+7 (499) 928-69-47  Москва

+7 (812) 467-45-73  Санкт-Петербург

8 (800) 511-49-68  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Диссертации по теме договор аренды 2019 год

Индекс: ГП-10 Цена : 2600

Ваше сообщение отправлено.

Введение……………………………………………………………………. …2

ГЛАВА I. Правовая природа договора аренды…………………. ……… 5

1.1.Понятие, предмет, стороны договора аренды…..……………………. …5

1.2. Права и обязанности сторон договора аренды……..…………………. 13

1.3. Форма, порядок заключения, срок договора аренды……. ……….…. 27

ГЛАВА II. Существенные условия и ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора аренды .…….. 35

2.1. Существенные условия договора аренды……………………………….. 35

2.2. Исполнение, изменение и расторжение договора аренды ..…………… 38

2.3. Ответственность сторон ………………………………..………….…….. 43

ГЛАВА III. Отдельные виды договора аренды . ……………………… 49

Введение

В современных условиях развития рыночных отношений в России ощущается значительная потребность общества в обеспечении устойчивых гарантий защиты своих имущественных интересов, связанных с осуществлением различных видов хозяйственной деятельности. В связи с этим немалое значение приобретает изучение договорных форм ведения хозяйственной деятельности, среди которых заметное место занимает аренда.

Институт найма вещей был известен еще римскому праву (locatio — conductio rerum). При этом объектом найма могли быть только непотребляемые и незаменимые вещи. Как указывает А.В.Ерш, подобное требование обусловлено тем, что особенностью договора найма вещей (как в римском праве, так и в праве современном) является возврат тех же вещей, которые переданы в пользование, а вернуть можно только то, что физически не уничтожено[1]. Следовательно, при использовании вещь не должна была терять своих натуральных свойств. И.Б. Новицкий отмечал: «Предметом locatio-conductio rei могли быть вещши и движимые и недвижимые; но из движимых вещей— только такие, которые не принадлежат к числу потребляемых, так как иначе была бы не исполнима обязанность нанимателя возвратить по окончании найма ту самую вещь, какая была получена по договору»[2].

Если обратиться к русской дореволюционной науке гражданского права, то можно отметить, что римские требования к объекту найма были тогда полностью восприняты. Так, Г.Ф. Шершеневич говорил об объекте договора имущественного найма как о незаменимой вещи. «Вещи заменимые непригодны для найма потому, что, передавая их другому, отдающий ожидает получить не те же вещи, а только подобные, а, следовательно, передача заменимых вещей соединена с перенесением права собственности, что противоречит сущности договора найма»[3].

Институт аренды опосредует как наиболее типичные отношения по переходу имущества во временное пользование (и владение) на возмездных началах, так и специфические отношения по владению и пользованию имуществом. Договор имущественного найма в одних случаях для сторон носит эпизодический характер; в других же — основной или одной из основных задач контрагента является обслуживание иных лиц путем сдачи им имущества в наем.

Аренда в своих проявлениях разнообразна и многолика. Она широко применяется в отношениях юридических лиц между собой. Юридические лица взаимодействуют с гражданами, используя форму договора аренды, для удовлетворения их личных и бытовых потребностей. Государство и муниципальные образования также оценили преимущества, которые предоставляет аренда: сохраняя право собственности на имущество, арендодатель получает определенный источник дохода[4].

В самом общем смысле объектом аренды могут быть любые непотребляемые вещи. В частности, в качестве объекта договора аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Приведенными положениями обусловлена актуальность темы данной дипломной работы.

Предметом исследования являются действующие нормативно-правовые акты, регламентирующие договор аренды недвижимого имущества, труды российских ученых в этой области, а также существующая договорная и правоприменительная практика. В качестве объекта исследования выступают общественные отношения, возникающие в связи с заключением, изменением, прекращением договора аренды недвижимого имущества.

Необходимо отметить, что отдельные вопросы договора аренды в гражданско-правовой и экономической литературе подвергались анализу в диссертациях, монографиях, научных публикациях и учебной литературе. Среди ученых, уделивших особое внимание различным аспектам аренды можно назвать М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Е.Е. Дорогавцеву, Н.Д. Егорова, И.В. Елисеева, А.В. Ерш, Т.Ю. Комарову, В.Н. Литовкина, И.Б. Новицкого, В.В. Ровного, О.Н. Садикова, А.П. Сергеева, М.Н. Суровцову, Н.А. Сыродоева, Ю.К. Толстого, Б.Л. Хаскельберга, Г.Ф. Шершеневича.

Целью данной дипломной работы является проведение комплексного правового исследования договора аренды недвижимого имущества с учетом положений действующего гражданского законодательства Российской Федерации.

Поставленная цель достигается путем решения ряда задач:

  • исследование понятия и правовой природы договора аренды;
  • изучение формы, порядка заключения и сроков договора аренды в соответствии с нормами действующего гражданского законодательства РФ;
  • проведение юридического анализа содержания договора аренды (прав и обязанностей сторон исследуемого договора, существенных условий договора аренды);
  • исследование особенностей исполнения, изменения и расторжения договора аренды;
  • освещение отдельных видов договора аренды;
  • обобщение выводов по проделанной работе.

В соответствии с последовательным решением указанных задач выстроена структура дипломной работы. Данная дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы.

Библиография.

Нормативно-правовые акты.

  1. Конституция Российской Федерации // Российская газета. 12 декабря 1993 г.
  2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть II. (в ред. Федерального закона от 09.04.2009 N 56-ФЗ)// Российская газета — 15.04.2009
  3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ. // СЗ РФ. 2001. № 44 Ст. 41-47; 2009
  4. Арбитражный процессуальный кодекс РФ от 24 июля 2002 г. № 95-ФЗ // СЗ РФ. 2002. (в ред. от 03.12.2008 года).
  5. Воздушный Кодекс Российской Федерации от 19.03.1997 года № 60-ФЗ (ред. от 30.12.2008 г.)
  6. Основы законодательства Союза ССР И Союзных республик об аренде. Утв. ВС СССР 23.11.1989 N 810-1
  7. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. 1997. №30.
  8. Федеральный закон от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ О финансовой аренде (лизинге)»// РГ № 05 ноября 1998. (ред. от 26.07.2006).
  9. Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // СЗ РФ. 29.07.2002 года. №30.
  10. Закон РФ от 21.02.1992 года № 2395-1 «О недрах» (ред. от 30.12.2008 г.)
  11. Указ Президента РФ от 9 марта 2004 г. №314 (в ред. Указа Президента РФ от 20.05.2004 №649) «О структуре федеральных органов исполнительной власти» // СЗ РФ. 2004. №11. Ст. 945.
  12. Постановление Правительства РФ от 30 июня 1998 г. №685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества (в ред. Постановления Правительства РФ от 27.11.2000 №891, от 23.03.2006 № 156)» // Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. № 27. Ст. 3200.
  13. Приказ Министерства юстиции РФ от 6 августа 2004 г. № 135 «Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества» (в ред. Приказа Минюста РФ от 24.12.2004 №199) // Российская газета. 31 августа 2004 г.
  14. Письмо Министерства финансов РФ от 28 ноября 2002 г. №03-01-01/03-432 «О средствах, полученных от арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом» // ОВД. Межведомственный информационный бюллетень. 2004. № 4.

Литература.

  1. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. – М: «Статут», 2003.
  2. Брагинский М.И., Витрянский В.В. «Договорное право. Книга первая. http://exclusivediplom.ru/diplom Общие положения»: Статут; Москва; 2005.
  3. Вавилин Е.В. «Осуществление прав и исполнение обязанностей по договору аренды транспортных средств» — Волтерс Клувер; 2009
  4. Васильева В.В., «Договор аренды. Юридические аспекты»: ГроссМедиа, Москва; 2007.
  5. Волынцева А.В.: «Актуальные гражданско-правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней.» — Томск, 2003.
  6. Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций / под ред. О.Н. Садикова). – М.: Юристъ, 2004.
  7. Гражданское право: Учебник: В 3 т. Т. 2 / Н.Д. Егоров, И.В. Елисеев и др.; Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. – М.: Изд-во Проспект, 2007.
  8. Гришаев С.П. Все о недвижимости: Учеб. пособие. М., 2000.
  9. Грудцына Л.Ю. Гражданское право России, Спектор Учебник. 2008 г.
  10. Гусев И.. Арендные права в современном российском гражданском праве. — 32 // Хозяйство и право. 2003. № 3– 32 с.
  11. Дорогавцева Е.Е. Здание, сооружение и нежилое сооружение как объекты аренды недвижимости (проблематика соотношения и разграничения понятий) // Государство и право. 2002. № 11. С. 105-107.
  12. Ерш А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды // Вестник Высшего арбитражного суда РФ. 2000. № 8. С. 96-101.
  13. Ерш А.В. Особенности правового регулирования арендной платы в договоре аренды зданий и иных сооружений // Юрист. 2002. № 9. С. 47-51.
  14. Ерш А.В. Права арендатора на земельный участок при аренде зданий и иных сооружений // Юрист. 2002. № 7. С. 21-24.
  15. Жуковская К.В. «Аренда недвижимости» — Омега-Л; 2007 г.
  16. Заскока С.А. «Гражданское право в вопросах и ответах». М.: Ответ, 2008.
  17. Калачева С.А. Аренда офисных, складских, торговых помещений.– М.: Издательство ПРИОР, 2001.С. 6
  18. Козырь О. Аренда недвижимого имущества // Закон. 2000. № 11.
  19. Комментарий к ГК РФ: учебно-практическое пособие. Часть первая, вторая, третья, четвертая / Отв. Ред. Степанов С.А.. Проспект (ТК Велби). 2009.
  20. Корнийчук Г.А. «Договоры аренды, найма и лизинга». Изд. «Дашков и Ко» 2008.
  21. Красноперова О.А. «Аренда. Бухгалтерский и налоговый учет». – ГроссМедиа, РосБух. 2009.
  22. Куприна Е. Аренда (обзор законодательства)// Закон. 1999. № 1. С. 18
  23. Лукашин Ю.А. «Договора. Общие правила, особенности и способы обеспечения» Изд. Дело и Сервис. 2008.
  24. Мызров С.Н. Договор аренды: Автореферат дис. на соиск. уч. ст. канд. юр. наук. – Ульяновск, 2000. – 22 с.
  25. Мушинский В.О. Гражданское право: Учебное пособие для студентов учреждений среднего профессионального образования, вузов. М.:Инфра-М, 2006.
  26. Новицкий И.Б., Перетерский И.С. Римское частное право. Юриспруденция. 2005 г.гл. 139.
  27. Пучинский В.К. «Гражданское и торговое право зарубежных стран» Изд.: МЦФЭР. 2004.
  28. Ожегов С.И. Словарь русского языка. Издательства: Оникс, Мир и Образование, Харвест, 2008 г.
  29. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. – М.: Спарк, 1999.
  30. Смирнов В.В., Лукина, З.П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений). – М.: Ось-89, 1998. — 303 с.
  31. Суханов Е.А. Гражданское право. В 4 т. Том 1. Общая часть. : учеб. для студентов вузов, обучающихся по юрид. Специальностям. М. Волтерс Клувер, 2007.
  32. Тихомирова М.Ю., О.М. Оглоблина «Аренда и купля-продажа земельных участков. Комментарии и образцы документов» — Тихомирова М.Ю. 2009.
  33. Хаскельберг Б.Л., Ровный В.В. Консенсуальные и реальные договоры в гражданском праве. – «Статут» 2004. – 134 с.
  34. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Репринт. изд. 1907 г. М.: СПАРК, 1995.
  35. Щекунова М.И. О практике разрешения споров, связанных с применением законодательства об аренде // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2001. № 10. С. 72. С.16

[1] Ерш А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды // Вестник Высшего арбитражного суда РФ. 2000. № 8. С. 96.

[2] Новицкий И.Б., Перетерский И.С. Римское частное право. Юриспруденция. 2005 г..гл. 139.

[3] Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Репринт. изд. 1907 г. М.: СПАРК, 1995. С. 356.

Содержание

Договор аренды в гражданском праве

Регулирование имущественных правоотношений кодифицированным гражданским законодательством, место договора аренды в системе гражданско-правовых договоров, порядок его исполнения и расторжения. Возможность последующего выкупа арендованного имущества.

Рубрика Государство и право
Вид дипломная работа
Язык русский
Дата добавления 06.02.2015
Размер файла 108,2 K

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Выпускная квалификационная работа

на тему: Договор аренды в гражданском праве

Глава 1. Общая характеристика договора аренды

1.1 Понятие и признаки договора аренды

1.2 Правовое регулирование отношений аренды

1.3 Место договора аренды в системе гражданско-правовых договоров

Глава 2. Элементы договора аренды

2.1 Субъекты договора аренды

2.2 Предмет договора аренды

2.3 Форма и порядок заключения договора аренды

2.4 Цена и срок в договоре аренды

Глава 3. Исполнение и прекращение договора аренды

3.1 Обязанности арендодателя

3.2 Обязанности арендатора

3.3 Прекращение договора аренды

Список использованных источников

Сегодня в условиях развития рыночных отношений, в нашей стране возникла потребность в гарантированной защите имущественных интересов экономических субъектов, осуществляющих хозяйственную деятельность. В отличие от договоров по передаче имущества в собственность (например договор дарения), договор аренды не влечет смены собственника, из сего явствует, что данный вид договора, в правовом смысле, регламентирует отношения товарообмена, при которых товаром выступает не вещь, а право пользования ей.

Использование договора аренды, органами власти и управления, обеспечивает оптимальную организацию в территориальных образованиях производственных зон, сети общественных и культурных заведений, таможенных терминалов. В то же время граждане и юридические лица получают возможность вести свою деятельность, затрачивая относительно незначительные средства на размещение и ведения определенной деятельности. Попутно, в некоторых случаях решая проблему занятости населения и обеспечение рабочими местами граждан подвластных территорий.

Цель работы: исследование объектного и субъектного содержания договора аренды, порядка его правового регулирования, исполнения и расторжения, а также сравнения исследуемого договора со смежными договорами.

Объектом исследования являются отношения между субъектами аренды, специфики аренды, актуальные и необходимые как в теоретическом, так и в практическом плане.

Предметом исследования выступают нормы Гражданского кодекса Российской Федерации и других федеральных законов, применяемые для регулирования правоотношений возникающих при заключении договора аренды, а также материалы судебной практики применительно к проблеме исследования.

1.проанализировать понятие и признаки договора аренды;

2.изучить правовое регулирование отношений аренды;

3.рассмотреть место договора аренды в системе гражданско-правовых договоров;

4.охарактеризовать субъект и предмет договора аренды;

5.исследовать формы и порядок заключения договора аренды;

6.рассмотреть определение размера цены и срока в договоре аренды;

7.охарактеризовать обязанности сторон по договору аренды;

8.рассмотреть порядок прекращение договора аренды;

9.разработать предложения по совершенствованию законодательства.

Методологическую основу исследования составили общенаучные методы (анализа и синтеза), а также частнонаучные методы: формально-юридический, описательный, лингвистический, сравнительно-правовой.

Нормативной базой исследования является законодательство, регулирующее договор аренды, в том числе Гражданский Кодекс РФ, Федеральные законы РФ, нормативно-правовые акты субъектов РФ.

Эмпирическую базу исследования составили материалы судебной практики акты Конституционного суда Российской Федерации, арбитражных судов РФ по делам связанным с арендой.

Теоретической основой исследования послужили работы правоведов: С.С. Алексеева, М.И. Брагинского, Витрянского В.В, Васильевой В.В., С.М. Корнеева, И.М. Лунца, И.А. Новицкого и других теоретиков права.

Структура выпускной квалификационной работы: работа состоит из введения, основной части (состоящей из трех глав), заключения, списка использованных в работе источников, приложений.

Глава 1. Общая характеристика договора аренды

1.1 Понятие и признаки договора аренды

Термин договор рассматривается в трех аспектах, это и юридический факт, (т.е. основание возникновения, изменения или прекращения гражданского правоотношения), и соглашение сторон, предусматривающее права, обязанности и порядок их осуществления, а также как документ, в котором изложена информация определенной специфики. А содержание договора составляют его условия: существенные, обычные и случайные.

Договор аренды является классическим, традиционным для всех правовых систем. Он был закреплен во всех общесоюзных и российских кодифицированных источниках гражданского права. Согласно Вводного закона Федеральный закон от 26.01.1996 N 15-ФЗ (ред. от 09.04.2009) » О введении в действие части второй ГК РФ»// «Собрание законодательства РФ», 29.01.1996, N 5, ст. 411 с 1 марта 1996 г. утратили силу положения, регулирующие арендные отношения закрепленные, предыдущим кодексом. А также перестали применяться соответствующие положения Основ законодательства СССР и союзных республик об аренде от 23.11.89 N 810-1. «Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде» (утв. ВС СССР 23.11.1989 N 810-1) (ред. от 07.03.1991)// «Ведомости СНД и ВС СССР», 1989, N 25, ст. 481/ утратил силу

Согласно статье 606 ГК РФ «Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью». Гражданский кодекс РФ, часть вторая от 26.01.1996 N 14-ФЗ, (ред. от 01.10.2013) // «Собрание законодательства РФ», 29.01.1996, N 5, ст. 410

Законодательное определение договора позволяет использовать любой из двух предложенных законодателем терминов — «аренда» или «имущественный наем», которые российское право толкует тождественными. В то же время Витрянский В.В., обращает внимание на то, что «термин «наем» используется для обозначения иного вида договоров по передаче имущества в пользование, например договора найма жилого помещения, которые не входят в группу арендных договоров, т.е. термин «наем» имеет узкое значение, когда применяется в качестве синонима договора аренды, и широкое — когда обозначает иные виды договоров по передаче имущества в пользование». Витрянский В.В. Научно-практический комментарий к ч. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. 4-е изд. М. 2006г.- С.117.

Правовые нормы об аренде, закрепленные в главе 34 ГК РФ, применяются к регулированию всех видов аренды. Определение договора, данное законодателем, указывает на основные обязанности сторон, согласно которым «арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить имущество во временное владение и пользование либо только во временное пользование, а арендатор (наниматель) обязуется уплатить ему за это арендную плату». Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (под ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина) — М.: «Юрайт-Издат»

Особый интерес представляют существенные условия договора: о предмете договора; предусмотренные в законе как существенные; необходимые для данного вида договоров; в отношении, которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. По той причине, что зачастую являются основаниями возникновения судебных споров.

Рассмотрим собственно базисный элемент оговора аренды, а именно предмет. Не было бы интереса к имущественному объекту, не возникли бы действия «составляющие» предмет, а значит и отсутствовала бы «посылка» заключения договора аренды. Мейер Д.И., указывает, что «предмет договора аренды не сводится к имуществу, передаваемому в аренду, им являются: действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатора сданного в аренду имущества, по обеспечению его надлежащего использования последним, а так же действия арендатора по содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному договором, по внесению арендной платы и возврату арендованного имущества по окончании срока аренды». Мейер Д.И. Русское гражданское право. — М.: Статут, 2008г- С.521.

Это интересно:  Договор подряда общий образец 2019 год

Условия, предусмотренные в законе как «существенные», распространяются на конкретный вид договоров. По аналогии с дефиницией » предметы роскоши» при разделе имущества, т.е. что для одной семьи роскошь, для другой — предметы обихода. Так и здесь, при заключении договоров, по определенному предмету, существенными будут те или иные условии. Для наглядности синтезируем положения для некоторых договоров в таблице.

Предметом договора является движимое имущество обычно, используемое для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства (ст.626 ГК РФ)

аренда зданий и сооружений

Предмет договора- объект аренды: здания и сооружения

*здание — капитальная постройка, с фундаментом. градация: жилые и нежилые: (родовое понятие)

*строение — временные переносимые строения облегченного типа без фундамента (ларьки, киоски).

*сооружения-постройки технического характера: инженерные сооружения, мосты, оранжереи, колодцы

размер арендной платы.

Предметом договора выступает предприятие (любой формы собственности) как имущественный комплекс, предназначенный для использования в предпринимательской деятельности.

Любые непотребляемые вещи: предприятия, здания, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности.

предмет (лизинговое имущество)

Таким образом, как видно из таблицы, к ним относятся только те условия, которые прямо названы в нормах права либо как существенные, либо как необходимые для договоров данного вида, обычно это предмет и цена, для некоторых договоров — срок.

Обычные условия — условия, закреплены законом и вступают в действие независимо от указания их в договоре. Например, из таблицы видно, что цена договора (кроме договоров аренды зданий и сооружений) как и срок, относятся к обычным условиям, т.е. согласно норм ГК РФ «если арендная плата договором не установлена, применяется обычная арендная плата» (ст.424, 614 ГК РФ). Также к обычным условиям договора относятся права и обязанности сторон: «арендатор — обязуется содержать используемое имущество в исправном состоянии, содержать в чистоте и порядке, нести расходы по текущему ремонту, а также он должен проявлять при использовании арендованного имущества ту же степень заботливости, которую он проявляет к собственному имуществу». Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. -М.: «Статут» 2011г.- С.9

Случайные условия дополняют либо изменяют обычные условия. Такие условия включаются в текст договора по усмотрению сторон, но их отсутствие на действительность договора не влияет. Примером случайного условия договора может служить «пункт, где рассмотрены сроки для предупреждения о прекращении аренды. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после срока аренды, то договор считается пролонгированным на тех же условиях при отсутствии возражений».Там же-С.25

Все договоры можно классифицировать на:- односторонние и двухсторонние — у одной стороны договор порождает права, у другой — обязанности и двухсторонние при заключении договора каждая сторона приобретает как права, так и обязанности;- возмездные и безвозмездные — имущественное представление одной стороны обусловлено встречным имущественным представлением другой стороны и безвозмездные — имущественное представление производится только одной стороной; — реальные (например, договор купли-продажа) и консенсуальные — договор считается заключенным с момента достижения соглашения сторонами по всем существенным условиям договора; — договор в интересах сторон и договор в интересах третьего лица; — основной договор и предварительный договор.

Основной — договор, непосредственно порождающий права и обязанности сторон, связанные с перемещением материальных благ, передачей имуществе, выполнением работ, оказанием услуг, предварительный — соглашение о заключении договора в будущем.

Предварительный договор заключается в той же форме, что и основной договор, содержит существенные условия договора, а также срок, в который должен быть заключен основной договор. Если срок заключения основного договора не указан, то такой договор должен быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора. Стороны, заключившие предварительный договор, основной договор заключить обязаны. Ст. 429 ГК РФ «говорит» именно о «предварительном договоре, устанавливающем обязанность заключить основной договор для обеих сторон, с учетом данного обстоятельства предварительный договор, предусматривающий обязанность заключить основной договор только для одной из сторон, следует рассматривать как исключение из общего правила». Жуйков В.М. Проблемы гражданского процессуального права. М.: «Городец», 2013г.- С.75

Публичный договор — договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые она по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится, например, договор розничной продажи.

Выделим характерные черты, позволяющие рассматривать договор в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров.

1. На основе договора аренды, являющегося по сути соглашением, одно лицо, которое имеет право распоряжаться имуществом (арендодатель), предоставляет это имущество другому лицу (арендатору) на правах владения и пользования (или только пользования). При этом арендодатель остается собственником имущества, и соответственно к арендатору право собственности не переходит.

2. Договор аренды носит возмездный характер, поскольку арендатор платит арендодателю за пользование имуществом.

3. Договор аренды является срочным, поэтому по истечении срока, указанного в договоре, арендатор обязан вернуть имущество арендодателю. Существует исключительный случай — выкуп арендатором имущества, но в данном случае арендные отношения между лицами прекращаются и начинаются отношения купли-продажи.

4. Договор аренды, как и большинство договоров, является двусторонним и консенсуальным. Двусторонним договор является потому, что порождает для каждой его стороны права и обязанности. Консенсуальным договор аренды можно назвать, поскольку для его заключения достаточно соглашения сторон и самого факта подписания его сторонами.

Что касается «договора проката, данный вид, выделен в отдельный вид договора аренды, поскольку арендодателем здесь может выступать только лицо, профессионально осуществляющее сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, — а также из целей использования арендатором арендованного имущества (эти цели должны носить потребительский характер). В отношении договора аренды (фрахтования на время) транспортного средства его особенность такова, что пользование передаваемым в аренду транспортным средством требует управления им и его квалифицированной технической эксплуатации силами профессионального экипажа. Договора лизинга (финансовой аренды), позволяет выделять его как самостоятельный вид договора аренды, так как в этих отношениях помимо арендодателя и арендатора участвует продавец имущества, передаваемого в аренду, а правоотношения вытекающие из этого договора, по своему содержанию представляют сочетание обязательств по аренде и купле-продаже». Пиляева В.В. Гражданское право. — М.: «Норма-Инфра-М», 2012г.-С.24.

Необходимо учесть и тот факт, что в соответствии со ст. 624 ГК РФ договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не содержится в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. Выкуп имущества возможен как по истечении срока аренды, так и до окончания, если внесена вся обусловленная договором выкупная цена. В ст.16 Закона о приватизации выкуп имущества предприятия, сданного в аренду, рассматривается как один из способов приватизации. В тоже время запрещен выкуп арендованного имущества, относящегося к объектам государственной и муниципальной собственности, приватизация которых запрещена: недра, водные ресурсы; предприятия по производству радиоактивных материалов, ядерного оружия, Космических аппаратов; предприятия, обеспечивающие выпуск денежных знаков, облигаций, других государственных ценных бумаг; лесных участков.

Можно сделать выводы:

1. Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату.

2. Цель договора аренды — обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель же преследует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу.

3. Основные элементы договора аренды: стороны, предмет (любая не потребляемая вещь в натуре, например земельные участки, здания, предприятия, оборудование, транспортные средства), форма и содержание (это условия, при которых должно быть достигнуто соглашение сторон).

1.2 Правовое регулирование отношений аренды

С переходом России к рыночной экономике арендные отношения получили значительное развитие; появились новые виды арендных обязательств, в частности аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг). Существенное изменение правовой системы РФ повлекло изменение целого ряда законодательных и правовых документов, к числу которых и относится аренда. Нормы, регулирующие арендные правоотношения, закреплены в Главе 34 ГК РФ. Договор аренды (имущественного найма) относится к числу наиболее распространенных договоров. Он определен в ст. 606 ГК РФ как «обязательство, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В законодательном определении данного договора, как и в других правовых нормах, термины «аренда» и «имущественный наем» употребляются как тождественные». Скворцов О.Ю. Приватизационное право. — М.: ЗАО «Бизнес-школа «Интел-Синтез», 2008г- С.481

Законодательством предусмотрено детальное регулирование отдельных видов договоров за исключением проката, аренды транспортного средства, лизинга это связано с тем, что каждый вид договора аренды носит специфический характер, отличающий один вид от другого, и поэтому для каждого вида договора требуется особое правовое регулирование. Несмотря на это, законодательство дает ссылку на применение общих положений договора аренды. При таком подходе имеется риск «пропустить» какие-либо объекты, обладающие не меньшей спецификой, и тем самым ограничить их регулирование общими положениями о договоре аренды.

Правовое регулирование земельных отношений осуществляется Конституцией РФ (ст. 9, 36), Земельным кодексом РФ Земельный Кодекс Российской Федерации от 25.10.2001.(ред. от 06.09.2013) // «Собрание законодательства РФ», 29.10.2001, N 44, ст. 4147 и другими нормами права, например законом «О мелиорации земель». Федеральный закон от 10.01.1996 N 4-ФЗ (ред. от 28.11.2011) «О мелиорации земель»// «Российская газета», N 10, 18.01.1996

В Конституции РФ прямо не говорится о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но в тоже время, она гарантирует право частной собственности. В ГК РФ государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним посвящена ст. 131 ГК, согласно п. 1 указанной статьи право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

«Кроме норм материального права, это законодательство включает и нормы процессуального права: Арбитражный процессуальный кодекс, Гражданский процессуальный кодекс РФ, Закон об исполнительном производстве и т.д. Кроме того, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним регулируется рядом подзаконных актов, которые приняты во исполнение комментируемого Закона и не должны противоречить ему. В частности, речь идет о следующих постановлениях Правительства РФ: Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 г. N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», с изменениями, внесенными Постановлением Правительства РФ от 23.12. 1999 г. N 1429.)» Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. -М.: «Статут» 2011г.- С.29

1.3 Место договора аренды в системе гражданско-правовых договоров

Согласно ст. 606 ГК РФ «договор аренды это гражданско-правовой договор по которому одна сторона (арендодатель, наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору, нанимателю) имущество за плату во временное пользование (так же допускается временное владение)». Из определения следует, что договор аренды является консенсуальным, двусторонним и возмездным. Договор аренды относится к группе договоров, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование. В отличие от договоров по купли — продажи, договор аренды не влечет смены собственника, таким образом, он оформляет такие отношения товарообмена, при которых товаром является не вещь, а право пользования ею.

В законодательстве РФ все виды договоров аренды регулируются кодифицированным гражданским законодательством. Однако, с развитием права, арендные правоотношения находят все большее правовое регулирование. В настоящее время регулирование данных правоотношений, регламентируют различные разноуровневые акты, например международные конвекции, различные ведомственные нормативные акты а так же материалы судебной практики.

Договор есть юридическая сделка, из этого напрямую вытекают требования к форме и процессуальному заключению договоров. Любой образец договора аренды обязан отвечать следующим требованиям:

1. Арендатору принадлежит право пользования, но не право собственности — основное право арендатора, вытекающее из текста соглашения.

2. Арендодатель передает арендатору имущество во временное пользование за оговоренную плату.

3. Арендодатель сохраняет право полного распоряжения имуществом. Он может произвести его отчуждение или изъять из владения и пользования и т.д.

4. Право пользования арендованным имуществом может сопровождаться возможностью последующего выкупа этого имущества арендодателем.

Такой вид договора с правом выкупа арендованного имущества относится к числу смешанных, поскольку соединяет черты договора купли-продажи и аренды». Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Гражданское право. — М.: «Проспект», 2009г- С.212.

Договор, есть не что иное, как нетривиальный элемент механизма гражданско-правового регулирования, эффективно воздействуя на поведение субъектов лишь в совокупности с другими отраслевыми средствами: нормами права, обеспечительными средствами, обязательствам, правосубъектностью, правом собственности и другими вещными правами. Гражданское право, ставит возможность заключения договора в зависимость от правосубъектности сторон.

Рассмотрим процесс правового регулирования договора аренды и договора займа, как смежных договоров. Общим для них является то, что все они относятся к числу договоров возмездного оказания услуг и, как правило, «служат основанием передачи вещей, во владение контрагенту с последующим их возвратом. Таким образом, принимая вещи, контрагент ставит их на учет и учитывает отдельно от прочего имущества, находящегося на забалансовом счете, т.е. имущество, о котором идет речь, является для хранителя «чужим». Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. — М.: «Статут» 2011г.- С.41 И для договора аренды и для договора займа характерным признаком, включенным в легальное определение (также как и для договора безвозмездного пользования) является временный переход 2-х полномочий собственника — владения и пользования.

Следует отметить и нетривиальность в подходе при решении вопроса о возмездности и безвозмездности сравниваемых договоров. Для аренды и ссуды он решается хотя и по-разному, но однозначно, в «императивном порядке, с отражением соответствующего признака в самом легальном определении договора. Так, основным признаком для договора аренды является возмездность, а для ссуды — не только отсутствие в договоре условия о вознаграждении, но и принципиальное закрепление данного условия в тексте договора» Там же — С.59 .

Для сравнительного анализа приведем еще одну группу гражданско-правовых договоров. Это договор аренды авто (транспортных средств) и договор перевозки. Договор аренды транспортных средств определяется законом в качестве отдельного вида договора аренды исходя из ее предмета, которым может стать любое транспортное средство, например предметом договора аренды авто может быть грузовой или легковой автомобиль. Вместе с ним связаны также, например договоры перевозки и экспедиции. «В отличие от договора перевозки, при заключении договора аренды авто, транспортные средства выбывают из владения специализированной транспортной организации (перевозчика). Перевозка же осуществляется без выбытия этих средств из хозяйственной сферы (из владения) перевозчика, который сохраняет контроль за процессом транспортировки». Там же-С.118.

Таким образом, мы видим, что в этих договорах происходит отграничение договора аренды от смежных договоров, а именно существует принципиальная разница в отношении прав владения имуществом. При договоре аренды транспортного средства владелец делегирует права арендатору, и оно выбывает из владения организации. При договоре перевозки владелец полностью оставляет за собой права на собственность.

Исходя из изложенного, можно сделать вывод о том, что законодатель, в большей части, обеспечил детальное регулирование договора аренды, а именно, тех вопросов, которые являются общими как для договора аренды, так и для его отдельных видов. Договор аренды относится к числу двусторонних договоров, является консенсуальным, возмездным и взаимным. Большинство норм, регулирующих договор аренды, носят диспозитивный характер. Они действуют в том случае, если стороны урегулировали соответствующие вопросы в договоре. Такова общая характеристика договора аренды. Следует отметить, что в российской науке гражданского права недостаточно изучено правовое регулирование аренды, в связи с недостаточной историей арендных отношений в нашем государстве. Вместе с тем, современная практика свидетельствует об увеличении сегмента арендных отношений в нашем обществе, актуальности и практической значимости подобных исследований в данной сфере. Корнийчук Г.Договоры аренды, найма и лизинга. Образцы, рекомендации, комментарии- М.: «Дашков и К о «, 2008.- С. 32. Объективная реальность такова, что в связи с развитием арендных правоотношений в современном российском обществе, законодатели, ученые — цивилисты будут все больше обращать внимание на эти проблемы, и они получат должное отражение в научных и общественных дискуссиях, а затем и в четко сформулированных законодательных актах.

Глава 2. Элементы договора аренды

2.1 Субъекты договора аренды

Субъектами (сторонами) договора аренды (имущественного найма) являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). Арендодателем имущества по договору аренды может быть его собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. Статья 608 ГК РФ посвящена определению правового статуса арендодателя — одной из сторон договора аренды. По общему правилу, установленному в ст.209 ГК РФ «арендодателем может быть собственник имущества как лицо, имеющее право им распоряжаться».

В настоящее время законодательство не содержит существенных ограничений собственника в возможности сдачи его имущества в аренду. Исключениями служат «законодательный или договорный запрет на передачу имущества в аренду (например, законом в соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ или договором о залоге может быть установлен запрет на передачу в аренду предмета залога), а также обособление имущества в целях создания унитарного предприятия или учреждения. Кроме того, существует ряд общих ограничений: сдача в аренду имущества некоммерческими организациями допускается в той мере, в какой это не противоречит целям их деятельности. Физические лица, систематически извлекающие доходы за счет сдачи имущества в аренду, подлежат государственной регистрации в качестве индивидуальных предпринимателей. Лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду, также могут выступать в качестве арендодателей». Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части второй) (постатейный) / Под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю. — М., Юрайт. 2005. -С.122.

Это интересно:  Образец план трудового договора 2019 год

Естественно, что этим правом наделен собственник, поскольку право собственности включает в себя правомочие по распоряжению имуществом. Иначе стоит вопрос об иных лицах, выступающих в роли арендодателя. Они должны быть наделены соответствующими правомочиями законом или самим собственником. В силу закона таким правом обладают, к примеру, субъекты права хозяйственного ведения: государственные и муниципальные унитарные предприятия. Однако сдавать в аренду недвижимое имущество они вправе только с согласия собственника в лице его уполномоченного органа. Казенное предприятие может выступать в качестве арендодателя государственного имущества (движимого и недвижимого) лишь с согласия собственника, а учреждение ни при каких условиях не вправе сдавать в аренду закрепленное за ним имущество, а также имущество, приобретенное им за счет, выделенных учреждению по смете денежных средств. Представляется важным также рассмотреть вопрос о том, на какие органы государственного управления возложены функции по управлению и распоряжению государственным имуществом, в том числе путем сдачи его в аренду.

В свою очередь арендатором может быть любой дееспособный гражданин либо юридическое лицо, существующее на момент заключения договора, согласно ЕГРЮЛ. Закон не содержит специальных правил и норм ограничивающих права субъектов имущественного оборота на получение в аренду имущества. Но, отметим, что хотя никаких определенных требований к арендатору закон и не выдвигает, необходимо принимать в расчет специфичность арендатора в различных видах договора аренды. Например, по договору проката арендатором является лицо, использующее имущество для потребительских целей, при аренде предприятия арендатором может быть лишь хозяйствующий субъект.

Нужно обратить внимание на то, что сдача предприятий в аренду может иметь место «во всех отраслях материального производства и в непроизводственной сфере, за исключением части предприятий оборонных отраслей промышленности, связи, транспорта, топливно-энергетического комплекса, и некоторых предприятий других отраслей экономики, специфика и характер деятельности которых предопределяют их особую значимость. Иногда и сам закон предусматривает возможность сдачи имущества в аренду лицом, не являющимся его собственником. Образовательные учреждения «вправе сдавать в аренду основные фонды и имущество». Арендодателем может быть Российская Федерация, её субъекты, органы местного самоуправления. Все эти функции осуществляют органы по управлению имуществом» Пиляева В.В. Гражданское право. — М.: » Норма-Инфра-М», 2012г- С.119. .

Приведем пример из судебной практики. «Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к Комитету по управлению имуществом города Кемерово о применении последствий ничтожной сделки — договора аренды нежилого помещения (расположенного по ул. Красноармейская, 144), заключенного с муниципальным предприятием «Магазин N 92 «Невеста», а также о возмещении убытков. Решением суда в иске отказано. Постановлением апелляционной инстанции данное решение было отменено, а заявленные требования удовлетворены, с ответчика взыскана в доход федерального бюджета определенная сумма в качестве неосновательного обогащения. Постановлением кассационной инстанции постановление апелляционной инстанции оставлено без изменения. Так как из материалов дела следовало, что спорное помещение было отнесено к категории объектов муниципальной собственности города Кемерово». В примечании к этому решению Совета была предусмотрена передача в муниципальную собственность г. Кемерово независимо от ведомственной принадлежности встроено/пристроенных помещений, в которых расположены предприятия бытового обслуживания, общественного питания, торговли. Указанное примечание затем было исключено из текста решения распоряжением администрации Кемеровской области на основании протеста прокурора области. Комитет по управлению имуществом г. Кемерово в соответствии с Положением об определении пообъектного состава федеральной, государственной и муниципальной собственности и порядке оформления прав собственности, утвержденным распоряжением Президента РФ от 18.03.92 г. N 114-рп, передал на рассмотрение Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области перечень встроено/пристроенных помещений, подлежащих передаче в муниципальную собственность города Кемерово.

Этим примером, мы хотели отметить следующий факт — объект недвижимости должен соответствовать требованиям п. 3 ст. 607 ГК РФ, т.е. в договоре аренды недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Вместе с тем следует учитывать, что «все объекты, относящиеся к государственной или муниципальной собственности, делятся на две категории: во-первых, это имущество, которым государство или муниципальное образование обладает непосредственно, т.е. имущество, не закрепленное за другими юридическими лицами на вещном праве. Такое имущество составляет казну государства (муниципального образования). В отношении этого имущества государство (муниципальное образование) в лице уполномоченных органов сохраняет свое право собственности в полном объеме и может им распоряжаться по своему усмотрению, в том числе путем передачи указанного имущества в аренду». Борисов А.Б. Комментарий к гк РФ части первой, части второй, части третьей с постатейными материалами и практическими разъяснениями. — М.: Эксмо, 2011.-с.149.

Итак, подведем итоги: субъекты договора, тождественны дефиниции -сторон договора. В нашем случае, при рассмотрении договора аренды, ими выступают арендодатель и арендатор. Арендодатель — собственник имущества либо лицо, им уполномоченное, например, в силу закона таким правом обладают субъекты права хозяйственного ведения (государственные и муниципальные унитарные предприятия). В отношении недвижимого имущества это право ограничено необходимостью получения согласия собственника имущества. Смена собственника не влечет прекращения договора, поскольку в данном случае действует вещное право следования.

В свою очередь арендатор-лицо дееспособное, зачастую физическое. Хотя для отдельных видов договора аренды, законом предусмотрено, что субъектами могут быть только предприниматели (например, в лизинге).

Объектом аренды, выступает имущество, которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств: земельные участки, природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства.

2.2 Предмет договора аренды

Гражданское законодательство, закрепляет понятие предмета договора аренды (объекта договора)- это «любая телесная неупотребляемая вещь, поскольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования. В частности, в качестве объекта договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты (например, участки леса или водные объекта), здания, сооружения, предприятия, имущественные комплексы, оборудование, транспортное средство и иное движимое и недвижимое имущество, которое не теряет своих натуральных свойств, в процессе их использования». Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. -М.: «Статут» 2011г.- С.66.

Недвижимое имущество как предмет договора аренды обладает известными особенностями, обусловленными как самой природой этого имущества, так и необходимостью государственной регистрации сделок с ним и прав на него. Однако, недвижимое имущество полностью отвечает понятию предмета договора аренды. Недвижимое имущество, которое может сдаваться в аренду по правилам главы 34 ГК РФ не должно быть предназначено для проживания людей. Аренда жилой недвижимости регулируется специальными нормами, регламентированными главой 35 ГК РФ.

«Законом РФ могут быть установлены виды объекта договора аренды, то есть имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается. Поскольку сдача в аренду — также элемент оборота, изъятые из оборота вещи сдаваться в аренду не могут, а ограниченные в обороте — сдаются при условии соблюдения установленных ограничений (например, оружие может сдаваться в аренду лишь при наличии специального разрешения у сторон.) Аренда природных объектов должна осуществляться с учетом не только норм ГК, но и специальных законов. Так, например, Земельный кодекс требует соблюдения арендатором целевого назначения полученного им земельного участка)» Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. -М.: «Статут» 2011г.- С.66. .

В Постановлении Пленума ВАС РФ N 13 разъясняется, что «аренда части вещи (к примеру, части земельного участка, не являющейся самостоятельным объектом права) является допустимой и не противоречит законодательству». Постановление Пленума РФ от 25.01.2013г.N 13 «О внесении дополнений в постановление пленума высшего арбитражного суда РФ от 17.11.2011 «73 «Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса РФ о договоре аренды»// документ опубликован не был Одним из аргументов, высказанных в поддержку допустимости аренды части вещи, является ссылка на то, что ГК РФ, «допускает передачу объекта аренды только в пользование арендатора, исключая владение. Отсюда можно сделать вывод, что собственник (иной законный владелец вещи) может оставаться владельцем вещи, которая передана в аренду, только в том случае, если эта вещь передана в аренду не в полном объеме, не «целиком». Договоры аренды, заключенные в отношении части вещи, не должны признаваться незаключенными или недействительными». Борисов А.Б. Комментарий к гк РФ части первой, части второй, части третьей с постатейными материалами и практическими разъяснениями. -М.: «Эксмо», 2011.-С.151.

В тоже время, современное право признает существование альтернативной позиции о дефиниции предмета договора аренды. В своем труде Брагинский М.И. и Витрянский В.В., акцентируют внимание на том, что предметом договора аренды являются:

1. «Действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатора сданного в аренду имущества, по обеспечению его надлежащего использования последним; действия арендатора по содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному содержанием договора аренды, по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании срока аренды.

2. Имущество, которое в результате таких действий предоставляется во владение и пользование арендатора, согласно содержанию договора аренды, а по окончании срока аренды возвращается арендодателю». Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. -М.: «Статут» 2011г.- С.53.

Но от этого толкование и понимание сущности и значения предмета договора аренды, радикально не ставится в противовес общепринятому.

Итак, подведем итоги. Предмет договора выступает единственным существенным условием договора аренды, так в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду. При отсутствии этих данных в договоре условие считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным.

Договор аренды недвижимости в современном российском гражданском законодательстве

Договор аренды недвижимости в современном российском гражданском законодательстве (реферат, курсовая, диплом, контрольная)

Актуальность темы диссертационного исследования. В настоящее время сделки с недвижимостью приобретают все большее значение в нашей жизни. Очевидно, что реформирование экономики приводит в движение процесс постепенного вовлечения в имущественный оборот объектов, которые длительное время были изъяты из гражданского оборота или же оборот которых был ограничен. Приватизация государственного и муниципального имущества, введение, наряду с государственной собственностью, института частной и муниципальной собственности, создали условия для развития рыночных отношений в сфере недвижимости.

Договор аренды недвижимого имущества является одной из наиболее распространенных сделок в этой сфере. Его приоритетная роль на современном этапе объясняется способностью удовлетворять самые широкие потребности участников гражданского оборота. Так, арендатор, как правило, не имеет возможности приобрести недвижимое имущество в собственность, в связи с его высокой стоимостью, однако необходимость обладания такими объектами как здания и сооружения, нежилые помещения, предприятия, хотя бы и на временной основе, является одной из главных составляющих успешного ведения бизнеса. Арендодатель же, наоборот, являясь обладателем недвижимого имущества зачастую лишен возможности самостоятельно осуществлять эффективную эксплуатацию данных объектов, а высокие расходы по их содержанию неизбежно приводили бы к постепенному ухудшению его финансового состояния. Прибегнув же к арендному договору у участников гражданских правоотношений появляется возможность реализовать большинство собственных интересов и получить определенную прибыль.

Немаловажным моментом является также и тот факт, что недвижимое имущество, находящееся в государственной и муниципальной собственности, передаваемое в аренду участникам предпринимательской деятельности, позволяет собственнику получать доходы в виде арендной платы, являющиеся одним из основных источников пополнения бюджетов разных уровней, что в свою очередь, помогает преодолевать значительные экономические трудности существующие в ряде регионов Российской Федерации.

Тем не менее, несмотря на большую степень востребованности данного договора, его правовое регулирование не в полной мере отвечает потребностям современного общества.

Основная масса норм об аренде недвижимого имущества содержится в главе 34 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), кроме того, общие нормы о недвижимости и о государственной регистрации сделок с недвижимостью содержатся в части первой ГК РФ и Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее Закон о регистрации прав на недвижимость).

Следует заметить, что в названных актах существует ряд пробелов и противоречий. Прежде всего необходимо обратить внимание на то, что нормами ГК РФ прямо не предусмотрен такой вид арендных отношений, как договор аренды недвижимого имущества в общем виде, применительно ко всем объектам недвижимости, названным в ст. 130 ГК РФ. Действующее гражданское законодательство отдельно выделяет регулирование аренды зданий, сооружений и предприятий, что, однако не позволяет учитывать особенности правовой регламентации аренды иных объектов недвижимости, таких, например, как нежилые помещения. Несовершенной также представляется юридическая конструкция дефиниции предприятие, что создает затруднения в оборотоспособности данного объекта. Недостаточная законодательная регламентация договора аренды предприятия не позволяет в необходимой степени обеспечить гарантии прав и интересов сторон этого договора, а также лиц, права и интересы которых могут быть затронуты заключением и использованием такого договора. Имеются и другие недостатки правового регулирования, препятствующие распространению аренды имущественных комплексов.

Необходимо отметить, что обращение к договору аренды недвижимого имущества является перспективным направлением в экономике нашей страны, позволяющим одновременно решать социальные проблемы и реализовать интересы широкого круга лиц в предпринимательской сфере. Вместе с тем недостаточная развитость отечественного законодательства, существование противоречивых норм, регулирующих отдельные виды аренды недвижимости, а также отсутствие в России достаточной теоретической базы затрудняют реализацию договора аренды недвижимого имущества и создают определенные сложности в его применении.

Очевидно, что распределение по разновидностям договора аренды в практике арбитражных судов соответствует и распространенности тех или иных арендных договоров в хозяйственной практике. По нашим исследованиям, споры из договоров аренды недвижимости занимают более 95% в общем объеме арбитражных споров, вытекающих из договора аренды.

Проводимые в последнее время научно-теоретические исследования и рекомендации по правоприменительной практике не до конца способствовали устранению существующих проблем. Не устранили их и принятые Высшим Арбитражным информационные письма и обзоры практики рассмотрения споров, связанных с договорами аренды. Это позволило лишь в некоторой степени сделать практику более или менее единообразной. Однако представляется, что проблемы применения норм главы 34 ГК РФ об аренде недвижимости должны быть разрешены на законодательном уровне. Совокупность вышеизложенных факторов обусловило выбор автором темы диссертационной работы.

Степень научной разработанности темы диссертационного исследования. Проблемы правового регулирования арендных отношений отдельных видов недвижимости находятся в основном на начальной стадии исследования в отечественной научной литературе. И хотя в предшествующие десятилетия договор аренды был предметом исследования во многих научных работах, сегодня, когда практическое значение договора аренды недвижимости столь велико, научных разработок в данной области недостаточно.

Теоретическую основу диссертационной работы составили труды выдающихся русских цивилистов дореволюционной России, в частности:

A. И. Каминки, , , , , и др.

В работе проанализированы труды советских и современных российских ученых: , , , , , , , К. Д. Гайбато-вой, , , , ,

B.А. Егиазарова, , , , И. Исрафилова, , , , , Л. Л. Ко-фанова, , , , , , , , , , , , , , , , , В. Фролова, , , , , , и др.

В процессе работы были также использованы труды зарубежных авторов: Г. Ласка, Ж. де ла Морандьера и др.

Проведенный анализ вышеназванных источников, а также практический опыт диссертанта позволяют сделать вывод о необходимости дальнейшего исследования проблем правового регулирования аренды недвижимости с целью выявления основных направлений совершенствования законодательства об аренде отдельных видов недвижимого имущества.

Цели и основные задачи исследования. Целью настоящего исследования является анализ существующих законодательных положений, регулирующих арендные отношения, их практическое осмысление и оценка, выработка научно-обоснованных рекомендаций по совершенствованию законодательства. Исследование посвящено обоснованию и конкретизации гражданско-правового регулирования аренды недвижимости, а также разрешению проблем применения норм гражданского права, регулирующих договор аренды недвижимого имущества, с учетом исторических тенденций развития регулирования в этой сфере и различий в ряде зарубежных стран.

Исходя из актуальности темы, диссертантом определены следующие основные задачи:

• проанализировать сложившиеся в правовой науке теоретические представления и положения о недвижимости и ее отдельных видах, а также выявить различия существующие между ними-

• исследовать развитие понятия договора аренды и характера его законодательного регулирования в историческом и компаративном аспектах-

• проанализировать проблемы общей характеристики договора имущественного найма в современном российском гражданском праве и предложить рекомендации по их решению-

• выявить и изучить проблемы, возникающие при заключении, государственной регистрации, исполнении договора аренды недвижимости и определить пути совершенствования законодательства, регулирующего арендные отношения на современном этапе-

• рассмотреть особенности аренды различных видов недвижимого имущества и предложить рекомендации по совершенствованию законодательного регулирования на основе анализа действующего законодательства и судебной практики.

Объектом исследования являются гражданско-правовые отношения, возникающие при заключении договоров аренды отдельных видов недвижимого имущества, которые получают в современной России все большее распространение в сфере предпринимательской деятельности.

Предметом исследования является законодательство, регулирующее арендные отношения в Российской Федерации, тенденции и перспективы его развития, особенности регламентации аренды отдельных видов недвижимого имущества и выявление важных проблем в механизме реализации договора аренды недвижимости в Российской Федерации.

Теоретическую, методологическую базу исследования составили современные правовые учения и методология научного познания. В процессе работы над диссертацией использованы общенаучные методы системного анализа, обобщения нормативных материалов и судебной практики, диалектический и конкретно-исторический подходы к рассмотрению изучаемых проблем. Так же были применены такие методы научного исследования, как сравнительно-правовой, функционально-структурный, формальнологический, технико-юридический и другие способы научного познания.

Нормативно-правовую базу исследования составляют: , ГК РФ, федеральные законы и другие нормативные правовые акты. Анализ правового регулирования арендных отношений проводится в работе на основе российского законодательства. Отдельные же положения по этому вопросу, анализируются на основе законодательства зарубежных стран. Изучено и использовано также законодательство СССР и РСФСР.

Выводы и рекомендации, сделанные в работе основываются на анализе и обобщении практики Арбитражного суда Новосибирской области, Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа, практике и разъяснениях Высшего Арбитражного , Постановлениях Пленумов ВАС РФ.

Научная новизна исследования состоит в том, что диссертация является комплексным исследованием ряда важных теоретических проблем, возникающих в процессе реализации договора аренды отдельных видов недвижимого имущества, таких как, здания, сооружения, нежилые помещения, предприятия, с учетом последних тенденций развития законодательства, судебной практики и современных потребностей гражданского оборота в этой сфере.

В диссертации содержатся положения, обладающие элементом научной новизны и выносимые на защиту:

• обосновано положение о необходимости выделения регистрационного договора как особой разновидности консенсуального договора-

• обоснована позиция о необходимости признания договора аренды транспортных средств как консенсуального договора. Для этого в ст. 632 ГК РФ необходимо внести изменения, в соответствии с которыми изложить данную статью следующим образом: «По договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель обязуется предоставить арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации» —

• обосновывается необходимость с целью оптимизации правового регулирования договора аренды недвижимости внесения ряда существенных изменения в ГК РФ:

1. Вместо параграфа 4 «Аренда зданий и сооружений» ввести параграф «Аренда недвижимости», в состав которого должны входить все общие нормы об аренде недвижимости. В данный параграф должны быть включены следующие положения: установлены правила о необходимости регистрации договора аренды недвижимости на срок более года- установлены специальные нормы об аренде зданий и сооружений, к которым общие правила об аренде недвижимости применяются в субсидиарном порядке [ mgutunn.ru, 16 ].

Это интересно:  Возврат неотработанного аванса по договору оКазания услуг 2019 год

2. Предусмотреть применение к аренде предприятий общих правил об аренде недвижимости, за исключением случаев, когда параграфом 5 «Аренда предприятий» предусмотрены иные правила.

3. Ввести легальные определения понятий «здания», «сооружения» и «нежилые помещения», четко установить, что в здании могут быть расположены только «нежилые помещения», и разграничить понятия «здание» и «жилой дом». в целях удовлетворения потребностей гражданского оборота обосновано положение о необходимости более детальной регламентации договора аренды предприятия как имущественного комплекса:

1. В ст. 657 ГК РФ установить правило, в соответствии с которым арендодатель и арендатор во всех случаях несут солидарную ответственность по долгам, связанным с передаваемым в аренду имущественным комплексом.

2. В ст. 656 ГК РФ указать, что перевод на арендатора долгов, относящихся к предприятию, является существенным условием такого договора.

3. В ст. 132 ГК РФ и в законодательстве о юридических лицах закрепить требования о том, что сведения о наличии в составе имущества юридического лица предприятия как имущественного комплекса должны указываться в его учредительных документах (уставе).

4. Законодательно регламентировать вопросы оценки предприятия как имущественного комплекса (особенно оценки нематериальных активов), установив, что плата за аренду предприятия безусловно должна зависеть от цены предприятия.

• обоснован вывод о необходимости внесения в ГК РФ норму, согласно которой арендодатель по требованию арендатора перед заключением договора аренды здания и сооружения обязан провести инвентаризацию и оценку объекта и ознакомить с полученными результатами арендатора-

• обоснована необходимость принятия нормативного правового акта, регламентирующего порядок сдачи в аренду недвижимого имущества, находящегося в собственности РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, в котором будет установлен порядок определения и изменения арендной платы.

Практическая значимость содержащихся в диссертации выводов и рекомендаций, раскрывающих юридическое содержание положений выносимых на защиту, состоит в том, что они направлены на дальнейшее совершенствование действующего гражданского законодательства. Материалы диссертации могут быть использованы в практической деятельности арбитражных судов, в научных исследованиях, преподавании гражданского, предпринимательского права.

Полученные результаты могут быть использованы в сфере гражданского и предпринимательского права.

Апробация результатов исследования. Сформулированные в представленной диссертации выводы, предложения и рекомендации обсуждены и одобрены на заседании кафедры гражданского права и процесса юридического факультета Российского государственного торгово-экономического университета, а также изложены в докладах и выступлениях на межвузовских научно-практических конференциях.

Основные положения диссертационного исследования опубликованы в двух научных статьях и в монографии «Особенности правового регулирования отдельных видов арендных отношений», М.: РГТЭУ, 2003 г.

Структура работы. Объем и структура диссертационного исследования определяются его целями и задачами и включают введение, две главы, состоящие из шести параграфов, заключения и списка использованных источников и литературы.

Проведенный в диссертационной работе анализ показывает важность вопросов регулирования отношений имущественного найма недвижимости и необходимость законодательного разрешения возникающих здесь проблем.

На основании проведенного исследования с учетом научного опыта российских и зарубежных цивилистов, а также базируясь на анализе дошедших основных источников римского права, можно сделать вывод о том, что данный договор уже в римском праве получил достаточно четкую правовую регламентацию. Зародившись еще в глубокой древности и пройдя длительный процесс эволюции, договор аренды уже в середине первого тысячелетия до н.э. сформировался в самостоятельный договорный институт, и впоследствии основные положения, регулирующие арендные отношения и разработанные еще римскими юристами, были положены в основу правовой регламентации современного договора аренды.

Также следует отметить, что на основе анализа основных черты договора имущественного найма по законодательству различных стран, можно сделать вывод о том, что в результате рецепции римского права гражданское право европейских государств, входящих в семью континентального права, а также государств, которые по происхождению примыкают к указанному правовому объединению, восприняло основные признаки договора имущественного найма. Вследствие этого договор имущественного найма, несмотря на существование некоторых особенностей, привнесение которых было обусловлено наличием определенной спецификации права любой страны, сохранил свою первоначальную суть. При этом российское право, традиционно тяготея к системам континентального права, сохраняет сходные с ними положения о регулировании аренды, отличаясь от стран общего права. Тем не менее, как бы ни строилось правовое регулирование договора имущественного найма в законодательстве стран, принадлежащих к разным правовым системам, понятия, основные положения договора, круг прав и обязанностей наймодателя и нанимателя остались неизменными, разработанными еще во времена римского права.

Проведенное сравнительно-историческое исследование договора имущественного найма в гражданском законодательстве нашей страны, заканчивая советским периодом, показало, что в основных своих чертах он соответствовал традиционному пониманию, заложенному еще во времена глубокой древности. Специфика отношений, складывавшихся в обществе в советское время, наложила определенный отпечаток на этот договорный институт. И хотя не всегда изменения, произошедшие в правовой регламентации договора имущественного найма были положительными, многие из них отвечали запросам того времени и были безусловным продвижением по пути совершенствования правового регулирования данного договора.

При анализе сущности договора аренды, который является обязательственно-правовым институтом, и его правовой природы выявлено, что кроме передачи нанимателю вещи не только во временное пользование и владение, либо временное пользование, может происходить в ряде случаев частичная передача правомочия распоряжения. Это, несомненно, связано с развитием гражданско-правовых отношений, с усложнением экономических и иных общественных отношений.

Также результате проведенного исследования можно сделать вывод о необходимости выделения — регистрационного договора как особой разновидности консенсуального договора, моментом заключения которого является государственная регистрация, а не момент достижения сторонами согласия (от лат. consensus — соглашение) или передача вещи или совершения иного действия (от лат. res — вещь). В данный вид договоров входят большинство договоров аренды недвижимости (за исключением аренды транспортных средств и аренды зданий и сооружений менее 1 года).

При рассмотрении общих положений правового регулирования договора аренды выявлено, что отнесение договора аренды транспортных средств обоих видов к реальным является результатом юридико-технической ошибки законодателя. По нашему мнению в ст. 632 ч. 1 ГК РФ следует внести изменение, в соответствии с которым данный договор должен быть признан консенсуальным как и все договоры аренды. Для этого необходимо в ст. 632 ГК РФ внести изменения, в соответствии с которыми изложить данную статью следующим образом: «По договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель обязуется предоставить арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации

При правовом регулирование аренды недвижимости возникают многочисленные проблемы, поэтому с целью оптимизации правового регулирования данного договора необходимо внести следующие изменения в ГК РФ:

1. Вместо параграфа 4 «Аренда зданий и сооружений» ввести параграф «Аренда недвижимости», в состав которого должны входить все общие нормы об аренде недвижимости. Также в нем должно содержаться легальное определение нежилого помещения как объекта аренды- установлены правила о необходимости регистрации договора аренды недвижимости на срок более года-

2. Необходимо установить в параграфе 4 «Аренда недвижимости» специальные нормы об аренде зданий и сооружений, к которым общие правила об аренде недвижимости применяются в субсидиарном порядке-

3. Предусмотреть применение к аренде предприятий общих правил об аренде недвижимости, за исключением случаев, когда параграфом 5 «Аренда предприятий» предусмотрены иные правила.

4. Ввести легальные определения понятий «здания», «сооружения» и «нежилые помещения», четко установить, что в здании могут быть расположены только нежилые помещения, и разграничить понятия «здание» и «жилой дом».

В целях удовлетворения потребностей гражданского оборота обоснована необходимость более детальной регламентации договора аренды предприятия как имущественного комплекса. В частности, необходимо установить в ст. 657 ГК РФ правило, в соответствии с которым арендодатель и арендатор во всех случаях несут солидарную ответственность по долгам, связанным с передаваемым в аренду имущественным комплексом. Также необходимо указать в ст. 656 ПС РФ, что перевод на арендатора долгов, относящихся к предприятию, является существенным условием такого договора. Кроме того, необходимо законодательно закрепить (в ст. 132 ПС РФ и в законодательстве о юридических лицах) требования о том, что сведения о наличии в составе имущества юридического лица предприятий должны указываться в его учредительных документах (уставе), а также законодательно детально регламентировать вопросы оценки предприятия как имущественного комплекса (особенности оценки нематериальных активов), установив, что плата за аренду предприятия безусловно должна зависеть от цены предприятия.

Все вышесказанное позволит арендным отношениям развиваться более эффективно, а различные субъекты более полно будут удовлетворять свои потребности.

Содержание

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИКО-ПРАВОВОЙ И СРАВНИТЕЛЬНО-ИСТОРИЧЕСКИМ АНАЛИЗ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ

1.1. Понятие, правовая природа, сущность, субъекты, объекты, предмет арендных отношений

1.2.4 Эволюция правового ре1улирования арендных 44 отношений в России

1.3. Особенности правового регулирования арендных 67 отношений в зарубежных странах

ГЛАВА 2. ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ: ПРО-f БЛЕМЫ И ПРОТИВОРЕЧИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬ

2.1. Особенности правового регулирования аренды зданий, сооружений и нежилых помещений

2.2. Особенности правового регулирования аренды предприятий

2.3. Проблемы правового регулирования арендных платежей в договоре аренды недвижимости.

Договор аренды недвижимости диссертация

Карцева Наталья Сергеевна

Актуальность темы диссертационного исследования. В настоящее время сделки с недвижимостью приобретают все большее значение в нашей жизни. Очевидно, что реформирование экономики приводит в движение процесс постепенного вовлечения в имущественный оборот объектов, которые длительное время были изъяты из гражданского оборота или же оборот которых был ограничен. Приватизация государственного и муниципального имущества, введение, наряду с государственной собственностью, института частной и муниципальной собственности, создали условия для разви!ия рыночных отношений в сфере недвижимости.

Договор аренды недвижимости в современном российском гражданском законодательстве Карцева Наталья Сергеевна

В работе проанализированы труды советских и современных российских ученых: Т. Е. Абовой, С. С. Алексеева, Е. С. Болтановой, М. И. Брагинского, А. В. Бенедиктова, В. В. Витрянского, А. С. Васильева, К. Д. Гайбато-вой, Д. М. Генкина, О. В. Гутникова, В.А. Дозорцева, Е. А. Дорожинской, В.А. Егиазарова, А. Е. Ерш, С.Э. Жилинского, О. С. Иоффе, И. Исрафилова, А. Ю. Кабалкина, С. А. Калачевой, О. М. Козырь, Е. Б. Козловой, Л. Л. Ко-фанова, М. И. Кулагина, А. Л. Маковского, Г.В. Мальцева, М.Н. Марченко, Л.А. Новоселовой, И. Б. Новицкого, Е. А. Павлодского, И. С. Перетерского, Ю. В. Романца, О. Н. Садикова, Б.М. Сейнароева, А. П. Сергеева, Е. А. Суханова, Н. А. Сыроедова, Ю. К. Толстого, З.М. Фаткудинова, В. Фролова, Т.М. Шамбы, А.Е. Шерстобитова, Д.Ю. Шестакова, С. М. Чеучевой, А.И. Экимова, В.Ф. Яковлева и др.

Договор аренды недвижимости в современном российском гражданском законодательстветекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции ВАК РФ

Большое внимание в диссертации уделено вопросу о переводе долга с арендодателя на арендатора, так как в состав арендуемого предприятия включаются обязательства к нему относящиеся. В исследовании сделан вывод, что содержащаяся норма в ст. 657 ГК РФ не позволяет надлежащим образом обеспечить права кредиторов предприятия, так как на практике зачастую складывается ситуация, когда в аренду передается предприятие без перевода долгов по соответствующим обязательствам. Это возможно в случае, если юридическое лицо, выступающее арендодателем по долгосрочному договору аренды предприятия, является практически неплатежеспособным, что лишает возможности кредитора реально получить исполнение по обязательствам, что по существу необходимо рассматривать как злоупотребление правом со стороны арендодателя. Автором обосновывается необходимость внесения в указанную статью изменений, в соответствии с которыми арендодатель и арендатор во всех случаях несут солидарную ответственность по долгам, связанным с передаваемым в аренду имущественным комплексом. Кроме того, автор считает, что в ст. 656 ГК РФ необходимо закрепить положение, согласно которому перевод на арендатора долгов, относящихся к предприятию, является существенным условием такого договора. Данные изменения позволят решить важную проблему «увода активов» с целью избежать уплаты долгов неплатежеспособными юридическими лицами.

Договор аренды недвижимости диссертация

Предусматривая обязанность согласования и внесения в договор аренды здания или иного сооружения условия о размере арендной платы, закон тем не менее не установил каких-либо требований к форме арендной платы и срокам ее внесения. Эти условия определяются соглашением сторон. Кроме того, сохраняют силу положения ст. 614 ГК РФ, которая предусматривает перечень форм арендной платы, порядок и сроки ее внесения. Так, арендная плата может выражаться: в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; в виде доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов и доходов; в предоставлении арендатором определенных услуг; в передаче арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; в возложении на арендатора обусловленных затрат на улучшение арендованного имущества. Кроме того, допустимо сочетание указанных форм, а также иные формы арендной платы (ч. 2 ст. 614 ГК РФ).

Договор аренды недвижимости в современном российском гражданском законодательстве тема диссертации и автореферата по ВАК, кандидат юридических наук Карцева, Наталья Сергеевна

1. Вместо параграфа 4 « Аренда зданий и сооружений » ввести параграф « Аренда недвижимости », в состав которого должны входить все общие нормы об аренде недвижимости. Также в нем должно содержаться легальное определение нежилого помещения как объекта аренды; установлены правила о необходимости регистрации договора аренды недвижимости на срок более года;

Договор аренды в гражданском праве

Рассмотрим собственно базисный элемент оговора аренды, а именно предмет. Не было бы интереса к имущественному объекту, не возникли бы действия «составляющие» предмет, а значит и отсутствовала бы «посылка» заключения договора аренды. Мейер Д.И., указывает, что «предмет договора аренды не сводится к имуществу, передаваемому в аренду, им являются: действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатора сданного в аренду имущества, по обеспечению его надлежащего использования последним, а так же действия арендатора по содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному договором, по внесению арендной платы и возврату арендованного имущества по окончании срока аренды». Мейер Д.И. Русское гражданское право. — М.: Статут, 2008г- С.521.

Диссертация Барановской И

В-четвертых, признавая аренду земельного участка предметом ведения гражданского права, автор не всегда учитывает нормы закона о том, что природные ресурсы могут переходить от одного лица к другому в той мере, в какой оборот их допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Договор аренды недвижимого имущества

Настоящая диссертационная работа была посвящена исследованию института договора аренды недвижимого имущества с точки зрения его гражданско-правового регулирования в России. Особое внимание было уделено понятию договора аренды в действующем законодательстве, исследованы элементы договора, обязанности сторон, в связи с чем, работа носит не только теоретическую, но и практическую значимость.

Правовая природа договора аренды

Институт найма вещей был известен еще римскому праву (locatio — conductio rerum). При этом объектом найма могли быть только непотребляемые и незаменимые вещи. Как указывает А.В.Ерш, подобное требование обусловлено тем, что особенностью договора найма вещей (как в римском праве, так и в праве современном) является возврат тех же вещей, которые переданы в пользование, а вернуть можно только то, что физически не уничтожено[1]. Следовательно, при использовании вещь не должна была терять своих натуральных свойств. И.Б. Новицкий отмечал: «Предметом locatio-conductio rei могли быть вещши и движимые и недвижимые; но из движимых вещей— только такие, которые не принадлежат к числу потребляемых, так как иначе была бы не исполнима обязанность нанимателя возвратить по окончании найма ту самую вещь, какая была получена по договору»[2].

Договор аренды недвижимости диссертация

Актуальность темы диссертационного исследования. Изменение экономической основы нашего общества, развитие в нем рыночных отношений привели в движение процесс постепенного вовлечения в имущественный оборот недвижимого имущества как предмета гражданско-правовых обязательств. Закрепление в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее — ГК РФ) общих положений о договоре аренды, а также специальных норм об аренде зданий (сооружений) и предприятий, во-первых, оставляют неурегулированными арендные отношения, предметом которых выступают помещения (жилые и нежилые), объекты незавершенного строительства, конструктивные элементы зданий и сооружений; во-вторых, содержание самого ГК РФ нуждается в обновлении, поскольку разрабатывался он в период формирующегося рыночного хозяйства, сохранявшего некоторые черты прежнего экономического строя.

Договор аренды недвижимого имущества

В российской науке гражданского права проблема договора аренды, в том числе и аренды недвижимого имущества, обсуждалась с начала XIX века. Вклад в исследование данного института вложили такие видные деятели науки как М.И. Брагинский, С.Н. Братусь, В.В. Витрянский, М.В. Гордон, В.П. Грибанов, О.С. Иоффе, Г.Ф. Шершеневич и другие. При изучении темы были изучены труды С.С. Алексеева, В.А. Белова, Е.С. Болтановой, С.П. Гришаева, Е.А. Дорожинской, А.Е. Ерш, В.В. Залесского, И. Исрафилова, А.Ю. Кабалкина, Л.В. Куз¬нецовой, М.И. Кулагина, А.Л. Маковского, С.Е. Никольского, О.Н. Са¬дикова, А.П. Сергеева, Е.А. Суханова и других.

Договор аренды недвижимости диссертация

Если будут приложены все необходимые усилия в данной области, то только в этом случае можно будет избежать коллизий в различных сферах применения предмета договора аренды. В целях совершенствования гражданского законодательства, регламентирующего арендные отношения, предлагается дополнить в него статью следующего содержания: Арендодателем, в соответствии со статьей ГК РФ, может быть собственник имущества либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Вы точно человек

В качестве рекомендации автор предлагает провести классификацию возможных договоров в сфере передачи во помещений и закрепить на законодательном уровне путем создания отдельного нормативно-правового акта или внесения изменений в действующее законодательство. Кроме того, по мнению соискателя, необходимо расширить количество видов аренды и внести изменения в действующее законодательство. Необходимо дать легальные определения здания, сооружения и исключением правил ст. Существенным вопросом, исследованным в параграфе, является определение правового статуса субъектов рынка аренды недвижимого имущества, который определяется теми императивных норм в ГК РФ.

Договор аренды недвижимого имущества

Сформулированные в представленной диссертационной работе выводы, предложения и рекомендации обсуждены и одобрены на заседании кафедры гражданского права Юридической школы Дальневосточного федерального университета. Отдельные положения исследования были использованы при участии в IV и V научных чтениях, посвященных памяти профессора Н.

Статья написана по материалам сайтов: knowledge.allbest.ru, mgutunn.ru, zakonandpravo.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector