+7 (499) 928-69-47  Москва

+7 (812) 467-45-73  Санкт-Петербург

8 (800) 511-49-68  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Договор аренды с неотделимыми улучшениями образец 2019 год

Бухгалтерия и банки», 2012, N 1

В практике банков достаточно часто возникают вопросы, связанные с арендой. И на многие из них в законодательстве РФ нет прямого ответа. Выход из ситуации можно найти, проанализировав арбитражную практику, а также разъяснения Минфина России и ФНС России.

Содержание

Возможность пересматривать арендную плату чаще одного раза в год

Достаточно болезненный для арендаторов вопрос — это частота изменения арендной платы. Особенно если арендодатель постоянно поднимает вопрос о ее повышении. Однако далеко не во всех случаях аппетиты арендодателей нужно удовлетворять.

Напомним, что п. 3 ст. 614 ГК РФ устанавливает, что, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы стороны могут изменять по своему соглашению в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Иными словами, общее правило устанавливает следующее: менять размер арендной платы можно не чаще одного раза в год. Все отклонения от данного положения необходимо предусматривать в договоре. Поэтому полагаем, что, если договор заключен на срок менее года, размер арендной платы изменять нельзя. Это подтверждает и складывающаяся арбитражная практика .

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Особенности изменения размера арендной платы

В процессе исполнения договора аренды возникает еще множество ситуаций, когда у арендатора и арендодателя возникают претензии друг к другу по поводу размера арендной платы и порядка ее изменения. Приведем несколько примеров.

1. Если у арендодателя поменялись налоговые обязательства, то это не повод для того, чтобы менять размер арендной платы.

В рассмотренном судом споре стороны пришли к соглашению, что арендная плата по договору составляет определенную сумму, которая включает в себя НДС по ставке 18%. Впоследствии арендодатель продал недвижимость компании, применявшей УСН. При этом сумма арендной платы еще несколько месяцев, до заключения сторонами дополнительного соглашения, оставалась прежней. Единственное отличие: в актах указывалось, что это сумма без НДС. Арендатор, посчитав, что он заплатил арендную плату в большем размере, обратился в суд. Но суд занял сторону арендодателя, указав, что изменение налоговых обязанностей арендодателя не является основанием для изменения цены гражданско-правового договора аренды. Спорным договором не установлен порядок изменения арендной платы в случае изменения ставки НДС. В то же время по общему правилу (п. 1 ст. 450 ГК РФ) изменение договора возможно по соглашению сторон .

2. Если стороны согласовали механизм расчета арендной платы, то корректировка суммы арендной платы в результате применения согласованного механизма не будет изменением арендной платы.

В частности, в договоре стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета. Иными словами, размер арендной платы в рассматриваемом споре был определяемым. Суд пришел к выводу, что в таком случае фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки главой администрации г. К. коэффициентов, используемых при ее расчете, не будет изменением в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия .

3. В договоре стороны могут согласовать порядок одностороннего изменения арендной платы.

Так, стороны согласовали, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, направив арендатору уведомление о результатах проведения новой ежегодной оценки рыночной стоимости в десятидневный срок с момента проведения экспертизы отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы. Указанное уведомление является основанием для внесения арендатором арендных платежей в размере, определенном в результате новой ежегодной оценки. Установив указанные обстоятельства, а также то, что направленный арендодателем отчет оценщика об установлении нового размера арендной платы арендатором получен и в установленном порядке не оспорен, суд пришел к выводу, что увеличение арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы является исполнением условий договора, а не изменением его цены .

4. Порядок изменения размера арендной платы должен быть детально оговорен сторонами договора.

В рассмотренном судом споре согласно договору размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке, в том числе в связи с существенным изменением обстоятельств (изменение площади), отменой льгот, отменой освобождения от арендной платы и др. Об этих обстоятельствах арендатор должен быть извещен уведомлением о платежах установленного образца заказным письмом с уведомлением. Суд пришел к выводу, что само по себе включение в договор аренды условия, которым предусмотрено, что арендная плата может быть изменена в одностороннем порядке в связи с теми или иными обстоятельствами, не является принятием сторонами сделки на себя конкретных обязательств по безусловному заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части .

Нужно ли дополнительное соглашение

В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Таким образом, если сам договор не устанавливает иные правила, то дополнительное соглашение к договору аренды необходимо составить в той же форме, что и сам договор. Поэтому возможны следующие варианты:

  1. в договоре указано, что все его условия могут быть изменены только путем заключения сторонами дополнительного соглашения. Это означает, что условия можно изменить только в этом порядке. Например, ВАС РФ рассмотрел спор, в котором арендодатель письмом уведомил арендатора об увеличении арендной платы. При этом заключенный сторонами договор аренды предусматривал, что изменение арендной платы должно быть оформлено дополнительным соглашением. Стороны не представили доказательств заключения дополнительного соглашения об изменении арендной платы. Исходя из этого, суд посчитал суммы, которые арендодатель получил в виде арендной платы сверх согласованной в договоре суммы, неосновательным обогащением. И арендодателю пришлось заплатить еще и проценты за пользование чужими денежными средствами (Определение ВАС РФ от 23.03.2011 N ВАС-2982/11);
  2. договор предусматривает, что изменение одного или нескольких условий возможно и без заключения дополнительного соглашения. Например, путем письменного уведомления арендодателем арендатора о том, какие изменения и с какого времени будут иметь место. Такой порядок вполне возможен и не будет противоречить требованиям гражданского законодательства РФ. Например, суды полагают, что менять размер арендной платы можно и без заключения дополнительного соглашения. Но только если это прямо предусмотрено в договоре аренды (Постановление Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 N 11487/09, Определение ВАС РФ от 29.11.2010 N ВАС-15962/10).

Понятие неотделимых улучшений

Необходимость производить неотделимые улучшения арендованного имущества возникает у многих арендаторов. Зачастую, не имея возможности или необходимости приобретать помещение в собственность, арендатор вынужден приспосабливать арендуемые помещения к собственным нуждам. При этом, естественно, компании несут определенные затраты на подобные мероприятия.

Согласно п. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Иными словами, неотделимые улучшения будут следовать за самим недвижимым имуществом. И забрать их после окончания срока аренды арендатор не сможет, несмотря на то что такие улучшения были произведены за его счет.

Обратите внимание, что существует разница между неотделимыми улучшениями и ремонтом, расходы на который можно признать единовременно в составе прочих расходов (ст. 260 НК РФ). Это подтверждает и Минфин России . В связи с этим существует необходимость разграничивать ремонт и неотделимые улучшения.

Например, под расходами на проведение ремонта (текущего, среднего и капитального) подразумевается стоимость работ по поддержанию объектов основных фондов в рабочем состоянии в течение срока их полезного использования, не приводящих к улучшению первоначальных нормативных показателей функционирования. Текущим ремонтом принято считать ремонт, осуществляемый с периодичностью менее одного года для поддержания объектов основных фондов в рабочем состоянии. При капитальном ремонте зданий и сооружений производится замена изношенных конструкций и деталей или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной замены основных конструкций, срок службы которых в данном объекте является наибольшим (каменные и бетонные фундаменты зданий, трубы подземных сетей и т.д.) .

Это интересно:  Договор аренды нежилого помещения под магазин образец 2019 год

Письмо Госкомстата России от 09.04.2001 N МС-1-23/1480.

Таким образом, прежде чем учитывать расходы на неотделимые улучшения для целей налогообложения налогом на прибыль, необходимо решить вопрос о правильной квалификации понесенных на них затрат. То есть понять, что же на самом деле имело место — неотделимые улучшения или ремонт.

Порядок учета стоимости неотделимых улучшений для целей налогообложения

Квалификация неотделимых улучшений как ремонта или как амортизируемого имущества напрямую влияет на порядок их учета. Так, неотделимые улучшения признаются амортизируемым имуществом (п. 1 ст. 256 НК РФ). Капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, арендатор может амортизировать. Это возможно в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств или для капитальных вложений в указанные объекты в соответствии с Классификацией основных средств, утверждаемой Правительством Российской Федерации (п. 1 ст. 258 НК РФ). А вот расходы на ремонт основных средств, произведенные налогоплательщиком, рассматриваются как прочие расходы и признаются для целей налогообложения в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат (п. 1 ст. 260 НК РФ). Пункт 2 ст. 260 НК РФ предусматривает, что положения ст. 260 НК РФ нужно применять и в отношении расходов арендатора амортизируемых основных средств, если договором (соглашением) между арендатором и арендодателем возмещение указанных расходов арендодателем не предусмотрено.

В Минфине России полагают, что амортизируются только неотделимые улучшения в арендованное имущество, которые носят капитальный характер, т.е. связаны с реконструкцией, модернизацией, техническим перевооружением имущества .

Если расходы осуществляются с целью текущего поддержания основных средств в рабочем состоянии, то такие затраты единовременно учитываются в составе прочих расходов как расходы на ремонт согласно положениям ст. 260 НК РФ .

Амортизация после прекращения использования

По мнению Минфина России, окончание срока договора аренды — безусловный повод прекратить амортизацию неотделимых улучшений .

В Минфине России подчеркивают, что расходы арендатора в виде капитальных вложений в арендованное имущество, которые в течение срока договора аренды (в том числе при досрочном расторжении договора аренды) не были учтены в целях гл. 25 НК РФ, не могут быть отражены в составе расходов, признаваемых при исчислении налога на прибыль организаций .

В Минфине России полагают, что амортизировать капитальные вложения в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, можно в течение срока действия договора аренды .

Но данная позиция не отвечает интересам арендаторов, особенно тех, с которыми по каким-либо причинам расторгли договор аренды и которые вложили значительные средства, делая арендуемое помещение удобным для себя. В таком случае мы полагаем возможным исходить из того, что расходы арендаторов в рассматриваемом случае изначально направлены на получение дохода и соответствуют критериям, предъявляемым к расходам.

Напомним, что согласно п. 1 ст. 252 НК РФ расходы — это обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных ст. 265 НК РФ, — убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком. Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода. При этом перечень расходов, которые могут быть учтены налогоплательщиком, не является закрытым. Поэтому теоретически при наличии экономической обоснованности, документальной подтвержденности и направленности на получение дохода недоамортизированные суммы по неотделимым улучшениям могут быть учтены для целей налогообложения налогом на прибыль согласно пп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ. Но нужно учитывать, что подобная трактовка идет вразрез с разъяснениями Минфина России. Поэтому налогоплательщики должны быть готовы к тому, что выбор такой позиции повлечет за собой спор с налоговым органом и необходимость доказывать правомерность своих действий в суде. В связи с этим мы рекомендуем перед принятием подобного решения реально оценить свои силы, в том числе с учетом непредсказуемости того, какую позицию по такому спору займет суд.

Арендатор произвел неотделимые улучшения арендуемого имущества: может ли он рассчитывать на возмещение и при каких условиях?

Нередко, арендуя то или иное имущество, арендатор планирует отремонтировать или изменить его в соответствии со своими предпочтениями и потребностями осуществляемой им деятельности. При этом, осуществляя ремонт и улучшая арендованное имущество, арендатор не должен забывать о том, что он рискует потерять свои вложения, поскольку безусловного права на возмещение понесенных расходов у него нет. Условия, при которых арендатор может потребовать возмещения своих расходов на ремонт с арендодателя, сформулированы в Гражданском кодексе и выработаны в судебной практике. Подробнее — в материале.

Улучшения арендованного имущества должны иметь неотделимый характер

Правовой режим улучшений арендованного имущества, произведенных без согласия арендодателя, регулируется ст. 623 ГК РФ: отделимые улучшения являются собственностью арендатора, а улучшения, отделение которых без вреда для имущества невозможно, являются собственностью арендодателя.

Право арендатора на возмещение закреплено только в отношении неотделимых улучшений (п. 2, 3 ст. 623 ГК РФ), так как неотделимые улучшения и арендованное имущество представляют собой неделимую вещь (ст. 133 ГК РФ), право собственности на которую принадлежит арендодателю.

Неотделимые улучшения должны быть осуществлены с согласия арендодателя

По общему правилу п. 2 и 3 ст. 623 ГК РФ необходимым условием, позволяющим арендатору рассчитывать на возмещение, является согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений.

Согласие арендодателя на осуществление арендатором неотделимых улучшений может быть предусмотрено как в тексте договора аренды, так и отдельно, поскольку закон не предъявляет специальных требований к его форме. Если стороны закрепляют в договоре обязанность арендатора получить предварительное согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений, целесообразно предусмотреть порядок и сроки получения такого согласия, а также случаи, когда арендодатель может в таком согласии отказать.

Согласие арендодателя на производство арендатором неотделимых улучшений должно быть явно выраженным. Суды по-разному оценивают ситуации, когда согласие арендодателя выражено неявно.

В одном деле суд не принял в качестве доказательства получения согласия арендодателя переписку сторон о согласовании технических условий и письмо арендодателя по доработке проектной документации.

В другом деле, напротив, оценив в совокупности условие договора аренды об обязанности арендодателя «в случае досрочного прекращения договора возвратить на расчетный счет арендатора сумму, согласно смете и акту выполненных работ потраченную на перепланировку, переоборудование, капитальный ремонт», письмо арендатора в адрес управляющей компании и свидетельские показания, суд посчитал подтвержденным факт согласования работ, их стоимость и обязанность арендодателя их возместить.

Право арендатора на возмещение не всегда зависит от согласия арендодателя

В некоторых случаях право арендатора на возмещение стоимости неотделимых улучшений не зависит от согласия арендодателя. Например, диспозитивная норма п. 1 ст. 662 ГК РФ предусматривает, что арендатор предприятия имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения.

Для успешного разрешения спора арендатору потребуется доказать следующие обстоятельства:

В одном деле арендатору было отказано в возмещении стоимости неотделимых улучшений, поскольку условиями договора не была предусмотрена обязанность арендодателя по проведению ремонта. Как отметил суд, стороны договора аренды вправе по своему усмотрению установить, за чей счет подлежит осуществлению капитальный ремонт арендуемого имущества, в том числе установить порядок и условия его проведения. Обязанность в проведении капитального ремонта объекта может быть возложена на арендодателя. И в данном споре, исходя из анализа условий договора аренды, такая непосредственная обязанность на арендодателя возложена не была. Арендодатель не скрывал состояние имущества и не создавал препятствий в его осмотре при заключении договора, истец до заключения договора располагал сведениями о реальном состоянии помещения. При этом акт приема-передачи нежилого помещения не содержал сведений о необходимости проведения капитального ремонта, а доказательств невозможности использования помещения по целевому назначению без проведения неотложного капитального ремонта представлено не было.

Арендатору необходимо документально подтвердить факт производства неотделимых улучшений

Арендатор имеет право на зачет стоимости неотделимых улучшений в счет арендных платежей

По общему правилу, следующему из содержания п. 2 ст. 623 ГК РФ, право на возмещение стоимости неотделимых улучшений возникает у арендатора после прекращения договора аренды.

В случае когда арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства, имеет право выкупа арендованного государственного или муниципального имущества, стоимость неотделимых улучшений зачитывается в качестве выкупной цены на дату подачи арендатором заявления (подробнее читайте в материале «Субъект малого бизнеса хочет приватизировать арендуемое имущество: как оспорить предложенную собственником цену выкупа?», «ЭЖ-Юрист», 2018, № 13). В этом случае оценка стоимости неотделимых улучшений проводится на дату подачи арендатором заявления о выкупе.

Взыскание стоимости неотделимых улучшений в качестве неосновательного обогащения

Арендатору может быть отказано в возмещении стоимости неотделимых улучшений, если будет доказана его недобросовестность (п. 5 ст. 10 ГК РФ, п. 1 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). Отметим, что п. 2. ст. 662 ГК РФ прямо предусматривает возможность освобождения арендодателя от обязанности возместить арендатору стоимость улучшений, если он докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и/или эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

Это интересно:  Договор аренды земельной доли сельхозназначения образец 2019 год

К кому предъявлять требование в случае перехода права собственности на арендованное имущество

Таким образом, для того чтобы у арендатора была возможность реализовать право на возмещение понесенных расходов, в договоре, как минимум, не должно быть условия об обратном. Целесообразность неотделимых улучшений следует оценивать с точки зрения назначения имущества и возможности его использовать без проведения соответствующих работ. Арендатор будет вправе рассчитывать на возмещение стоимости неотделимых улучшений, если факт производства работ будет надлежащим образом подтвержден.

Дополнительное соглашение к договору аренды о проведении арендатором неотделимых улучшений

Образец документа:

ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ N ____ к договору аренды о проведении арендатором неотделимых улучшений арендованного имущества

________________, именуем__ в дальнейшем «Арендодатель», в лице ________________, действующ__ на основании ________________, с одной стороны, и ________________, в лице ________________, действующ__ на основании ________________, именуем__ в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящее Дополнительное соглашение к Договору аренды N _______ от «___»________ ___ г. о нижеследующем:

1. Произведенные Арендатором отделимые улучшения _____________________ (далее по тексту — «арендованное имущество») являются его собственностью (иное может быть предусмотрено настоящим Дополнительным соглашением).

2. В случае когда Арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия Арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, Арендатор имеет право после прекращения Договора аренды N _____ от «___»________ ___ г. (далее по тексту — «Договор») на возмещение документально обоснованной стоимости этих улучшений (иное может быть предусмотрено настоящим Дополнительным соглашением).

3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных Арендатором без согласия Арендодателя, возмещению не подлежит (иное может быть предусмотрено настоящим Дополнительным соглашением).

4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью Арендодателя.

5. В случае если Договор пролонгирован либо возобновлен в установленном законодательством Российской Федерации и Договором порядке, Арендатор продолжает начисление амортизации неотделимых улучшений в установленном главой 25 Налогового кодекса Российской Федерации порядке.

6. Настоящее Дополнительное соглашение вступает в силу с момента подписания и является неотъемлемой частью Договора.

7. Настоящее Дополнительное соглашение составлено в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.

Договор аренды нежилого помещения с условием об улучшении арендуемого имущества и о соответственном уменьшении арендной платы за определенный период (арендные каникулы)

___________________, в лице ______________________________, действующего на основании_____________, именуемое в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и ___________________________, в лице ____________________________, действующего на основании ________________, именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора. Общие положения

1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение: _______________________, площадью ________________ кв. м., расположенное на ____ этаже ____ здания общей площадью _______ кв. м., расположенного по адресу: __________________, кадастровый N _______________ по Акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора.

Площадь нежилого помещения, предоставляемого в аренду, его расположение (местонахождение) в составе нежилых помещений, принадлежащих ______________________, определяются согласно экспликации и поэтажному плану технического паспорта (Инв. N ___________), выданного _____________ по состоянию на ___________ с изменениями по состоянию на __________.

Площадь арендуемого нежилого помещения отмечена на плане красным цветом.

Экспликация и поэтажный план технического паспорта являются приложениями и неотъемлемыми частями настоящего договора.

1.2. ______________ здание общей площадью ___________________ кв. м., расположенное по адресу: ______________________, кадастровый N _____________ принадлежит _____________ на праве собственности на основании __________________. Право собственности ___________________ на _____________ здание общей площадью _____________ кв. м зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним _________ за N регистрации __________ согласно Свидетельству о государственной регистрации права серии _______ N ______________, выданного _______________.

1.3. Указанное в пункте 1.1. настоящего договора недвижимое имущество будет использоваться Арендатором для _________________.

1.4. Арендатор не имеет право сдавать арендуемое нежилое помещение в субаренду третьим лицам без предварительного письменного согласия Арендодателя.

1.5. Арендодатель гарантирует, что сдаваемое в аренду нежилое помещение свободно от любых имущественных прав третьих лиц, за исключением зарегистрированных.

1.6. Арендодатель доводит до сведения Арендатора, а Арендатор принимает к сведению, что в отношении сдаваемого в аренду нежилого помещения отсутствуют споры, не разрешенные вступившим в законную силу решением суда, о которых в момент заключения настоящего договора Арендодатель знал или не мог не знать.

2. Арендная плата и порядок расчетов

2.1. В период действия настоящего договора с ______ по ______ арендная плата уплачивается путем возложения на Арендатора затрат на улучшение арендованного нежилого помещения, а именно: производство работ по _________________________ ремонту нежилого помещения на общую сумму _________ рублей. Арендатор без предварительного согласования с Арендодателем заключает от своего имени договор подряда с подрядной организацией, имеющей соответствующую лицензию на данный вид работ. Срок проведения ремонтных работ, работ по реконструкции, перепланировке и отделке не должен превышать _______________. Общая сумма заключенного договора подряда по ремонту арендованного нежилого помещения не должна превышать __________________ рублей. Арендатор по своему усмотрению выбирает отделку, ремонтные и строительные материалы, характер перепланировки и переоборудования нежилого помещения. По окончании ремонтных работ в срок до ___________ Арендатор обязан предоставить Арендодателю соответствующие документы, а именно: договор подряда на ремонт арендуемого нежилого помещения, акт приемки выполненных работ, смету на производство ремонтных работ, документы об оплате приобретенных материалов, и произведенных ремонтных работ, _________________.

По окончании проведения работ по улучшению арендованного недвижимого имущества, а именно: ________________, стороны подписывают двусторонний акт, в котором указываются состояние и измененные характеристики нежилого помещения. В случае если производилась перепланировка или реконструкция арендуемого нежилого помещения и в результате проведения таких работ изменились площади, назначение или другие существенные характеристики нежилого помещения, стороны подписывают дополнительное соглашение о внесении изменений в условия договора с приложением соответствующих планов и экспликаций. Акт, фиксирующий состояние арендуемого нежилого помещения после производства работ по его улучшению, а также дополнительное соглашение, планы и экспликации об изменении характеристик нежилого помещения будут являться приложениями и неотъемлемыми частями настоящего договора.

2.2. Все произведенные Арендатором улучшения арендованного имущества, отделимые и неотделимые без вреда для этого имущества, являются собственностью Арендодателя. По окончании срока действия настоящего договора, а также в случае прекращения его действия по любым другим основаниям стоимость произведенного ________________ ремонта, перестройки и перепланировки помещения, а также всех произведенных за счет Арендатора отделимых и неотделимых улучшений Арендатору не возмещается.

2.3. В период действия настоящего договора с ______ по ______ Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату в сумме __________ рублей ежемесячно в срок до ______ числа месяца, следующего за оплачиваемым, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя или внесения наличными в кассу Арендодателя.

2.4. Арендная плата может пересматриваться сторонами по требованию одной из сторон, но не чаще одного раза в год, при этом сторона, выступившая инициатором пересмотра арендной платы, должна предупредить об этом другую сторону за _______ путем направления другой стороне письменного уведомления.

3. Права и обязанности сторон

3.1. В период действия настоящего договора Арендодатель имеет право:

3.1.1. контролировать целевое использование, правильность эксплуатации и техническое состояние арендованного имущества недвижимого имущества;

3.1.2. на возмещение убытков, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением Арендатором своих обязательств по настоящему договору.

3.2. В период действия настоящего договора Арендатор имеет право:

3.2.1. произвести без предварительного согласования с Арендодателем ______________ ремонт и отделку по своему усмотрению арендованного недвижимого имущества, в том числе перестройку и перепланировку арендуемого помещения;

3.2.2. на преимущественное заключение договора аренды, указанного в п. 1.1. настоящего договора недвижимого имущества, на новый срок в случае надлежащего исполнения обязательств по настоящему договору;

3.2.3. на возмещение причиненных убытков, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением Арендодателем своих обязанностей, предусмотренных настоящим договором.

3.3. В период действия настоящего договора Арендодатель обязан:

3.3.1. предоставить Арендатору в течение __________ с момента подписания настоящего договора нежилое помещение в состоянии, пригодном для эксплуатации в соответствии с его назначением и условиями настоящего договора, предупредив о недостатках, которые Арендодатель обязан оговорить в передаточном акте согласно Акту приема-передачи. Арендодатель не несет ответственности за недостатки сданного в аренду нежилого помещения, которые были им оговорены при заключении настоящего договора или были заранее известны Арендатору либо должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра нежилого помещения при передаче его в аренду;

Это интересно:  Договор страхования кредита в сбербанке образец 2019 год

3.3.2. обеспечить беспрепятственное использование и эксплуатацию Арендатором арендуемого нежилого помещения на условиях настоящего договора;

3.3.3. выполнять в полном объеме все условия настоящего Договора;

3.3.4. в случае расторжения настоящего договора по любым основаниям принять недвижимое имущество от Арендатора по Акту приема-передачи в срок ________;

3.3.5. не менее чем за _______ предупредить Арендатора о досрочном расторжении договора.

3.4. В период действия настоящего договора Арендатор обязан:

3.4.1. использовать арендуемое нежилое помещение строго в соответствии с его целевым назначением, указанным в пп. 1.1. настоящего договора;

3.4.2. представить по требованию Арендодателя надлежащие доказательства использования арендуемого недвижимого имущества в соответствии с условиями настоящего договора, в том числе и при проведении проверки на месте;

3.4.3. своевременно уплачивать арендную плату в порядке и размере, установленных разделом 2 настоящего договора;

3.4.4. поддерживать арендованное нежилое помещение в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, а также нести возникающие в связи с эксплуатацией арендованного нежилого помещения расходы;

3.4.5. при эксплуатации арендованного нежилого помещения соблюдать меры пожарной безопасности, санитарные нормы и правила;

3.4.6. обеспечить сохранность инженерных сетей отопления, коммуникаций и оборудования (водопровода, канализации, электросети, системы охранной сигнализации и т. д.);

3.4.7. соблюдать правила внутреннего распорядка Арендодателя, которые могут периодически корректироваться им. Указанные правила касаются безопасности, использования мест общего пользования, входа и выхода из здания, использования оборудования и коммуникаций, рабочего времени, использования парковки и других моментов, касающихся общих интересов Арендаторов и Арендодателя;

3.4.8. обеспечить беспрепятственный доступ в арендованное помещение уполномоченных представителей Арендодателя, службы государственного пожарного надзора и других служб, контролирующих соблюдение законов и норм, касающихся порядка использования и эксплуатации зданий, и в установленные ими сроки устранять зафиксированные нарушения;

3.4.9. в случае возникновения любых аварийных ситуаций, неполадок в арендуемом нежилом помещении, в том числе на трубопроводах центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, электротехнического и прочего оборудования, немедленно уведомить Арендодателя _________, принять соответствующие меры по устранению аварий или неполадок, а также сообщить службам и обеспечить им беспрепятственный доступ в арендованное помещение соответствующим аварийным службам для устранения аварий и неполадок вне зависимости от режима работы помещений;

3.4.10. возместить Арендодателю убытки, причиненные в случае повреждения арендованного имущества, если Арендодатель докажет, что повреждение имущества произошло в результате наступления обстоятельств, за которые Арендатор несет ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ или условиями настоящего договора аренды;

3.4.11. не менее чем за ___ дней до истечения срока договора аренды в письменной форме сообщить Арендодателю о своем намерении заключить договор аренды на новый срок;

3.4.12. освободить арендованное нежилое помещение в течение ____ дней после окончания срока действия настоящего договора или прекращения действия его по любым другим основаниям;

3.4.13. в течение ____ дней после освобождения нежилого помещения передать его Арендодателю по Акту приема-передачи в надлежащем виде и состоянии с учетом естественного износа со всеми улучшениями, составляющими принадлежность нежилого помещения и неотделимыми без вреда для конструкций помещения, с исправными сетями и сантехническим оборудованием.

4. Ответственность сторон

4.1.1. нарушения Арендатором сроков и порядка внесения арендной платы, установленного разделом 2 настоящего договора, последний уплачивает пени в размере _____ % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки;

4.1.2. грубого нарушения Арендатором условий настоящего договора, а именно:

— использования нежилого помещения не по целевому назначению, указанному в пп. 1.3 настоящего договора;

— передачи нежилого помещения или его части третьим лицам в субарендное пользование без соответствующего письменного согласования с Арендодателем;

— умышленного ухудшения Арендатором состояния арендуемого недвижимого имущества;

— невыполнения требований Арендодателя, предусмотренных п.п. 3.4.4.-3.4.9. настоящего договора

Арендатор уплачивает неустойку в виде штрафа в размере _____ кратной месячной арендной платы, существующей на день выявления нарушения комиссией Арендодателя.

4.1.3. В случае, если Арендатор после окончания договора не освобождает арендованное нежилое помещение в установленные настоящим договором сроки, не возвращает его, т.е. уклоняется от подписания Акта приема-передачи или возвращает нежилое помещение несвоевременно, Арендодатель вправе потребовать помимо внесения Арендатором арендной платы за весь период фактического пользования недвижимым имуществом и неустойки в виде штрафа в размере _____, кратной сумме месячной арендной платы, возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения.

4.1.4. Уплата санкций не освобождает Арендатора от исполнения обязательств по настоящему договору.

4.2. Ответственность Арендодателя:

4.2.1. в случае нарушения Арендодателем обязательств, предусмотренных пп. 3.3.1. и п. 3.3.2. настоящего договора Арендодатель обязан уплатить Арендатору штраф в размере __________ рублей, а также полностью возместить Арендатору ущерб, причиненный таким неисполнением, в части, не покрытой неустойкой.

5. Порядок изменения и расторжения договора

5.1. Все изменения и дополнения к настоящему договору действительны лишь в случае их оформления в письменном виде и подписания обеими сторонами. Сторона направляет проект изменений в договор в виде дополнительного соглашения к договору _______________, другая сторона обязана рассмотреть представленный проект изменений и в течение _____ дней с момента получения направляет подписанный экземпляр дополнительного соглашения либо мотивированный отказ от внесения представленных изменений в письменном виде.

5.2. Договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон.

5.3. По требованию Арендодателя настоящий договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда Арендатор:

— пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения недвижимого имущества, указанного в пп. 1.3. настоящего договора, либо с неоднократными нарушениями;

— существенно ухудшает недвижимое имущество.

5.4. По требованию Арендатора настоящий договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

— Арендодатель не предоставляет недвижимое имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию недвижимым имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

— переданное Арендатору недвижимое имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра недвижимого имущества или проверки его исправности при заключении настоящего договора;

— недвижимое имущество в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования в соответствии с назначением, указанным в пп. 1.3. настоящего договора.

5.5. В случае однократного неисполнения или ненадлежащего исполнения Арендатором любого из обязательств, предусмотренных разделом 2 настоящего договора, Арендодатель вправе расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке, предупредив об этом Арендатора в письменном виде не менее чем за ___________ до такого расторжения.

6. Срок действия договора. Заключительные положения

6.1. В соответствии со ст. 131, а также ч. 2 ст. 651 ГК РФ настоящий договор подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и считается заключенным с момента такой регистрации

6.2. Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законодательством РФ порядке и действует до ________________ (не менее года). Расходы, связанные с государственной регистрацией настоящего договора аренды, оплачиваются Арендатором в полном объеме.

6.3. Ответственность и права сторон, не предусмотренные настоящим договором, определяются в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

6.4. Реорганизация Арендодателя, а также переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на арендуемое нежилое помещение к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения настоящего договора аренды.

6.5. Все споры и разногласия, возникающие между сторонами по вопросам исполнения обязательств по настоящему договору, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства и обычаев делового оборота.

6.6. В случае неурегулирования в процессе переговоров спорных вопросов споры разрешаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством.

6.7. В случае изменения наименования, местонахождения, банковских реквизитов и других данных каждая из сторон обязана в _________ срок в письменной форме сообщить другой стороне о произошедших изменениях.

6.8. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, один из которых хранится в делах _________________________________________________________, а прав на остальные два выдаются Арендатору и Арендодателю.

1. Акт приема-передачи нежилого помещения от _____ (приложение N 1);

2. Экспликация нежилых помещений _____ этажа (приложение N 2);

3. План расположения нежилых помещений _______ этажа здания (копия плана _________ этажа Технического паспорта здания (приложение N 3);

Статья написана по материалам сайтов: www.eg-online.ru, vse-documenty.ru, xn--80aaif6bu.xn--p1ai.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector