+7 (499) 928-69-47  Москва

+7 (812) 467-45-73  Санкт-Петербург

8 (800) 511-49-68  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Договор аренды правила составления 2019 год

Немногие предприниматели и организации могут похвастаться тем, что имеют в собственности помещение, здание, сооружение и т.д. Большинству все- таки приходится пользоваться «чужой» недвижимостью. А ведь офис имеет большое значение для осуществления предпринимательской деятельности, и любой «переезд» требует регистрации в официальных органах. О том, как при аренде коммерческой недвижимости защитить свои права и избежать разных неожиданностей в дальнейшем, читайте в статье правила аренды помещения.

Итак, согласно ГК РФ предметом аренды коммерческой недвижимости может быть любой объект недвижимости, который служит для получения прибыли – это торговые помещения, офисы, развлекательные комплексы, склады и многое другое. Таким образом, если Вы хотите арендовать помещение под магазин, офис или склад, Вам необходимо будет заключить договор коммерческой аренды, который имеет некоторые отличия от любого другого договора аренды. Теперь обо всем по — порядку.

В первую очередь Вам необходимо будет проверить документы:

Во-первых, удостовериться в том, что арендодатель является собственником данной недвижимости. Для этого потребуйте у арендодателя документы (подлинники), подтверждающие право распоряжения этим имуществом.

Отказ от предоставления таких документов может означать, что на эту недвижимость наложен арест или она находится под залогом, и у этого лица нет никаких прав на то, чтобы распоряжаться ею.

Во-вторых, проверить полномочия лица на заключение сделки. Необходимо удостовериться, что лицо, представляющее арендодателя (генеральный директор, коммерческий директор, председатель совета директоров, президент, председатель правления) имеет право подписывать договор. Для этого Вам нужно будет попросить выписку из устава, в котором должны быть отражены их полномочия при заключении договора аренды, или доверенность.

Если же документы сомнений не вызывают, можно переходить к заключению договора.

Составление договора аренды

В договоре необходимо наиболее точно указать объект недвижимости: его полный адрес, этаж, общую площадь, а также его регистрационные данные, прописанные в свидетельстве о праве собственности. Также целесообразно будет попросить предоставить БТИ и экспликацию (планировку) на офисное помещение, т.к. если эти данные не соответствуют реальности, Вас могут обязать заплатить штраф в случае проверки.

Договор аренды коммерческой недвижимости заключается только в письменной форме. В каких бы отношениях Вы не состояли с арендодателем (собственником недвижимости), если Вы заключите устное соглашение о передаче права пользования помещением, такой договор будет недействительным.

Помимо этого, если Вы заключаете договор аренды на срок более 1 года, это потребует от Вас его государственной регистрации, только после которой договор будет считаться заключенным. Регистрации подлежат и все дополнительные соглашения к договору.

Если в договоре не указан срок, на который Вы арендуете помещение, это будет воспринято как заключение договора на неопределенный срок. Также договор будет считаться заключенным на неопределенный срок и в том случае, когда срок аренды, указанный в договоре, истек, но стороны не заявляют о намерении прекратить его действие. При этом условия, на которых будет продлен договор, будут теми же, что и при заключении первоначального договора.

Однако если при истечении срока договора Вы заключаете с арендодателем новое соглашение, то условия прежнего договора перестают быть для вас обязательными. Это значит, что как арендатор (Вы), так и арендодатель можете предусмотреть новые условия пользования помещением. Но здесь важно помнить о том, что, если Вы не принимаете новые условия, поставленные арендодателем, Вы теряете преимущественное право на заключение договора.

Обязательным условием заключения договора аренды коммерческой недвижимости является размер арендной платы. Если в договоре отсутствует условие о таком размере, то договор считается незаключенным. При этом расчет с арендодателем Вы можете осуществлять как с помощью денег, так и с помощью другого имущества. Также допускается производить расчет в виде продукции и доходов от использования арендованного имущества или в виде каких-либо услуг самого арендатора. Размер арендной платы может изменяться в сроки, установленные в договоре, но не чаще одного раза в год.

Важным пунктом любого договора аренды является условие о распределении расходов на содержание арендованного имущества. По общему правилу арендатор оплачивает расходы на текущий ремонт и содержание арендованного здания. Сюда входят коммунальные платежи, расходы на уборку и вывоз мусора, обеспечение помещений обязательной пожарной и охранной сигнализацией, расходы на телекоммуникации и т.д. Арендодатель осуществляет лишь капитальный ремонт. Бывают ситуации, когда сложно определить к какому «виду» ремонта относятся те или иные работы, и кто их должен оплачивать. Поэтому рекомендуем Вам как можно подробнее указывать в договоре кто и какие расходы должен оплачивать.

Теперь, когда все «бумажные» формальности Вы учли, можно «принимать» само помещение, так как именно с этого дня и начинает «работать» договор, а у Вас и арендодателя появляются права и обязанности.

Передача помещения арендатору

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту, который они подписывают.

Прежде чем подписать такой акт, проверьте фактическое состояние помещения: от наличия дверных ручек до исправности сантехники. Не поленитесь описать в акте каждый недостаток помещения. Это не только сбережет ваши средства, но и поможет в дальнейшем избежать разногласий с арендодателем.

Если Вы обнаружили такие недостатки, Вы имеете право:

— потребовать безвозмездно устранить недостатки, соразмерно уменьшить арендную плату, возместить расходы на устранение недостатков;

— непосредственно удержать сумму понесенных Вами расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

— потребовать досрочного расторжения договора.

Также акт приема — передачи помещения будет играть важную роль при «возврате» помещения, так как в нем будет зафиксировано состояние помещения, в котором оно получено. Если будут зафиксированы «негативные» изменения, Вы должны будете исправить их или оплатить ремонт. В случае «позитивных» изменений (так называемые, «неотделимые улучшения») право на возмещение их стоимости возникает у Вас.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать недвижимое имущество в субаренду, однако срок договора субаренды не может превышать времени действия договора аренды.

В силу того, что аренда является определенным ограничением прав собственника, изменение собственника имущества само по себе не влечет изменение или расторжение договора аренды, за исключением указания наименования арендодателя и его реквизитов.

Расторжение договора аренды

Расторжение договора аренды возможно по соглашению сторон или по решению суда. В первом случае такое расторжение требует государственной регистрации, если сам договор заключен на срок более 1 года.

Помимо оснований, которые указаны в законе, Вы можете предусмотреть и иные обстоятельства, влекущие расторжение договора.

В случае возникновения таких обязательств, арендодатель может потребовать от Вас их устранения, о чем обязан будет предупредить Вас в письменной форме. Если же Вы не устраните нарушения договора в разумный срок и откажетесь изменить или расторгнуть договор, у арендодателя возникает право обратиться в суд для расторжения договора.

Если договор аренды был заключен на неопределенный срок, то для прекращения его действия необходимо направить уведомление другой стороне, но не позднее, чем за три месяца до предполагаемой даты прекращения аренды (если иной срок не установлен законом или договором). Вы также можете предусмотреть в договоре иной срок, который может быть как больше, так и меньше трех месяцев.

Возврат арендованного имущества производится на основании акта о приеме — передаче помещения. За каждый день просрочки возврата имущества, Вы будете должны заплатить арендную плату.

Многие арендодатели включают в договор аренды дополнительные условия, которые не предусмотрены законом, возлагая на себя контролирующие функции. Суды рассматривают такие условия как установление препятствий в использовании арендованного помещения. Поэтому Ваша внимательность, бдительность и знание своих прав помогут Вам избежать многих негативных последствий и не попасться на удочку недобросовестных арендодателей.

Учимся составлять правильный договор аренды нежилого помещения (образец)

Понятие договора аренды.

Для начала необходимо определить само понятия договора аренды, и его основные характеристики. Договор аренды нежилого помещения – это соглашение, которое представляться в письменной форме между двумя лицами: арендодателем и арендатором. В этом документе указано, что арендодатель гарантирует предоставление недвижимости арендатору на определенный временной срок при условии внесения оплаты за её использование. Согласно ФЗ №122, все те объекты, перемещение которых не возможно, без нарушения их целостного состояния, являются разновидностями категории недвижимого имущества. Это не только земельные наделы и участки, но и все здания, а также постройки жилого и нежилого характера. Существует три типа документов, которые оформляются при аренде нежилого помещения, к ним относятся:

• Договор, который должен быть заключен при аренде здания или сооружения;
• Договор, который заключается для аренды предприятия;
• Договор, так называемой, субаренды. Он заключается в том случае, когда недвижимость сдается в аренду с разрешения её собственника;
• Договор, который заключается в том случае, если арендатор в дальнейшем планирует выкупить помещение;
• Договор, который предполагает использование объекта недвижимости безвозмездно.

Чаще всего люди сталкиваются с заключением договора первого типа, который предполагает стандартные условия для аренды того или иного объекта. Составляя этот документ, необходимо учитывать те правила, которые прописаны в законодательстве. Какие же акты и нормы должны использоваться при составлении договора об аренде помещения:

Помимо вышеперечисленных, существует множество других постановлений и законов, которые регламентируют правоотношения сторон. К ним относятся и определения Высшего Арбитражного Суда России и указы Федеральных Антимонопольных Служб РФ, а также различные нормативные акты. Вы всегда можете прибегнуть к помощи этих постановлений в том случае, если у вас возникают разногласия со второй стороной договора, которые не находят решения в Гражданском или Земельном Кодексе или же в законе, регулирующем процесс государственной регистрации.

Заключая договор аренды недвижимости, многие сталкиваются со следующими проблемами:

• Какие пункты договора следует рассмотреть в первую очередь, а какие из них – вторичны;
• Какие условия необходимо прописать в договоре, для того, чтобы избежать признания его недействительным.

Именно эти два нюанса вызывают максимальное количество проблем при заключении договора и оформлении документов для арендатора и арендодателя.

Законодательная сторона условий договорных документов.

Любой договор аренды помещения включает в себя три основных аспекта, которые должны быть в нём отображены. Это плата за аренду, субъект данного договора и его объект. В зависимости от специфики арендных условий, могут также быть оговорены и дополнительные условия соглашения, такие как период действия договора, обязанность по оплате коммунальных услуг, по обслуживанию помещения и прочие. Это зависит от того, какие дополнения пожелают внести стороны. Остановимся на каждом аспекте договоров аренды.

Субъект договора. Одним из самых важных условий договора является предоставление полной информации о его участниках. В данном случае это арендодатель и арендатор недвижимости. Это условие предусматривается статьей №606 ГК. Договор аренды недвижимости непременно должен содержать полные реквизиты и одной и второй стороны. Если в договоре присутствуют не только арендатор и арендодатель, но и третьи лица, это должно быть отмечено в документах.

Объект данного договора. В документах должна быть указана полная информация о том объекте, который сдается в аренду, а также необходимо предоставить кадастровый паспорт этого объекта. Объектом в данном случае может быть постройка, жилое или нежилое помещение и любое другое недвижимое имущество. К данным, которые должны быть указаны в документах, относят фактический адрес объекта, его площадь, информацию о человеке, который имеет права собственности и другую идентифицирующую информацию. Подробнее с постановлениями об объекте договора можно ознакомиться в пункте третьем, статьи №607 ГКРФ.

Оплата аренды. В любом договоре об аренде недвижимости необходимо указать четкую сумму, которую арендатор обязуется выплачивать арендодателю за определенный период. Выражается эта сумма в рублёвом эквиваленте и устанавливается на основе взаимного соглашения участников договора. Данные правила указаны в первом пункте статьи №654 ГКРФ, где с ними можно детально ознакомиться.

Это интересно:  Образец трудового договора подряда 2019 год

Каждый из субъектов должен иметь на руках копию договора, подтверждённую подписями всех участников сделки. Все обязанности и права сторон указаны и рассмотрены в законодательстве, а если возникает спорная ситуация, то наверняка её аналог уже был разрешен при помощи судебного разбирательства, стоит лишь поискать необходимую информацию.

Если договор аренды помещения не соответствует хотя бы одному из вышеперечисленных условий, он может быть признан недействительным. Это может послужить причиной возникновения ряда проблем, которые будут неприятны как для арендатора, так и для второй стороны договора. Например, арендодатель может выселить арендатора раньше срока, а тот, в свою очередь, может не выполнять условий недействительного договора, который и стал причиной тому, что съемщик не обязан выплачивать неустойки. Если рассматривать все пункты договора, то, наверное, самым проблемным из них является тот, который описывает объект договора. Именно в этом пункте необходимо учесть все характеристики и особенности недвижимого имущества, которое передается в аренду.

Рассмотрим ещё несколько важных пунктов, которые также могут быть указаны в договоре, при оформлении арендных документов:

• Указание того временного периода, на протяжении которого будет действовать данный договор. Срок договора может быть различным, согласно пункту два статьи №610 ГК, это может быть неопределенный термин, срок до года или более одного года.

• В договоре может быть выделен пункт, который указывает, какие обязательства берет на себя арендатор касательно недвижимости. Зачастую, обязательство по содержанию помещения и поддержанию его состояния берет на себя тот субъект, который берет объект в аренду. При условии того, что это прописано в договоре, арендатор может быть ответственным и за проведение капитального ремонта в помещении. На основе обоюдного согласия, эти обязанности также можно оставить за владельцем помещения или его субарендатором. Главное, чтобы все требования такого рода были прописаны в заверенном договоре, для того, чтобы избежать дальнейших проблем.

• Довольно целесообразным будет ввести в договор аренды нежилого помещения пункт о его страховании. Зачастую, предприятия, которые арендуют помещения для коммерческой деятельности, используют их либо для продажи товаров, либо для хранения каких-либо ценных вещей. Помимо страхования, можно также оговорить охрану помещения в договоре.

• Для того чтобы права обеих участников договора были защищены, необходимо внести в документы пункт с информацией об их ответственности в случае возникновения непредвиденных обстоятельств. Например, если не будут соблюдены условия договора, или какая-то из сторон пожелает досрочно остановить аренду, в договоре должен быть пункт, который содержит информацию о том, какие меры в таком случае будут приняты к этому участнику договора. Это может быть штраф, выплата установленной неустойки или способы влияния на субъект, который нарушает договорные условия.

• Для того чтобы избежать лишних конфликтных ситуаций и длительных препирательств, следует обозначить в договоре пункт, который будет четко указывать порядок решения всех спорных ситуаций между участниками сделки.

• В договоре должны быть предписаны варианты действий при возникновении непредвиденных обстоятельств, которые повлекут за собой невозможность дальнейшего соблюдения условий договора. Например, неожиданные поправки в законодательстве, экстренные ситуации или сильное повреждение арендуемого объекта. То, какими будут действия в таких ситуациях, необходимо предусмотреть во время составления договорных обязательств.

Учитывая то, что все объекты недвижимости являются индивидуальными, также как и их арендные условия и пожелания арендаторов, вы можете внести в договор аренды недвижимости любые другие ограничения или требования. Главное условие заключается в том, что все пункты договора должны соответствовать законодательству и положениям договора, а также быть согласованными между участниками. В договоре вы также можете указать и условия правовых отношений касательно тех субъектов, которые каким-либо образом влияют на заключение сделки.

Какие ошибки делают договор недействительным.

Существует еще ряд ситуаций, в которых договор может быть признан незаключенным, помимо тех, которые были рассмотрены выше. Далее рассмотрим такие ситуации подробнее.

Есть определенный стандарт оформления документов, согласно части первой статьи №651ГК, несоответствие которому приводит к потере юридической силы документа. В нем указано, что должен быть представлен единый экземпляр документа и несколько его копий, которые должны быть заверены всеми участниками данной сделки.

В ситуации, когда договор аренды оформляется на срок более одно календарного года, он должен быть зарегистрирован в территориальном подразделении ФС государственной регистрации. В обратном случае, согласно части первой статьи №651ГК, документ недействителен. Приведем пример тех случаев, когда необходима государственная регистрация:

• Если договор заключается повторно, по истечению срок в один год, то он должен быть зарегистрирован;
• Срок действия договора, который был заключен первого января текущего года и дата окончания которого тридцать первого декабря этого же года, считается годовым, поэтому также нуждается в гос. регистрации. В эти рамки не только те договора, которые были заключены в первые дни года, но в любом другом месяце на аналогичный срок.
• Если срок действия договора составляет одиннадцать месяцев, а после его окончания продлевается, то возникает новая форма правовых отношений, однако необходимости его регистрировать в ФС, нет. Здесь действует другое условие: если вы являетесь физическим лицом, то потребуется оплатить пошлину равную одной тысячи рублей, для юридических лиц она составит пятнадцать тысяч. Во избежание переплат, такой договор кажется максимально выгодным. Если же соглашение составлено для аренды более, чем на год, то он начинает действовать только после того, как будет внесен в Росреестр.

Для того, чтобы зарегистрировать документ, вам понадобится представить к рассмотрению пакет бумаг, который включает в себя:

• Заполненное, соответственно общепринятому образцу, заявление;
• Договор аренды помещения, а также две его заверенные копии. Один документ отправится в Росреестр, оставшиеся два должны быть переданы участникам соглашения;
• Документ, содержащий технические характеристики объекта и обязательно данные о его площади;
• Бумаги, которые подтверждают полномочия и правовой статус обеих сторон договора: как арендатора, так и владельца недвижимости;
• Справка, которая подтверждает факт оплаты государственной пошлины.
• Если один из участников договора имеет право распоряжаться имуществом на основе оперативного управления, необходимо представить подтверждающий документ. Так же поступают и в том случае, если объект находится в хозяйственном ведении у арендодателя. Справка должна подтверждать, что собственник данного имущества не против проводимых с ним операций. Зачастую такие ситуации возникают, когда объектом является казенное предприятие или же унитарное, а собственником являются или муниципальные или государственные органы.

Какие же еще документы необходимы для того, чтобы заключить правильный договор аренды помещения. Начинать подписывать и составлять договор не стоит до того, как полный пакет документов не будет собран. Часто возникает ситуация, когда в момент заключения договора, оказывается, что арендодатель не имеет права распоряжаться данной собственностью и не может сдавать её в аренду. Для того, чтобы избежать таких непредвиденных вариантов, необходимо заранее убедиться в правах человека, который сдает вам объект. Для этого должны быть предоставлены определенные документы, если не в оригинале, то в формате копий, заверенных нотариусом. Главное – убедиться, что все необходимые бумаги есть. Перечислим документы, которые необходимо собрать перед тем, как приступить к составлению договора.

• Удостоверение личности субъекта договора;
• Доверенности, которые нотариально заверены, и подтверждают полномочия данного субъекта;
• Документ, подтверждающий тот факт, что субъект является юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем;
• Если вы – юридическое лицо, необходимо представить устав своего организации, который заверен нотариально;
• Бумаги, которые подтверждают право арендодателя на сдачу объект: либо письменное заверенное согласие собственника, либо его собственное свидетельство, подтверждающее права собственности на данный объект;
• Документация, которая содержит идентифицирующие характеристики недвижимого имущества, которое передается в аренду.

Учимся составлять правильный договор аренды недвижимости: рассмотрим его структуру, основные части и их особенности.

Каждый договор имеет свою определенную схему, по которой он должен быть составлен. Такая схема позволяет сделать договор простым для понимания, структурированным и логически обоснованным. Соглашение об аренде недвижимости не является исключением и тоже формирует по определенному шаблону. Если составленный договор не отвечает установленному алгоритму формирования, это конечно не может стать причиной для признания его недействительным, но может создать негативное впечатление у всех сторон данного соглашения. Поэтому все же лучше соблюдать установленные требования и, во избежание возникновения спорных ситуаций и непонимания, оформлять документы правильно и четко.

Рассмотрим каждый пункт договора по отдельности.

1. Введение, или, другими словами, вводная часть.

2. Объект данного договора.

Если объект, который должен быть передан в аренду, независимо от того будет это нежилое, жилое, складское или офисное помещение, не подлежит идентификации, то договор в любом случае признается недействительным. Поэтому, данная часть должна быть непременно заполнена и содержать следующую информацию:

• Данные о предназначении помещения: торговое, промышленное, коммунальное, складское или какого-либо другого предназначения;
• Характеристика типа объекта: жилой объект, нежилой, часть жилого или нежилого помещения;
• Инвентарный номер, который присваивается любому объекту недвижимого имущества при выдаче технического паспорта;
• Местонахождения объекта: данные о точном адресе помещения. Если это часть здания, то этаж и размещение на этаже;
• Площадь недвижимого имущества.

Все эти данные должны быть точными и предоставлены в полном объеме.

3. Полномочия участников договора и их подтверждение.

Существует ряд документов, на основании которых субъекты соглашения могут действовать. В этом разделе договора необходимо внести эти документы. Для арендодателя пакет необходимых бумаг включает:

• Свидетельство, подтверждающее факт государственной регистрации недвижимого имущества, о котором идет речь в договоре;
• Данные о номере и серии данного свидетельства;
• Информация о дате выдачи свидетельства и госорганах, которые произвели выдачу.
Тот, кто собирается взять помещение в аренду должен иметь в наличии следующие документы:
• Если это физическое лицо, то необходимо иметь при себе паспорт или документы, удостоверяющие личность;
• Для предпринимателя надо предоставить вписку из ЕГРИП;
• Если арендатор – юридическое лицо, ему необходимо представить копию доверенности, как представителю, наделенному определенными полномочиями. Директору потребуется копия протокола, подтверждающая решение учредительного собрания о том, что он был назначен на эту должность.

4. Часть договора, которая посвящается правилам оплаты аренды.

Когда составляется договор аренды недвижимости, этому вопросу уделяется довольно большое внимание, так как зачастую именно он становится причиной споров. Существует несколько способов начисления оплаты аренды:

• Цена аренды формируется на основе информации о фактическом размере арендуемой недвижимости, то есть в зависимости от количества квадратных метров;
• Арендная плата может начисляться в целом за объект, не зависимо от его площади или других составляющих;
• Иногда формирование стоимости происходит в зависимости от типа и количества помещений, которые передаются во временное пользование. Отдельно рассчитывается стоимость аренды торговых или выставочных залов, складских помещений и вспомогательных комнат.

В договоре также необходимо указать, каким способом будет производиться оплата арендуемого помещения. Это может быть:

• Оплата за пользование недвижимостью, которая разбивается на определенные периоды. Например, каждую неделю, каждый месяц или каждый квартал арендатор должен будет вносить оговоренную сумму;
• Разовая оплата аренды. В таком случае арендатор выплачивает всю сумма сразу. Чаще всего такая оплата производится в формате предоплаты.

Согласно законодательству, можно воспользоваться и другими вариантами оплаты услуг аренды. Например, арендатор может выполнять ряд определенных услуг вместо материального вознаграждения. Или в счет уплаты аренды может быть выполнен ремонт или реконструкция нежилого помещения.

Договор аренды нежилого помещения также должен содержать информацию о том, В какие сроки должна быть произведена оплата аренды. Это отмечается в отдельной графе, например, срок внесения оплаты аренды – каждое десятое число текущего месяца. Также можно указать, каким способом будет производиться оплата – переводом на расчетный счет или наличными деньгами. Если в договоре нет соответствующего пункта об изменении суммы арендной платы, то она не может быть изменена в течение года. Данное правило прописано в пункте третьем, статьи №614ГК.

Это интересно:  Заявка на договор теплоснабжения образец 2019 год

Стоимость аренды помещения может быть изменена и в сторону уменьшения её суммы в следующих случаях:

• Арендатор может претендовать на уменьшение арендной платы, если условия доступа к помещению ухудшились с момента заключения договора. Например, в районе арендуемого здания были начаты строительные работы, усложнилась возможность доступа в здание чрез центральный вход или другие непредвиденные ситуации;
• Транспортная развязка изменилась в худшую сторону. Арендатор вправе требовать снижения объема арендной платы, если в связи с дорожными работами, реконструкцией путей сообщения или прочими осложнениями, объект стал труднодоступным.
• Стоимость арендной платы может быть уменьшена в том случае, если уровень видимости объекта значительно снизился. Например, в аренду был взят магазин, с вывеской и рекламными указателями, но после строительства новых объектов или высадки парка, она перестала быть видима для покупателей.
Если одно из этих условий имело место, вы можете обратиться к арендодателю, сообщить об изменившихся обстоятельствах и поговорить о пересмотре арендной платы.

5. Права участников договора, а также их обязанности.

Арендодатель обязуется предоставить во временное пользование недвижимое имущество согласно установленным срокам и в оговоренном состоянии. Также в договоре участники могут указать, каким образом будет оплачиваться электроэнергия: за счет арендатора, арендодателя или третьих лиц. Также арендодатель обязан заранее предупредить человека, который снимает помещение, если он планирует проведение ремонтных работ на объекте.

Арендатор, в свою очередь, обязуется эксплуатировать недвижимость согласно установленным в договоре условиям и с оговоренной целью. Также он должен своевременно уплачивать арендную стоимость, в сроки, которые прописаны в соглашении. В обязанности человека, который берет в аренду помещение, входит поддержание его технического состояния, а также оплата счетов за коммунальные услуги. Ему запрещается пересдача имущества в пользование третьим лицам, как за материальное вознаграждение, так и безвозмездно, если собственник не дает на это согласия. Арендованное помещение не может быть предметом залога или гарантией для каких-либо обременений.

Ремонтные работы, как текущего, так и капитального характера могут выполняться либо одной, либо другой стороной, в зависимости от того, какие условия были установлены в соглашении.

6. Термин действия договорных документов.

Существует несколько временных периодов, на которые может быть арендный договор:

• Договор, заключенный на срок менее 12 месяцев и не требующий государственной регистрации;
• Договор об аренде объекта сроком более 12 месяцев, который необходимо зарегистрировать;
• Договор, срок которого не определен. Согласно части второй, статьи №610ГК, договор, сроки которого не прописаны при его заключении, признается соглашением на неопределенный срок. Такая форма арендных договоров довольна распространенная, так как указание срока – не является необходимым условием для оформления аренды. Регистрация в таком случае не понадобится.

7. Внесение изменений в договор или разрыв соглашения.

Существует ряд случаев, в которых договор об аренде может быть расторгнут или же его условия изменены. Помимо желания обоих сторон или окончания срока его действия, это бывает при следующих обстоятельствах:

• Непредвиденная ситуация, которая привела к разрушению арендуемого помещения;
• Здание, которое сдается, должно быть подвергнуто сносу на законных основаниях;
• Арендатор или арендодатель прекратил своё существование, как юридическое лицо;
• Смерть индивидуального предпринимателя;
• Аннулирование регистрации участника договора;
• Нарушение условий аренды помещения, которые прописаны в соглашении.

8. Правила возвращения объекта и его передачи.

9. Ответственность сторон за невыполнение обязательств.

Для того чтобы составить правильный договор аренды помещения, в этом пункте необходимо указать ряд условий, на основании который стороны будут нести ответственности за нарушение правил договора. Эти условия следующие:

• Арендатор должен неси ответственность за то имущество, которое размещено в помещении, которое он снимает. Он не имеет права предпринимать никаких действий касательно собственности арендодателя;
• Необходимо оговорить условия, на которых будут возмещены убытки в случае, если одна из сторон нарушит соглашение и, тем самым, нанесет ущерб другому участнику договора;
• Необходимо установить, какова будет ответственность арендатора в случае, если арендуемой недвижимости или имуществу арендатора будет нанесен ущерб, который ухудшит её общее состояние. Ухудшение может произойти как вследствие деятельности самого арендатора, так и третьих лиц, которые находятся на территории с его разрешения.

10. Обсуждение дополнительных условий.

11. Реквизиты сторон и подписи участников договора.

12. Приложения.

13. Условия прекращения договора, а также его продления.

Если один из участников договора хочет досрочно прекратить сотрудничество, это необходимо делать в определенной последовательности. Если сам договор не содержит конкретного срока, до которого он действителен, то разорвать соглашение можно по желанию одной из сторон. Иначе, сторона, которая желает разорвать договор, должна заранее поставить второго участника соглашения в известность. Принятый срок оповещения – за три месяца до прекращения аренды, но его можно сократить на договорной основе.

Если же договор аренды был составлен на срок, который не превышает двенадцати месяцев, и по его окончанию соглашение не было расторгнуто, то срок его действия считается продленным на неограниченный период. В таком случае нет необходимости регистрировать это соглашение, можно лишь внести данный факт в текст самого договора.

Конечно, когда мы только учимся составлять правильный договор аренды нежилого помещения, это процедура кажется сложной и непонятной, но для того, чтобы освоить все нюансы и изучить правила, не понадобится много времени.

Как составить договор аренды

Аренда — один из распространённых видов хозяйственных договоров, связанных с распоряжением имуществом. В аренду могут передаваться вещи непотребляемые и индивидуально определённые. Это значит, что свойства вещи не должны ухудшаться в процессе использования и её можно было выделить среди других подобных вещей. Для распоряжения имуществом необходимо иметь правоустанавливающие документы, те, которые подтверждают право собственности.

Порядок и правила составления договора аренды

В период сдачи имущества в аренду права и обязанности собственника остаются у арендодателя, к арендатору переходит лишь право владения и пользования или только пользования имуществом. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Форма договора аренды может быть устной или письменной. При этом если срок заключаемого договора превышает один год или хоть одной из сторон является организация, то форма может быть только письменной (п. 1 ст. 609 ГК РФ).

В случае сдачи в аренду недвижимого имущества, важно помнить о следующих ключевых моментах. Нужно точно определить помещение (или часть помещения), которое передаётся арендатору, для этого на плане рекомендуется выделить цветом передаваемый объект или указать присвоенный номер помещения, указать площадь.

Как составить договор аренды

Оформить и составить договор аренды недвижимости стороны могут самостоятельно, взяв за основу образец договора либо воспользовавшись услугами наших юристов, поскольку нюансов может быть достаточно много.

Нужно знать, что аренда недвижимости на срок более одного года подлежит регистрации в органах Росреестра. Для регистрации договора аренды предоставляется комплект документов и уплачивается государственная пошлина. Обязательно составляется акт приёма-передачи помещения, так как подтверждается фактическое исполнение договора и с момента передачи подлежат уплате арендные платежи.

Основными видами и наиболее часто заключаемыми договорами аренды являются:

Рассмотрим поподробнее, что необходимо знать при составлении договоров аренды.

Текст договора аренды должен включать в себя:

  • данные арендодателя и арендатора;
  • объект аренды
  • срок действия договора аренды;
  • цену договора аренды;
  • порядок внесения суммы арендной платы;
  • условия ремонта, содержания и улучшения арендуемого имущества;
  • возможность сдачи имущества в субаренду;
  • основания расторжения договора аренды;
  • условия продления договора аренды;
  • условие о выкупе арендуемого имущества.

Если нет специальных положений законодательства, то указанные положения применяются и к таким особым видам договора аренды, как (ст. 625 ГК РФ):

  • прокат;
  • аренда транспортных средств;
  • аренда зданий и сооружений;
  • финансовая аренда;
  • аренда предприятий.

Договор аренды недвижимого имущества (в том числе нежилых помещений), заключаемый организацией на срок от года и выше, должен пройти обязательную государственную регистрацию, лишь после которой считается заключенным (п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66). Однако если договор аренды заключается на срок менее года, а затем возобновляется на неопределённый срок по обоюдному согласию сторон, регистрировать договор аренды в отделении Росреестра не нужно (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59).

Проведение госрегистрации (Закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ)

Арендодатель или арендатор вправе обратиться с заявлением о регистрации договора в территориальное отделение Росреестра.

Бланк такого заявления не установлен законодательством, поэтому каждое территориальное отделение Росреестра разрабатывает его самостоятельно.

В случае аренды земельного участка в отделение Росреестра необходимо принести кадастровый план участка. Если арендуется здание или сооружение, то потребуется его поэтажный план, где были бы отмечены помещения, предоставляемые в аренду, и размер их площади (ст. 26, п. 4 ст. 2 и п. 1 ст. 9 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ и п. 5.1.1 Положения, утверждённого постановлением Правительства РФ от 1 июня 2009 г. № 457).

Размер госпошлины за госрегистрацию составляет (п. 1.22 ст. 333.33 НК РФ):

  • для граждан — 1000 рублей;
  • для организаций — 15 000 рублей.

Госпошлина может быть оплачена как арендатором, так и арендодателем. Этот пункт необходимо предусмотреть в договоре аренды (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Сдача имущества в аренду может осуществляться:

  • собственником имущества;
  • лицом, которому право сдавать имущество в аренду предоставлено законом или его собственником (ст. 608 ГК РФ).

Арендатором и арендодателем может выступить одно лицо. Это возможно, если организация выступает арендатором имущества своего руководителя. Руководитель может подписать договор аренды как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора (ст. 53, 91 и 103 ГК РФ).

Объект аренды:

  • земельные участки;
  • предприятия;
  • здания;
  • сооружения;
  • оборудование;
  • транспортные средства и др.

Объекты, не подлежащие аренде:

  • некоторые виды оружия, в том числе химического (п. 1 ст. 6 Закона от 13 декабря 1996 г. № 150-ФЗ, ст. 5 Закона от 2 мая 1997 г. № 76-ФЗ);
  • земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности заповедниками и национальными парками, зданиями военных судов, объектами федеральной службы безопасности, государственной власти и т. д. (п. 4 ст. 27 Земельного кодекса РФ);
  • основное технологическое оборудование для производства этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции (п. 6 ст. 8 Закона от 22 ноября 1995 г. № 171-ФЗ);
  • отдельные элементы здания (крыши, наружные стены и т. д.). В то же время разрешена аренда здания или его части вместе с конструктивным элементом постройки (крышей, наружной стеной)

Арендодатель обязан поставить в известность арендатора о том, что на имущество, сданное в аренду, имеют права третьи лица (сервитут, право залога). Если арендатор не был информирован относительно этого, он может (ст. 613 ГК РФ):

  • потребовать уменьшить арендную плату;
  • расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков.

Срок договора аренды

Срок аренды имущества прописывается в договоре (п. 1 ст. 610 ГК РФ). В случае отсутствия этого пункта срок является неопределённым, а арендатор и арендодатель могут в любое время отказаться от договора (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Для некоторых видов аренды законом определены ограничения для срока аренды, например: для аренды земельных участков, относящихся к государственной собственности, предоставляется срок не более 49 лет (абз. 3 п. 3 ст. 28 Закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ).

Арендная плата

Договор аренды определяет порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

Арендная плата может быть установлена:

  • за все арендуемое имущество в целом;
  • по каждой из его составных частей:

Арендная плата может быть в виде (п. 1 и 2 ст. 614 ГК РФ):

  • определенных в фиксированной сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
  • предоставления арендатором определённых услуг арендодателю;
  • возложения на арендатора затрат, предусмотренных договором, на улучшение арендованного имущества;
  • передачи арендатором арендодателю вещи, указанной в договоре, в собственность или в аренду и др.

Размер арендной платы можно менять не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Тем не менее, существует ряд исключений для этого правила, например, договор лизинга (абз. 3 п. 2 ст. 28 Закона от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ).

Это интересно:  Договор на оКазание гостиничных услуг заполненный 2019 год

Законодательством предусматриваются ситуации, при которых арендатор может потребовать уменьшения арендной платы (ухудшение состояния арендуемого имущества по независящим от арендатора причинам), а арендодатель может потребовать досрочной оплаты по договору — например, при нарушении договора со стороны арендатора (п. 4 и 5 ст. 614 ГК РФ).

Договором аренды может быть предусмотрен ремонт арендованного имущества. При этом капитальный ремонт проводит арендодатель, а текущий — арендатор, кроме того, последний несёт расходы на содержание арендованного имущества. Однако в договоре аренды может быть прописан и другой порядок ремонта.

При нарушении арендодателем своих обязанностей по ремонту арендатор вправе (ст. 616 ГК РФ):

  • отремонтировать арендуемое имущество самостоятельно, а стоимость ремонта потребовать у арендодателя или зачесть её в счёт арендной платы;
  • потребовать уменьшения арендной платы;
  • потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Кроме ремонта, могут производиться улучшения (ст. 623 ГК РФ):

  • отделимые — такие улучшения, произведённые арендатором, являются собственностью арендатора;
  • неотделимые — являются собственностью арендодателя, поскольку неотделимы от объекта. Расходы на неотделимые улучшения могут быть компенсированы арендодателем, если произведены арендатором с его согласия.

Субаренда может осуществляться арендатором только в том случае, если это предусмотрено договором. При этом срок субаренды не должен превышать срок аренды.

Если происходит досрочное прекращение договора аренды, заканчивается и действие договора субаренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Госрегистрация необходима и для договора субаренды (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 и п. 2 ст. 615 ГК РФ, п. 19 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).

Продление договора аренды

О своём желании продлить срок аренды арендатор должен письменно уведомить арендодателя в срок, указанный в договоре, или до окончания действия договора.

При продлении договора могут быть внесены изменения в его условия, например, размер арендной платы. Договор считается возобновлённым на прежних условиях, если арендатор после окончания срока действия договора продолжает пользоваться имуществом, а арендатор не возражает (п. 2 ст. 621 и п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Расторжение договора аренды

Возможные причины для расторжения:

  • решение суда (по требованию арендатора или арендодателя);
  • основания, предусмотренные в законодательстве.

Обращение арендодателя в суд с требованием о досрочном прекращении договора аренды возможно, если арендатор:

  • пользуется имуществом с нарушением условий договора или назначения имущества;
  • существенно ухудшает имущество;
  • более двух раз подряд не вносит арендную плату;
  • не производит капитального ремонта имущества;
  • по другим основаниям, предусмотренным в договоре аренды (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Обращению в суд арендодателя должно предшествовать письменное предупреждение арендатора о нарушениях с его стороны и разумных сроках для их устранения (ст. 619 ГК РФ).

Обращение арендатора в суд с требованием о досрочном прекращении договора аренды возможно, если (ст. 620 ГК РФ):

  • арендодатель предоставляет имущество или создаёт препятствия для его использования в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  • переданное арендатору имущество имеет серьёзные недостатки, которые не были оговорены при заключении договора;
  • арендодатель не производит капитальный ремонт имущества;
  • существуют иные основания, предусмотренные договором аренды (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Если право собственности на сданное в аренду имущество переходит к другому лицу, это не является поводом к расторжению договора аренды (ст. 617 ГК РФ ).

Если одна из сторон собирается расторгнуть договор, а срок его действия не прописан, то следует предупредить об этом партнёра за месяц. Если объектом аренды является недвижимость — то за три месяца (если иной срок предупреждения не предусмотрен в договоре).

Прекращение договора аренды

Арендатор должен вернуть имущество арендодателю в том состоянии, в котором его получил с учётом износа.

В случае задержки возврата арендодатель может потребовать выплатить арендную плату за все время просрочки или проценты за пользование чужими деньгами (ст. 622 и 395 ГК РФ и положения пунктов 38 и 39 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).

Выкуп арендованного имущества

После окончания срока аренды арендатор может выкупить имущество арендодателя. Выкуп прописывается либо в договоре аренды, либо в дополнительном соглашении (ст. 624 ГК РФ , п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).

Договор аренды с правом выкупа — это смешанный договор (постановление Президиума ВАС РФ от 1 марта 2005 г. № 12102/04). Он включает в себя:

  • элементы договора аренды;
  • элементы договора купли-продажи.

Поэтому к такому договору применяются правила и положения соответствующих договоров (п. 3 ст. 421 ГК РФ):

  • если в договоре аренды с правом выкупа не прописаны условия, существенные для договора-купли продажи (постановление Президиума ВАС РФ от 1 марта 2005 г. № 12102/04), этот договор будет считаться недействительным в части выкупа;
  • для договора купли-продажи необходимые условия — наименование и количество товара (п. 1 ст. 432 и п. 3 ст. 455 ГК РФ);
  • в части договора, предусматривающей переход права собственности к арендатору, действуют правила договора купли-продажи имущества (п. 3 ст. 609 ГК РФ , п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).

Договор аренды нежилого помещения: как правильно составить

В договоре будущий арендатор и владелец недвижимости (или его представитель) фиксируют условия, на которых недвижимое имущество будет передано контрагенту (стоимость, иногда — сроки). Договор аренды нежилого помещения, независимо от того, кто и у кого арендует, имеет примерно одинаковые формат и структуру. Исключение — случаи, когда арендуется муниципальное нежилое помещение (или государственное): для физических лиц аренда малодоступна, поскольку проводится в формате аукциона, с внесением залога.

Правила составления договора аренды

Как и любой другой, договор аренды недвижимости (нежилого помещения) должен включать в себя пункты:

  • реквизиты сторон;
  • предмет договора — описание помещения;
  • стоимость.

Сроки аренды в договоре указывать не обязательно — в этом случае предполагается, что договор будет бессрочным.

Не менее важными, чем тело договора, будут приложения к нему. Перечень документов, без которых заключить договор не получится, включает в себя:

  • экспликацию с описанием объекта недвижимости, который сдается в аренду;
  • правоустанавливающие документы на недвижимое имущество;
  • кадастровую выписку (подтверждает, что имущество не имеет обременений).

Важно! Чем подробнее описание объекта — тем лучше: меньше будет взаимных претензий.

Сроки действия договора

Срок, на который заключается арендный договор, может и не быть указан. В ряде случаев это выгодно арендодателю. В законодательстве прописана градация: договор может быть заключен на срок до 1 года (краткосрочный), на срок 1 год (годичный), на срок более 1 года (долгосрочный). В любом случае договор можно пролонгировать по желанию сторон.

Оплата

Форма оплаты никак не регламентируется законом — допускаются и денежные выплаты, и оказание услуг, и даже выплата товарами. Законодательство в этом смысле достаточно либеральное — но лишь до тех пор, пока речь идет об аренде не для ведения бизнеса индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом. Доход, который получает арендатор, облагается налогом. Более того, даже договор безвозмездной аренды помещения может привлечь внимание фискальных органов, поскольку экономия на аренде — это доход.

Ошибки составления договора

Перечень типовых ошибок при составлении договоров аренды довольно длинный. Но основными считаются:

  • невключение в текст документа пункта об изменении (или неизменности) оплаты;
  • в договор вносится неполная информация об объекте недвижимости;
  • отсутствие приложений к документу (в том числе — доказывающих право арендодателя распоряжаться объектом);
  • договор (долгосрочный) не регистрируется;
  • нет пунктов, касающихся ремонта, оплаты коммунальных услуг.

Часто никак не зафиксирована и ответственность по договору аренды нежилого помещения — например, никак не прописаны права и обязанности сторон в случае порчи имущества в помещении.

Юридическая помощь при составлении договоров аренды

«Юридическое агентство Санкт-Петербурга» — это правовая поддержка физических и юридических лиц на этапах составления, заключения, пролонгирования и изменения договора аренды. Специалисты агентства помогут оформить документ в соответствии с законодательством РФ. При необходимости мы подберем выгодную (с точки зрения налогообложения) альтернативу договору аренды.

Мы помогаем разрешить и конфликтные ситуации — составляем претензии по договору аренды нежилого помещения (задолженность, порча имущества), представляем интересы заказчика на досудебном этапе разрешения спора.

Судебные решения

Отзывы клиентов

Прошу выразить огромную благодарность юристу Кузнецовой Лидии Александровне за профессиональную консультацию в решении моей проблемы, за чуткое, внимательное отношение ко мне, как к клиенту, за грамотный подход к делу. Также хочу выразить искреннюю благодарность коллективу за доброжелательность, профессионализм. Желаю вам дальнейших успехов на юридическом поприще.

Выражаю благодарность Юридическому Агентству Санкт-Петербурга, а именно Степанову Денису Юрьевичу за оказанную помощь в решении моего вопроса, а также выражаю благодарность всему коллективу общества по защите прав потребителей за отзывчивость и приятное общение.

Ремедова А.Г.
17.08.2018 г.

Обратился за консультацией в ваше “Юридическое агентство СПб” — по поводу обмана одним человеком, представившим себя как сотрудник Роспотребнадзора Красносельского р-на, Новичков А. А. Предложил мне услугу — перед Новым годом съездить по туристической профсоюзной путевке в Москву на ж/д транспорте “Сапсан”. Я отказался в виду манипуляций размещения посадочных мест — в разных поездах, а потом по вагонам. Адвокат Сергей Вячеславович Мавричев вел это дело, сопровождал в виде консультаций.
Я благодарю за такое чуткое и внимательное отношение в делопроизводстве, чему было отказано в 58 отделении полиции Выборгского района, по ст. 24, 144, 145 УПК РФ я сейчас имею право обжаловать заключение и буду посылать заявление на дорасследование в районную прокуратуру.

24 сентября 2016 г. обратилась за юридической консультацией к Константину Васильевичу. Хочу выразить благодарность за чуткое, внимательное отношение, квалифицированную помощь. Получила исчерпывающий ответ на все мои вопросы. Очень помогли. Спасибо! С уважением, Марчеило Ирина Владимировна.

Благодарим сотрудников ООО «Юридическое агентство Санкт-Петербурга»и в первую очередь Матвееву Яну Максимовну и Ермакова Андрея Валерьевича за высококвалифицированное и тщательное рассмотрение нашего вопроса и оперативное решение нашей жилищной проблемы.

Также Кутузову Дарью Валентивну за внимательное и доброжелательное отношение к посетителям.

Прошу выразить огромную благодарность Суховарову Юрию Владимировичу за грамотную консультацию, квалифицированную помощь по моему вопросу.

С благодарностью, Минина Маргарита Владимировна.

Выражаю свою благодарность Каваляускас Василию Анатольевичу за квалифицированное ведение моего дела, грамотную консультацию и обоснование решения, которые привели к возмещению заявленных требований.

С уважением, Бусыгин Александр Иванович

Хочу выразить огромнейшую благодарность и признательность Соловьеву Константину Васильевичу за внимательное отношение, очень грамотную консультацию. И, если когда-нибудь мне потребуется юридическая поддержка, непременно обращусь именно к нему. Также хочу отметить Кутузову Дарью Валентиновну, которая с улыбкой встретила, ответила на некоторые интересующие меня вопросы. Желаю компании успехов, дальнейшего процветания, побольше клиентов.

Хочу выразить огромную благодарность Степанову Денису Юрьевичу за очень грамотное, высококвалифицированное ведение моего непростого дела по расторжению ДДУ с проблемным застройщиком, многократно переносившим сроки завершения строительства и полностью игнорировавшим наши претензии (от других юридических компаний). Претензия и жалобы Дениса Юрьевича поставили все на свои места достаточно быстро, избавив нас от угрозы штрафных санкций от застройщика, неправомерно включившего в договор их. Успехов Вам в отстаивании наших законных интересов! Спасибо!

С уважением, Щербакова Т.И.
04.12.2017г.

Выражаю большую благодарность адвокату Денису Юрьевичу за консультацию и доведение дела до логического завершения.
Были очень грамотно составлены юридические документы, направлены в суд. Дело выиграно. Ура.
Большое спасибо!

Статья написана по материалам сайтов: bbcont.ru, xn—-8sbahjdg1bucp4cc.xn--p1ai, la-advokat.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector