+7 (499) 928-69-47  Москва

+7 (812) 467-45-73  Санкт-Петербург

8 (800) 511-49-68  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Акт доступа в помещение по договору аренды 2019 год

г. _______ «___» __________ г.

Общество с ограниченной ответственностью __________», именуемое далее по тексту «Арендодатель», в лице Генерального директора __________________________, действующей на основании Устава, с одной стороны, и

Общество с ограниченной ответственностью «__________», именуемое далее по тексту «Арендатор», в лице Генерального директора _________________, действующего (ей) на основании Устава, с другой стороны, далее совместно именуемые «Стороны», а по отдельности «Сторона»,

составили настоящий акт о нижеследующем:

1. Арендодатель настоящим передает нежилое Помещение в Здании — ТК «___________», расположенном по адресу: __________________________, ориентировочной общей площадью 17 (семнадцать) кв.м., расположенное на -1 (подземном) этаже Здания (далее по тексту — Помещение), местоположение и границы которого согласованы Сторонами и обозначены на Плане расположения Помещения в Здании (Приложение № 1 к Предварительному договору аренды нежилых помещений № ______________ от «___» __________ г. (далее – «Предварительный договор»)), а Арендатор принимает Помещение для целей проведения Подготовительных работ в Помещении.
2. Претензий к Помещению у Арендатора не имеется.
3. Помещение передается в готовности, указанной в Приложении №__ и Приложении №__ к Предварительному договору.
4. Настоящий Акт составлен в 3 (Трех) экземплярах: один — для Арендатора и два -для Арендодателя.
5. Подписи Сторон:

ООО «__________»
Генеральный директор
______________ _____________
М.П.

ООО «___________»
Генеральный директор
______________ _____________
М.П.

Акт доступа

Арендодатель с одной стороны и арендатор с другой стороны составили настоящий акт. Арендодатель передает нежилое помещение а арендатор принимает помещение для целей проведения подготовительных робот в помещении.

г. _______ «___» __________ г.

Общество с ограниченной ответственностью «__________», именуемое далее по тексту «Арендодатель», в лице Генерального директора __________________________, действующей на основании Устава, с одной стороны, и

Общество с ограниченной ответственностью «__________», именуемое далее по тексту «Арендатор», в лице Генерального директора _________________, действующего (ей) на основании Устава, с другой стороны, далее совместно именуемые «Стороны», а по отдельности «Сторона»,

составили настоящий акт о нижеследующем:

1. Арендодатель настоящим передает нежилое Помещение в Здании — ТК «___________», расположенном по адресу: __________________________, ориентировочной общей площадью 17 (семнадцать) кв.м., расположенное на -1 (подземном) этаже Здания (далее по тексту — Помещение), местоположение и границы которого согласованы Сторонами и обозначены на Плане расположения Помещения в Здании (Приложение № 1 к Предварительному договору аренды нежилых помещений № ______________ от «___» __________ г. (далее – «Предварительный договор»)), а Арендатор принимает Помещение для целей проведения Подготовительных работ в Помещении.
2. Претензий к Помещению у Арендатора не имеется.
3. Помещение передается в готовности, указанной в Приложении №__ и Приложении №__ к Предварительному договору.
4. Настоящий Акт составлен в 3 (Трех) экземплярах: один — для Арендатора и два -для Арендодателя.
5. Подписи Сторон:

ООО «__________»
Генеральный директор
______________ _____________
М.П.

ООО «___________»
Генеральный директор
______________ _____________
М.П.

КАК РЕШИТЬ ЮРИДИЧЕСКУЮ ПРОБЛЕМУ ЗА 3 ШАГА

Заполните форму обратной связи. По возможности подробно простыми словами опишите ваш вопрос. Для письменного ответа укажите обратный адрес вашей электронной почты.

В течении дня юрист ответит вам на почту с разъяснением ситуации и рекомендациями что делать дальше. В окончательных рекомендациях юрист сообщит вам какие документы нужно составить и их получателей.

После получения от нашего юриста списка необходимых документов зайдите на наш бесплатный архив юридических документов и найдите вам нужный. Вставьте персональные данные, почтовые реквизиты, адрес получателя и отправляйте по назначению.

Какие документы необходимо оформить арендодателю при прекращении арендных отношений

Договор аренды прекращается по окончании срока аренды или досрочно путем расторжения. Прекращение договора аренды чаще всего оформляется соглашением о прекращении (о расторжении) договора аренды, составленным в виде единого документа. Расторжение договора может оформляться в виде обмена письмами сторон договора. Договор также может быть расторгнут по решению суда. Наконец, прекращение договора может вообще никак не оформляться. Никакие документы не составляются и в том случае, если договор расторгается по решению суда.

Если договор аренды был зарегистрирован, то единый документ, подтверждающий факт прекращения договора, все же необходимо будет составить и подписать. Это объясняется тем, что этот документ придется представить в регистрирующий орган для регистрации прекращения права аренды. Однако это не касается случаев, когда контрагент не согласен с расторжением договора и всячески этому препятствует. В этом случае арендодатель может обратиться в суд с требованием о расторжении договора и о выселении арендатора из занимаемого помещения. Запись в ЕГРП будет внесена на основании решения суда, вступившего в законную силу.

Кроме того, при прекращении арендных отношений арендатор обязан вернуть объект аренды арендодателю. Это должно фиксироваться документами о передаче недвижимости, которые подписываются сторонами договора.

Чаще всего такие документы составляет арендодатель и передает их арендатору на подпись. В связи с этим юристу арендатора необходимо тщательно проверить правильность и точность составленных документов. Это позволит обезопасить арендодателя от возможных претензий со стороны арендатора и судебных споров, а также обеспечить самому арендодателю возможность в последующем взыскать с арендатора причиненный ущерб (если потребуется).

Документ о прекращении договора аренды

Закон не обязывает стороны договора составить и подписать какой-либо документ, подтверждающий прекращение договора аренды. Однако на практике прекращение договора аренды чаще всего оформляется соглашением о прекращении (о расторжении) договора аренды. Это позволяет документально оформить прекращение действия договора и подтвердить наличие или отсутствие у сторон претензий друг к другу.

В этом документе стороны, как правило, прописывают следующие условия:

  • о прекращении действия конкретного договора аренды с определенной календарной даты;
  • об отсутствии взаимных претензий сторон друг к другу.

Пример пункта соглашения о расторжении договора аренды недвижимого имущества, когда у сторон нет друг к другу претензий

«По взаимному соглашению Сторон договор № 111-АР от «01» декабря 2013 г. аренды нежилого помещения считается расторгнутым с «01» января 2015 года без взаимных претензий Сторон».

Встречаются ситуации, когда у сторон остаются какие-либо претензии друг к другу по окончании срока аренды или после расторжения договора. В этом случае все претензии, которые стороны не смогли урегулировать, необходимо перечислить в документе о прекращении договора. Так, если договор расторгается в связи с задолженностью арендатора по арендным платежам, то в соглашении необходимо указать размер имеющейся задолженности, а также сроки ее погашения. В этом случае арендодатель сможет зафиксировать в соглашении точную сумму задолженности арендатора, а также сможет определить примерные сроки погашения арендатором имеющейся задолженности.

Пример пункта соглашения о расторжении договора аренды недвижимого имущества, когда у сторон есть друг к другу неурегулированные претензии

В этом случае приведенный пункт соглашения о расторжении договора можно считать условием об отсрочке платежей для арендатора.

Если арендатор не соглашается с задолженностью по арендной плате либо между сторонами возникают разногласия относительно ее размера, урегулировать данные разногласия можно путем сверки взаиморасчетов, а иногда только в судебном порядке. Наличие взаимных претензий сторон не может являться препятствием для подписания ими соглашения о расторжении договора. В этом случае в соглашении о расторжении не нужно ничего указывать о наличии либо отсутствии у сторон взаимных претензий. Как промежуточный вариант можно зафиксировать в соглашении обязательство сторон провести сверку взаиморасчетов в указанный в соглашении срок. В этом случае у соглашения о расторжении договора будет лишь цель зафиксировать факт окончания арендных отношений. В то же время соглашение о расторжении договора не будет подтверждать наличие или отсутствие у сторон претензий друг к другу.

Документ о прекращении договора аренды составляется и подписывается в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон. Если договор аренды прошел государственную регистрацию, то количество экземпляров документа о прекращении договора увеличивается на один. Это объясняется тем, что соглашение о прекращении договора также будет подлежать государственной регистрации.

Как правило, стороны подписывают соглашение о расторжении договора одновременно с документом о возврате недвижимого имущества.

Документ о возврате недвижимого имущества

При прекращении договора арендатор обязан вернуть недвижимое имущество арендодателю (ст. 622 ГК РФ). При аренде недвижимости применяются специальные правила: возврат объекта аренды происходит по документу о передаче, который называется передаточным актом или актом приема-передачи недвижимого имущества (ст. 655 ГК РФ).

Передаточный документ не нужно составлять в следующих случаях:

  • при прекращении краткосрочного договора аренды, который был подписан одновременно с долгосрочным и содержал условие о его прекращении в момент государственной регистрации долгосрочного договора (постановление Президиума ВАС РФ от 5 июля 2011 г. № 2123/11);
  • при выкупе арендатором находящегося у него во владении и пользовании объекта аренды (п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»);
  • при расторжении договора по решению суда.

В остальных случаях стороны должны составить единый документ о возврате арендатором имущества арендодателю.

Внимание! Недвижимое имущество считается возвращенным арендодателю только после подписания документа о передаче.

Одного фактического возврата недвижимого имущества недостаточно для того, чтобы считать исполненной обязанность арендатора передать объект аренды арендодателю. Для этого необходимо также подписать соответствующий передаточный документ.

Уклонение арендатора от подписания передаточного документа расценивается как неисполнение обязанности по возврату имущества арендодателю. Такие правила установлены абзацем 3 пункта 1 и пунктом 2 статьи 655 Гражданского кодекса РФ.

Пример из практики: суд взыскал арендную плату, несмотря на заявление арендатора о том, что он уже вернул помещения арендодателю. Факт возврата помещений можно подтвердить только актом приема-передачи, а не свидетельскими показаниями

Истец (арендодатель) обратился с иском к ответчику (арендатору) о взыскании арендной платы за пользование недвижимым имуществом по договору аренды.

Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил. Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения.

Ответчик обратился с жалобой в суд кассационной инстанции, в которой он выразил несогласие с принятыми судебными актами.

Суд кассационной инстанции указал следующее. При прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество (ст. 622 ГК РФ). Передача здания или сооружения арендатором и принятие его арендодателем осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Обязательство арендатора передать здание или сооружение арендодателю считается исполненным после предоставления его арендодателю во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (ст. 655 ГК РФ). Таким образом, юридически значимым обстоятельством является момент возврата объекта имущественного найма собственнику, который подтверждается документом, обоюдно подписанным контрагентами.

В материалах дела отсутствует акт приема-передачи (возврата) помещений, подписанный арендодателем и арендатором. Ссылка заявителя на факт приема-передачи ключей несостоятельна, ибо данный факт не подтверждает передачи помещений истцу.

В то же время само название документа о передаче недвижимого имущества арендодателю не имеет существенного значения. Главное, чтобы из этого документа следовало, что арендатор передал арендованное имущество арендодателю. Хотя для исключения недопониманий между сторонами лучше именовать этот документ традиционно – передаточный акт или акт приема-передачи недвижимого имущества.

Это интересно:  Договор купли продажи временного сооружения образец 2019 год

Пример из практики: суд счел «акт допуска для проведения ремонтных работ» надлежащим доказательством приема-передачи помещения

В данном случае документ о передаче имущества стороны в договоре именовали актом допуска. Суд признал, что название этого документа не имеет значения. Главное, чтобы документ содержал все необходимые реквизиты и отражал факт возврата помещения арендодателю.

В акте приема-передачи стороны, как правило, прописывают следующие условия:

  • о передаче арендатором и приеме арендодателем недвижимого имущества, являющегося объектом аренды по договору;
  • о передаче недвижимого имущества в состоянии, соответствующем условиям договора;
  • о передаче имущества, находящегося на объекте аренды (например, кондиционеров и мебели в здании, временных строений на земельном участке), в том же состоянии и количестве, что и на момент передачи имущества при заключении договора;
  • о передаче одновременно с объектом аренды всех принадлежностей арендованного имущества (например, ключей от нежилого помещения);
  • об отсутствии претензий у принимающей стороны.

Пример пункта передаточного акта, когда у сторон отсутствуют претензии друг к другу

«Арендатор передает арендодателю нежилое помещение общей площадью 100 квадратных метров, расположенное по адресу: Москва, ул. Ромовая, д. 10, второй этаж.

Арендуемое помещение передано в удовлетворительном состоянии. Сантехника и электрооборудование исправны. Претензий к состоянию помещения и находящегося в нем имущества у принимающей стороны нет.

Ключи от помещения в двух экземплярах переданы арендатором арендодателю перед подписанием настоящего акта».

Если арендатор передает помещение либо находящееся в нем имущество в ненадлежащем состоянии, не соответствующем условиям договора, на это необходимо прямо указать в акте приема-передачи недвижимого имущества. Правильная фиксация в акте приема-передачи состояния принимаемого имущества поможет арендодателю впоследствии взыскать с арендатора причиненный имуществу ущерб. Если же в акте не прописаны недостатки передаваемого имущества, то будет считаться, что имущество было передано арендодателю в надлежащем состоянии.

Пример пункта передаточного акта, когда у сторон имеются претензии друг к другу

«Арендатор передает арендодателю нежилое помещение общей площадью 100 квадратных метров, расположенное по адресу: Москва, ул. Ромовая, д. 10, второй этаж.

Если арендатор не согласен с фактом причинения ущерба, то в акте приема-передачи можно об этом не упоминать. Об этом можно составить отдельный акт в присутствии представителей арендодателя, незаинтересованных третьих лиц, а также в присутствии представителей арендатора при согласии последнего.

Акт приема-передачи недвижимого имущества по окончании аренды составляется и подписывается в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон.

Вопрос: могут ли стороны в договоре аренды исключить необходимость передачи недвижимого имущества по передаточному документу

Ответ: нет, не могут.

Правила статьи 655 Гражданского кодекса РФ сформулированы императивно и не позволяют в договоре аренды исключить необходимость оформления акта приема-передачи недвижимого имущества или иного передаточного документа.

Пример из практики: суд взыскал арендную плату с арендатора и отверг его ссылку на то, что в самом договоре стороны исключили обязанность составить акт приема-передачи при возврате имущества

Суд вынес решение о взыскании арендной платы с ответчика (арендатора), мотивированное отсутствием доказательств возврата арендованного имущества после окончания срока аренды.

В кассационной жалобе ответчик ссылался на то, что стороны в договоре аренды исключили обязанность арендатора возвратить арендуемое недвижимое имущество арендодателю по акту приема-передачи. Доказательств использования имущества после окончания срока аренды, по мнению ответчика, в деле не имелось.

Уклонение арендатора от подписания передаточного документа расценивается как неисполнение обязанности по возврату имущества арендодателю. Такие правила установлены абзацем 3 пункта 1 и пунктом 2 статьи 655 Гражданского кодекса РФ.

Если арендатор уклоняется от возврата недвижимого имущества по окончании срока действия договора, арендодатель имеет право предъявить в суд иск о выселении арендатора из занимаемого недвижимого имущества и о взыскании с арендатора платы за фактическое пользование имуществом за время просрочки. Кроме того, в договоре арендодателю целесообразно установить штрафную неустойку для арендатора за просрочку возврата имущества по прекращении действия договора. Это позволит арендодателю впоследствии минимизировать риск финансовых потерь, а для арендатора это будет стимулом не нарушать сроки возврата недвижимого имущества. Также арендодатель может взыскать с арендатора убытки, вызванные невозвратом имущества, как упущенную выгоду в виде разницы между арендной платой по договору и рыночной величиной ставки аренды в отношении данного имущество, определенной на основании экспертной оценки.

Пример из практики: если арендодатель заключил договор с новым арендатором, а старый в установленный срок недвижимое имущество не вернул, то арендодатель может взыскать с прежнего арендатора упущенную выгоду в размере арендной платы, не полученной по договору с новым арендатором

Истец (арендодатель) обратился в суд с иском к ответчику (арендатору) о выселении из занимаемого помещения и взыскании убытков.

Исковые требования были мотивированы отказом ответчика освободить занимаемое нежилое помещение после предупреждения о расторжении договора, что повлекло причинение убытков в виде неполученной от нового арендатора арендной платы.

Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования в полном объеме. Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения.

Ответчик подал кассационную жалобу, в которой просил отменить принятые по делу судебные акты и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Суд кассационной инстанции оставил обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения, указав следующее.

Между сторонами был заключен краткосрочный договор аренды, по окончании действия которого арендатор продолжил пользоваться объектом аренды, в связи с чем договор считался возобновленным на неопределенный срок. После этого арендодатель уведомил арендатора о расторжении договора аренды за три месяца (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ). Ответчик спорное нежилое помещение в установленный срок не освободил.

Между тем до окончания трехмесячного срока истец провел конкурс на право аренды спорного помещения, по итогам которого был заключен договор с новым арендатором. Поскольку ответчик не освободил спорное помещение после прекращения договора аренды, то этим он причинил истцу убытки в форме упущенной выгоды в размере недополученной арендной платы по новому договору.

Факт получения от арендодателя уведомления об отказе от договора аренды, продленного на неопределенный срок, ответчик не отрицал. Между тем в нарушение требований статьи 622 Гражданского кодекса РФ ответчик после прекращения договора не освободил спорное нежилое помещение.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Такие правила установлены в абзаце 2 статьи 622 Гражданского кодекса РФ.

2. Доказательственное значение акта приема-передачи здания или сооружения

Согласно ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Однако на практике возникают споры относительно того, является ли акт приема-передачи арендуемой недвижимости единственным доказательством передачи имущества арендатору и нужно ли составлять такой акт при возврате имущества арендодателю.

2.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, является ли акт приема-передачи единственным доказательством передачи имущества, существует две позиции судов.

Позиция 1. Акт приема-передачи здания или сооружения не является единственным допустимым доказательством передачи имущества.

“…Также судом первой инстанции установлено, что сторонами в нарушение положений ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации не подписан акт приема-передачи спорного помещения, истцом как арендодателем не исполнена обязанность по передаче арендованного имущества субарендатору.

Однако вывод суда о том, что акт приема-передачи имущества в силу ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является единственным допустимым доказательством передачи спорного имущества арендатору, неправомерен. Вместе с тем истцом в порядке, предусмотренном ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в материалы дела не представлено доказательств передачи данного нежилого помещения ответчику и факта пользования организацией “Коллегия адвокатов Чанышева Республики Башкортостан” спорным нежилым помещением в указанный предпринимателем Габидуллиной З.З. период времени, свидетельские показания Попкова Павла Евгеньевича и письма ответчика от 13.03.2006, 11.01.2006, как правильно установлено судом, не могут свидетельствовать о данных обстоятельствах…”

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

“…Так, согласно абзацу первому пункта 1 статьи 655 Кодекса передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

При этом в соответствии с абзацем третьим пункта 1 статьи 655 ГК РФ уклонение арендодателя либо арендатора от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ от исполнения обязанности по передаче либо принятию имущества соответственно.

В случае прекращения договора аренды здания или сооружения в соответствии с пунктом 2 статьи 655 Кодекса арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту или иному документу о передаче.

Поскольку акт о приемке помещений в долгосрочную аренду сторонами не был оформлен, именно общество должно было доказать, что несмотря на отсутствие соответствующего двустороннего акта банк фактически принял помещения в долгосрочную аренду. Между тем общество такого рода доказательств не представило.

С учетом этого следует признать, в связи с прекращением краткосрочной аренды банк помещения обществу возвратил, отказавшись от их последующего принятия в долгосрочную аренду…”

“…Довод заявителя о то, что объект найма не передавался ему по акту не принимается во внимание судом округа.

Согласно пункту 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача объекта недвижимости арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

В этой связи суд обоснованно квалифицировал акт допуска от 17.04.2008 в качестве передаточного документа…”

“…Как усматривается из документов и установил суд, ОАО “Сервис” (арендодатель) и ООО “ТЦ “Навигатор” (арендатор) заключили договор аренды от 01.04.2004, по условиям которого арендатору во временное владение и пользование переданы помещения нежилого здания (литер Б), общей площадью 487,1 квадратного метра, расположенные по адресу: Йошкар-Ола, Ленинский проспект, дом 26, для организации стационарной торговли производственными и непроизводственными товарами.

Это интересно:  Договор купли продажи нестационарного павильона образец 2019 год

Объект аренды передан в момент подписания договора, что не противоречит положениям статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 1.3 договора)…”

“…Довод кассационной жалобы о том, что согласно статье 655 ГК РФ и статье 68 АПК РФ допустимым доказательством возврата объекта аренды является лишь документ о передаче, подписанный сторонами сделки, судом кассационной инстанции отклоняется.

Акт приема-передачи здания, сооружения, помещения не является единственным допустимым доказательством возврата имущества арендодателю, даже если договором установлена обязательность составления акта.

При наличии совокупности исследованных судами обеих инстанций доказательств, свидетельствующих об освобождении ответчиком спорных помещений на момент рассмотрения спора и принятия решения арбитражным судом первой инстанции, отсутствие только акта приема-передачи спорных помещений не опровергает выводы суда об отсутствии ответчика в помещениях, принадлежащих истцу.

С учетом изложенного решение от 21.09.2012 и постановление от 20.12.2012 не подлежат отмене, а кассационная жалоба – удовлетворению…”

“…Как установлено судом и следует из материалов дела, между ООО Компания “Доминант” (арендодатель) и ООО “Транс-Обеспечение” (арендатор) 01.01.2009 заключен договор N 21Д аренды нежилого помещения, расположенного в здании по ул. Карла Маркса, 16 в г.Южно-Сахалинске, для использования его в качестве офиса. Срок действия договора определен сторонами с 01.01.2009 по 31.03.2009.

Обосновывая невозможность освобождения помещения, ответчик ссылается на то обстоятельство, что истец произвел смену замка в двери кабинета N 303, находившемся в аренде у ответчика. При этом ответчик полагает, что отсутствие акта приема-передачи, подтверждающего возврат имущества в момент смены замка, в сложившейся ситуации носит формальный характер и не влияет на правовую квалификацию отношений сторон, поскольку с момента ограничения доступа арендатора в помещение имущество находилось в фактическом владении арендодателя.

Согласно имеющимся в материалах дела доказательствам истец препятствовал доступу ответчика в арендуемое помещение путем смены замка на второй входной двери офиса, что подтверждается актом о смене замка от 03.04.2009, свидетельскими показаниями работников ООО “Транс-Обеспечение” Синакина С.В. и Ломко Т.Н., постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела от 06.08.2009.

Одними из доказательств препятствования арендатору в освобождении помещения являются показания, данные сотрудником истца Воробьевой С.А., в соответствии с которыми замки на входной двери были заменены по указанию директора ООО Компания “Доминант”. При этом факт смены замка в двери кабинета N 303, находившемся в аренде у ответчика, и невозможности доступа в помещение ответчика не оспаривается истцом.

Установив, что после окончания срока действия договора аренды арендатор арендованное имущество истцу не передавал, продолжал пользоваться им до 03.09.2009, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости взыскания с последнего суммы задолженности по арендной плате за указанный период в полном объеме.

Между тем вывод суда о пользовании помещением в указанный период не основан на доказательствах и не соответствует фактическим обстоятельствам дела, указанным сторонами.

В связи с изложенным кассационная жалоба, являющаяся обоснованной, подлежит удовлетворению, а принятое по делу постановление – отмене на основании частей 1 – 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд апелляционной инстанции…”

“…Как следует из материалов дела и установлено судами, по договору аренды от 09.01.2008 N 09/01-08 АР (далее – договор аренды), акту приема-передачи от 09.01.2008 ООО “Кантри-плюс” (арендодатель) передало ООО “Элит Бьюти Сибирь” (арендатор) во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 157,1 кв. м, расположенные в подвале дома N 1 по улице Галущака в городе Новосибирске, сроком на 11 месяцев.

Ненадлежащее исполнение ООО “Элит Бьюти Сибирь” обязательств по внесению арендной платы, платы за электроэнергию и коммунальные услуги послужило основанием для обращения ООО “Кантри-плюс” в суд с настоящим иском.

В силу статьи 606, пункта 1 статьи 611, пункта 1 статьи 614, пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) с момента получения его в аренду по акту приема-передачи.

Из содержания норм статей 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что юридически значимым обстоятельством является момент возврата объекта имущественного найма собственнику, который подтверждается документом, обоюдно подписанным контрагентами.

Апелляционный суд, оценив в совокупности представленные сторонами доказательства и отменяя решение суда от 13.07.2009 в части, обоснованно исходил из того, что 26.03.2009 ООО “Кантри-плюс” прекратило пользование и доступ ООО “Элит Бьюти Сибирь” в арендуемые помещения путем их опечатывания, что свидетельствует об одностороннем расторжении договора аренды, акт от 26.03.2009, подписанный сторонами, свидетельствует о сдаче помещения арендодателю.

При указанных обстоятельствах, апелляционный суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для взыскания с ООО “Элит Бьюти Сибирь” в пользу ООО “Кантри-плюс” платежей за период с 01.04.2009 по 09.07.2009…”

“…Как установлено судом и следует из материалов дела, 01.01.2009 между ОАО “УНИПТИМАШ” (арендодатель) и ГОУ ВПО “УлГУ” (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения N 16/11.

В связи с неоплатой ответчиком арендной платы за февраль – март 2009 года истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Истец не представил доказательств того, что ответчик занимал помещения после 31.01.2009.

Служебные записки от 16.01.2009, 19.01.2009, 20.01.2009, 21.01.2009, 22.01.2009, 27.01.2009, 28.01.2009, 29.01.2009, 30.01.2009, адресованные генеральному директору ОАО “УНИПТИМАШ”, свидетельствуют о намерении факультета культуры и искусства ГОУ ВПО “УлГУ” вывезти из здания ОАО “УНИПТИМАШ” имущество, принадлежащее ГОУ ВПО “УлГУ”, а акт от 22.01.2009 доказывает перевозку мебели и оборудования факультета культуры и искусства в здание по ул. Л.Толстого, д. 38.

Кроме того, акт от 03.02.2009 предварительного осмотра помещений, арендованных ГОУ ВПО “УлГУ”, письма ОАО “УНИПТИМАШ” от 05.02.2009 N 011, от 13.02.2009 N 014 подтверждают факт прекращения между сторонами арендных отношений после истечения срока действия договора.

При отмеченных обстоятельствах, учитывая, что из представленных в материалы дела документов следует, что ответчик извещал истца о готовности передать арендованное помещение, а истец в период с 12.02.2009 по 02.03.2009 уклонялся от своевременного подписания акта приема-передачи, руководствуясь положениями пункта 37 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”, судебные инстанции пришли к правомерному выводу о том, что ОАО “УНИПТИМАШ” не вправе требовать взыскания арендной платы после 12.02.2009…”

“…Доводы представителя Общества в судебном заседании о недоказанности пользования Обществом имуществом Предпринимателя противоречат материалам дела, поскольку получение имущества в пользование подтверждается вышеуказанным актом приема-передачи имущества, представленными в материалы дела актами пользования имуществом, а также представленными в материалы дела актами, подтверждающими потребление Обществом электрической энергией на используемом объекте…”

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, после 28.02.2008 Банк не занимал помещения, а ключи от арендуемых помещений получены директором Общества в указанную дату. Имущество, находящееся в этих помещениях, сверено по инвентарным ведомостям. Данные обстоятельства признавались истцом в письменных объяснениях, представленных суду первой инстанции (т. 3, л.д. 31 – 36). В судебном заседании кассационной инстанции представитель истца не отрицал эти факты.

В силу положений статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды на арендатора возлагается обязанность возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором; если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Применение данной нормы связано с установлением факта возврата имущества из аренды. При этом неподписание сторонами акта приема-передачи еще не свидетельствует о продолжении арендных отношений и неисполнении арендатором обязанности по возврату арендуемого имущества.

Составление передаточного акта является обязанностью как арендатора, так и арендодателя в силу пунктов 2.1.11 и 2.2.17 договора.

Материалами дела подтверждается, что по окончании срока действия договора арендатор прекратил использование арендованного имущества. По окончании этого срока помещения и имущество выбыли из владения Банка и поступили в распоряжение Общества как арендодателя. Поэтому независимо от соблюдения сторонами установленного договором аренды порядка передачи арендованное имущество следует считать возвращенным арендодателю.

Доказательств, свидетельствующих о том, что арендатор мог пользоваться помещениями, имуществом в них после передачи ключей Обществу, в деле нет.

Вывод апелляционного суда о наличии оснований для взыскания арендной платы ввиду отсутствия передаточного акта, подписанного сторонами, противоречит фактическим обстоятельствам и статье 622 ГК РФ.

Установив факт прекращения договора аренды и возврат имущества арендодателю, отсутствие задолженности по арендной плате, суд первой инстанции правомерно отказал в иске…”

“…Кроме того, судами установлено и материалами дела подтверждается отсутствие акта приема-передачи спорного нежилого помещения ответчику по договору аренды от 31.03.2005 N 38.

Между тем, удовлетворяя исковые требования в части взыскания задолженности за период с апреля 2005 по декабрь 2005 года, суды исходили из того, что о факте пользования спорным помещением свидетельствуют иные имеющиеся в материалах дела доказательства. А именно: платежные поручения от 03.02.2006 N 43, от 10.03.2006 N 100, от 04.04.2006 N 143, от 04.05.2006 N 202, от 06.06.2006 N 266, подтверждающие оплату аренды модуля по договору от 31.03.2005 N 38, письма истца от 22.11.2005 N 46 и от 30.12.2005 N 51 которыми общество “Саракташагроснаб” уведомило ответчика о том, что срок аренды по договору от 31.03.2005 N 38 истекает 31.12.2005, заключение договора аренды на новый срок не планируется, в связи с прекращением действия договора необходимо в срок до 30.01.2006 освободить арендуемые им помещения и принять меры по вывозу его имущества из данных помещений. О получении обществом “Герет-Агро” названных писем свидетельствует штамп ответчика, подпись лица, их получившего, и копия почтовой квитанции (т. 1, л. д. 56, 70). Доказательств оплаты аренды помещения по договору аренды от 31.03.2005 N 38 за период с апреля по декабрь 2005 года суду не представлено.

При таких обстоятельствах суды признали требования истца в части взыскания задолженности по арендной плате за период с 01.04.2005 по 31.12.2005 обоснованными и правомерно удовлетворили их…”

Позиция 2. Акт приема-передачи здания или сооружения является единственным допустимым доказательством передачи имущества.

“…Ответчик указывает на неправильное установление судом фактических обстоятельств по делу, касающихся исполнения обязанности арендатора по возврату имущества. В данном случае имело место уклонение арендодателя от принятия помещения, поэтому ссылка суда на обязательность акта приема-передачи, как единственного доказательства фактического возврата объекта недвижимости, неправомерна.

Как видно из документов и установил суд, Комитет (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор от 01.04.2008 N 4819 аренды нежилого помещения – подвала встроенно-пристроенного помещения I, литеры А, А1, общей площадью 745,9 квадратного метра, расположенного по адресу: город Йошкар-Ола, улица Красноармейская, 50, для использования в целях размещения складских помещений.

Это интересно:  Договор аренды земельного участка дачного 2019 год

По смыслу статей 614 и 622 (абзаца 2) Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора на арендаторе лежит обязанность по внесению арендных платежей до момента возврата объекта аренды контрагенту. При этом возврат объекта имущественного найма собственнику подтверждается документом, обоюдно подписанным участниками сделки, который в силу требований статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации является единственным допустимым доказательством данного факта.

При таких обстоятельствах по делу окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов…”

Аналогичная судебная практика:

“…Ко встречным обязательствам арендатора законом в числе прочих отнесены обязанность своевременно вносить арендную плату (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации) и обязанность при прекращении договора аренды возвратить объект найма в том состоянии, в котором он был получен, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 того же кодекса).

Для зданий и сооружений Гражданским кодексом Российской Федерации установлен особый режим сдачи в аренду (в частности, в случае прекращения договора аренды здания или сооружения в соответствии с пунктом 2 статьи 655 указанного кодекса арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче).

Спорный объект аренды (здание цеха) относится к недвижимому имуществу, поэтому факт возврата данного имущества арендодателю может быть подтвержден только передаточным актом либо иным документом о передаче, подписанным сторонами.

Между тем из материалов дела следует, что передаточный акт на спорное имущество составлен не был (это обстоятельство не опровергается и самим ответчиком). Суды же обеих инстанций, действуя вопреки изложенным нормам материального права, пришли к ошибочному выводу о том, что отсутствие такого акта не имеет юридического значения…”

“…Для зданий и сооружений Гражданским кодексом Российской Федерации установлен особый режим сдачи в аренду (в частности, в случае прекращения договора аренды здания или сооружения в соответствии с пунктом 2 статьи 655 указанного кодекса арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче).

Спорный объект аренды относится к недвижимому имуществу, поэтому факт возврата данного имущества арендодателю может быть подтвержден только передаточным актом.

Суды обеих инстанций оценили представленные доказательства (в числе которых упомянутый договор аренды, показания свидетелей, переписка между контрагентами) в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и пришли к выводу о том, что объект найма неправомерно использовался Обществом с января по март 2011 года. Достоверных доказательств того, что Предприятие препятствовало попыткам Общества возвратить арендованное помещение, суду не представлено…”

“…Согласно пункту 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи (пункт 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из содержания указанных норм права следует, что юридически значимым обстоятельством является момент возврата объекта имущественного найма собственнику, который подтверждается документом обоюдно подписанному контрагентами.

Ссылка заявителя на акт приема-передачи ключей от 27.05.2008 несостоятельна, ибо данный документ не является допустимым средством доказывания в силу прямого указания закона; факт возврата ответчиком ключей от помещений не подтверждает передачи помещений истцу…”

“…По его мнению, суд неправильно применил к спорным правоотношениям сторон часть 2 пункта 1 статьи 655 Кодекса и признал, что единственным доказательством выполнения арендодателем обязанности по передаче имущества внаем является акт приема-передачи, который сторонами не составлялся. Данная норма права имеет диспозитивную конструкцию, позволяющую сторонам предусмотреть иное. По условиям договора составление такого акта не требуется ввиду отсутствия прямого указания на этот счет, оплата за аренду помещения вносится с момента заключения договора и не ставится в зависимость от передачи имущества. Податель жалобы также полагает, что бремя доказывания по передаче объекта найма возлагается на ответчика и именно он должен доказать, что имущество ему не передавалось.

Арбитражный суд Республики Коми, оценив условия сделки, правомерно квалифицировал ее как договор аренды нежилого помещения (здания). Договор, будучи консенсуальным, считается исполненным с момента реальной передачи арендатору помещения во временное пользование. Отличительной особенностью исполнения данного вида договора аренды является оформление передачи объекта найма передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (пункт 1 статьи 655 Кодекса). До фактической передачи недвижимости и подписания сторонами передаточного акта договор аренды не считается исполненным.

В материалах дела отсутствуют вышеперечисленные документы, позволяющие определить момент передачи объекта найма, потому суд первой и второй инстанций обоснованно пришел к выводу о том, что у ООО не возникла обязанность по внесению платежей по взаимной сделке.

Довод подателя жалобы о неправильном толковании судом пункта 1 статьи 655 Кодекса несостоятелен, ибо, являясь диспозитивной, данная норма права вступает в силу, если иное не установлено законом или договором. Иное названным договором не предусмотрено…”

“…В соответствии с пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Таким образом, в данном случае законом определено доказательство, которым должен быть подтвержден факт передачи и возврата арендованного имущества.

По настоящему делу суды обеих инстанций установили, что акт о передаче арендодателем арендатору нежилого помещения по договору аренды N 97 от 28.09.2007 г. сторонами не составлялся, фактическая передача спорных помещений ответчику не состоялась, доказательств фактического использования помещений ответчиком в материалы дела не представлено.

“…Суд кассационной инстанции полагает вывод судов первой и апелляционной инстанций о недоказанности факта занятия ответчиком спорных нежилых помещений на момент рассмотрения спора сделанным при неполном установлении фактических обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения настоящего спора, а также при неправильном применении норм материального и норм процессуального права.

Согласно пункту 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу пункта 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Таким образом, наряду с предусмотренным пунктом 1 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации общим правилом, согласно которому передачей признается вручение вещи приобретателю и вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица, при передаче здания или сооружения требуется соблюдение особой процедуры – составления и подписания передаточного акта.

Таким образом, в данном случае законом определено доказательство, которым должен быть подтвержден факт возврата арендованного имущества арендодателю, в связи с чем данное обстоятельство не может подтверждаться в суде иными доказательствами (статья 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)…”

“…Условиями пункта 2.1.1 договора установлена обязанность КУГИ передать арендатору здание по акту приема-передачи не позднее 10 дней с даты подписания договора, который подписывается арендодателем, арендатором и организацией-балансодержателем; указанный акт прилагается к договору (приложение 1).

Представленный в материалы дела акт сдачи-приемки нежилых помещений подписан со стороны КУГИ и Общества, однако не заполнен.

Суд отказал в иске о взыскании долга и пеней, поскольку пришел к выводу о том, что КУГИ не представлено надлежащих доказательств, подтверждающих передачу имущества в пользование ответчику.

Поскольку арендная плата является платой за пользование имуществом, а истцом не представлено доказательств передачи арендатору здания по договору аренды, то суд, отказывая во взыскании долга и пеней, правомерно руководствовался статьей 650 и пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Акта, оформленного в соответствии с пунктом 2.1.1 договора, в материалах дела не имеется. В разделе 6 “Особые условия” договора нет указания на то, что здание на момент подписания договора находится во владении Общества.

Следовательно, обязательство арендодателя передать здание не считается исполненным до предоставления его арендатору во владение и пользование и подписания сторонами соответствующего акта.

2.2. Вывод из судебной практики: Если договор аренды заключен в отношении конкретных помещений, то отсутствие в акте приема-передачи сведений об отдельных помещениях не означает, что данные помещения не были переданы арендатору.

“…Полагая, что у общества “СТО Уральские автомобили” отсутствуют законные основания для размещения в спорных помещениях и занятия указанного земельного участка, общество “Металлостройторгсервис” обратилось в арбитражный суд с иском по рассматриваемому делу.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, договор аренды от 10.03.2009 N 03/09, а также акт приема-передачи нежилого помещения и/или производственных площадей от 10.03.2009, акт приема-передачи нежилых помещений от 18.03.2009, приложение N 1 к указанному договору, содержащее планы передаваемых помещений, технические паспорта на здания, литеры А и Б, составленные по состоянию на 26.02.2006 и на 18.11.2002, апелляционный суд пришел к выводу о достижении сторонами названного договора соглашения относительно его предмета. Отсутствие в акте приема-передачи сведений об отдельных помещениях само по себе не свидетельствует о том, что данные помещения не были переданы арендатору.

При таких обстоятельствах апелляционный суд пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований общества “Металлостройторгсервис”…”

Статья написана по материалам сайтов: peopleandlaw.ru, nalogobzor.info, zakoniros.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector