт немецкого права, так называемый «Mitbesitz»). Если должник нарушает это правило и передает индивидуально-определенную вещь только кредитору, то он обязан возместить убытки залогодателя, но кредитор, тем не менее, приобретает вещь в собственность. Правда, залогодержатель получает право залога на саму вещь (§ 1287 ГГУ). В России примерно такое же решение: право залога в силу закона распространяется на те вещи, которые были переданы во исполнение обязательства согласно подп. 3 п. 2 ст. 345 ГК РФ. Если предметом предоставления являются вещи, определяемые родовыми признаками, или деньги, то залогодержатель вправе требовать от должника, чтобы он исполнил обязательство повторно*.

Требование об исполнении обязательства может заявлять как кредитор, так и залогодержатель, но присуждение судом будет происходить только в пользу обоих. Точно так же только двое вправе обращаться в суд с иском к должнику. Если они обратятся по отдельности, в иске должно быть отказано**.

Вывод: германский закон оказывается сложным для понимания лишь на первый взгляд, а в действительности оно содержит продуманное регулирование.

В российском праве осталось довольно много пробелов, которые требуют заполнения судами. Например, не решен вопрос о том, как быть, если должник исполнит с нарушением положений законодательства обязательство по передаче индивидуально-определенной вещи. По-видимому, при их решении целесообразно учитывать германский опыт.

Кроме того, целесообразно признавать отечественные нормы диспозитивными и допускать установление сторонами в договоре залога режима, при котором платеж от должника получал бы ни кредитор и ни залогодержатель по отдельности, а только оба совместно.

Наконец, вопрос, который целесообразно решать в договорах залога, — согласование между собой сроков исполнения двух обязательств — того, по которому закладывается право требования, и того, в обеспечение которого оно закладывается. Например, если по закладываемому праву требования срок наступает раньше, чем срок по обязательству, которое обеспечивается таким залогом, то залогодержателю следует уделить особое внимание вопросам вроде тех, что были рассмотрены выше. Если срок наступает позже, то это уже не столь жизненно необходимо. Для этих случаев законодатель разработал дополнительное регулирование.

* Bassenge in Palandt. Op. cit., § 1281. Rn. 3. S. 1674.

Статья написана по материалам сайтов: berolux.ru, www.riskovik.com, buhconsul.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector