+7 (499) 928-69-47  Москва

+7 (812) 467-45-73  Санкт-Петербург

8 (800) 511-49-68  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Аванс по договору аренды нежилого помещения 2019 год

Финансовая газета. Региональный выпуск», N 37, 2004

В настоящее время многие организации арендуют транспортные средства, складские и офисные помещения. В соответствии со ст.614 ГК РФ арендатор должен своевременно вносить арендную плату. В договоре аренды определяются сроки и суммы платежей. Согласно п.2 ст.614 ГК РФ арендную плату можно установить в виде:

доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

предоставления арендатором определенных услуг;

возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Если арендованное имущество используется арендатором при осуществлении деятельности по производству и реализации товаров (работ, услуг), расходы по оплате услуг аренды учитываются в составе расходов по обычным видам деятельности на основании п.5 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» (ПБУ 10/99), утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н. Для целей налогообложения арендные платежи за арендованное имущество в соответствии с пп.10 п.1 ст.264 НК РФ относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией.

Моментом перехода права пользования имуществом арендодателя считается дата подписания акта приема-передачи. При передаче имущества в аренду право собственности на него не переходит к арендатору, а отражается на балансе арендодателя. Арендатор, в свою очередь, учитывает это имущество на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства». В бухгалтерском учете арендатора такие финансовые хозяйственные операции отражаются на счетах учета затрат следующими записями.

Д-т 20 «Основное производство» (26 «Общехозяйственные расходы», 44 «Расходы на продажу»), К-т 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» или 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» — на сумму платежа по аренде (без учета НДС).

Если арендуемое имущество используется организацией для производства и реализации продукции (работ, услуг), облагаемой НДС, сумма этого налога, уплаченная арендодателю, подлежит вычету (п.2 ст.171 НК РФ).

Если арендная плата вносится арендодателем авансом, возникает вопрос о порядке отражения его в составе затрат арендатора.

Расходами организации признаются затраты, связанные с обеспечением производства ресурсами, приобретением материалов, оборудования, оплатой труда работников, ремонтом оборудования, выплатой процентов по кредитам, арендной платой, уплатой налогов.

В бухгалтерском учете расходы признаются в соответствии с ПБУ 10/99. Согласно п.3 ПБУ 10/99 не признаются расходами организации предварительная оплата материально-производственных запасов и иных ценностей, работ, услуг; авансы, задаток в счет оплаты материально-производственных запасов и иных ценностей, работ, услуг.

Согласно п.65 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н, затраты, произведенные организацией в отчетном периоде, но относящиеся к следующим отчетным периодам, отражаются в бухгалтерском балансе отдельной статьей как расходы будущих периодов и подлежат списанию в порядке, устанавливаемом организацией (равномерно пропорционально объему продукции и др.) в течение периода, к которому они относятся.

Однако, на наш взгляд, относить авансовые платежи по аренде на счет 97 «Расходы будущих периодов» не совсем уместно. В Инструкции по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций арендная плата, учитываемая за последующие периоды, также не включена в перечень расходов будущих периодов, учитываемых на счете 97.

Таким образом, авансовые платежи следует учитывать по дебету счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками», субсчет «Авансы выданные».

  1. Д-т 60, субсчет «Авансы выданные», К-т 51 — 45 000 руб. — внесена арендная плата за три месяца авансом.
  2. Д-т 60, К-т 60, субсчет «Авансы выданные» — 15 000 руб. — на сумму зачета ранее оплаченного платежа.
  3. По истечении первого и каждого последующего месяца аренды на основании счета арендодателя: Д-т 20, 26, 44, К-т 60 — 12 711,86 руб. (без НДС) — на сумму ежемесячной арендной платы.
  4. Д-т 19, К-т 60 — 2288,14 руб. — сумма НДС, выделенная в счете-фактуре арендодателя.
  5. Д-т 68, субсчет «Расчеты по НДС», К-т 19 — 2288,14 руб. — отражена сумма НДС, подлежащая вычету.

Если арендная плата перечисляется арендатором авансом, то сумма уплаченного НДС принимается к вычету не единовременно, а по мере наступления тех месяцев, к которым относится арендная плата. В соответствии с п.1 ст.172 НК РФ сумма входного НДС по приобретенным услугам принимается к вычету только после принятия этих услуг к учету, т.е. после фактического оказания услуг.

Если договор аренды заключается на срок более одного года, право на аренду нужно регистрировать. В бухгалтерском учете организации затраты по регистрации учитывают на счете 97 «Расходы будущих периодов» и списывают в течение срока договора равными долями, так как это расходы, понесенные в данном отчетном периоде, но относящиеся к последующим периодам (п.65 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации).

Как арендодателю отразить в бухгалтерском учете арендные платежи

Одним из существенных условий договора аренды является размер арендных платежей (арендная плата) (ст. 606 ГК РФ).

Документальное оформление

Признание дохода

Доход в виде арендной платы признавайте в бухучете ежемесячно в сумме, определенной в договоре аренды (п. 15 ПБУ 9/99). Признание дохода не зависит от того, перечислил арендатор платеж или нет (п. 12 ПБУ 9/99).

Для организаций, которые вправе вести бухучет в упрощенном виде, предусмотрен особый порядок учета доходов (ч. 4, 5 ст. 6 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ).

Использование счетов бухгалтерского учета для отражения расчетов по аренде зависит от того, является эта операция для организации отдельным видом деятельности или нет .

Сдача в аренду как отдельный вид деятельности

Если предоставление имущества в аренду является отдельным видом деятельности организации, то суммы арендной платы учитывайте в составе доходов от обычных видов деятельности (п. 5 ПБУ 9/99). При этом в учете делайте проводку:

Дебет 62 (76) Кредит 90-1
– начислена арендная плата;

Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– начислен НДС с суммы арендной платы (если деятельность организации облагается НДС).

Пример отражения в бухучете арендодателя сумм арендной платы. Передача имущества в аренду – отдельный вид деятельности организации

Одним из видов деятельности ООО «Альфа» является сдача в аренду основных средств. В январе «Альфа» приобрела для сдачи в аренду нежилое помещение и в следующем месяце передала его арендатору.

В феврале в бухучете организации сделаны следующие записи:

Сдача в аренду не является отдельным видом деятельности

Если предоставление имущества в аренду не является отдельным видом деятельности организации, то суммы арендной платы включайте в состав прочих доходов (п. 7 ПБУ 9/99). В этом случае в учете сделайте запись:

Дебет 62 (76) Кредит 91-1
– начислена арендная плата.

Пример отражения в бухучете арендодателя сумм арендной платы. Передача имущества в аренду – разовая операция для организации

В марте в бухучете организации сделаны следующие записи:

Дебет 91 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 9153 руб. – начислен НДС с суммы арендной платы;

Авансовые платежи

Арендатор может оплачивать аренду предварительно – авансом.

Это интересно:  Досрочное исполнение договора подряда 2019 год

Полученный авансовый платеж отразите на отдельном субсчете к счету 62:

Дебет 51 Кредит 62 (76) субсчет «Расчеты по авансам полученным»
– поступил аванс от арендатора.

После того как наступит период, в счет которого получена сумма предварительной оплаты, в учете сделайте записи:

Дебет 62 (76) Кредит 90-1 (91-1)
– начислена арендная плата;

Дебет 62 (76) субсчет «Расчеты по авансам полученным» Кредит 62 (76)
– зачтена часть аванса, полученного от арендатора.

Такой порядок учета основан на положениях пункта 3 ПБУ 9/99 и Инструкции к плану счетов.

Пример отражения в бухучете арендодателя сумм арендной платы, поступившей авансом. Передача имущества в аренду – отдельный вид деятельности организации

В бухучете организации сделаны следующие записи.

Выкуп арендованного имущества

Договор аренды может предусматривать выкуп имущества арендатором. В этом случае в бухучете операция по передаче выкупленного имущества по договору аренды отражается как его реализация (п. 1 ст. 624 ГК РФ). На дату перехода права собственности на переданный в аренду объект отразите:

  • расходы, связанные с его выбытием (например, доставка, остаточная стоимость имущества) (абз. 5 п. 11 ПБУ 10/99);
  • доходы от его продажи (выкупная стоимость имущества) (абз. 6 п. 7 ПБУ 9/99).

Аванс по договору аренды нежилого помещения

  • Автострахование
  • Жилищные споры
  • Земельные споры
  • Административное право
  • Участие в долевом строительстве
  • Семейные споры
  • Гражданское право, ГК РФ
  • Защита прав потребителей
  • Трудовые споры, пенсии
  • Главная
  • Образец договора аренды нежилого помещения с обеспечительным платежом

Образец договора аренды нежилого помещения

Данные об объекте в договоре аренды

В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

С 01.01.2017г. выписка из ЕГРН удостоверяет права на недвижимость

С 01.01.2017 государственный кадастровый учет, государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество удостоверяются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ч. 1 ст. 28 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Обеспечительный платеж – способ обеспечения исполнения обязательств по договору

В соответствии с п. 1 ст. 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 1062 ГК РФ, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж).

Когда обязательна госрегистрация договора аренды недвижимости

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 )

Общества не обязаны иметь печать

С 07.04.2015 хозяйственные общества не обязаны иметь печать на основании Федерального закона от 06.04.2015 N 82-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части отмены обязательности печати хозяйственных обществ».

Договор
аренды нежилого помещения

15 мая 2018 года

Индивидуальный предприниматель Васильев Геннадий Петрович, именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны,

и общество с ограниченной ответственностью «Прогресс», именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице директора Пушкова Ивана Викторовича, действующего на основании Устава, с другой стороны,

совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное ____________ (владение и пользование/временное пользование) нежилое помещение, кадастровый номер __________, площадью ______ кв. м, расположенное по адресу: ______________, имущественный состав и характеристики которого определены в Акте приема-передачи нежилого помещения (Приложение N __), в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию.

1.2. Неотъемлемой частью настоящего Договора являются следующие Приложения: Поэтажный план арендуемого помещения (Приложение N ___), Акт приема-передачи нежилого помещения (Приложение N ___), Акт возврата помещения (Приложение N ___).

1.3. Функциональное назначение помещения — ____________.

Помещение будет использоваться Арендатором в следующих целях: ___________.

1.4. Реорганизация организации-Арендодателя, а также перемена собственника арендованного имущества не являются основанием для изменения или расторжения Договора.

1.5. Помещение принадлежит Арендодателю на праве ___________ (собственности/хозяйственного ведения/оперативного управления), что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости N __ от «___»______ ___ г. (Выписка из Единого государственного реестра недвижимости N __ от «___»______ ___ г., Приложение N ___).

2. Права и обязанности Сторон

2.1. Арендодатель обязуется:

2.1.1. Предоставить по Акту приема-передачи нежилого помещения (Приложение N __) помещение Арендатору в течение ______ с момента подписания Сторонами настоящего Договора. В Акте должно быть подробно описано техническое состояние помещения на момент сдачи в аренду и приведен перечень имущества и оборудования, находящегося в помещении.

2.1.2. Производить капитальный ремонт помещения. Сроки проведения капитального ремонта: не реже ________.

2.1.3. В случае аварии, пожаров, затоплений, взрывов и других подобных чрезвычайных событий за свой счет немедленно принимать все необходимые меры к устранению последствий указанных событий. Арендодатель вправе потребовать от Арендатора возмещения ущерба от чрезвычайных событий в случае, если Арендодатель докажет, что эти события произошли по вине Арендатора. Если ущерб, причиненный помещению перечисленными чрезвычайными событиями, будет устранен за счет или силами Арендатора, Арендатор вправе требовать от Арендодателя возмещения понесенных Арендатором расходов или зачета этих расходов в счет арендной платы и коммунальных платежей при условии, что вина Арендатора в причинении указанного ущерба отсутствует.

2.1.4. Не чинить препятствий Арендатору в правомерном использовании помещения.

2.1.5. Обеспечивать беспрепятственный доступ в рабочее и нерабочее время к помещению сотрудникам, транспорту, заказчикам Арендатора, а также любым другим лицам по указанию Арендатора.

2.1.6. Вернуть не позднее _____ дней с момента прекращения Договора обеспечительный платеж, переданный ему Арендатором. При этом Арендодатель не вправе зачесть за последний период в счет арендной платы обеспечительный платеж.

2.2. Арендодатель вправе:

2.2.1. Удерживать из переданного ему Арендатором в качестве гарантии обеспечения исполнения им обязательств по Договору и возмещения ущерба Арендодателя или третьих лиц обеспечительного платежа определенные суммы в случаях и порядке, установленных п. 3.5 Договора.

2.3. Арендатор обязуется:

2.3.1. Использовать помещение исключительно по назначению, предусмотренному п. 1.3 настоящего Договора.

2.3.2. Содержать арендуемое помещение в исправности и надлежащем санитарном состоянии, обеспечивать пожарную и электрическую безопасность.

2.3.3. В установленные настоящим Договором сроки производить уплату арендной платы и коммунальных услуг.

2.3.4. За свой счет производить текущий ремонт.

2.3.5. В срок до _____ с момента передачи ему помещения передать Арендодателю обеспечительный платеж в качестве гарантии обеспечения исполнения своих обязательств по Договору и возмещения ущерба Арендодателя или третьих лиц.

Это интересно:  Договор аренды квартиры в многоквартирном доме 2019 год

В случае уменьшения суммы обеспечительного платежа в течение ____ дней с момента получения требования Арендодателя восстановить его размер, установленный п. 3.4 Договора.

2.3.6. При обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования немедленно сообщить об этом Арендодателю, принять меры по ликвидации аварии и устранить последствия аварии.

2.3.7. Письменно сообщить Арендодателю не позднее чем за ______ о предстоящем освобождении помещения в случае досрочного прекращения настоящего Договора.

2.3.8. При прекращении Договора вернуть помещение по Акту возврата (Приложение N ___). Арендатор вправе требовать от Арендодателя возмещения своих затрат на произведенные неотделимые улучшения.

2.3.9. Провести регистрацию настоящего Договора в установленном законом порядке и уплатить государственную пошлину, установленную действующим законодательством Российской Федерации.

2.4. Арендатор имеет право:

2.4.1. Производить оформление витрин, рекламных установок, размещение вывесок и других рекламных материалов без предварительного согласования с Арендодателем при условии их надлежащего оформления и согласования в государственных и муниципальных органах.

2.4.2. В случае досрочного прекращения Договора аренды по инициативе Арендодателя вправе требовать возмещения произведенных им расходов по перепланировкам, текущему ремонту, а также возмещения других затрат, направленных на улучшение эксплуатационных качеств помещения.

2.4.3. В любое время отказаться от настоящего Договора, письменно известив Арендодателя об этом за ______ до предполагаемой даты расторжения Договора.

2.4.4. Производить целесообразные улучшения и перепланировки помещения при условии соблюдения правил пожарной и иной безопасности.

2.4.5. Требовать возмещения стоимости неотделимых без вреда улучшений помещения после прекращения действия настоящего Договора (в случае проведения таких улучшений).

2.4.6. Арендатор имеет преимущественное право на продление настоящего Договора и его заключение на новый срок, а также на выкуп арендованного помещения по выкупной цене, размер и порядок уплаты которой определяются дополнительным соглашением Сторон. Размер выкупной цены включает в себя ранее произведенные Арендатором арендные платежи по настоящему Договору.

2.5. Арендодатель предоставляет свое согласие на сдачу помещения в субаренду, а также на произведение неотделимых улучшений помещения. Предоставления отдельного письменного согласия в дальнейшем не требуется.

3. Расчеты по договору, обеспечительный платеж

3.1. Стоимость аренды помещения, указанного в п. 1.1 Договора, составляет _____ (________) рублей за один квадратный метр в месяц.

Оплата производится в российских рублях.

3.2. Эксплуатационные и другие подобные расходы (плата за пользование водой, другими коммунальными услугами, а также электроэнергией и телефоном) оплачиваются Арендатором по отдельным счетам, соответствующим счетам организаций, предоставляющих эти услуги, в течение ____ дней с момента выставления соответствующего счета.

3.3. Оплата производится ежемесячно путем перечисления суммы, указанной в п. 3.1 Договора, с расчетного счета Арендатора на расчетный счет Арендодателя не позднее _____ числа каждого месяца начиная с первого месяца аренды.

3.4. Помимо арендной платы Арендатор в момент первого платежа вносит также обеспечительный платеж в размере ________ не позднее __________.

3.5. За счет обеспечительного платежа Арендодатель покрывает свои убытки, возникшие по вине Арендатора, а именно: ______________.

3.6. При прекращении настоящего Договора обеспечительный платеж подлежит возврату Арендатору в следующем порядке: ______________.

4. Ответственность Сторон

4.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

4.2. В случае невнесения Арендатором арендной платы в установленный настоящим Договором срок Арендодатель вправе потребовать от Арендатора уплаты пени в размере и на условиях, определенных действующим законодательством Российской Федерации.

4.3. Уплата пени или возмещение убытков не освобождают виновную Сторону от исполнения обязательств по Договору.

4.4. В случае если неисполнение или ненадлежащее исполнение одной Стороной настоящего Договора повлекло его досрочное прекращение и другая Сторона заключила взамен него аналогичный договор, потерпевшая Сторона вправе потребовать от виновной Стороны возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном Договоре, и ценой по условиям договора, заключенного взамен прекращенного Договора.

5. Срок действия, порядок изменения и расторжения договора

5.1. Настоящий Договор заключен сроком на _____ и вступает в силу с момента ___________ (подписания Сторонами/государственной регистрации (в случае заключения Договора сроком на один год и более)).

5.2. За _______ до истечения срока аренды Арендатор должен уведомить Арендодателя о намерении продлить срок Договора либо о предстоящем освобождении помещения, в том числе и при досрочном освобождении. По истечении срока Договора и выполнении всех его условий Арендатор имеет преимущественное право на продление Договора.

5.3. Изменение условий Договора и его расторжение допускаются по соглашению Сторон. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются Сторонами в месячный срок и оформляются дополнительными соглашениями, подлежащими регистрации в установленном законом порядке.

5.4. Настоящий Договор подлежит досрочному расторжению по требованию Арендодателя в следующих случаях:

5.4.1. Если Арендатор пользуется помещением с существенным нарушением условий настоящего Договора либо с неоднократными нарушениями.

5.4.2. Если Арендатор умышленно ухудшает состояние помещения.

5.4.3. Если Арендатор не внес арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного п. 3.3 настоящего Договора срока очередного платежа.

5.5. Настоящий Договор подлежит досрочному расторжению по требованию Арендатора в следующих случаях:

5.5.1. Арендодатель не предоставляет помещение в пользование Арендатору либо создает препятствия пользованию в соответствии с условиями Договора или назначением помещения.

5.5.2. Помещение имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении Договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра помещения или проверки его исправности при заключении Договора.

5.5.3. Арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт помещения в установленные настоящим Договором сроки.

5.5.4. Помещение в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

6. Разрешение споров

6.1. Стороны берут на себя обязательства принимать все меры к разрешению разногласий путем переговоров.

6.2. В случае невозможности достигнуть согласия путем переговоров спор передается на рассмотрение в суд согласно действующему законодательству Российской Федерации.

7. Заключительные положения

7.1. Во всем остальном, не предусмотренном настоящим Договором, Стороны будут руководствоваться действующим законодательством Российской Федерации.

7.2. Изменения, касающиеся размера арендной платы, и дополнительные соглашения к настоящему Договору действительны при условии, если они подписаны обеими Сторонами и зарегистрированы в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.

7.3. Настоящий Договор составлен в ____ экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон (вариант дополнительно: и одному для регистрирующего органа).

7.4. Неотъемлемыми частями настоящего Договора являются Приложения:

7.4.1. Акт приема-передачи нежилого помещения (Приложение N ___).

7.4.2. Поэтажный план арендуемого помещения (Приложение N ___).

7.4.3. Акт возврата помещения (Приложение N ___).

7.4.4. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости на нежилое помещение (Приложение N ___).

8. Адреса и платежные реквизиты Сторон

Арендодатель: И. П. Васильев Геннадий Петрович

Адрес: ____________________________
Паспортные данные: ________________
Телефон: __________________________
Счет _____________________________)
Адрес электронной почты: __________
Подпись ____________/Васильев Г. П.

Арендатор: ООО «Прогресс»
Юридический/почтовый адрес: _______
ИНН/КПП ___________________________
ОГРН ______________________________
Телефон: ____________ Факс: _______
Адрес электронной почты: __________
Банковские реквизиты: _____________
Подпись ____________/ Пушков И. В.

Предварительный договор аренды нежилого помещения — образец

Понятие и значение предварительного договора аренды нежилого помещения

ГК РФ, регулируя вопросы заключения договора аренды, указывает на необходимость четкого определения в нем объекта, подлежащего передаче контрагенту, а также отмечает, что выступать в качестве арендодателя вправе либо собственник имущества, либо субъекты, уполномоченные на то им или законом. Оба этих условия в полной мере соблюдаются, если на момент подписания документа арендуемый объект уже создан, а права на него должным образом зафиксированы.

Это интересно:  Договор оКазания услуг шеф повара 2019 год

Однако предпринимательская деятельность требует гибких механизмов, позволяющих оперативно вводить имущество, в особенности недвижимость, в гражданский оборот.

Предварительный договор, наряду с договорами аренды будущего имущества, чья правомерность заключения была подтверждена ВАС РФ в п. 10 постановления Пленума от 25.01.2013 № 13, позволяет сформировать правовую основу для дальнейшей эксплуатации имущества, на которое у потенциального арендодателя в момент заключения договора не имеется юридического титула.

Например, будущий собственник здания на этапе строительства заключает предварительные договоры в силу заинтересованности в максимально быстром поиске возможных арендаторов. В дальнейшем это обеспечит стабильность его положения и гарантирует окупаемость проекта.

Конструкция предварительного договора позволяет хозяйствующим субъектам сократить риски предпринимательской деятельности. Она устанавливает инструменты, обеспечивающие эффективное воздействие на нарушившего обязательства контрагента:

  • понуждение к заключению основного договора через суд;
  • возмещение убытков.

Предмет предварительного договора и правила отражения в нем предмета основного договора

В силу того, что предварительный договор выступает в качестве документа организационного характера, единственным обязательством, составляющим его предмет, является обязанность сторон в определенный срок заключить основной договор (ст. 429 ГК РФ, п. 24 информационного письма ВАС от 16.02.2001 № 59). Следовательно, на правовом режиме имущества данный договор не отражается, отношений имущественного характера между субъектами не порождает.

Условия предварительного договора должны обеспечивать установление предмета основного договора, однако указание точных его характеристик является затруднительным по причине отсутствия на момент подписания объекта, планируемого к передаче в аренду.

В судебной практике существуют разнообразные позиции по поводу необходимости точного описания объекта будущего договора аренды:

  • ФАС Московского округа в постановлении от 05.04.2011 № КГ-А40/2480-11 признал правомерным его определение путем указания адреса здания, а также ориентировочной площади помещений;
  • ФАС Северо-Западного округа в постановлении от 15.04.2013 по делу № А56-28459/2012, напротив, признал предварительный договор не заключенным по причине отсутствия в нем точных параметров помещений, их номеров, графических изображений, хотя адрес здания и ориентировочная площадь помещения были указаны.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: нежилые помещения должны быть максимально четко индивидуализированы в предварительном договоре посредством включения в него конкретных характеристик, в частности, адреса, этажа, площади или порядка ее определения.

Определение срока заключения основного договора

Ст. 429 ГК РФ указывает на необходимость включения в предварительное соглашение срока, в который сторонами должно быть исполнено обязательство по заключению основного договора. Если он не отражен в тексте документа, продолжительность равняется году.

При отсутствии в намеченный срок подписанного контракта либо предложений одной из сторон по его заключению обязательства, составляющие предмет предварительного договора, прекращаются. Указанный срок является пресекательным, поэтому по его истечении право субъектов требовать закрепления договоренностей и понуждать контрагента к заключению договора исчезает.

Определение срока должно быть произведено по правилам ст. 190 ГК, то есть путем указания на конкретную дату, период времени либо неизбежное событие.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: если условие о сроке сформулировано указанным образом, незаключенности договора это не повлечет, срок будет признан не установленным, в силу чего подлежит определению по правилам п. 4 ст. 429 и будет равен 1 году. Такой подход нашел отражение, к примеру, в определении ВАС РФ от 18.03.10 № 2825/10.

Задаток и обеспечительный платеж в предварительном договоре аренды

Возможность использования такого инструмента, как задаток, в качестве обеспечительной меры в рамках предварительного договора долгое время выступала областью споров между судами общей юрисдикции и арбитражными.

Позиция ВАС РФ была изложена в постановлении Президиума от 19.01.10 № 13331/09 и основывалась на понимании задатка как меры обеспечения, подлежащей применению исключительно к денежным обязательствам, предварительный же договор не предусматривает расчетов и порождает единственное обязательство по заключению основного соглашения, поэтому такое условие в нем ничтожно.

ВС РФ, напротив, отмечал допустимость использования задатка с целью обеспечения исполнения указанных договоров, рассматривая его в качестве обеспечения денежного обязательства одной из сторон по будущему договору, в зачет которого была бы уплачена эта сумма при заключении основной сделки (определение от 13.11.2012 № 11-КГ12-20).

Противоречие было разрешено путем внесения с 01.07.2015 изменений в ч. 4 ст. 380 ГК РФ, включивших в положения о задатке норму обеспечения обязательства по заключению в будущем основного договора таким способом.

Иной способ обеспечить исполнение предварительного договора – включить условие об обеспечительном платеже. Ранее он рассматривался в качестве непоименованной обеспечительной меры, однако сейчас закреплен в законе. В п. 1 ст. 381.1 ГК РФ прямо указано, что такой платеж может быть использован для обеспечения будущего обязательства.

Требования к форме и содержанию предварительного договора аренды нежилого помещения

Предварительный договор должен иметь ту же форму, что и основной, а при отсутствии конкретных нормативных установлений на этот счет – заключаться в письменной форме.

ВАЖНО: если форма предварительного соглашения не будет соблюдена, оно является ничтожным.

Из положений ст. 651 ГК РФ следует, что договор аренды нежилого помещения заключается в письменной форме посредством подписания единого документа. Таким образом, если стороны оформят договорные отношения путем обмена письменными документами, договор будет признан ничтожным.

Согласно общим правилам об аренде, подлежат госрегистрации договоры, срок которых составляет 1 год и более. Предварительный же договор аренды регистрировать не требуется ни в каком случае. ВАС в п. 14 информационного письма от 16.02.2001 № 59 отмечал, что регистрация не может рассматриваться как составляющая понятия формы сделки, поэтому правило о необходимости соответствия форм предварительного и основного договоров в данном случае неприменимо. Кроме того, предварительный договор аренды недвижимости сам по себе не является сделкой с недвижимым имуществом, так как носит исключительно организационный характер и направлен на закрепление обязательства сторон о заключении основного контракта в будущем.

Обязательными элементами содержания предварительного договора выступают

  • условия, позволяющие определить его предмет, то есть существенные условия будущего договора аренды;
  • те условия, достижения соглашения по которым на данном этапе требовала одна из сторон.

Относительно срока заключения сделки договориться желательно, однако его отсутствие на действие соглашения не повлияет.

Образец предварительного договора аренды можно скачать по ссылке.

Предварительный договор аренды – удобная конструкция, способствующая быстрому развитию гражданского оборота и минимизации рисков предпринимательства. При составлении такого документа необходимо максимально точно формулировать его условия, в частности, правильно определять срок заключения основного договора и предмет соглашения.

Статья написана по материалам сайтов: nalogobzor.info, logos-pravo.ru, rusjurist.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector