+7 (499) 928-69-47  Москва

+7 (812) 467-45-73  Санкт-Петербург

8 (800) 511-49-68  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Договор аренды земельного участка учебник 2019 год

По договору аренды земельного участка собственник-арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором при использовании арендованного земельного участка, являются его собственностью. Договор аренды земельных участков наряду с общими положениями об аренде, закрепленными в гл. 34 ГК РФ, имеет ряд специфических особенностей, указанных в ЗК РФ, иных федеральных законах, а также нормативных правовых актах субъектов РФ.

Предмет договора аренды — земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет. В договоре необходимо указать местоположение, целевое назначение, кадастровый номер и иные признаки земельного участка, позволяющие его идентифицировать, а также размер арендной платы. Эти сведения (предмет и размер арендной платы) являются существенными условиями договора, поэтому в случае их отсутствия договор не считается заключенным. Это следует из анализа п. 3 ст. 607 ГК РФ и п. 3 ст. 65 ЗК РФ.

Сторонами договора являются арендодатель и арендатор. Арендодателями земельных участков могут выступать граждане — собственники земельных участков (в том числе граждане — предприниматели, ведущие крестьянское (фермерское) хозяйство); коммерческие юридические лица, являющиеся собственниками земельных участков; некоммерческие юридические лица — собственники земельных участков (например, общественные объединения); Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования; сами арендаторы в случае заключения договора субаренды. Арендаторами земельных участков могут быть любые юридические и физические лица, включая иностранных.

В отношении иностранных юридических лиц — арендаторов земельных участков законодатель наиболее последователен применительно к аренде земель сельскохозяйственного назначения. Согласно ст. 3 Закона об обороте земель иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками или долями в общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

Объектом аренды могут выступать земельные участки из большинства категорий земель, за исключением изъятых из гражданского оборота (п. 4 ст. 27 ЗК РФ). К числу изъятых из оборота относятся земельные участки, занятые следующими объектами, находящимися в федеральной собственности: объектами организаций федеральной службы безопасности; объектами организаций федеральных органов государственной охраны; объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ; инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы России, и т.д. Данный перечень представляется вполне логичным, поскольку трудно было бы объяснить возможность передачи в аренду, например, участка государственной границы.

Характеризуя объект аренды, следует подчеркнуть специфику аренды земельных участков в составе отдельных категорий земель. При этом необходимо иметь в виду, что земли запаса в аренду не передаются, а земельные участки в составе остальных категорий земель в разной мере могут выступить предметом договора аренды. Так, определенную специфику имеет договор аренды земельного участка в населенных пунктах для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Предоставление земельного участка в аренду для строительства может осуществляться на торгах либо без проведения торгов, но с предварительным согласованием мест размещения объекта. Независимо от процедуры заключения договора пользование земельным участком на праве аренды в населенном пункте должно осуществляться с соблюдением градостроительных регламентов, предусмотренных правилами землепользования и застройки. Собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков — до или после дня вступления в силу ЗК РФ.

Согласно п. 2 ст. 17 Закона об особо охраняемых природных территориях в целях организации рекреационной деятельности, в том числе физкультурно-оздоровительной и спортивной, земельные участки в соответствующих функциональных зонах могут предоставляться гражданам, юридическим лицам в аренду в соответствии с земельным законодательством. Определенную специфику имеет аренда земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, участков лесного фонда и т.д.

Договор аренды заключается на срок, определенный сторонами. Если срок не определен в договоре, он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (ст. 610 ГК РФ). Законом могут устанавливаться максимальное (предельные) сроки договора для аренды отдельных видов имущества. Например, п. 3 ст. 9 Закона об обороте земель устанавливает максимальный срок аренды земель сельскохозяйственного назначения 49 лет. Сам ЗК РФ не устанавливает предельных сроков аренды земельных участков, однако закрепляет, что договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности и расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, заключается на срок, продолжительность которого не может превышать срок резервирования таких земель.

В ст. 22 ЗК РФ установлен перечень исключений из преимущественного права арендатора на заключение договора аренды. В их числе следует выделить приоритет права собственника здания, строения, сооружения, расположенного на чужом земельном участке, на покупку или аренду соответствующего земельного участка перед другими лицами (п. 3 ст. 35), в том числе право на заключение договора аренды или выкуп земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Не применяется право арендатора на продление срока договора аренды и в случае, если последний был расторгнут по основаниям, предусмотренным ст. 46 ЗК РФ (например, за использование участка не по целевому назначению или неустранение совершенного умышленно земельного правонарушения).

Анализ п. Зет. 22ист. 463К РФ позволяет сделать вывод об их корреспондировании положениям п. 1 ст. 621 ГК РФ, согласно которому, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Следовательно, критерий исполнения надлежащим образом» своих обязанностей арендатором конкретизирован ст. 46 ЗК РФ.

Важнейшим признаком договора аренды земельного участка является его возмездный характер, из чего следует, что за пользование земельным участком арендатор должен вносить арендную плату. Она может определяться сторонами в виде твердой денежной суммы, доли полученной в результате использования земельного участка продукции, плодов и доходов, предоставления арендатором определенных услуг и т.д. Размер, условия и сроки внесения арендной платы за земельный участок, находящийся в частной собственности, устанавливаются договором. Арендатор вправе требовать уменьшения размера арендной платы или расторжения договора аренды, возмещения причиненных ему убытков в случае предоставления ему арендодателем заведомо ложной информации об участке.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

При аренде земель, находящихся в публичной собственности, органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов, которые могут ежегодно пересматриваться в сторону уменьшения или увеличения. Базовые размеры арендной платы за землю определяются на основе действующих ставок земельного налога с применением коэффициентов в зависимости от ценности территории, целевого использования земель или категории арендаторов. Однако, как отмечалось в п. 11 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66, при применении п. 3 ст. 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

Законодатель четко разграничивает правовые последствия аренды земельных участков на срок до одного года и свыше одного года, а также на срок более пяти лет. Так, договор аренды или субаренды земельного участка, заключенный на срок менее чем один год, не подлежит государственной регистрации за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами (п. 2 ст. 26 ЗК РФ). В данном случае законодатель распространил на земельные участки правило, применимое к зданиям, строениям, сооружениям (ст. 651 ГК РФ). Следует иметь в виду, что согласно п. 5 ст. 22 ЗК РФ допускается передача третьему лицу арендных прав без согласия собственника участка, но при условии его обязательного уведомления, если иное не предусмотрено договором. Представляется, что уведомление должно производиться в письменной форме (п. 3 ст. 382 ГК РФ). Особенности срока аренды, превышающего пять лет, касаются случаев аренды земельного участка из состава государственных или муниципальных земель.

Из вышеназванного общего правила установлены исключения для резидентов особых экономических зон. Особая экономическая зона — определяемая Правительством РФ часть территории Российской Федерации, на которой действует особый режим осуществления предпринимательской деятельности (ст. 2 Федерального закона от 22.07.2005 № 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации»). Особые экономические зоны создаются в целях развития обрабатывающих отраслей экономики, высокотехнологичных отраслей, производства новых видов продукции транспортной инфраструктуры, а также туризма и санаторно-курортной сферы. Различают четыре типа особых экономических зон: промышленно-производственные, создаваемые на участках территории, площадь которых составляет не более 20 кв. км; технико-внедренческие, создаваемые не более чем на двух участках территории, общая площадь которых составляет не более 2 кв. км; туристско-рекреационные, создаваемые на одном или нескольких участках территории, определяемых Правительством РФ; портовые особые экономические зоны (их площадь не должна превышать 50 кв. км).

Особые экономические зоны могут создаваться только на земельных участках, находящихся в государственной и (или) муниципальной собственности. Особая экономическая зона создается на 20 лет, за исключением портовых экономических зон (срок их создания — 49 лет). Срок существования особой экономической зоны продлению не подлежит, но может быть досрочно сокращен.

Резидентами особых экономических зон могут являться: в промышленно-производственной и портовой зонах — коммерческая организация (за исключением унитарного предприятия); в технико-внедренческой и туристско-рекреационной зонах — индивидуальный предприниматель или коммерческая организация (за исключением унитарного предприятия).

Органы управления особыми экономическими зонами управляют и распоряжаются земельными участками в пределах ее территории на основании соглашения о создании особой экономической зоны в соответствии с законодательством РФ. Земельные участки в пределах территории особой экономической зоны могут предоставляться во временное владение и пользование исключительно на основании договора аренды. Арендаторы земельных участков в пределах территории особой экономической зоны — собственники созданных ими объектов недвижимости имеют право выкупа расположенных под указанными объектами земельных участков.

Максимальный размер арендной платы за земельные участки, предоставленные резидент)’ особой экономической зоны на основании соглашения об осуществлении (ведении) промышленно-производственной, технико-внедренческой или туристско-рекреационной деятельности, определяется уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти. Арендная плата и иные платежи за земельные участки, расположенные в пределах территории особой экономической зоны, поступают в бюджет соответствующего уровня бюджетной системы РФ.

Резидент особой экономической зоны — арендатор земельного участка, находящегося в государственной и (или) муниципальной собственности, не вправе сдавать его в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять участок в безвозмездное срочное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

Договорные отношения носят свободный характер, в связи с чем стороны вправе изменить или расторгнуть их в любое время по взаимному согласию. Однако в случае аренды земельного участка из состава государственных или муниципальных земель п. 9 ст. 22 ЗК РФ предусматривает ряд дополнительных гарантий прав арендатора как наиболее уязвимой стороны договора. Так, на арендатора в таком договоре распространены права арендатора частных земель, предусмотренные п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ, а также установлен в императивной форме запрет на изменение условий договора аренды земельного участка без согласия арендатора либо иное ограничение его прав. При этом досрочное расторжение договора аренды, заключенного на срок более пяти лет, по инициативе арендодателя, возможно только в судебном порядке и при существенном нарушении арендатором условий договора, т.е. нарушений, которые влекут для арендодателя такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (ст. 450 ГК РФ). Например, к числу таких нарушений можно отнести несвоевременное внесение арендатором арендной платы (просрочка оплаты более двух раз подряд — ст. 619 ГК РФ).

Это интересно:  Возврат обеспечительного платежа по договору аренды проводки 2019 год

Однако арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок (п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»). Кроме того, как отмечал Пленум, в случае, указанном в п. 9 ст. 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Необходимо иметь в виду, что, если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника этого участка. Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке).

Конспекты юриста

Аренда земли

Общие положения о договоре аренды установлены ГК РФ (ГК РФ ст 606. Договор аренды).

Особенности аренды участков определяются земельным законодательством (ЗК РФ ст 22. Аренда земельных участков).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ГКРФ).

Участки могут предоставляться в аренду на основе договора. Изменение условий договора аренды без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды участка его арендатором.

По общему правилу договор аренды недвижимого имущества подлежит гос. регистрации (если иное не установлено законом). ЗКРФ в ст. 26 установил, что не подлежат гос. регистрации, за исключением случаев, установленных ФЗми, договоры аренды и субаренды участка, заключенные на срок до 1 года.

Договор заключается на срок, определенный договором. Если срок в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок.

Участки, находящиеся в гос. или муницип собственности, предоставляются сроком на 49 лет (максимальный (предельный) срок).

По истечении срока договора, арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора, за исключением случаев перехода прав на недвижимое имущество, расположенное на этом участке.

Размер арендной платы определяется договором. Общие начала определения арендной платы при аренде участков, находящихся в гос или муницип собственности, устанавливаются Правительством РФ.

Объекты и субъекты договора аренды земли

Предметом договора аренды могут быть участки, за исключением изъятых из оборота (указанных в п. 4 ст. 27 ЗК), а также части земельных участков (ст. 6 ЗК). В аренду могут сдаваться также земельные доли, принадлежащие на праве собственности работникам с/х организаций. Участок должен иметь описанные и удостоверенные в установленном порядке границы.

Арендатор — любое физ. или юр. лицо. Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных законом.

При аренде участка, находящегося в гос. или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет арендатор имеет право в пределах срока договора передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника участка при условии его уведомления.

Арендатор имеет также отдельные права по распоряжению арендованным участком – может сдать его в субаренду.

Арендодатели — только собственники участков, а также лица, уполномоченные законом или собственником.

В случае наследования участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

Содержание договора аренды земли

Поскольку обязанности по охране земель ст. 42 ЗК возлагаются одновременно как на собственников участков, так и на их арендаторов, договором аренды может быть предусмотрено распределение между ними обязанностей по совершению отдельных действий. Договором аренды на любую из сторон могут быть возложены и другие обязанности по поддержанию участка в состоянии, определенном договором.

Арендатору принадлежат права:

  • — использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также закрытые водоемы в соответствии с законодательством РФ;
  • — возводить здания, сооружения в соответствии с целевым назначением участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
  • — проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, другие мелиоративные работы, строить закрытые водоемы в соответствии с установленными законодательством требованиями;
  • — право собственности на посевы и посадки с/х культур, полученную с/х продукцию и доходы от ее реализации;
  • — возможность осуществлять другие права по использованию участка, предусмотренные законодательством.

Арендатору принадлежат обязанности:

  • — использование участков в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;
  • — сохранение межевых, геодезических и других спец. знаков, установленных на участках в соответствии с законодательством;
  • — соблюдение порядка пользования лесами, водными и другими природными объектами;
  • — соблюдение при использовании участков требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
  • — недопущение загрязнения, деградации и ухудшения плодородия почв на землях соответствующих категорий;
  • — своевременно приступать к использованию участков (например, к застройке), если сроки освоения участков предусмотрены договорами;
  • — вносить арендную плату;
  • — осуществлять мероприятия по охране земель.

Многие обязанности арендатора по договору аренды земельного участка обладают публичным характером и являются обязанностями перед государством или муниципальным органом. Это обусловлено тем, что правовой режим участков, цели их использования определяются земельным законодательством в публичных интересах с учетом того, что земля является основой жизни и деятельности проживающих на ней народов (ч. 1 ст. 9 Конституции РФ). Поэтому нарушение обязанностей по целевому использованию участка может повлечь применение административно-правовых санкций, например, в виде штрафа (ст. 8.8 КоАП).

Основания возникновения и прекращения права аренды земли

Право аренды участка возникает на основании договора аренды. Права на участки подлежат гос. регистрации.

Основания прекращения (ЗКРФ Ст 46)

1. По основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (ст 612, 619, 620):

  • 1. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора или были заранее известны арендатору. Арендодатель отвечает за недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию имуществом, даже если во время заключения договора аренды он не знал о них. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать либо безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
  • 2. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
  • 3. По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию в соответствии с условиями договора или назначением имущества.
  • 4. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя или арендатора.

2. По инициативе арендодателя в случае (тут ЗК РФ как бы уточняет нормы ГК РФ):

  • 1. Использования участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к категории статьи 8 ЗКРФ.
  • 2. Использования участка, которое приводит к существенному снижению плодородия с/х земель или значительному ухудшению экологической обстановки.
  • 3. Неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, порче или уничтожении плодородного слоя вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде.
  • 4. Неиспользования участка, предназначенного для с/х производства либо строительства, в указанных целях в течение 3х лет, если более длительный срок не установлен ФЗ или договором аренды, за исключением времени, необходимого для освоения участка, а также времени, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
  • 5. Изъятия участка для гос. или муницип нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 ЗКРФ.
  • 6. Реквизиции участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 ЗКРФ.

Поскольку в приведенных случаях прекращение аренды происходит по инициативе арендодателя, можно сделать вывод о том, что в этих случаях обязательство аренды прекращается путем расторжения договора аренды, осуществляемого в судебном порядке, если иное не установлено в самом договоре аренды. Досрочное расторжение договора аренды участка, находящегося в гос. или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды участка его арендатором (п. 9 ст. 22 ЗК).

Аренда земельных участков

По договору аренды собственник индивидуально-определенной непотребляемой вещи передает ее за плату во временное пользование другому лицу. По истечении срока аренды эта вещь должна быть возвращена ее собственнику.

Это интересно:  Истечение срока договора аренды нежилого помещения 2019 год

Порядок заключения договоров аренды земельных участков регулируется ГКРФ, который предусматривает общие требования к совершению таких сделок. Особенности совершения договоров аренды земельных участков урегулированы ЗК РФ.

По общему правилу именно собственники земельных участков могут свободно предоставлять их в аренду в соответствии с нормами гражданского и земельного законодательства. Ограничения установлены в отношении РФ — собственника земельных участков, указанных в п. 4 ст. 27 Земельного кодекса в качестве исключенных из оборота, а в п. 11 ст. 22 — запрет на передачу в аренду изъятых из оборота земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

ЗК РФ закреплено преимущественное право арендатора земельного участка по истечении срока договора аренды на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением следующих случаев:

  1. когда собственник находящегося на этом участке здания, строения или сооружения захочет реализовать свое преимущественное право на аренду данного земельного участка (п. 5 ст. 35);
  2. когда граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, желают осуществить свое исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права их аренды (п. 1 ст. 36);
  3. когда арендодатель желает прекратить договор аренды в связи с совершением арендатором действий (бездействия), предусмотренных ст. 46 Земельного кодекса РФ.

Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока действия договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако при заключении договора аренды земельного участка можно предусмотреть необходимость такого согласия.

Более широкий объем прав предоставлен арендатору при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет:

  1. арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления;
  2. изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды прав арендатора не допускаются.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Аренда земельных участков

Основу законодательного регулирования аренды земли представляет ГК РФ. Он содержит общие положения об аренде (в частности, в статьях гл. 34 ГК РФ урегулированы важнейшие положения, связанные с понятием договора аренды, его формой, условиями реализации и др.). Особенности аренды земли в Российской Федерации регулируются специальными нормами действующего земельного законодательства

(ст. 22 и др. ЗК РФ).

Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ, земельные участки могут быть предметом договора аренды. В то же время, п. 2 ст. 607 предусматривает, что закон может установить особенности сдачи

202 земли в аренду. Так, в соответствии с п. 1 ст. 22 ЗК РФ, земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом РФ, за исключением случаев, предусмотренных земельным законодательством. Такие случаи указаны в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, согласно которому земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

В договоре необходимо четко указывать предмет аренды, а именно: местоположение арендуемого земельного участка, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и другие признаки, позволяющие точно установить и идентифицировать соответствующий земельный участок. Эти сведения являются существенными условиями договора, поэтому при их отсутствии договор считается недействительным.

В то же время, земельный участок не может быть предметом финансовой аренды (лизинга), о чем говорит ст. 666 ГК РФ.

Сдача в аренду является формой распоряжения земельным участком. В соответствии с законодательством земля может находиться в собственности как физических, так и юридических лиц. Поэтому выступать в качестве арендодателей могут как граждане, так и юридические лица.

Прежде всего правом сдачи земельного участка в аренду обладает его собственник (ст. 209, 260, 608 ГК РФ). Земельные участки, находящиеся в общей совместной и общей долевой собственности граждан и (или) юридических лиц могут быть переданы в аренду только с согласия всех сособственников. В то же время, согласно ст.ст. 267 и 270 ГК РФ, арендодателями могут выступать лица, которым земельный участок принадлежит на праве пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования. Правда, в последнем случае требуется согласие собственника участка.

Статья 608 ГК РФ устанавливает, что арендодателями могут быть и лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В основном это прежде всего

203 относится к сдаче в аренду объектов государственной и муниципальной собственности. В этом случае арендодателями земельных участков выступают соответствующие федеральные органы государственной власти, органы государственной власти субъектов РФ, а также органы местного самоуправления.

В соответствии с законодательством земельные участки в Российской Федерации могут предоставляться в аренду гражданам РФ, российским юридическим лицам, иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства. Статья 22 (п. 1) ЗК РФ содержит норму, указывающую, что иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства земельные участки на праве аренды могут быть предоставлены, за исключением случаев, предусмотренных земельным законодательством. Например, иностранные граждане и юридические лица не могут иметь в аренде земельные участки, входящие в состав особо охраняемых территорий.

Статья 609 ГК РФ предусматривает возможность заключения договора аренды как в письменной, так и в устной форме. Устно могут заключаться договоры аренды на срок не более одного года, если его сторонами являются физические лица. В случае, когда хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, то, независимо от срока, договор аренды должен быть заключен в письменной форме. Как правило, договор аренды земельного участка заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. Исключение составляют договоры аренды и субаренды земельного участка, заключенные на срок менее одного года, которые не подлежат государственной регистрации, если иное не установлено федеральными законами (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

Государственная регистрация договора аренды осуществляется в соответствии со ст.ст. 131, 164 ГК РФ и Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» учреждениями юстиции по регистрации прав на территории регистрационного округа по месту нахождения земельного участка в Едином государственном реестре прав.

Согласно статье 26 указанного закона, с заявлением о государственной регистрации договора аренды может обратиться как арендодатель, так и арендатор. К договору аренды должен быть приложен план (чертеж границ) земельного участка, удостоверенный государственным органом, ответственным за проведение кадастровых работ.

ГК РФ (ст. 609) не предусматривает обязательной нотариальной формы договора аренды, однако стороны договора при желании вправе придать ему такую форму, причем в совершении данного нотариального действия им не может быть отказано.

ГК РФ предусматривает особую форму договора аренды в случае последующего выкупа земельного участка арендатором (п. 3 ст. 609 ГК РФ). Такой договор должен заключаться в форме, установленной для договора купли-продажи земельного участка, для которого предусмотрена (ст. 550 ГК РФ) обязательная письменная форма с последующей государственной регистрацией.

При наличии на стороне арендодателей нескольких лиц договор заключается в письменной форме и подписывается всеми его участниками (при общей совместной и долевой собственности на земельный участок).

Статья 615 ГК РФ содержит норму, устанавливающую, что арендатор имеет право сдать арендованный земельный участок или его часть в субаренду только с согласия арендодателя. Данные отношения оформляются договором субаренды, который заключается на срок, не превышающий срока основного договора аренды, и подлежит государственной регистрации. При передаче земельного участка в субаренду его целевое назначение не может быть изменено по соглашению сторон. Однако в земельном законодательстве эти вопросы урегулированы иначе. В соответствии с п. 6 ст. 22 ЗК РФ, арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если догово-

ром аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные ЗК РФ.

К договору субаренды применяются правила, предусмотренные для договора аренды, если иное не установлено специальным законодательством.

По общему правилу (ст. 610 ГК РФ), договор аренды земельного участка заключается на срок, определяемый сторонами, однако законом могут устанавливаться предельные сроки аренды земли. Так, в соответствии со ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный данным законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному сроку. Статья 22 (п. 3) ЗК РФ устанавливает, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ. Аналогичная норма содержится в ст. 621 ГК РФ.

При отсутствии в договоре условия о сроке аренды каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ), однако стороны вправе установить и другой срок для такого предупреждения при заключении договора. Если же ни одна из сторон не отказалась от договора (при отсутствии условия о сроке аренды), то договор считается заключенным на срок, равный предельному, и прекращает свое действие по истечении этого срока.

При фактическом продолжении арендных отношений по истечении срока договора договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок. При этом необходимо отсутствие возражений со стороны арендодателя (п. 2

По договору аренды арендодатель обязан передать арендатору земельный участок за плату, а арендатор, в свою очередь, обязан своевременно вносить оговоренную сумму. Даже если договором аренды сумма не предусмотрена, арендодатель вправе требовать плату за предоставление земельного участка во владение и пользование.

Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации. В соответствии со ст. 614 ГК РФ, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются в договоре.

В договоре аренды может быть предусмотрена наиболее удобная для сторон форма внесения арендной платы. ГК РФ (п. 2 ст. 614) предусматривает несколько вариантов оплаты. Согласно указанной статье, арендная плата может вноситься в виде установленных в твердой сумме платежей, уплачиваемых периодически или единовременно. Арендная плата может также состоять в передаче арендатором арендодателю установленной доли продукции, плодов (в натуре), полученных от использования земельного участка, а также в процентном отношении от полученных арендатором доходов. ГК РФ (ст. 614) предусматривает в качестве формы оплаты аренды передачу определенной договором вещи в собственность или в аренду арендодателю. Возможны и такие формы оплаты, как предоставление арендодателю определенных услуг (например, за пользование земельным участком арендатор расплачивается путем строительства за свой счет здания или сооружения для арендодателя); возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение земельного участка (например, осушение участка, выкорчевывание деревьев и т.п.).

Это интересно:  Перевод долга по договору займа образец 2019 год

Установление размера арендной платы зависит от многих факторов, в частности, от размера участка, его местоположения, кадастровой оценки, наличия значимых для хозяйст-

венной деятельности природных объектов (родник, пруд и т.п.), целевого назначения участка и др.

ГК РФ в п. 3 ст. 614 предусматривает возможность изменения размера арендной платы по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Пункт 5 статьи 22 ЗК РФ предусматривает право арендатора земельного участка передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог.

В то же время, согласно ст. 615 ГК РФ, арендатор земельного участка обязан пользоваться арендованным земельным участком в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с основным целевым назначением земельного участка. Арендатор также вправе с согласия арендодателя сдавать арендованный участок в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованный участок в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Изменение сторон в договоре аренды в результате перехода права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения и т.п.) на сданный в аренду земельный участок к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В этом случае первоначальный арендодатель заменяется новым.

В случае смерти гражданина-арендатора (арендодателя), его права и обязанности переходят к наследникам, если законом или договором не предусмотрено иное. В обоих случаях наследник является новой стороной в арендных отношениях, что влечет необходимость заключения нового договора аренды.

Договорные отношения имеют свободный характер, что дает возможность сторонам договора изменить или расторгнуть его по взаимному соглашению. В случае недостижения сторонами такого соглашения, договор может быть расторгнут по решению суда, но только при условии, что имело место существенное нарушение договора одной из сторон. Признаком существенного нарушения договора считается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ст. 450 ГК РФ). Существенным нарушением договора аренды земельного участка может считаться, например, несвоевременное внесение арендатором арендной платы (просрочка оплаты более двух раз подряд) (ст. 619 ГК РФ).

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в случаях, когда арендатор: 1.

использует земельный участок не по целевому назначению, а также способами, приводящими к ее порче; 2.

существенно нарушает условия договора аренды; 3.

несвоевременно вносит арендные платежи; 4.

в иных случаях, предусмотренных договором аренды. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения

договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства.

Арендатор должен ответить на такое предупреждение в срок, указанный арендодателем, либо в срок, определенный в договоре. Если же такой срок не согласован сторонами при заключении договора, для дачи ответа ст. 452 ГК РФ устанавливается 30-дневньгй срок. После получения отказа либо неполучения ответа арендатора на предложение расторгнуть договор арендодатель вправе предъявить в суд требование о расторжении договора.

Согласно ст. 620 ГК РФ, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут по следующим основаниям: 1.

непредоставление арендатору земельного участка в пользование; 2.

создание арендодателем препятствий для пользования земельным участком; 3.

по иным основаниям, предусмотренным договором, т.е. перечень оснований для досрочного расторжения договора может быть расширен по соглашению сторон. Расторжение договора аренды земельного участка

оформляется письменно путем заключения соглашения, включающего основания расторжения договора (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Обязательства по договору прекращаются с момента заключения указанного соглашения или с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора. При расторжении договора по вине одной из сторон другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных расторжением договора (п. 5 ст. 453 ГК РФ).

Изменения, дополнения и поправки к условиям договора аренды должны быть оформлены письменно и подписаны арендодателем и арендатором или уполномоченными и лицами. Изменения, дополнения и поправки производятся в форме дополнительного соглашения, являющегося неотъемлемой частью договора аренды и подлежащего обязательной государственной регистрации в том же порядке, что и сам договор аренды. В случае, если одна из сторон уклоняется от подписания дополнительного соглашения и его государственной регистрации, спор рассматривается в судебном порядке.

Следует отметить еще некоторые особенности аренды земельных участков, предусмотренные земельным законодательством. Так, согласно п. 7 ст. 22 ЗК РФ, земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. При этом арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка.

При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия (п. 10 ст. 22 ЗК РФ).

Сдача земельного участка в аренду не прекращает и не заменяет прав третьих лиц на него (права залога, права сервитута, преимущественных прав перед другими лицами и т.п.). Это означает, что, например, лицо, обладающее правом сервитута, независимо от того, что земельный участок передается в аренду, вправе и дальше осуществлять право ограниченного пользования чужим (сдаваемым в аренду) земельным участком. Залогодержатель может воспользоваться своим правом — обратить взыскание на заложенный земельный участок — независимо от того, что после заключения договора ипотеки собственник земельного участка передал его в аренду другому лицу.

Одной из основных обязанностей арендодателя является предупреждение арендатора о всех правах третьих лиц земельный участок. В случае невыполнения этого обязательства у арендатора появляется право требовать от арендодателя уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков (по выбору арендодателя) (п. 2 ст. 613 ГК РФ).

Таким образом, ст. 613 ГК РФ призвана гарантировать права третьих лиц на сдаваемый в аренду земельный участок.

Согласно ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности. В случае передачи в аренду находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения договор аренды земельного участка заключается или с участниками долевой собственности, или с лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности.

В договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено,

212 что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных статьями 8 и 10 данного Федерального закона.

Необходимо помнить, что в случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается.

Помимо рассмотренных выше сделок купли-продажи и аренды земельных участков, в практике земельных отношений нашли распространение сделки дарения, мены, ренты, наследования, доверительного управления, залога (ипотеки) земельных участков.

Контрольные вопросы 1.

Дайте определение сделки с земельным участком. 2.

Какие сделки с землей подлежат обязательному нотариальному удостоверению? 3.

Все ли сделки с земельными участками подлежат государственной регистрации? 4.

Назовите сделки с земельными участками, сопровождающиеся переходом права собственности. 5.

Какой предельный срок аренды земельных участков установлен законодательством РФ?

Дополнительная литература 1.

Ерофеев Б.В. Земельное право России: Учебник. — М.:

4. Гусев Р.К. Земельное право: Учебное пособие. — М.:

Юридическая фирма «КОНТРАКТ»; ИНФРА-М, 2002. —

208 с. — (Право в вопросах и ответах). 5.

Комментарий к Федеральному закону «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» / Под общ. редакцией И.А. Алтухова. — М.:

Сделки с недвижимостью — оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов. — М.:

Статья написана по материалам сайтов: www.law-student.ru, be5.biz, uchebniki-besplatno.com.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector