+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Договор аренды вещное право 2019 год

Характеристике арендного договора как элемента гражданского права должно предшествовать корректное как в юридическом, так и экономическом аспекте определение этой формы договорных отношений.

Договор аренды относят к категории вещных, реальных договоров. Кратко поясним различие между вещными и обязательственными правами. Вещное право, называемое также абсолютным, предоставляет человеку непосредственное господство в той или иной форме над вещью, т.е. объектом вещного права является вещь. Обязательственное право дает одному лицу право требовать от другого совершения определенного действия, которое и является объектом права. Это право называют еще относительным 1 .

Вещное право абсолютно и устанавливается независимо от воли субъектов. Например, право собственности, составляющее наиболее значимую часть категории вещных прав, может приобретаться по рождению. Что касается обязательственного права, то для его возникновения необходима воля субъектов, которая и выражается в виде договора, заключенного на определенных условиях по обоюдному согласию контрагентов.

Как пишет О.Н. Садиков, «при столкновении абсолютного права с относительным последнее всегда уступает первому» 2 . Так, собственник практически всегда может потребовать обратно вещь, отданную другому лицу, в качестве возмещения ущерба, вызванного несвоевременным расторжением договора.

К какой категории следует относить права арендатора — к категории вещных прав или к сфере обязательственного права? Поставленный вопрос, на первый взгляд кажущийся несущественным, на практике имеет чрезвычайно большое значение прежде всего с позиции четкого и последовательного подхода к регулированию арендных сделок.

В мировой практике исторически сложились два подхода к определению юридической природы договора аренды.

Согласно первому подходу договор аренды устанавливает вещные права нанимателя на арендуемое имущество. В этом случае продажа или иное отчуждение вещи у собственника не прекращает действие ранее заключенного договора аренды. Определяющим является прежде всего нанятая вещь как материальный объект.

Особенность второго подхода состоит в том, что договор аренды не устанавливает вещных прав между нанимателем и нанятой вещью, т.е. носит обязательственный характер. Продажа или отчуждение имущества автоматически прекращают договор аренды, заключенный между бывшим собственником имущества и нанимателем. В этом случае на передний план выступает именно договор — существенным образом изменились статус его участников и условия хозяйствования, следовательно, действие соглашения прекращается 3 .

Попытка разрешения данного противоречия упирается, по мнению М.И. Брагинского и В.В. Витрянского, прежде всего в порядок осуществления собственником сдаваемого в аренду имущества своих прав на него. Право собственности традиционно определяется как право абсолютного господства над вещью и включает в себя три правомочия — владение, пользование и распоряжение. Право владения — это возможность фактического обладания имуществом. Право пользования — основанная на законе возможность эксплуатации имущества с целью извлечения полезных свойств, поступлений и доходов, которые будут принадлежать лицу, использующему данное имущество. Право распоряжения состоит в том, что собственник вправе совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие законодательству и не нарушающие права других лиц (в частности, отчуждать имущество, уничтожить его и т.п.). В некотором роде указанные правомочия не являются равноценными; наиболее значительным выступает право распоряжения. Не случайно традиционно право определения юридической судьбы имущества часто сопоставляется с полным правом собственности на него.

Законодательство многих стран, в том числе и современное российское (ст. 619 Гражданского кодекса), устанавливает такое положение, при котором у арендодателя нет никаких возможностей расторгнуть договор аренды по своему усмотрению в том случае, если его контрагентом выступает добросовестный, т.е. соблюдающий все условия договора, арендатор.

Кроме того, как указывает В.В. Ковалев, вещный характер прав арендатора проявляется и при отчуждении имущества у первоначального собственника. Право арендатора — вещное право, так как в течение всего срока договора аренды устанавливается неразрывная связь между арендатором и нанятым имуществом. Следовательно, переход права собственности на сданное в аренду имущество не является основанием для расторжения или изменения договора аренды; права нанимателя, как вещные права, превалируют над договорными отношениями между покупателем и продавцом-арендодателем, являющимися элементом обязательственного права 4 .

Отметим, что большинство законодательств западноевропейских стран последовательны в определении прав добросовестного арендатора, однако не всегда корректны при сохранении договора аренды в силе в случае смены собственника объекта сделки.

Пожалуй, наиболее противоречиво в этой области было римское право, согласно которому договор аренды носил обязательственный характер. Это определялось тем, что сущность договора аренды, по мнению римских юристов, заключалась не в установлении для арендатора прав на вещь, а в предоставлении известной совокупности действий для участников сделки в составе, определенном договором. Вещь в договоре оказывалась как бы на втором плане; например, договор считался исполненным и в случае, когда вместо установленной первоначально вещи нанимателю предлагалась другая, равноценная.

В подтверждение трактовки арендного договора как элемента обязательственного права выступал также и порядок его осуществления при отчуждении имущества — «отдавший в наем землю или жилище при продаже их должен заботиться, чтобы нанимателю было дозволено пользоваться своим правом и после покупки, при несоблюдении этих условий наниматель может начать иск против продавца» 5 . Автоматическое сохранение договора аренды в силе не было установлено законодательно, и, по сути, добросовестный арендатор не мог продолжать пользоваться арендованным имуществом в случае, если новый хозяин не пожелал бы оставить имущество сданным в наем. Единственное право арендатора — право на обращение в суд с иском к бывшему собственнику-арендодателю с требованием возмещения убытков.

Некорректность данного подхода заключается в том, что акт покупки (приобретение права собственности) рассматривался как первичное абсолютное обстоятельство. С этой точки зрения все права третьих лиц на имущество при смене права собственности уничтожались; договоры, по которым возникли определенные обязательства, заключались с прежним собственником, следовательно, претензии должны были направляться к нему. В этом случае обязательственное (договорное) право становится превалирующим по отношению к праву абсолютному (вещному праву).

Современные западноевропейские законодательства, в том числе и отечественное, пошли по иному пути. При смене собственника на арендуемое имущество первичным является именно вещный характер прав арендатора на арендуемую вещь, т.е. покупатель имущества прежде всего должен позаботиться о правах третьих лиц на данное имущество, поскольку они сохраняются в силе.

В то же время отдельные страны данную позицию четко не определяют. Например, современное немецкое законодательство (а ранее и германское законодательство XIX в.) устанавливает, что договор аренды сохраняется в силе при добровольной продаже имущества, но подлежит расторжению в том случае, если арендуемая вещь продается за долги прежнего хозяина-арендодателя. Данное положение весьма формально. Действительно, по своей природе публичная продажа на аукционе совершенно сходна с продажей вообще и фактически отличается только тем, что при ней имущество отчуждается не самим собственником, а иным лицом (в данном случае аукционистом), т.е. продажа за долги не может создать других правоотношений, кроме тех, которые устанавливаются актом любого приобретения имущества в собственность.

Таким образом, если акцентировать внимание только на правах владения и пользования, которые предоставляются на возмездной основе в течение определенного срока, то договор аренды в данном понимании часто может фактически подменяться другими юридическими категориями, например договором возмездного оказания услуг. В частности, право собирать плоды в саду, бесспорно, несет на себе отпечаток пользования, однако это право не становится договором аренды только потому, что за него уплачивается вознаграждение и оно является срочным.

В силу вышеизложенного юридическое определение аренды обязательно должно содержать в себе указание на вещный характер данного договора.

Договор аренды — это договор, по которому одна сторона (собственник имущества или уполномоченное им или законом иное лицо) предоставляет на известный срок и за известное вознаграждение индивидуально определенную вещь в пользование и владение другой стороне (арендатору), которая в пределах срока договора приобретает, во-первых, право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества, и, во-вторых, неотъемлемое право пользования и владения имуществом в течение срока договора 6 .

В заключение отметим, что в юридической практике существует множество понятий и определений, характеризующих рассмотренные отношения — от общеупотребительных (аренда, наем, прокат, рента) до весьма специфичных (например, в русском дореволюционном праве — половничество, кортомное содержание, чиншевый договор и т.д.).

Современное отечественное законодательство в комплексе арендных операций выделяет категории «прокат» и «лизинг». В то же время термины «наем» и «аренда» признаются равнозначными и равноупотребительными.

Правда, как отмечает И.Ю. Новикова, правовые системы других стран часто необоснованно придерживаются иного мнения. Еще в римском праве понятия «наем» и «аренда» были разделены. Под наймом (лат. — locatio) понималось владение и пользование вещью, выражаясь современным языком, для потребительских целей. Термин «аренда» (лат. — colonies) применялся а приложении к сделкам, в которых арендатор пользовался плодами от нанятого им имущества, Это различие имело свое значение, поскольку при найме величина наемной платы в соответствии с законодательством понижалась только в случае возникновения для нанимателя объективных препятствий для непосредственного пользования вещью (например, ее повреждения не по вине нанимателя). При аренде величина платы могла быть изменена еще и при неурожае, в случае, когда арендованное поле или огород не приносили достаточного количества плодов. Таким образом, назначение пользования имуществом (для потребительских или предпринимательских целей) являлось определяющим при классификации подобного рода сделок.

Подобная схема принята и некоторыми современными западноевропейскими законодательствами. Например, немецкое право различает пользование только вещью (miethe прокат, наем) и извлечение из нее плодов (pacht аренда).

В ряде стран различие между понятиями аренды и найма увязывается с классификацией объекта имущества. Так, в соответствии с австрийским законодательством в аренду можно взять сельскохозяйственное оборудование, а также землю; любое остальное имущество можно лишь взять в наем. В то же время каких-либо существенных различий по форме и содержанию договора указанное обстоятельство не несет 7 .

В нашей курсовой работе мы придерживаемся позиции, принятой современным отечественным законодательством, — не разделяя в принципе категории «аренда» и «наем», тем не менее в силу сложившейся традиции для характеристики указанного комплекса операций мы будем использовать термин «аренда».

Правовая природа арендных отношений

Аренда (лат. arrendare — отдавать взаймы) представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями (объединениями) и другими имущественными комплексами, а также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности.

Гражданский кодекс Российской Федерации определяет аренду как договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или в пользование. Цель такого договора состоит в том, чтобы обеспечить передачу имущества во временное пользование. При этом то, что в п. 1 ст. 606 ГК РФ указывается не только на временное пользование, но и на владение имуществом, не может изменить цели договора, поскольку далеко не всякий арендатор может быть признан владельцем, пользователем же он является всегда» Гражданское право: учебник: в 3-х частях. Часть вторая /Под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого. М.: Проспект.- 2009.- С. 150.. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе либо временно, либо же не имеет возможности приобрести его в собственность.

По мнению отдельных авторов, аренда с точки зрения закона имеет двоякую природу (так же как и сервитут, ипотека, доверительное управление имуществом). Так, по мнению О. Гутникова, «с одной стороны, аренда стесняет собственника сдаваемого в аренду имущества при осуществлении им своих правомочий и в этом смысле является ограничением (обременением) прав арендодателя, с другой — аренда является правом арендатора, предоставляющим ему возможность пользоваться арендованным имуществом. Таким образом, для арендодателя аренда выступает в качестве обременения, а для арендатора — в качестве права пользования арендованным имуществом» Гутников О. Государственная регистрация права аренды //Хозяйство и право.- 2008.- №5.- С.117..

Это интересно:  Договор аренды нежилого помещения образец узбекистан 2019 год

Возникающие в силу договора аренды отношения носят, прежде всего, обязательственный характер, содержание прав и обязанностей сторон в соответствующих договорах регулируется нормами обязательственного права. Но нельзя не учитывать и того, что лицо, которому имущество передано в аренду по соответствующему договору, выступает в отношениях со всеми третьими лицами как законный владелец предоставленного ему имущества, как обладатель вещного права на данное имущество.

Объем полномочий обладателя такого вещного права, разумеется, будет отличаться от объема полномочий собственника имущества, а также обладателя имущества на началах любого иного ограниченного вещного права.

Один и тот же договор (в нашем случае договор аренды) может порождать различного рода правоотношения — как обязательственного, так и вещного характера. К примеру, при аренде определенные правоотношения складываются, во-первых, между арендодателем и арендатором, во-вторых, между арендатором и третьими лицами. В первом случае арендодатель (собственник имущества), предоставив имущество в аренду, сохраняет на него право собственности (то есть имеет место вещное правоотношение), но также в рамках заключенного договора возникает и обязательственное правоотношение, определяющее права и обязанности договорившихся сторон. Во втором случае между арендатором и третьими лицами складывается сложное (вещно-обязательственное) правоотношение: например, арендатор может сдать арендованное имущество в субаренду, выступая в качестве законного владельца данного имущества (вещное право), и приобрести при этом определенные права и обязанности по отношению к субарендатору (обязательственное право).

Таким образом, правоотношения, складывающиеся в силу заключаемого договора аренды, носят как обязательственный (так как возникают в силу соответствующего договора), так и вещный характер. Вещными такие правоотношения являются, прежде всего, применительно к арендатору, в его отношениях со всеми третьими лицами, с которыми он контактирует, участвуя в имущественном обороте.

В то же время считается, что нельзя отрицать и того, что вещно-правовой характер присутствует и во взаимоотношениях арендатора непосредственно с арендодателем — собственником имущества. По договору аренды арендатор приобретает одновременно с передачей ему имущества собственником правомочия владения, пользования и в какой-то мере распоряжения этим имуществом, причем объем всех названных правомочий в каждом отдельном случае устанавливается как законом, так и непосредственно в самом заключенном между сторонами договоре.

На наш взгляд, следует согласиться с мнением Л.Г. Ефимовой, полагающей, что «правовой режим вещных и обязательственных правоотношений нередко переплетается настолько тесно, что порой трудно однозначно определить, какое перед нами право: вещное с элементами обязательственного или, наоборот, обязательственное с элементами вещного» Ефимова Л.Г.- Указ.соч.- С.39-40..

Сказанное, в большей мере характерно для отношений, складывающихся в результате заключения сторонами договора аренды.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, или же это может быть лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду ГК РФ — Ст.608.. При этом сдача имущества в аренду является одним из способов реализации арендодателем принадлежащего ему права собственности на соответствующее имущество, а именно — правомочия распоряжения. Что же касается обладателей иных вещных прав, то любое лицо, не являющееся собственником соответствующего имущества, должно иметь специальные полномочия на сдачу этого имущества в аренду. Так, в соответствии со ст. 295 ГК РФ субъект права хозяйственного ведения не вправе сдавать недвижимое имущество в аренду без согласия на то со стороны собственника имущества в лице уполномоченного им органа (в отношении движимого имущества таких ограничений нет); согласно п. 1 ст. 297 ГК РФ казенное предприятие, которому имущество принадлежит на началах оперативного управления, вправе осуществлять распорядительные действия (в том числе сдачу имущества в аренду) в отношении закрепленного за ним недвижимого и движимого имущества только с согласия его собственника. «Дача такого согласия равнозначна наделению указанных субъектов специальным полномочием сдавать имущество в аренду» Гражданское право: учебник — Указ. соч.- С.153..

В соответствии же с Земельным кодексом Российской Федерации Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 №136-ФЗ (в ред. от 27.12.2009г.) //СЗ РФ.- 2001.- №44.- Ст.4147; 2009.- №29.- Ст.3601. (ст. 20) юридические лица (в том числе образовательные учреждения), обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками, а значит, и не вправе сдавать их в аренду.

В качестве объекта аренды выступают различные имущественные комплексы, здания, сооружения и иные непотребляемые вещи, то есть те объекты, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Могут сдаваться в аренду и земельные участки Земельный кодекс РФ — Ст.22., а также участки недр и другие обособленные природные объекты (к примеру, участки леса Лесной кодекс РФ — Ст.22.; водные объекты Водный кодекс РФ от 03.06.2006 №74-ФЗ (в ред. от 01.04.2010г.)// СЗ РФ.- 2006.- №23.- Ст.2381; 2008.- №29 (ч.1) — Ст.3418..

Заметим, что это единственное упоминание об аренде в Водном кодексе РФ, во всех остальных статьях речь идет о договоре пользования водным объектом, который заключается на основании государственной лицензии на водопользование, хотя этот договор и подчинен правилам об аренде Водный кодекс — Ст.54..

Для земельных участков и других обособленных природных объектов законом могут быть установлены особенности сдачи их в аренду ГК РФ — Ст.607 п.2.. «Эти особенности вытекают, прежде всего, из невозобновляемости многих природных ресурсов, их ограниченности (подчас уникальности), а потому — необходимости специально предусмотреть меры, направленные на их рациональное использование» Гражданское право: учебник — С.154.. Так, в частности, при сдаче в аренду земельных участков арендатор должен соблюдать целевое назначение используемых им земель.

Необходимо заметить, что если объектом аренды является объект недвижимости, то право аренды такого имущества подлежит государственной регистрации. Если же при этом в аренду сдается земельный участок, участок недр или часть его, то к договору аренды прилагается соответствующий план (чертеж границ), если же в аренду передаются здания, сооружения, помещения в них или части помещений, то к договору прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, где обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади ФЗ РФ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 21.07.1997г. №122-ФЗ (в ред. от 17.06.2010г.) //СЗ РФ.- 1997.- №30.- Ст.3594; 2009.- №29.- Ст.3611..

Сдача имущества в аренду не влечет за собой передачи права собственности на это имущество. Но продукция, плоды и иные доходы, получаемые арендатором в результате использования арендованного имущества в своей хозяйственной или иной деятельности, являются его собственностью. Собственностью арендатора выступают и различные прибавления к полученному по договору аренды имуществу, как то: его улучшения, первичные взносы и т.д.

Таким образом, в составе арендованного имущества наряду с собственностью арендодателя появляется собственность арендатора, так как арендатору принадлежит право собственности на созданную им продукцию и доходы, полученные от эксплуатации арендованного имущества. В собственность арендатора помимо названного поступают также не входящие в состав арендованного имущества материальные и иные ценности, получаемые и приобретаемые им по любым законным основаниям — по договору купли-продажи, мены и т.д. Кроме того, арендатор, как правило, может требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, а в отдельных случаях даже тогда, когда на их осуществление не было получено согласие арендодателя.

Таким образом, правомочия арендатора в этой части даже более широкие по сравнению с обладателями таких ограниченных вещных прав, как право хозяйственного ведения и право оперативного управления, поскольку плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося соответственно в хозяйственном ведении или оперативном управлении, а также имущество, приобретенное унитарным предприятием или учреждением по договору или иным основаниям, поступают в хозяйственное ведение или оперативное управление предприятия или учреждения (п. 2 ст. 299 ГК РФ).

Арендатору по соответствующему договору передаются, прежде всего, правомочия владения и пользования (полностью или частично). При этом пользоваться арендованным имуществом арендатор обязан в соответствии с условиями договора, а если такие условия в соглашении не определены, то в соответствии с назначением имущества.

Таким образом, правомочия владения и пользования арендованным имуществом составляют неотъемлемую часть договора аренды, а правомочие распоряжения довольно-таки ограничено и определяется исключительно на основе соглашения (договора) с арендодателем — собственником имущества. Арендатор владеет и пользуется предоставленным ему имуществом в соответствии с законом, условиями заключенного договора и назначением имущества. Что же касается распорядительных действий арендатора, то с согласия арендодателя он вправе сдавать арендованное имущество в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору аренды другим лицам. Кроме того, арендные права могут быть предметом залога, могут в качестве вклада вноситься в уставный (складочный) капитал различных хозяйственных обществ и товариществ и в качестве взноса — в производственный кооператив (если иное не предусмотрено законом).

Правомочия арендатора обеспечиваются в соответствии с действующим российским законодательством вещно-правовой защитой ГК РФ — Ст.305. (ст. 305 ГК РФ) и соответственно в этой части также приравниваются к правам вещного характера.

Любой арендатор вправе требовать возврата арендованного имущества из всякого незаконного владения ГК РФ — Ст.301., в том числе от добросовестного приобретателя, за исключением предусмотренных законом случаев ГК РФ — Ст.302.. Помимо требования о возврате имущества в натуре арендатор также вправе предъявить иск о возмещении убытков, причиненных ему в результате изъятия имущества. Кроме того, арендатор может требовать от недобросовестного владельца возмещения доходов, которые данный субъект извлек или должен был извлечь от эксплуатации имущества за все время неосновательного владения им. Такого рода требования могут предъявляться ко всем третьим лицам, в том числе и к арендодателю.

Арендатор также имеет право требовать устранения любого нарушения его прав в отношении арендованного имущества, даже если такие нарушения не сопряжены с лишением его владения данным имуществом ГК РФ — Ст.304..

Вышеизложенное позволяет заключить, что за правами арендатора на арендованное имущество следует в определенной мере признать характер вещных.

С учетом всего вышеизложенного, можно утверждать, что арендатор применительно к арендованному имуществу в отношении всех третьих лиц выступает как носитель не обязательственного, а вещного права. При этом арендатор обладает по отношению к предоставленному ему в аренду имуществу рядом особых, специфических, прав, которые могут быть отнесены только к договору аренды. Это такие, как, во-первых, право арендатора на произведенные им улучшения арендованного имущества; во-вторых, право собственности арендатора на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества. Кроме того, следует отметить срочный характер всех правомочий арендатора в силу того, что договор аренды всегда предполагает временное владение и пользование арендованным имуществом.

Институт аренды земельных участков

Вещно-обязательственный характер договора аренды земельных участков

Регистрация договора аренды недвижимого имущества, в том числе и земельных участков, в России выделена в отдельный вид регистрации (ст. 26 Закона № 122). Договор регистрируется в органах Министерства юстиции Российской Федерации путем внесения записей о сделке в ЕГРП и совершения специальной регистрационной надписи на договоре аренды о произведенной государственной регистрации прав (ст. 13, 14 Закона № 122). Порядок внесения записей установлен Правилами ведения ЕГРП. В соответствии с п. 2 ст. 5, п. 2 ст. 13 Закона № 122 регистрация договора аренды земли возможна после осуществления государственной регистрации прав арендодателя в ЕГРП.

Исключением из указанного порядка является регистрация договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности. Высказывается мнение, что в соответствии со ст. 26 Закона № 122 необходимо осуществлять и государственную регистрацию права на заключение договора аренды земельного участка. Позволим себе не согласиться с данным выводом. Исходя из содержания ст. 131 ГК РФ, п. 1 которой не включает названное право в число объектов государственной регистрации, принимая во внимание, что право аренды вещным правом не является, такую точку зрения вряд ли можно признать обоснованной.

Это интересно:  Договор присоединения образец заполненный 2019 год

Президиумом ВАС РФ в Информационном письме от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»» даны рекомендации арбитражным судам о порядке применения норм права о государственной регистрации права аренды недвижимого имущества. Так, в п. 6 Обзора указывается, что положения ГК РФ не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества, а требования ст. 26 Закона № 122 подлежат применению с учетом и на основании положений ГК РФ. Вместе с тем ГК РФ не предусматривает государственной регистрации ни права аренды, ни аренды как обременения, а регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права.

Н.А. Сыродоев справедливо отмечает, что нормы, содержащиеся в ГК РФ и в Законе № 122, не отвечают на вопросы о том, в каких случаях требуется государственная регистрация сделок, какова ее юридическая природа, в каком соотношении находится регистрация прав на недвижимое имущество и регистрация сделок с ним. Кроме того, право аренды не подпадает под определение ограничений (обременений), которое приводится в ст. 1 Закона № 122, и ошибочно отнесено к перечисляемым в данной статье вещным правам.

В п. 1 ст. 131 ГК РФ говорится о том, что подлежат государственной регистрации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, а также ограничения этих прав: ипотека и сервитуты. В то же время здесь же говорится о том, что иные права (а значит, и другие ограничения) подлежат регистрации в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами. В п. 1 ст. 4 Закона № 122 указано, что «наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда». Таким образом, перечень подлежащих регистрации ограничений и обременений расширяется по сравнению с ГК РФ за счет доверительного управления и аренды.

Уже упоминавшийся абз. 2 п. 1 ст. 4 Закона № 122 закрепляет, что ограничения (обременения) подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом. Следовательно, возникает вопрос, как быть с обременениями и ограничениями, которые не указаны в перечнях ст. 131 ГК РФ и ст. 4 Закона № 122. в отношении которых нет указаний об их обязательной регистрации в специальных нормах законодательства.

Необходимо различать права и их обременения, подлежащие государственной регистрации и возникающие с ее момента, и те ограничения, возникновение которых с регистрацией не связано. Обременения (ограничения) из первой группы должны регистрироваться, так как без регистрации они не существуют. В отношении же второй группы практика регистрирующих органов и судов неоднозначна.

В той или иной степени в практике различных регистрирующих органов реализуется тезис о том, что отсутствие указания в законе на обязательность регистрации того или иного обременения (ограничения) влечет невозможность его регистрации. Такая политика проводится по отношению к обременениям правами нанимателя, установленным порядком пользования объектом, находящимся в общей долевой собственности, и т.п. К сожалению, на такое применение закона ориентирует и судебная практика: при запрете регистрации некоторых прав и ограничений обладатели этих прав и лица, в пользу которых права ограниченны, лишаются определенного средства защиты своих прав. Приобретатели же объектов недвижимости лишаются возможности получения информации об обременениях объекта из независимого источника, которым является регистрирующий орган.

Нормы ст. 1, п. 1 ст. 4, п. 6 ст. 12 Закона № 122 относят аренду к категории ограничений (обременений). В то же время конструкция норм ст. I и п. 6 ст. 12 Закона № 122 позволяет истолковать их таким образом, что аренда относится к вещному праву. Любое, кроме права собственности, вещное право является ограниченным, а их сходство определяется тем, что и для права собственности, и для ограниченных вещных прав характерны право следования, абсолютный характер защиты от посягательства любого третьего лица, а для некоторых — бессрочность. Предоставление арендатору вещно-правовой защиты и признание за правом аренды свойства следования иногда расценивается в юридической литературе как основание для отнесения этого права к числу вещных прав.

ЗК РФ в гл. IV, а также в ст. 25, 26 ставит аренду земельных участков в один ряд с такими правами, как право собственности, постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, сервитут, безвозмездное срочное пользование, но не указывает, что эти права являются вещными в силу п. 1 ст. 216 ГК РФ. Арендаторы в соответствии со ст. 41 ЗК РФ осуществляют все права собственников. Название гл. 17 ГК РФ — «Право собственности и другие вещные права на землю» — говорит о том, что права являются вещными, но в названии ст. 264 ГК РФ — «Права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков» — не указано на вещный характер прав. Отдельная статья, посвященная аренде земельных участков, в гл. 17 ГК РФ отсутствует. Об аренде упоминается лишь в п. 1 ст. 264 и в ст. 270 ГК РФ, в соответствии с которыми аренду можно отнести к платному срочному пользованию. Несомненно, наделение арендатора статусом титульного владения свидетельствует об определенной позиции законодателя, допускающего вплетение в обязательственно-правовые отношения элементов, характерных для вещных прав, но это не может служить достаточным основанием для отнесения аренды к вещному праву.

Институт ограничений (обременений) — проблема, недостаточно разработанная в науке и современном законодательстве. Отсутствуют и четкое определение ограничений (обременении), и их классификация. Думается, что названные термины являются синонимами: если речь идет о правах, то они ограничиваются, если об имуществе — оно обременяется.

Исходя из определения ограничений (обременений), закрепленного в Законе № 122, к таковым можно отнести наличие в законе условий, стесняющих, ограничивающих правообладателя при осуществлении права собственности и иных вещных прав. Кроме того, пределы осуществления права собственности и иных вещных прав могут быть не только предусмотрены в законе, но и установлены решением уполномоченного органа государства в определенном законом порядке. Следовательно, вмешательство в сферу действия правообладателя с целью установить пределы реализации им прав владения, пользования или распоряжения следует рассматривать как основной критерий выделения ограничений (обременений) в качестве самостоятельного правового явления. Однако указанное в Законе № 122 определение ограничений (обременений) не учитывает их сложной правовой природы и не исчерпывает всего перечня ограничений (обременений).

Аренда является ограничением прав пользования и владения землей собственником-арендодателем, поскольку у последнего ограничена возможность реализовывать право пользования и, как правило, право владения. Аренда сохраняется при переходе права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) к другому лицу (п. 1 ст. 617 ГК РФ), это право следования характерно и для других ограничений (обременений).

Однако аренда создает для арендатора самостоятельные обязательственные права на землю, относится к обязательственным правам и возникает только на основании договора. В связи с этим необходимо отметить некорректность законодательного определения ограничений прав в ст. 1 Закона № 122, поскольку договор как наиболее распространенное основание возникновения обязательства не может быть охарактеризован как условие или запрещение, установленное законом или уполномоченным органом.

В юридической доктрине также преобладает мнение, согласно которому право аренды земельного участка не относится к категории вещных прав и входит в число обязательственных прав. В свою очередь, обязательственным правам присуще наличие определенных особенностей, отделяющих их от категории вещных прав. Одной из таких особенностей является отсутствие специальных решений уполномоченных государственных и муниципальных органов на право пользования земельными участками. Право аренды земельного участка возникает на основе договора и факта государственной регистрации этого договора. Действительно, когда объектом аренды выступает земельный участок, находящийся в частной собственности, заключению договора не предшествует принятие решения органа власти о предоставлении земельного участка в аренду. Однако, когда участок, предоставляемый в аренду, находится в государственной или муниципальной собственности, для передачи земельного участка в аренду необходимо принятие соответствующего решения органом, уполномоченным передавать земельные участки в аренду 1 См.: Земельная реформа в сельском хозяйстве: правовые проблемы / Ред. Б.Н. Топорнин М: ИГиП РАН, 1997. С. 13. .

Следует отметить, что законодательству государств — членов ЕС подобная процедура незнакома, поскольку возникновение права аренды земельного участка осуществляется лишь посредством подписания договора аренды земельного участка с муниципальным органом.

К признакам арендного землепользования, которые не свойственны вещным правам на землю, также можно отнести закрепление взаимных прав и обязанностей сторон договора посредством нормативных правовых актов и их последующую конкретизацию в тексте договора аренды земельного участка. К названным признакам, по общему правилу, можно отнести порядок возникновения и прекращения аренды, срок договора, порядок оплаты 2 См.: Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М: Дело. 2002. С. 153. .

Тем не менее можно выделить и общие черты, присущие как праву аренды земельного участка, так и категории вещных прав. Так, схожесть права аренды земельного участка с вещным и правами на землю, в частности с правом постоянного (бессрочного) пользования, определяется тем, что содержание данных прав образуют только правомочия владения и пользования. Распоряжения землей как такового ни пользователь, ни арендатор осуществлять не могут.

В свою очередь, наделение арендатора правомочием титульного владельца позволяет оптимально решить проблему защиты его прав и законных интересов, связанных с арендованным имуществом. Имеется в виду предоставление ему как титульному владельцу вещно-правовых способов защиты от посягательств на арендованное имущество со стороны третьих лиц.

Подобная возможность следует из содержания ст. 305 ГК РФ, согласно которой права на истребование имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск), а также на защиту прав от нарушений, не связанных с лишением владения (негаторный иск), принадлежат также лицу, собственником не валяющемуся, но обладающему имуществом на предусмотренном законом или договором основании.

Наделение арендатора правомочием титульного впадения позволило законодателю дополнительно обеспечить его права путем использования другого элемента вещно-правовых отношений, а именно права следования, реализованного путем включения в ГК РФ специальной нормы, определяющей судьбу аренды при переходе права собственности на арендованный земельный участок. Переход права собственности или иного ограниченного вещного права на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договори аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Более того, ГК РФ предусматривает исключительное правило: в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное (ст. 617 ГК РФ).

Предоставление арендатору вещно-правовой защиты и признание за правом аренды свойства следования иногда расцениваются в юридической литературе как основание отнесения этого права к числу вещных прав. В частности, Д.С. Левенсоном обосновывалось мнение о вещном характере договора аренды земли 3 См.: Левенсон Д.С. Договор аренды транспортных средств: Дис. канд. юрид. наук. М. 1968. С. 9-10. . Аналогичная позиция обосновывалась С.С. Шерстневым, который также относил арендное землевладение и землепользование к вещным правам.

Полагаем, что обременение нового собственника сданного в аренду имущества правами арендатора, а также наделение последнего вещно-правовой защитой представляют собой лишь результат использования законодателем отдельных элементов вещных правоотношений для регулирования договора аренды земельных участков, в целом сохраняющего свою обязательственно-правовую природу. Правоотношение, порождаемое договором аренды, носит не абсолютный, а относительный характер. Основным содержанием этого правоотношения являются права и обязанности арендодателя и арендатора по отношению друг к другу, а не ко всем третьим лицам.

Это интересно:  Договор дарения квартиры через мфц образец 2019 год

Оценивая природу отношений, порождаемых договором аренды земельного участка, полагаем, что названные отношения можно отнести к категории смешанных — вещно-обязательственных правоотношений, поскольку, с одной стороны, им характерны черты обязательственных отношений, с другой стороны — вещных. Подобный вывод позволяет говорить о наличии в регулировании аренды земельного участка как обязательственных, так и вещно-правовых элементов, что, в свою очередь, позволяет определить место названного договора в системе существующих договоров.

Данное утверждение вновь подтверждает вывод, что введенная Законом № 122 норма об обязательной регистрации в ЕГРП не только вещно-правовых ограничений, но и обязательственно-правовых, в частности аренды (ст. 4), противоречит п. 1 ст. 131 ГК РФ.

Определенное несоответствие заложено уже в ст. 131 ГК РФ, устанавливающей обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество, поскольку в п. 3 этой статьи в наименовании органа, осуществляющего государственную регистрацию, говорится о регистрации не только прав на недвижимое имущество, но и сделок с ним. Указание на регистрацию сделок со ссылкой на случаи, предусмотренные в ст. 131 ГК РФ, имеется и в ст. 164 ГК РФ, что требует толкования, поскольку буквального указания таких случаев в ст. 131 ГК РФ нет.

Кроме того, отсутствует последовательность в определении того, какие вещные права (их обременения и ограничения) подлежат государственной регистрации. В законодательстве нет логического обоснования выбора оснований для регистрации сделок, существует противоречивость норм о государственной регистрации прав на недвижимое имущество (земельные участки) и регистрации сделок с ним.

В свете вышесказанного думается, что государственной регистрации может быть подвергнуто только право на земельный участок, с исключением из предмета регистрации сделок с землей. При этом предметом государственной регистрации должны выступать субъективные гражданские вещные права в отношении недвижимого имущества, в том числе и земельных участков, а также иные (не имеющие вещной природы) субъективные гражданские права, осуществление которых связано с недвижимостью (земельными участками), и только в прямо определенных гражданским законодательством случаях.

Подобное исключение из общего принципа необходимости регистрации только субъективных гражданских вещных прав означает замкнутый перечень таких случаев. Предлагается внести соответствующие изменения в Закон № 122, закрепив необходимость обязательной регистрации в ЕГРП только вещно-правовых ограничений, что полностью соответствовало бы п. 1 ст. 131 ГК РФ.

Статья 216. Вещные права лиц, не являющихся собственниками. 1. Вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются:

право пожизненного наследуемого владения земельным участком (статья 265);
право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (статья 268);
сервитуты (статьи 274, 277);
право хозяйственного ведения имуществом (статья 294) и право оперативного управления имуществом (статья 296).
2. Вещные права на имущество могут принадлежать лицам, не являющимся собственниками этого имущества.
3. Переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество.
4. Вещные права лица, не являющегося собственником, защищаются от их нарушения любым лицом в порядке, предусмотренном статьей 305 настоящего Кодекса.
Комментарий к статье 216
1. Выделение специальной нормы, указывающей на вещные права, вызвано новизной самого этого института.
Основные признаки вещного права указаны в комментарии к ст. 209.
Наряду с правом собственности в ст. 216 указаны и иные вещные права, которые являются в отличие от собственности правами на чужую вещь, ограниченными вещными правами. Всякое ограниченное вещное право на чужую вещь является формальным и фактическим ограничением права собственности.
Существенное значение имеет перечисление вещных прав. Поскольку вещные права имеют абсолютное действие, третьи лица не могут судить об их содержании исходя из своих особых отношений с обладателем вещного права потому, что таких отношений нет. Из этого обстоятельства вытекает, во-первых, стандартное содержание вещного права, исключающее какие-либо особые, специальные условия, а во-вторых, ограниченный перечень таких стандартных прав.
Закрытый перечень вещных прав может быть установлен только законом. Из ст. 216 ГК видно, что законодатель не указывает все вещные права именно в этой норме. Следовательно, могут существовать и иные вещные права. Например, в названии гл. 18 ГК говорится о праве собственности и иных вещных правах на жилые помещения. В то же время ст. 216 ГК права на жилые помещения в качестве вещных не упоминает.
2. Нередко к числу вещных прав относят и аренду. Права арендатора следуют за вещью, что является одним из самых существенных признаков вещного права. В то же время отношения сторон договора аренды имеют личный характер, обусловлены договором, а не законом. Хозяйственное назначение аренды требует вариативности, введения многих специальных условий, выводящих аренду за рамки вещных отношений. В частности, предметом договора аренды могут быть такие условия, которые не охватываются свойствами вещи, а требуют того или иного поведения арендодателя. Столь же важно, что и условия об оплате могут быть самыми разными и далекими от стандарта. Сама по себе передача всего комплекса прав и обязанностей, предусмотренных договором аренды, не обеспечивается одним только правом следования, которое сохраняет лишь функцию гарантии прав арендатора, не выражая всей сути аренды. Право аренды, следовательно, не может считаться вещным правом.
3. Дискуссионным остается вопрос о том, является ли вещным правом право залогодержателя на заложенное имущество. С одной стороны, здесь есть такие признаки вещного права, как право следования, ограничение права собственности. В то же время при обращении взыскания на заложенное имущество залогодержатель уступает кредиторам первой и второй очереди, что лишает это право абсолютности.
4. Можно прийти к выводу, что вещные права устанавливаются не только ГК, но и иными федеральными законами, в частности ЗК, хотя само по себе такое положение в значительной мере колеблет принцип закрытого перечня вещных прав и представляется нежелательным.
Например, в гл. 4 ЗК такие права, как постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение земельными участками получают иное содержание, чем это следует из ГК.
5. Необходимо отметить, что развитая экономика и разработанный юридический механизм обслуживания оборота требуют обычно большего числа вещных прав, чем это предусмотрено действующим российским законодательством.
В частности, отсутствие такого традиционного вещного права, как суперфиций, существенно осложняет регулирование отношений застройщика и собственника земельного участка, (подр. — в комментарии к гл. 17 ГК). А регулирование прав на жилые и нежилые строения зашло в тупик по причине отсутствия адекватных прав на помещения (части строения), которые могут быть только вещными (подр. — в комментарии к гл. 18 ГК).
Однако это не означает, что вещные права могут создаваться сделками, административными актами или иными способами помимо федерального закона. Например, применяемая иногда конструкция «права владения, пользования, распоряжения имуществом без права собственности» не указывает на какое-либо вещное право, кроме известных ГК, и может иметь смысл только для определения обязательственных (личных) отношений сторон, которые установили такую конструкцию. Соответственно не может идти речь о праве следования либо об ограничении права собственности.
6. Еще меньше оснований усматривать черты вещного права в «праве владения» или «праве пользования» даже тогда, когда такие термины упоминаются законодателем. Чаще всего при этом описываются конкретные обязательственные права в отношении того или иного лица.
Тем более нет оснований конструировать «право владения» или «право пользования» путем расчленения субъективного права собственности и выделения в его составе отдельных правомочий в качестве вещных прав. Необходимо иметь в виду, что любое вещное право противостоит праву собственности, ограничивает его и, следовательно, принадлежит иному лицу, несобственнику. Вещное право — это право на чужую вещь. Российское частное право не предусматривает возможности возникновения у собственника вещного права или сохранения собственником вещного права на собственную вещь. Например, если господствующий участок, в пользу которого имеется сервитут по отношению к другому участку, будет приобретен собственником служащего участка, то сервитут тем самым будет погашен, исчезнет.
Стало быть, если «право владения» или «право пользования», «право распоряжения» принадлежат собственнику, то нет никакой необходимости отделять эти надуманные права от права собственности. А если «владелец», «пользователь» и т.п. — это иное лицо, не собственник, то его связывает с собственником то или иное обязательственное отношение (аренда, хранение и т.д.) или вещное, а значит — упомянутое в законе отношение. Если же такого отношения нет, то налицо незаконное владение. Тогда в лице владельца нет никакого права на вещь.
7. Как правило, ограничение права собственности, возникающее в силу вещного права, состоит в пассивном претерпевании собственником тех действий обладателя вещного права, которые составляют суть его права. Действующей (активной) стороной является обладатель вещного права.
В отдельных случаях говорят об исключениях из этого правила. Например, так называемый негативный сервитут состоит в том, что обладатель сервитута имеет право требовать от собственника не производить определенные действия (возводить строение и т.п.), в то время как сам обладатель права не имеет интереса в собственных активных действиях. В российском законодательстве негативный сервитут признания не получил.
8. Для понимания оснований возникновения вещных прав можно представить, что все возможные вещные права содержатся в неограниченном праве собственности и принадлежат собственнику. Поэтому собственник вправе передать по договору любое вещное право иному лицу. Понятно, что при этом он лишается соответствующего права, и его право собственности становится ограниченным правом, пока переданное вещное право не вернется тем или иным образом к собственнику.
Однако в отличие от передачи главного вещного права — собственности — иные вещные права (ограниченные вещные права, права на чужую вещь) для передачи обычно не требуют передачи владения (совершения традиции). Как правило, достаточно заключения соответствующего договора, а передача вещи лишь тогда увязывается с возникновением вещного права, когда это предусмотрено договором или вытекает из существа самого права.
В некоторых случаях, как, например, при установлении сервитута, передача владения вовсе не предполагается.
Вещное право может возникнуть и непосредственно в силу закона. Например, на имущество, приобретенное государственным унитарным предприятием, возникает право хозяйственного ведения без особого на то соглашения, прямо в силу закона.
В силу п. 5 ст. 488 ГК, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца. В этом случае также залог, поскольку он признается вещным правом, возникает в силу закона, если стороны договора купли-продажи не договорились об ином.
9. После установления вещного права договором или в силу закона оно следует за вещью, т.е. не зависит более от воли собственника.
Поскольку вещные права не совпадают с правом собственности и не всегда сопряжены с владением вещью, их оборот может не совпадать с оборотом самой вещи, что происходит, например, с оборотом залоговых прав.
Вещные права защищаются так же, как и право собственности. Возможны и иски о признании вещного права, и иски о возврате вещи из чужого незаконного владения, и иски об устранении препятствий в пользовании вещью.

Статья написана по материалам сайтов: studwood.ru, isfic.info, www.lawmix.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector