+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Договор аренды с несколькими арендодателями 2019 год

Учет. Налоги. Право», 2005, N 41

При оформлении договора аренды особое внимание надо обратить на то, кому принадлежит здание. Если собственников несколько, могут возникнуть проблемы с вычетами по НДС и отнесением расходов в уменьшение базы по налогу на прибыль. Мы расскажем, как этого избежать.

Как показывает практика, большинство компаний владеют помещениями на праве аренды. Действительно, чтобы приобрести помещение в собственность, требуется гораздо больше финансовых затрат. Поэтому бизнес по сдаче в аренду помещений процветает. Но, заключая договор аренды, нужно быть внимательным. Ведь выступать в качестве арендодателя могут только собственники помещения или уполномоченные ими лица (ст. 608 ГК РФ). Это значит, что если у здания несколько собственников, то для аренды нужно договориться с каждым из них. Причем от того, как это сделать, будет зависеть документооборот по НДС и налогу на прибыль.

С каждым по договору

Первый вариант предполагает заключение отдельного договора с каждым собственником здания. При этом в качестве объекта аренды в договоре указывается та часть здания, которая принадлежит каждому конкретному собственнику.

При таком оформлении аренды получается, что количество договоров будет равно количеству собственников здания. Соответственно, деньги арендатор будет перечислять также каждому из владельцев, отдельным платежным поручением.

В свою очередь каждый арендодатель будет выставлять арендатору счета-фактуры от своего имени и подписывать акты. Этот вариант наиболее безобиден с точки зрения налогов. Единственная проблема может возникнуть из-за того, что за части одного здания арендатор заплатит разную цену. И если налоговики обнаружат этот факт, они сделают попытку сравнить эти цены с рыночными.

Поэтому лучше сделать так, чтобы цена одного квадратного метра в разных договорах была сопоставима. Либо приводить в договоре обоснование цены. Например, указать, что стоимость аренды первого этажа выше, так как там подключен интернет и есть система кондиционирования.

К мелким недостаткам этого способа относится и необходимость платить за регистрацию каждого договора аренды на недвижимое имущество (если, конечно, срок аренды более одного года).

Прямое единообразие

Избежать и этих недостатков позволяет второй вариант — составление единого договора, который подпишут все собственники здания. Это хорошо с точки зрения единообразия условий аренды.

Выбирая этот вариант, обратите внимание на то, что в договоре лучше сразу указать цену квадратного метра и метраж площади, которую сдает каждый арендодатель. Иначе арендную плату придется определять расчетным путем, что чревато ошибками.

Перечислять арендную плату при таком оформлении договора надо также каждому собственнику отдельно. Причем не имеет значения, указано это в контракте или нет. Единственное исключение составляет случай, когда собственники доверят одному из них получать арендную плату за всех, а потом перераспределять ее.

Счета-фактуры и акты в случае многосторонней сделки также выставляются каждым собственником отдельно. Ведь, несмотря на то что сделка многосторонняя, обязательства в отношении каждой части здания возникают только между арендатором и конкретным арендодателем.

Это интересно:  Договор оКазания услуг разнорабочего образец 2019 год

Представитель

Возможен и такой случай, когда договор от имени всех собственников заключает одно лицо — как один из прямых владельцев части площадей, так и привлеченное со стороны. Сдавать «чужие» площади можно на основании доверенности либо по агентскому договору.

Сдача в аренду на основании доверенности аналогична многостороннему договору. Только от имени каждого собственника выступает лицо по доверенности, реквизиты которой указываются в контракте. В доверенности должно быть указано полномочие на заключение сделок.

Когда договор подписан представителем, права и обязанности по сделке возникают у собственников здания (п. 1 ст. 182 ГК РФ). При этом возникает вопрос: кто будет подписывать необходимые для налоговых отношений документы? В данном случае все зависит от того, как составлена доверенность. Если в ней прописано право представителя подписывать счета-фактуры и иные документы, связанные с заключением и исполнением сделки, то подобные бумаги могут исходить от представителя. Обратите внимание, что в отношении счетов-фактур в доверенности должно быть прямо указано право представителя подписывать эти документы за руководителя и главного бухгалтера фирмы-арендодателя. В противном случае арендатору придется напрямую обращаться к арендодателям (п. 5 ст. 169 НК РФ).

Несколько иная ситуация складывается, если со стороны арендодателя выступает агент, действующий от своего имени. В таком случае все документы по аренде он будет подписывать сам. Он же будет получать арендную плату (ст. 1005 ГК РФ).

На наш взгляд, этот вариант самый удобный. Он упрощает документооборот и позволяет избежать ошибок при перечислении платы за аренду. Единственное, на что стоит обратить внимание при таком оформлении аренды, — это полномочия агента. То есть арендатору нужно внимательно изучить агентский договор и доверенность агента. Копии этих документов лучше приложить к договору аренды.

Вопрос-ответ: Аренда помещения в долевой собственности

Заключается договор аренды нежилого помещения, которое находится в долевой собственности у двух собственников. Каким образом оформляются отношения по аренде в таком случае?

Возможны несколько вариантов заключения договора аренды нежилого помещения, находящегося в долевой собственности.

Возможно заключение двух договоров в отношении частей помещения.

На практике нередко возникают ситуации, когда сторонам необходимо заключить договор аренды в отношении части здания, сооружения или помещения, которая не отделена от всего здания, сооружения, помещения строительными конструкциями (стенами, перегородками).

Следует учитывать, что, указав на возможность передать в аренду часть вещи, ВАС РФ сослался в том числе на ст. 606 ГК РФ, согласно которой арендуемая вещь может передаваться только в пользование без передачи во владение (абз. 2 п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). Таким образом, у арендатора части вещи возникнет только право пользования вещью, но не владение. По этой причине арендатор части вещи не сможет воспользоваться вещно-правовыми способами защиты (ст. 305 ГК РФ), предоставленными законному владельцу.

Это интересно:  Договор аренды гаража под склад 2019 год

Договор аренды части здания, сооружения, помещения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации на основании п. 2 ст. 651 ГК РФ. При этом обременение будет установлено на всю недвижимую вещь в целом.

Вывод из судебной практики: Часть помещения может быть объектом аренды, если в договоре содержатся данные, позволяющие ее индивидуализировать, а также если она обозначена на поэтажном плане.

Договор может быть заключен с несколькими арендодателями. В данном случае образуется множественность лиц на стороне арендодателя.
Статья: Договор аренды с множественностью лиц (Штукатурова Д.И.) (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2017)

В силу положений ст. 608 ГК РФ на стороне арендодателя может выступать как собственник имущества, так и уполномоченные им (или в силу закона) лица. Вопрос о договоре аренды с множественностью лиц на стороне арендодателя возникает в случае, если передаваемое в аренду имущество принадлежит нескольким собственникам. В этом случае важны нормы гражданского законодательства о распоряжении имуществом, принадлежащим нескольким собственникам (ст. ст. 246, 253 ГК РФ).

Распространенным примером договора аренды с множественностью лиц на стороне арендодателя является передача в пользование отдельных частей здания (например, несущей стены, крыши — для размещения наружной рекламы). Множественность лиц может возникнуть в случае, если собственниками передаваемого в аренду имущества являются собственники помещений в многоквартирном доме, а также собственники помещений в здании (строении, сооружении).

ВАС РФ указывает, что стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством. К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом (п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»).

Обзор подготовлен специалистами Л инии Консультирования ГК «Земля-СЕРВИС»

Договор аренды с несколькими арендодателями

ДОГОВОР АРЕНДЫ N ___ г. ____________________ «___» _____________ 20__ г. _______________________________________________________, в лице (наименование организации или Ф.И.О. предпринимателя) _________________________________________________________________, (должность, Ф.И.О.) действующего(ей) на основании ___________________________________, (Устава, Свидетельства, указать реквизиты) именуемый(ая) в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, __________________________________________________________, в лице (наименование организации или Ф.И.О. предпринимателя) _________________________________________________________________, (должность, Ф.И.О.) действующего(ей) на основании ___________________________________, (Устава, Свидетельства, указать реквизиты) именуемый(ая) в дальнейшем «Арендатор 1», и __________________________________________________________, в лице (наименование организации или Ф.И.О. предпринимателя) _________________________________________________________________, (должность, Ф.И.О.) действующего(ей) на основании ___________________________________, (Устава, Свидетельства, указать реквизиты) именуемый(ая) в дальнейшем «Арендатор 2», с другой стороны,

Обратите внимание. Доступ к полному содержимому данного документа ограничен.

В данном случае предоставлена только часть документа для ознакомления и избежания плагиата наших наработок.
Для получения доступа к полным и бесплатным ресурсам портала Вам достаточно зарегистрироваться и войти в систему.
Удобно работать в расширенном режиме с получением доступа к платным ресурсам портала, согласно прейскуранту.

Возможно ли заключить договор аренды одного нежилого помещения с двумя арендаторами (юридическими лицами) на условиях совместного пользования?

Помещение в договоре определено, выделено штриховкой на плане. Арендную плату каждый арендатор будет вносить в своем размере, оговоренном в договоре. Режим совместного пользования арендаторы определят самостоятельно (вне рамок договора аренды).

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. К существенным условиям, в частности, относится условие о предмете договора.

Требования к арендным отношениям установлены главой 34 ГК РФ.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Ограничений для множественности лиц на стороне арендатора по заключаемому договору нормами гражданского законодательства не предусмотрено.
Следовательно, собственник нежилого помещения вправе передать его в аренду по договору, в котором на стороне арендатора будут выступать два лица. Этот вывод подтверждает и судебная практика (постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 01. 11. 2011 г. № 02АП-5663/11).

Отметим, что в силу п. 2 ст. 322 ГК РФ обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, иными правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное. Законодательство не устанавливает специальных требований к исполнению арендаторами обязанностей по договору, в котором на стороне арендатора выступают несколько лиц. Следовательно, в рассматриваемом случае стороны договора вправе предусмотреть, что обязанность по внесению арендной платы для арендаторов не будет солидарной и должна исполняться каждым арендатором самостоятельно в соответствующей части. Исходя из принципа свободы договора (п. 2 ст. 1, п. 4 ст. 421 ГК РФ), стороны вправе урегулировать и порядок исполнения арендаторами иных обязанностей, в частности, связанных с поддержанием имущества в исправном состоянии, проведением текущего ремонта и т. д. (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Отметим также, что, исходя из положений ст.ст. 606 и 607 ГК РФ, с учетом правовой позиции, сформулированной Пленумом ВАС РФ в п. 9 постановления от 17. 11. 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», стороны не лишены права заключить два договора аренды, в соответствии с каждым из которых в пользование арендатору будет предоставлена часть помещения.

Статья написана по материалам сайтов: zemser.ru, www.referent.ru, sv-uk.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector