+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Договор между застройщиком и управляющей компанией образец 2019 год

Открытый конкурс, напоминаем, проводится органом местного самоуправления. При этом лицензирование не внесло каких-то существенных коррективов в этой области и не лишило застройщика права выбора управляющей компании. До заключения договора управления МКД между застройщиком (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ) и УК, выбранной по результатам открытого конкурса, управление домом осуществляется управляющей компанией, с которой застройщик должен заключить договор управления не позднее чем через 5 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома (ч.14 ст.161 ЖК РФ). После ввода МКД в эксплуатацию органы местного самоуправления должны провести открытый конкурс по выбору УК для управления многоквартирным домом, если в течение года до дня проведения конкурса собственники не выбрали способ его управления или принятое жильцами решение не реализовано (ч.4 ст.161 ЖК РФ).

Содержание

Договор застройщика с управляющей компанией

  • Также необходимо ознакомиться с постановлением Правительства от 06.02.2006 г. № 75 – оно регламентирует весь процесс и объясняет, как застройщик передает дом управляющей компании

Виды управления Если внимательно изучить статью № 61, то можно понять, что вариантов в выборе управляющей организации у жителей нового дома не так много:

  • Это может быть заключение договора с управляющей компанией
  • Создание специального кооператива (или преобразование жилищно-строительного кооператива из застройщика в управляющую организацию)
  • Создание товарищества собственников жилья
  • Непосредственное управление

Жители могут выбрать вариант с непосредственным управлением только в том случае, если собственников квартир в доме не более тридцати – этот способ скорее подходит жителям так называемых клубных домов, или элитного жилья.

Порядок передачи дома от застройщика управляющей компании

Post navigation

Передача дома от застройщика управляющей компании

Договор между управляющей компанией и застройщиком

Договор между застройщиком и управляющей компанией образец

Ранее было возможно заключить договор на управление многоквартирным домом только застройщиком и управляющей компанией. Застройщик построил многоквартирный дом Включаются ли указанные денежные средства в налогооблагаемую базу застройщика в целях исчисления налога на прибыль и НДС? Ответ: Правовое положение застройщика в части предоставления жильцам коммунальных услуг по заключенным договорам с ресурсоснабжающими организациями соответствует правовому положению исполнителя коммунальных услуг, в связи с чем денежные средства, поступающие застройщику от жильцов в оплату коммунальных услуг, подлежат включению в состав его доходов, облагаемых налогом на прибыль. Конференция ЮрКлуба 14.

Договор управления между застройщиком и управляющей компанией

Сдача в эксплуатацию В соответствии со статьей 161 пунктом 14 договор на обслуживание должен быть заключен не более, чем через 5 дней после ввода в эксплуатацию. Но с этим часто возникают сложности, поскольку открытый конкурс может занимать довольно длительный период времени – до 50 дней. Следует отметить, что до момента сдачи дома в эксплуатацию можно осуществить сбор всех необходимых документов – проектную, техническую и прочую.
Но при этом УК должна активно работать с владельцами жилья, чтобы в будущем именно она была выбрана. Выбор УК В том случае, когда собственники квартир не успели определиться с выбором управляющей компании, то органами местного самоуправления проводится открытый конкурс.
Содержание

  • 1 Передача дома и квартиры
    • 1.1 Дом принимается в эксплуатацию
    • 1.2 Прием квартиры
    • 1.3 Передача дома управляющей компании
  • 2 Закон
    • 2.1 Виды управления
    • 2.2 Плата за жилье
  • 3 Порядок действий по передаче дома
    • 3.1 Документы
    • 3.2 Образец договора

Вы купили квартиры в новостройке. Долго нервничали, ждали ввода дома в эксплуатацию. Наконец, вам позвонили из офиса застройщика и сказали, что можно принимать жилье. Вы взволнованные идете на встречу, там под шумок кроме акта подписываете еще одну официальную бумагу.
Начинаете делать ремонт и вдруг получаете платежку за содержание жилье. В которое прописана какая-то очень огромная сумма. Чтобы такого не произошло, нужно разобраться в том, как происходит передача дома от застройщика управляющей компании .
Договор застройщика с управляющей компанией 13 гласит В течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети «Интернет» и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс. ч. Порядок передачи дома от застройщика управляющей компании Чтобы принять участие, управляющая компания должна подать определенные документы. После проведенного конкурса заключается договор, который подписывается застройщиком.

Договор между управляющей компанией и застройщиком образец

Это реальный случай из судебной практики, когда жильцы пытались заставить застройщика переделать схему подключения лифта за свой счет. Чтобы не тратить деньги и время на такие разбирательства, нужно сразу контролировать процесс передачи дома в эксплуатацию.

  • Убедитесь, что дом принимает квалифицированная комиссия
  • В комиссии должны присутствовать чиновники районной администрации
  • Представители министерства строительства вашего региона
  • Подрядчики, которые занимались возведением как всего дома в целом, так и отдельных его частей
  • Сотрудники управления по надзору в сфере потребительского рынка
  • Сотрудники энергоснабжающих организаций – водоканал, электрослужбы, тепловики

Если с домом все хорошо, вы можете ознакомиться с выданной застройщику бумагой о том, что дом принят в эксплуатацию.

Договор управления с застройщиком

Какие документы нужны при передаче

Порядок передачи дома от застройщика управляющей компании регламентирован требованиями статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – «ЖК РФ»). Однако в данном документе не указано, что должен передать застройщик управляющей компании. И это создает сложности как для застройщиков, так и для управляющих организаций.

Как показывает практика, при оформлении договора управления многоквартирным жилым домом (далее – «МКД») застройщик должен предоставить управляющей компании (далее – «УК») следующие документы (в оригиналах и копиях):

  1. протокол общего собрания участников долевого строительства, на котором выбрана УК, либо протокол подведения итогов открытого конкурса, утвержденный муниципальным заказчиком;
  2. проект договора на управление;
  3. акт ввода МКД в эксплуатацию;
  4. разрешение на ввод МКД в эксплуатацию;
  5. технический паспорт МКД с поэтажной планировкой и экспликацией;
  6. кадастровый паспорт объекта и земельного участка под ним;
  7. инструкция по эксплуатации МКД;
  8. санитарный паспорт МКД;
  9. ситуационный план придомовой территории, с данными о расположении подземных коммуникационных систем и обозначением точек подключения к ним жилого дома;
  10. действующие договоры ресурсоснабжения (если заключены);
  11. документация на установленные приборов и системы учёта потребляемых коммунальных ресурсов, в том числе автоматизированные;
  12. акт приема-передачи дома и придомовой территории управляющей компании.

Акт передачи дома застройщиком управляющей компании

Передача многоквартирного дома от застройщика управляющей компании фиксируется актом приёма-передачи, в котором отражаются следующие данные:

  1. состав передаточной комиссии;
  2. наименование застройщика и управляющей компании;
  3. наименование жилищного фонда, передаваемого в управление;
  4. количество и характеристика строений;
  5. балансовая стоимость имущества, передаваемого в управление;
  6. документы, на основании которых производится передача дома от застройщика управляющей компании.

К акту приёма-передачи прилагаются:

  • список передаваемых жилых зданий;
  • акты технического состояния передаваемого жилищного фонда;
  • акт передачи технической документации.

После подписания акта передача жилого дома от застройщика управляющей компании является состоявшимся фактом, и все расходы на содержание здания и исправление недостатков, допущенных при строительстве, несут собственники жилых и встроенных нежилых помещений.

Если УК новостройки — дочерняя компания застройщика

В соответствии со статьёй 161 ЖК РФ, собственники жилых и встроенных нежилых помещений вправе самостоятельно выбирать управляющую компанию. В том числе, по представлению застройщика. Как правило, такие управляющие компании являются дочерними структурами застройщика. Поэтому он стремится заранее предусмотреть возможные издержки управляющей компании и позаботиться, например, об установке в подъездах надёжных входных дверей, монтаже энергоэффективных систем освещения, отопления и вентиляции воздуха, внедрении «умного учёта» потребляемых коммунальных ресурсов.

Напомним, что 10 августа 2017 года вступили в силу изменения и дополнения в Жилищный кодекс Российской Федерации (Федеральный закон от 29 июля 2017 года № 257-ФЗ). В частности, часть 2 статьи 166 ЖК РФ дополнена рекомендацией об установке автоматизированных информационно-измерительных систем учета потребления коммунальных ресурсов и услуг.

Главная задача на сегодня – осуществить переход к «умному учету», когда показания с приборов снимаются онлайн. У нас есть российские технологии и производители, которые предоставляют этот продукт по адекватной стоимости.

Михаил Мень, Министр строительства и ЖКХ России

Введение автоматизации учёта энергоресурсов позволит управляющей компании, аффилированной с застройщиком, оптимизировать работу по сбору и передаче показаний с квартирных и общедомовых приборов учёта, сократив количество рутинных операций и снизив риск «человеческого фактора».

Автоматизированная система беспроводной диспетчеризации позволяет решить ряд сопутствующих задач:

  • контролировать баланс энергопотребления в режиме «реального времени»;
  • выявлять очаги технологических потерь и хищения энергоресурсов;
  • прогнозировать объёмы будущего потребления энергоресурсов на основе автоматизированного анализа передаваемых данных;
  • автоматизировать выписку счетов за потреблённые коммунальные услуги.

Мы помогаем внедрить автоматизированный учет ресурсов ЖКХ для УК / ТСЖ. Система построена на базе беспроводной LPWAN-технологии без концентраторов и ретрансляторов.

Автоматизированный учет ресурсов
для УК/ТСЖ в МКД

Может ли застройщик выбрать управляющую компанию?

Владельцы квартир самостоятельно решают, каким образом будет осуществляться управление их домом.

Статья 161 ЖК РФ предоставляет на выбор три варианта:

  1. самостоятельное управление жильцами. Такой вариант возможен, если жилых помещений в доме не больше 30;
  2. обслуживание дома через созданный для этой цели кооператив или товарищество собственников;
  3. передача управления сторонней организации.

У собственников квартир есть год, чтобы выбрать подходящий способ обслуживания дома. Если спустя год владельцы квартир не определились, орган местного самоуправления объявит конкурс, по результатам которого будет заключён договор с выигравшей управляющей компанией.

До того момента, пока выбор жильцов не будет сделан, все необходимые работы выполняются управляющей компанией, выбранной застройщиком. Договор с этой организацией заключается в течение 5 дней с момента введения дома в эксплуатацию.

Справка! Застройщик выбирает первую управляющую компанию, которая работает, пока жители дома не выберут себе подходящую организацию для обслуживания их дома по своему усмотрению.

Как застройщик передает дом в УК?

Любое имущество, в том числе и многоквартирный дом, передаётся по определённым алгоритмам. Передача нового жилого дома от застройщика управляющей компании сопровождается следующими документами: приёмо-передаточный акт о состоянии передаваемого имущества, сводный акт о передаче документов и договор передачи управления.

Акт о состоянии имущества

Акт о состоянии передаваемого имущества формируется для того, чтобы зафиксировать все имеющиеся недостатки и повреждения, которые обнаружатся на передаваемых объектах и предметах. Представитель управляющей компании внимательно исследует все помещения и коммуникации, чтобы удостовериться в надлежащем состоянии.

После подписания акта передачи дома управляющей компании все расходы по содержанию дома и устранению недостатков лягут на плечи собственников квартир. Взыскать ущерб с застройщика вряд ли удастся без обращения в суд.

Зона ответственности управляющей компании распространяется на целый ряд объектов:

  1. помещения общего пользования (лестничные площадки, подъезды, чердаки и подвалы, комнаты мусоропровода и иные);
  2. коммуникации и сети (трубы холодного и горячего водоснабжения, канализация, отопление, электрооборудование, мусоропровод, лифтовое оборудование и другие);
  3. придомовая территория;
  4. кровля и вентиляционные шахты;
  5. прочее имущество, которое жильцы используют совместно.

Все перечисленные объекты должны быть осмотрены на наличие дефектов или повреждений.

Если какие-либо недостатки передаваемого имущества не будут описаны в акте, но обнаружатся в будущем, ТСЖ и застройщик станут утверждать, что изъяны появились из-за некомпетентности специалистов управляющей компании. Поэтому любые, даже мелкие повреждения отражаются в акте о состоянии передаваемого имущества.

Другие документы, необходимые для передачи

Какие еще документы должен передать застройщик управляющей компании? При сдаче помещения, составляется акт о передаче документов, который фиксирует получение управляющей компанией следующих оригиналов и копий:

  1. заключение приёмочной комиссии (акт о вводе дома в эксплуатацию);
  2. технический паспорт дома с поэтажными планами и экспликациями;
  3. инструкция по эксплуатации дома;
  4. ситуационный план территории с информацией о расположении подземных ресурсных коммуникаций и точками подключения дома к ним;
  5. формулярный список подрядных организаций, выполнявших строительные работы;
  6. договоры с ресурсными организациями, если они были заключены;
  7. акты передачи квартир собственникам (дефектные ведомости на помещения, не принятые покупателями);
  8. схемы сетей коммуникаций (водоснабжения, канализации, электричества и так далее);
  9. санитарный паспорт;
  10. акты о принятии на учёт аппаратов учёта ресурсов (то есть, счётчиков воды, тепла, электроэнергии);
  11. иные документы.

При передаче дома застройщиком управляющей организации могут потребоваться дополнительные документы.

Например, если организовано видеонаблюдение за общими помещениями и придомовой территорией, то управляющей компании понадобятся схемы разводки этой системы.

Представитель организации, принимающей имущество, должен быть уверен в том, что полученной документации достаточно для надлежащего обслуживания дома.

Когда оба акта подписаны и если застройщик и управляющая организация не выражают претензий друг к другу, можно оформлять акт передачи управления. После подписания этого документа многоквартирный дом перейдёт в ведение управляющей организации.

Если при эксплуатации дома обнаружатся ошибки, допущенные компанией-застройщиком при возведении дома, требования можно будет предъявить на общих основаниях, то есть, в претензионном или судебном порядке.

Узнайте больше, как бороться с бездействием управляющей компании, каким образом составляется договор управления, как происходит взаимодействие с ресурсоснабжающей организацией.

Также мы рассказали об актах, которые составляет УК, и про ее права и обязанности.

В отдельных публикациях вы можете прочитать о:

  • плюсах и минусах УК;
  • видах договоров с ней;
  • предназначении предписаний собственнику квартиры;
  • банкротстве этой организации.

Составление договора управления новостройкой

Перед передачей дома (в течение 5 дней) застройщик заключает договор с управляющей компанией на 3 месяца. Владельцы квартир вправе заключить соглашение с другой управляющей компанией после этого, когда выберут свою организацию. В том или ином случае, в контракте должны быть отражены следующие ключевые моменты:

Реквизиты: название (договор управления многоквартирным домом), номер, дата составления, наименования сторон.

Основание выбора компании. Необходимо сослаться на результаты проведения конкурса (если он проводился) или на протокол общего собрания собственников, на котором было решено воспользоваться услугами конкретной организации.

Предмета договора. В его качестве указывается проведение работ и услуг в целях управления новостройками от застройщика к управляющей компании. Адрес дома необходимо указать полностью.

Точный перечень всех объектов, передаваемых в управление. Обычно оформляется отдельным приложением.

Список оказываемых услуг и выполняемых работ. В него входят управленческие услуги — заключение договоров по обслуживанию, организация расчётов за потреблённые ресурсы и другие.

Также сюда относится содержание общего имущества (ремонт коммуникаций, подготовка дома к эксплуатации в зимний/летний период и так далее) и услуги, оказываемые жильцам за отдельную плату (перенос розеток, подключение плит и прочие). Данный перечень также оформляется отдельным приложением к договору.

Стоимость работ управляющей организации. Цены являются фиксированными и устанавливаются в каждом регионе местными властями на календарный год.

Если происходят соответствующие изменения в ценах, то стороны вносят корректировки в положения договора. Информацию о стоимости работ и услуг логично будет изложить в отдельном приложении.

Права сторон. Данный пункт раскрывается через предоставление возможности управляющей компании и жильцам дома требовать друг от друга выполнения обязанностей, наложенных договором.

Обязанности сторон. Жильцы дома обязаны соблюдать установленные правила пользования жилыми помещениями, беречь общее имущество, оплачивать коммунальные услуги.

Обслуживающая компания обязуется своевременно проводить работы и оказывать услуги, перечисленные в договоре, закупать необходимые ресурсы (воду, тепло- и электроэнергию и пр.), предоставлять отчёты о своей деятельности.

Порядок расчётов. Следует определить способ и сроки внесения платы за поставленные ресурсы и проведённые работы. Обычно денежные средства вносятся на соответствующий счёт управляющей компании.

Период действия договора. Контракт с управляющей компанией заключается на период от 1 года до 5 лет.

Ответственность сторон. За ущерб дому, причинённый в результате непрофессиональных действий работников управляющей компании, отвечает организация.

Важно! Если вред имуществу был причинён из-за несоблюдения жильцами правил пользования помещениями, невыполнения требований правил пожарной безопасности или в результате недостаточного финансирования из-за задержки оплаты услуг, то ответственность за случившееся ляжет на собственников жилья.

Порядок разрешения споров. Разногласия сторон должны разрешаться с помощью переговоров. Или же в предусмотренном законом порядке, в том числе судебном.

Способ осуществления контроля за действиями управляющей компании со стороны жильцов дома.

Деятельность организации контролируется жильцами через подписание актов выполненных работ. Также представитель собственников квартир инспектирует места общего пользования и коммуникации, составляет акты о найденных дефектах и не предоставленных услугах.

Подписи сторон. Договор подписывает руководитель управляющей организацией и председатель ТСЖ.

Пункты 4, 5, 6, и 12 обязательно должны быть включены в договор между застройщиком и управляющей компанией. Такое требование содержится в статье 162 ЖК РФ.

К договору часто прилагают списки собственников жилья с поимённым указанием проживающих в каждой квартире, перечень специалистов управляющей компании с контактными данными и другие документы.

В каждой управляющей компании есть образцы актов и шаблон договора на обслуживание дома. Эти документы разрабатываются юристами организации при непосредственном взаимодействии с заказчиками. При приёмке дома следует внимательно осмотреть каждое помещение, каждый передаваемый объект, чтобы избежать дополнительных расходов в будущем.

Договор управления многоквартирным домом и способы его расторжения

Договор управления – основной документ, регулирующий отношения между собственниками помещений в МКД и организацией, на которую возложена обязанность управлять домом и общим имуществом за плату. Читайте о том, кто и на какой срок заключает договор управления и при каких условиях он может быть расторгнут.

Формы управления многоквартирным домом

Согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, управлять МКД могут:

  • непосредственно сами собственники, если в доме не более 30 квартир;
  • ТСЖ, ЖК, ЖСК или иной потребительский кооператив;
  • управляющая организация на основании лицензии.

Выбор формы управления – обязанность собственников помещений в доме (п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Для этого в соответствии со ст. ст. 44 – 46 ЖК РФ проводится общее собрание собственников, на котором за выбранный способ должно проголосовать большинство от общего числа голосов собственников, принимающих участие в данном собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Независимо от выбранной формы, управление домом должно обеспечить надлежащее содержание общего имущества собственников и безопасные условия для проживания, а также решение вопросов пользования общим имуществом (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ).

Собственники в любой момент могут изменить способ управления дома, а решение ОСС по данному вопросу является обязательным для всех собственников в МКД (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Договоры при непосредственном управлении МКД

При непосредственном управлении многоквартирным домом ответственность за состояние общего имущества дома, его содержание и ремонт, а также за предоставление коммунальных услуг несут лица, выполняющие соответствующие работы и оказывающие услуги согласно заключённым с собственниками договорам и следующим нормативно-правовым актам РФ:

  • Жилищный кодекс РФ;
  • постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491;
  • постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354.

При заключении договоров с организациями, оказывающими услуги по содержанию и ремонту общего имущества МКД, их подписывают все или большинство собственников помещений в доме на основании решения ОСС (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ).

Также стороной договора с третьими лицами может быть один из собственников, которому остальные владельцы помещений в доме выдали доверенности действовать от их лица (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ).

Договор управления многоквартирным домом с собственниками

Если на общем собрании собственники выбрали способом управления домом специализированную организацию, то они заключают с УО договор управления многоквартирным домом.

Договор управления – это договор, который заключается между собственниками помещений в МКД и управляющей организацией. УО по заданию собственников, ТСЖ или ЖК в течение срока действия договора обязана за плату оказывать услуги и проводить работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома.

Также по договору управления УО должна обеспечивать готовность внутридомовых инженерных систем к оказанию коммунальных услуг и предоставлять коммунальные услуги, если это оговорено в ДУ (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Стороной договора с управляющей организацией выступают собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).

Подписать договор могут как сами собственники, так и председатель совета МКД, если у него есть на это доверенности. Договор заключается в письменной или в электронной форме с использованием ГИС ЖКХ (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).

Договор управления с застройщиком

Договор управления с организацией могут заключать не только собственники, но и застройщик, сдавший в эксплуатацию новый многоквартирный дом.

До момента, пока орган местного самоуправления проведёт конкурс по выбору управляющей домом организации или сами собственники на общем собрании выберут способ управления, застройщик должен заключить договор управления с УО по своему выбору. Сделать это необходимо в течение пяти дней со дня получения разрешения на сдачу дома в эксплуатацию (ч. 14 ст. 161 ЖК РФ).

В таком случае застройщик выступает в качестве заказчика и согласовывает перечень работ и услуг и размер платы за них. УО выставляет счета за свои услуги на имя застройщика, поскольку он является собственником помещений до их передачи по соответствующему акту в собственность дольщиков (п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, ч. 2 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214).

Договор между застройщиком и управляющей организацией заключается на срок не более трёх месяцев (п. 3 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ). За этот период муниципалитет извещает о проведении открытого конкурса по выбору УО для управления многоквартирным домом. Конкурс должен завершиться через 40 дней после извещения, и затем орган местного самоуправления уведомляет собственников о его результатах (ч. ч. 4-5 ст. 161 ЖК РФ).

В это время собственники помещений в новостройке и дольщики, принявшие от застройщика помещения по передаточному акту, могут провести общее собрание собственников и выбрать иной способ управления или другую управляющую организацию в соответствии со ст. ст. 44 – 46 ЖК РФ.

Сроки действия договора управления многоквартирным домом

После заключения договора управления УО обязана приступить к работе в течение 30 дней (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ). Срок действия договора зависит от способа выбора УО:

  1. Управляющая организация выбрана собственниками на общем собрании – ДУ заключается на срок от 1 года до 5 лет (п. 1 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ).
  2. УО получила дом в управлении по результатам муниципального открытого конкурса – срок действия договора составляет от 1 до 3 лет (п. 2 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ).
  3. Договор с застройщиком, как мы уже писали, действует не более трёх месяцев.

Заключённый на любой из указанных сроков договор управления МКД автоматически пролонгируется на тот же период с теми же условиями, если ни одна из сторон письменно не заявила о прекращении его действия (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ).

Расторжение договора управления многоквартирным домом

Расторгнуть договор управления досрочно можно по обоюдному согласию сторон в соответствии с требованиями ст. 450 ГК РФ (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ). Сделать это можно, инициировав общее собрание собственников помещений в МКД по вопросу расторжения ДУ (ч. 3 ст 161 ст. ЖК РФ).

В одностороннем порядке договор расторгается по решению суда, если одна из сторон совершила грубое нарушение существенных условий такого договора (ч. 1 ст. 450 ГК РФ).

Существенным закон признаёт нарушение договора одной из сторон, из-за которого другая сторона из-за нанесённого ущерба лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ч. 2 ст. 450 ГК РФ).

Если УО не выполняет условия заключённого договора управления многоквартирным домом, то собственники вправе на общем собрании принять решение о расторжении договора в одностороннем порядке. Решение утверждается большинством от общего числа голосов, принимавших участие в собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). При этом на ОСС выбирается новая УО либо новый способ управления домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

Расторжение УО договора управления в одностороннем порядке

Согласно ч. 2 ст. 310 ГК РФ, управляющая организация, осуществляющая предпринимательскую деятельность по управлению МКД, не имеет права в одностороннем порядке расторгнуть заключённый с собственниками договор управления.

УО не может отказаться от оказания услуг по договору, если существует возможность их выполнить (определение Конституционного суда РФ от 06.06.2002 № 115-О). Но расторгнуть договор управления с собственниками всё-таки возможно, хотя и очень сложно: УО может подать иск в суд о досрочном расторжении договора управления и доказать, что

  • существенно изменились обстоятельства, из которых собственники помещений в доме и управляющая организация исходили при заключении договора (ст. 451 ГК РФ);
  • жители многоквартирного дома существенно нарушают условия договора управления, нанося ущерб УО и лишая её прибыли.

Если заключить договор управления с собственниками сроком на один год с условием пролонгации, УО при необходимости может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Главное – подробно прописать в договоре процедуру отказа от договора: утвердить шаблон уведомления собственников, способы и сроки его доставки и другие важные пункты.

Как управляющей организации расторгнуть договор управления домом

Коротко о главном

Договор управления многоквартирным домом – документ, регулирующий отношения между управляющей домом организацией и заказчиком её услуг. Заказчиком могут выступать:

  • собственники помещений в МКД;
  • ТСЖ, ТСН, ЖК, ЖСК или иной потребительский кооператив;
  • застройщик после получения разрешения на сдачу нового дома в эксплуатацию.

Срок договора управления зависит от того, каким образом организация получила МКД в управление:

  • по решению собственников помещений в многоквартирном доме,
  • по выбору застройщика
  • по результатам открытого конкурса, организованного органом местного самоуправления.

Расторгнуть договор управления можно по соглашению его сторон либо в одностороннем порядке, доказав нарушение его существенных условий одной из сторон. При этом УО придётся доказывать нарушения в судебном порядке. Но лучше достигнуть согласия в этом вопросе с собственниками помещений в МКД, поставив вопрос о прекращении действия договора управления на общем собрании собственников. Провести такое собрание юридически верно поможет сервис «ОСС на 100%».

Передача дома от застройщика управляющей компании

Вы купили квартиры в новостройке. Долго нервничали, ждали ввода дома в эксплуатацию. Наконец, вам позвонили из офиса застройщика и сказали, что можно принимать жилье. Вы взволнованные идете на встречу, там под шумок кроме акта подписываете еще одну официальную бумагу. Начинаете делать ремонт и вдруг получаете платежку за содержание жилье. В которое прописана какая-то очень огромная сумма. Чтобы такого не произошло, нужно разобраться в том, как происходит передача дома от застройщика управляющей компании .

Передача дома и квартиры

Сначала стоит пройти по всем пунктам ситуации в целом. Итак, вы получили ключи от квартиры и приглашены застройщиком на подписания акта приема-передачи квартиры и дома. Нужно учитывать понимать, что этому предшествует введение дома в эксплуатацию. Прямой обязанности контролировать этот процесс у дольщика нет, но в ваших же интересах проверить, все ли с многоквартирным домов в порядке. Итак, прежде чем вы станете владельцем квартиры, должно произойти:

  • Сдача дома в эксплуатацию
  • Передача вам квартиры и подписания акта приема-передачи
  • Передача квартиры в управляющую организацию

Дом принимается в эксплуатацию

Передача дома от застройщика управляющей компании пройдет нормально только в том случае, если городские и областные власти примут здание в эксплуатацию. В ином случае вы как будущий жилец можете получить проблемы в виде проблем с содержанием здания. Объяснить это на простом примере можно так:

  • Дом сдается в эксплуатацию
  • Якобы никаких нарушений нет
  • Через полгода оказывается, что лифтовое имущество приходит в негодность
  • В итоге управляющая организация в виде ЖСК распределяет платежи за ремонт лифта между всеми собственниками квартир

Это реальный случай из судебной практики, когда жильцы пытались заставить застройщика переделать схему подключения лифта за свой счет. Чтобы не тратить деньги и время на такие разбирательства, нужно сразу контролировать процесс передачи дома в эксплуатацию.

  • Убедитесь, что дом принимает квалифицированная комиссия
  • В комиссии должны присутствовать чиновники районной администрации
  • Представители министерства строительства вашего региона
  • Подрядчики, которые занимались возведением как всего дома в целом, так и отдельных его частей
  • Сотрудники управления по надзору в сфере потребительского рынка
  • Сотрудники энергоснабжающих организаций – водоканал, электрослужбы, тепловики

Если с домом все хорошо, вы можете ознакомиться с выданной застройщику бумагой о том, что дом принят в эксплуатацию. Наступает стадия подписания акт-приема передачи

Прием квартиры

Передача дома от застройщика управляющей компании невозможна без подписанного дольщиком акта-приема передачи квартиры. Этот акт – бумага о том, что вы не имеете претензий к застройщику. Будьте внимательны при приемке квартиры. Обратите внимание на все составляющие вашего жилья:

Жилье без отделки Если застройщик передает вам квартиру без отделки, вы должны проверить все составляющие вашего будущего имущества – пол, потолок, стены. Если в потолке или поле есть щели, то после подписания акта приема-передачи квартиры вам придется взаимодействовать по этому вопросу с управляющей компанией. Которая скажет: «Ну вы же подписали акт, значит, передали вам без щелей. Исправляйте за свой счет»
Черновая отделка Обращайте внимание на отделку стен – нет ли трещин и прочих проблем. Управляющая компания не будет рада исправлять что-то за свой счет, лучше предъявлять претензии застройщику
Квартира с ремонтом Максимально подробно изучите все узлы водоснабжения. Если вам поставят нерабочий радиатор или трубы/стояки будут плохо пропускать воду, вас ожидает долгое разбирательство с управляющей компанией, которая в итоге скажет: «Обращайтесь к тем, кто делал ремонт»

Передача дома управляющей компании

Передача многоквартирного дома от застройщика управляющей компании происходит уже после того, как вы получили ключи от квартиры. В среднем от ввода дома в эксплуатацию до появления управляющей организации проходит несколько месяцев.

Закон выдвигает определенные требования к этому процессу. Например, давайте разберемся, может ли застройщик выбрать управляющую компанию в только что сданном доме. До 2015 года такая форма работала, но многие девелоперы создавали свою управляющие организации, которые фактически обирали жильцов новостройки. Поэтому сейчас ответ простой – нет, не может.

  • Застройщик вправе предложить управляющую организацию для сданной новостройки
  • Дольщики самостоятельно выбирают управляющую компанию, либо, если инициативы от них нет, то происходит открытый конкурс силами местной администрации
  • Девелопер заключает договор с той управляющей компанией, за которую проголосовали дольщики, или с той, которая стала победителем конкурса администрации

Может ли застройщик быть управляющей компанией? Сам застройщик нет, но может им может быть предложена дольщикам управляющая организация. Либо же, в случае с ЖСК, в договоре вступления в ЖСК должна быть прописана информация о том, что ЖСК после ввода дома в эксплуатацию продолжает управлять домом с согласия общего собрания пайщиков.

Закон

Есть несколько нормативных актов, которые регулируют процесс передачи дома от застройщика управляющей компании.

  • В первую очередь это ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации. В статье прописан как алгоритм передачи, так и все способы управления многоквартирным домом
  • Также необходимо ознакомиться с постановлением Правительства от 06.02.2006 г. № 75 – оно регламентирует весь процесс и объясняет, как застройщик передает дом управляющей компании

Виды управления

Если внимательно изучить статью № 61, то можно понять, что вариантов в выборе управляющей организации у жителей нового дома не так много:

  • Это может быть заключение договора с управляющей компанией
  • Создание специального кооператива (или преобразование жилищно-строительного кооператива из застройщика в управляющую организацию)
  • Создание товарищества собственников жилья
  • Непосредственное управление

Жители могут выбрать вариант с непосредственным управлением только в том случае, если собственников квартир в доме не более тридцати – этот способ скорее подходит жителям так называемых клубных домов, или элитного жилья.

Плата за жилье

Если процесс передачи дома от застройщика управляющей компании происходит по закону, то жители смогут сразу узнать, сколько же они будут платить за жилье после новоселья. Эти данные должны обязательно прописываться в договоре между управляющей организацией и бывшими дольщиками или пайщиками.

  • Полный перечень услуг прописывается в договоре и жильцы знают, за что платят
  • Если происходит выбор управляющей организации по конкурсу, то этим занимаются сотрудники администрации

Важно знать, что по закону жильцы не платят за содержание дома, пока квартира не оформлена в собственность. Поэтому даже если управляющая компания была выбрана полгода назад, а свидетельство о собственности вы получили только сегодня, то никаких платежек на оплату жилья с момента ввода в эксплуатацию быть не должно. За пустующие площади платит застройщик, а не вы.

Порядок действий по передаче дома

Процедура передачи дома управляющей компании от застройщика достаточно запутанная. Давайте разберемся, как все проходит в соответствии с законом.

  • Застройщик организует общую встречу собственников квартир, на которой и проводится выбор управляющей организации
  • Выбирается он простым алгоритмом – звучит предложение, далее голосование
  • Если собственники не пришли к единому мнению – назначается либо еще одно собрание, либо проводится открытый конкурс силами администрации
  • Соответственно, кто-то из чиновников должен присутствовать на общем собрании жильцов
  • После выбора управляющей организации или создания новой управляющей организации происходит заключение договора.
  • Подписывается акт передачи дома от застройщика управляющей компании
  • Подписываются личные договора управляющей организации с собственником квартиры

Если буквально следовать букве закона, то застройщик обязан инициировать процесс выбора управляющей организации одновременно с процессами по вводу здания в эксплуатацию. Но по факту такое происходит редко – сначала дом сдают, а уже потом застройщик предлагает дольщикам выбрать свою управляющую организацию.

Документы

Давайте разберемся, какие документы передает застройщик управляющей компании, и с какими необходимо ознакомиться каждому будущему собственнику жилья в многоквартирном доме.

  • Нужно проверить учредительные документы застройщика и учредительные документы управляющей организации
  • Документы, передаваемые застройщиком управляющей компании – это проект дома и проектная декларация, а также выписки из ЕГРЮЛ (данные о собственниках квартир из реестра собственников управления Росреестра)
  • Информация об управляющей организации – ИНН, ОГРН, справка о директоре организации и еще двух сотрудниках, которые обязаны сдать экзамен на лицензию на право управления многоквартирным домом
  • Сама лицензия на право управления многоквартирным домом
  • Документ с перечнем общего имущества, которое передается на управление УК

Образец договора

Собственники квартир для составления договора между застройщиком, собственниками и управляющей компанией должны проверить все вышеизложенные документы. Заранее изучите образец договора между собственниками и управляющей компанией.

Перед заключением договора убедитесь, что вы также ознакомились с:

  • Протоколом, который был составлен на собрании дольщиков. В нем должен быть прописан выбор общего собрания собственников жилья или подпись о том, что собственники проинформированы об итогах открытого конкурса
  • Если проводился конкурс, то нужен и его протокол
  • Акт ввода дома в эксплуатацию, подписанный управлением стройнадзора по вашему городу или региону, в зависимости от местного законодательства
  • Разрешение на ввод в эксплуатацию дома
  • Акты приема передачи дома между застройщиком и управляющей организацией

Договор на практике обычно предлагается самой управляющей организацией. Нужно понимать, что вы как собственник жилья вправе вносить в него изменения, предлагать эти изменения собранию собственников жилья и настаивать на их принятии общим собранием.

В договоре должны быть прописаны:

  • Перечень имущества, которое принимает управляющая организация
  • Площадь дома и придомовой территории – эти цифры нужно сверить с данными в вашем договоре долевого участия или договоре с ЖСК
  • Перечень услуг, которые оказывает управляющая организация
  • Сумма, которую платит собственник с одного квадратного метра площади своей квартиры – учтите, что собственник платит за площадь квартиры и включенную в нее площадь лоджии. Если у вас балкон, то включать эти квадратные метры в ваш договор незаконно
  • Если есть, в договоре также прописываются дополнительные платежи, на которые согласился собственник

Договор между застройщиком, собственниками жилья и управляющей организацией должен также содержать обязанности управляющей компании:

  • Перечень работ по содержанию дома
  • Перечень пунктов текущего ремонта и мероприятий по содержанию общих коммуникаций в дом
  • Обязанности по предоставлению собственникам жилья коммунальных услуг
  • Обязанности по содержанию в порядке инженерно-технического оборудования многоквартирного дома
  • Перечень работ по благоустройству придомовой территории

В договоре нужно прописать, как именно и как часто управляющая компания должна отчитывать перед собственниками жилья. Отчет должен содержать несколько пунктов, лучше это также прописать в договоре:

  • УК отчитывается, сколько потратили на ремонт, сколько на содержание, сколько на благоустройство
  • Статьи «Текущий ремонт» и «ремонт в случае аварийных ситуаций» должны быть разделены в отчете управляющей организации
  • УК отчитывается о полученных и потраченных деньгах
  • Отчет о содержании самой управляющей организации содержит полные денежные суммы на все статьи
  • Отчет по санитарной и пожарной безопасности

Договор первоначально заключается на один или на три года. Нужно понимать, что собственники в любой момент решением общего собрания могут или поменять управляющую компанию на другую, либо отказаться от услуг управляющей компании и создать ТСЖ, либо обратиться в администрацию города и попросить провести другой открытый конкурс на право управления многоквартирным домом.

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

Статья написана по материалам сайтов: velereya.ru, roskvartal.ru, viplawyer.ru.

»

Это интересно:  Образец годового договора на оКазание услуг 2019 год
Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector